高楼层的HDB组屋升值更快吗？数据或许会让你意外

关于HDB组屋，一个常见看法是楼层越高溢价越高——往往因为视野或私密性更好。然而，HDB住户也相当务实：在我们与屋主和读者的交流中，许多人提到电梯乘坐时间长的麻烦，或者觉得顶层的居住体验较为孤立。与此同时，我们也知道仍有不少买家追逐更高楼层的单位。

鉴于这些相互竞争的观点，我们决定深入研究。不过，我们也意识到数据上的一些限制——尽管组屋因高度相似而看似同质，但在地段、楼龄、配套、景观等方面的差异可能非常显著。

因此，我们将范围收窄至10 至 19 年楼龄的HDB组屋，并观察其在2020 至 2024 年间的价格涨幅。10 至 19 年楼龄的组屋兼具成交量较高，以及存在超过 30 层楼高的项目（如 Pinnacle @ Duxton）。

我们也按户型（3房、4房与5房）与城镇来拆分数据，因为有些城镇的高楼层选择多于其他城镇。这样能更有效地隔离楼层因素，同时尽量确保比较的公平性。

免责声明：

• 我们仅纳入在每个“城镇-楼层-户型”组合中具备足够转售成交数据的组屋。因此，部分数据点缺失，因为相关成交极少或并不存在。
• 结果也具有特定时段属性（2020–2024）。若市场环境出现剧烈变化，楼层溢价（或其缺失）亦可能随之改变。
• 其他因素——如朝向、10 至 19 年楼龄之外的剩余租约、或特定楼栋特征——可能会盖过高楼层本身的影响。鉴于可供选择的组屋数量庞大，这些因素难以完全控除。

话虽如此，以下是我们的发现（若不关心具体涨幅数字，可直接看图表以把握整体走势）

按城镇与楼层区间划分的3房型价格涨幅

城镇	01 TO 03	04 TO 06	07 TO 09	10 TO 12	13 TO 15	16 TO 18	19 TO 21	22 TO 24	25 TO 27	28 TO 30	31 TO 33	34 TO 36	37 TO 39
金文泰	38%	23%	26%		32%			24%	25%	28%		18%	15%
裕廊东	24%	34%	32%		29%	43%	32%					38%	17%
女皇镇	32%	25%	18%	27%		20%	20%	14%	14%	28%	39%	21%
红山		13%	23%	25%	24%	36%	38%	21%	18%	25%		39%
宏茂桥	23%	37%	35%	38%	28%	41%	43%	38%		33%
兀兰	47%	52%	49%	47%	36%	43%			44%	50%
武吉班让	37%	54%	44%	44%	42%	54%	39%		44%
盛港	35%	39%	43%	46%	41%	48%	44%	47%	46%
加冷/黄埔		14%	18%	20%		22%		34%
三巴旺				49%	42%			53%
裕廊西	25%	41%	40%	28%	34%	28%	2%
芽笼		52%		32%	29%	21%
义顺	43%	44%	40%	34%	39%	34%
蔡厝港	48%	36%	44%	45%	40%	41%
榜鹅	51%	46%	41%	45%	40%	46%
后港	46%	36%	21%	32%	27%	55%
勿洛	17%		37%	32%	17%
淡滨尼	43%	40%	38%	38%	24%
白沙	50%	35%	41%	45%	49%

对于3房型，在非成熟城镇的高楼层单位，有时呈现出较强的价格涨幅。像榜鹅、盛港、蔡厝港、白沙和兀兰等城镇，涨幅时而超过 40%，部分甚至超过 50%。 

较早的“热点”如金文泰、女皇镇、红山与加冷/黄埔，走势更不一致：既有较高涨幅，但也出现低于 20% 的较弱表现。 

这里的一个例外是裕廊西，其在 19 - 21 层区间仅录得 2.42 per cent 的升值。这是受成交量不足所致的一次性离群值。

按城镇与楼层区间划分的4房型价格涨幅

城镇	01 TO 03	04 TO 06	07 TO 09	10 TO 12	13 TO 15	16 TO 18	19 TO 21	22 TO 24	25 TO 27	28 TO 30	31 TO 33	34 TO 36	37 TO 39	40 TO 42	43 TO 45	46 TO 48	49 TO 51
中央区		28%	37%			36%	37%		38%	35%		39%	25%	25%	30%	37%	31%
金文泰		18%	19%	30%	20%	25%	30%	19%	34%	26%	21%	24%	27%	19%
女皇镇	28%	21%	26%	27%	22%	22%	25%	26%	17%	32%	28%	32%	14%	26%
大巴窑		34%	18%	12%	20%		26%	17%	22%	20%	29%	16%	30%
红山	35%	28%	21%	28%	22%	25%	28%	25%	25%	20%	27%	35%
裕廊东	45%	35%	43%		44%					39%	41%	40%
武吉班让	32%	37%	36%	36%	33%	38%	37%	34%	36%	31%	34%
宏茂桥	48%	29%	31%	30%	23%	33%	24%			38%
加冷/黄埔	29%		38%	24%	22%	28%	21%	40%	24%
兀兰	43%	46%	43%	43%	49%	36%	38%		42%
盛港	40%	42%	40%	42%	45%	43%	45%	41%	43%
裕廊西	43%	29%	33%	28%	31%	16%	11%	11%
碧山	41%		29%			23%
勿洛	23%	23%	20%	26%	22%	25%
淡滨尼	36%	41%	38%	34%	25%	32%
后港	31%	31%	32%	35%	25%	32%
榜鹅	44%	43%	42%	39%	39%	36%
蔡厝港	34%	28%	28%	28%	26%	38%
三巴旺	44%	48%	41%	43%	36%	42%
芽笼		20%	34%	25%	29%
白沙	44%	43%	39%	39%	44%
义顺	44%	44%	38%	40%	50%

像盛港、榜鹅与蔡厝港等非成熟城镇，在高楼层上也出现了部分更高的涨幅案例，往往超过 40%。 

至于后港与武吉班让，中楼层（例如 16 - 24）出现较强的价格跃升，甚至可能高于更高楼层的单位。

按城镇与楼层区间划分的5房型价格涨幅

城镇	01 TO 03	04 TO 06	07 TO 09	10 TO 12	13 TO 15	16 TO 18	19 TO 21	22 TO 24	25 TO 27	28 TO 30	31 TO 33	34 TO 36	37 TO 39	40 TO 42	43 TO 45	46 TO 48
中央区					40%	31%					23%	22%		26%	23%	26%
大巴窑	18%	25%	33%	23%	24%	37%	37%	49%	41%		41%			35%
加冷/黄埔	30%	20%	23%		16%	18%		37%			47%		23%
碧山	64%	60%						39%		36%	62%		46%
金文泰		28%	16%	21%	27%		27%	13%	32%	17%		29%
女皇镇	27%	53%	40%	39%	5%		24%	35%		28%	10%	33%
武吉班让		31%	38%	28%	30%	33%	28%		34%		22%
宏茂桥		53%	22%	40%	52%	46%	32%	19%	9%	24%
红山	24%		3%	20%			12%		38%
盛港	29%	35%	40%	33%	32%	39%	37%	38%
裕廊西	29%	32%	27%	13%	24%	21%	33%
裕廊东							43%
淡滨尼	30%	28%	33%	25%	30%	22%
后港	49%	28%	32%	33%	15%	28%
三巴旺		42%				28%
榜鹅	30%	38%	35%	31%	34%	37%
勿洛		20%	25%	22%	20%
白沙	43%	29%	31%	39%	25%
义顺	41%	35%	31%	34%	30%
兀兰	49%	43%	50%	31%	45%

碧山出现明显的价格跃升，部分区间涨幅超过 60%；但宏茂桥的差异极大——有的单位涨幅超过 50%，也有低于 10% 的。女皇镇与金文泰的波动同样较大，部分中楼层甚至跑赢高楼层。

观察与结论：

在不同城镇的3房型中，数据并未显示“楼层越高涨幅越强”的普遍规律。

例如，在榜鹅，底层的3房型单位在涨幅上几乎跑赢其他楼层，显示部分买家仍更看重通达性与可负担性，而非高处景观。

与此同时，三巴旺在接近第20层的区间录得最高升值，超过了低楼层与最顶层。在后港，第16层区间领先，既胜过较低楼层，也压过最高楼层。至于加冷/黄埔，约在第22层附近表现最佳，再次体现该城镇对中高楼层的偏好。

相较之下，兀兰似乎更“奖赏”位于第4至第7层的住户，这些楼层有时甚至胜过顶层。芽笼也呈现相似格局，第4至第7层区间录得较为可观的涨幅。

总体来看，当地城镇层面的因素，往往比“楼层高度”本身更重要。在某些城镇，便利性与较低总价可能推动底层需求；在另一些城镇，中层或接近顶层的单位，因在通达性与景观之间取得平衡，反而更受青睐。我们也需考虑动态变化，例如新项目的建设可能遮挡原本开阔的景观。 

诸如楼栋设计、人口结构（如退休缩屋族群）、周边配套等因素亦可能发挥作用——这也突显了要对全新加坡的3房型去概括“最佳楼层”有多困难。

4房型同样呈现“喜忧参半”，在部分案例中中/高楼层的涨幅更强

对4房型而言，走势依然多样。部分城镇（如裕廊西）显示低楼层（1 至 3）在转售涨幅上跑赢高楼层，意味着注重预算的买家仍倾向于更实惠的底层或中层单位。

不过，在兀兰，中楼层的优势相当明显，这些楼层的升值强于最底与最高楼层；而在三巴旺，则是偏低的中楼层领跑。其他地方（如盛港），低高楼层间的差距相对温和——大多数楼层区间的涨幅约在 40% 至 45%——表明整个城镇的需求面较为广泛。

总体上，4房型是最常见的户型，而数据的分化显示，需求既受可负担性驱动，也受生活方式偏好影响——因此并不存在简单的“就选顶层”或“永远选更便宜的低楼层”这类指导。

5房型的差异更大，但在部分城镇高楼层更为亮眼

在5房型（10–19 年楼龄）中，我们观察到：碧山在低楼层（1–3）录得全段中较高的涨幅，同时部分中高楼层（如 31–33）也有显著升值。这指向一类对城市边缘优质地段的大面积单位的强劲整体需求，几乎不受楼层影响。

兀兰在多个楼层都有可观涨幅，但有趣的是，中间楼层（8 至 10）有时会跑赢底层或顶层。

在部分近年人气走高的区域（如榜鹅或盛港的某些分区），数据呈现整体稳定上扬，对高楼层略有倾斜。

在这一细分中，我们看到，较大家庭或升级换屋者通常预算更高，往往更愿意为“溢价特征”买单。不过，对“真正的高楼层”的偏好并非放之四海而皆准。部分买家更在意电梯通行便利或靠近地面配套，尤其当他们有行动不便者或年幼孩子时。   

为何会出现如此差异？

我们认为主要有两点：

城镇与楼栋的特定需求

当地段与配套处于优质水平（例如成熟、中央地带的城镇），任何楼层都有机会取得不错的升值。诸如临近MRT、名校学区等因素，往往能压过第5层与第20层之间的景观差异。 

还需注意，在某些特定楼栋里，处于底层的“劣势”比其他楼栋更明显。比如：底层面向停车场、靠近垃圾收集点或嘈杂的咖啡店的楼栋，可能更易受到噪音与虫害影响。相反，也可能有较低楼层的单位远离上述干扰，其劣势并不显著。 

可负担性与溢价

尤其是3房与4房型，明显可见“优先可负担”的思维让低楼层持续受欢迎——若会压缩预算，一些买家并不愿为更高楼层支付更多。低楼层单位通常更易负担，因此潜在买家群更大。随着价格上行，这些更低价的单位会更受青睐。

归根结底，高低楼层与升值之间并不存在线性且一致的关系。就2020至2024年、楼龄10至19年的HDB组屋而言，我们的数据并不支持“高楼层必然涨得更好”的一刀切结论。事实上，许多城镇里低楼层表现强劲，而在另一些地方，中楼层甚至跑赢顶层。

与其执着于楼层高度，不如更关注地段、配套、楼栋朝向与买家结构等因素。还有不少“单位本身”的细节，例如维护状态或装修，也可能在最终成交价中起到更大的作用。 

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文