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Chuan Park 公寓评测：自2011年以来 Lorong Chuan 首个新盘 + 超近距离 MRT 连接
November 4, 2024 20 min read
| 项目： | Chuan Park |
|---|---|
| 地区： | 19 |
| 地址： | 240 – 250 Lorong Chuan |
| 年限： | 99 Years |
| 单位数量： | 916 |
| 车位数量： | 740 Lots |
| 占地面积： | ~400,588 sqft |
| 开发商： | Chuan Park Development Pte Ltd (Kingsford Development) |
| 预计TOP： | Est. 2028 |
自从其集体出售（en bloc）在 2021 年开始传出以来，Chuan Park 就一直是讨论焦点。鉴于其体量可观、且位于备受追捧的 Serangoon 与 Bishan 之间的优越位置，它受到广泛关注并不令人意外。
原有的 Chuan Park 于 1984/85 年落成，共有 446 个住宅单位及 2 个商业单位。经过四次尝试，终于在 2022 年 7 月 5 日以 $890 million 成交 en bloc——仅较最初 $938 million 的要价少 5%。就计算而言，这意味着预计的保本价约为 $2,229 psf ppr。
如同大多数 en bloc 重建项目，因需拆除原有建筑，施工成本更高。此外，Chuan Park 并不适用于新的 GFA 协调指引，这一点亦需留意。
但我想多数人更期待 Chuan Park 的原因在于：它是一个大型开发项目，而这在新加坡一向非常受欢迎。
最近让人想到的一个例子是Grand Dunman，一个拥有 1,008 个单位的超大项目。
在其开盘周末结束时，近 55% 的单位被抢购一空。对于如此规模且面临邻近项目如 Tembusu Grand 与The Continuum竞争的项目而言，这样的去化表现相当强劲。
作一番类比后可见，Chuan Park 同样勾选了这些要点，其中包括家门口即达 Lorong Chuan MRT。虽非完全整合式项目，但已十分接近。话虽如此，附近转售公寓同样便捷可达 MRT，因此这在该区域并非绝对独特的卖点。
使 Chuan Park 脱颖而出的是：这是 Lorong Chuan 13 年来首个全新推出的项目。
回看Norwood Grand、AMO Residences 与 J’Den 的强劲销售表现——三者首发当天分别达到了84%、98% 与88% 的亮眼去化——共通点显而易见：供应稀缺、需求累积且靠近 MRT 的项目，往往是成功公式。
随着 Chuan Park 率先登场，且自 2025 年起预计会有更多 Lorong Chuan 的 GLS 地块释出，区域短期内将迎来更多变化。
而在 11 月一口气迎来 6 个新盘之际，就让我们先看看 Chuan Park 的整体表现。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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Chuan Park 公寓内部参观
占地 400,588 平方英尺，Chuan Park 是 Lorong Chuan 一带占地面积最大的项目，其年长的邻居Chiltern Park 约为 376,000 平方英尺，位居其后。
谈及大型项目，往往会联想到较高的居住密度，这在某种程度上确实如此。
若与其他大型新盘相比，如Grand Dunman（每户 269 平方英尺用地）、Treasure at Tampines（每户 295 平方英尺）、Avenue South Residences（每户 229 平方英尺）、Normanton Park（每户 358 平方英尺）、以及Jadescape（每户 330 平方英尺），不难看出，大型项目的主要卖点并非“宽绰的空间感”。
不过，Chuan Park 相对仍给得更为大方——每户约 437 平方英尺的用地面积，较上述项目多出一些“呼吸空间”。
但若与附近较旧的开发相比，Chiltern Park 每户约 752 平方英尺、The Springbloom 为 703 平方英尺，而The Scala 则为每户 319 平方英尺。
因此，虽说 Chuan Park 比起新加坡其他大型项目更显宽敞，但与一些更成熟的邻里项目相比，仍有差距。
在进入配套参观前，先谈谈 Chuan Park 的立面设计。
其设计出自 AGA Architects（也是Ola EC 与Queens Peak 背后的团队）。就我个人而言，外立面并不算特别出众。诚然，相较周边年长公寓，它更显现代，但若论“突破性或令人惊艳”的设计，则未必能打动挑剔买家。当然，理性而言，这一细分市场的买家通常也不会太在意外立面；更重要的往往是户型布局、园林与设施的整体设计。
其更为出色之处在于整体园区的空间设计。项目处处融入自然意象——树影、蜿蜒的谷地、水流与瀑布，以及静谧的水景。
园区规模庞大。为便于分区辨识，整体被划分为三大主题：入口迎宾的活力庭院、中部的水岸区，以及最远端的静谧森林区，供住户静心休憩。
较为亮眼的一点是 242、244 与 246 号楼的斜向布置，以最大化面向有地住宅区的景观视野。
开发商通常偏好方正地块以提升空间利用效率，而 Kingsford 在 Chuan Park 的三角形地块上，尽力做出了优化。
因此，即便是朝内的单位，也能享有一定程度的无遮挡景观。
至于楼栋之间的间距，也符合当下新盘的常见标准。多数堆栈之间约 29 米，最靠近的为 248 与 250 号楼之间约 16 米。以大型项目而言，这样的退距已给住户带来不错的“呼吸感”。
接下来看看 Chuan Park 的车行入口。对于大型项目而言，这点尤为重要——单位多，车流量自然较大。
住户自 Serangoon Avenue 3 驶入。设有有顶迎宾广场，氛围友好。步行住户的主行人侧门亦位于此处。
顺带一提，有人或会担心如此庞大项目仅设一处车行入口（但有两个出口）。虽非理想，但这在当下大型项目中并不罕见，如 Avenue South Residence 与 Grand Dunman 皆如是。
到达区本身并无“颠覆性”设计——基本与当下多数新盘一致。不过，开发商在氛围营造上花了心思：以繁茂绿植与水景喷泉增色，让空间更显亲切。
稍显奇特的是，这里还设有一间自习室。虽对学生家庭而言或许实用，但这并非到达区我会首先预期看到的配置。
停车方面，Chuan Park 设有地库车场，共 740 个车位，其中 7 个为无障碍车位。尽管尚未确认是否有专用 EV 充电位，但电力预留已完成——意味着项目具备面向 EV 的“未来适配能力”。以本地 EV 采用率而言，我也难以想象会完全遗漏，预计应会设若干车位。
就车位配比而言，本案并非 1:1（916 户配 740 位）。但鉴于与 Lorong Chuan MRT 的直接连接，以及近半单位为 2 卧，这一数量仍算合理。
现在进入第一个（也是最大的）分区——活力庭院（Vibrant Courtyard）。
活力庭院汇聚了大部分运动设施，其中一项重点是多功能厅。它被分成两个可独立预订的空间。就 916 户而言，这样的数量显得有些克制。若逢节庆想办聚会，建议务必提早预订！
对比例如 Avenue South Residences，虽有 1,074 户且地块更小，却提供 8 间多功能厅。相较之下，Chuan Park 的两间显得略为逊色。
多功能厅旁即是开阔草坪——这是项目中多个“绿色口袋”之一，有助于营造开敞感。
项目左侧明显强调开放式庭院，并巧妙赋予其功能性。
你会看到住户庭院，以及美化后的消防通道区域，兼作草坪，视觉效果更为悦目。
从这里可以看到，所有一层带阳台的单位外缘都被水景环绕。虽说长期维护成本会更高，但确实能为一层单位形成一圈柔性的私密边界。
不过，也有人更偏好直接走出阳台即可踏上园区草地的设计——此处的取舍见仁见智。
再往场地最左侧走，会看到休憩平台与四个侧门之一。
休憩平台下方设有两间对外开放的商用单位。尽管租户尚未官宣，但坊间传言其中之一或为超市。面积或不算大，但将为住户带来额外便利。
更重要的是，从此处可直接通往 Lorong Chuan MRT Station 的 B 出口。若你非常看重距 MRT 的近距优势，242 或甚至 244 号楼会是首选。
虽然 Chuan Park 并非综合体，但“家门口即达”的便捷确实加分。另有 A 出口，距离项目主入口与车行出入口更近。我唯一的愿望是：若能有从出入口直达各栋的全程有顶连廊，就更能照顾雨天出行。
继续看活力庭院的另一半，这里集中了一系列运动设施，包括成人健身角、两个瑜伽平台，以及长者健身区。
我不认为这些会是主要卖点，但对于附近有地屋主有意缩小居住面积的长者而言，或是个小加分项。
在开放式健身区之外，还有两座带顶棚的 Riverside Pavilion。它们只是 Chuan Park 内众多户外亭中的两座（稍后你还会看到更多）。其名副其实——可俯瞰旁侧的运河。
此处亦有若干瀑布景观，增添静谧氛围。
在活力庭院最右端，设有一座网球场。
两座球场自然更理想，但以目前同级项目而言，一座也属常态。即使是体量更大的Grand Dunman 与 Parc Esta 也仅设一座，算是符合当下预期。
接着来到第二个分区——“The Waterfront（水岸）”，其命名由来不言自明。三大设施包括儿童浅水池、50米标准泳池与 Oasis 泳池。
这也意味着两排住宅楼之间有相当距离，使朝内单位也能拥有面向设施的宜人景观。250 与 244 号楼间距约 35 米，246 与 250 号楼间距更达约 85 米。因而，尽管项目体量大，实际感受并不会过于拥挤。
延续运动主题，来看位于项目中央、靠近多功能厅的 50 米标准泳池。它适合认真下水锻炼的人，可实现完整划水距离。
如预期，两侧皆设池畔平台，且躺椅数量不错。
场地另一端是儿童浅水池与花园亭，使此处更为热闹——孩子们可在此玩耍，住户也可在池边举办小型户外聚会。
儿童浅水池是面向家庭型大型项目的标配，见怪不怪。不过，较之其他项目的配置（例如滑梯），此处以简单喷泉为主，略显朴素。
50 米泳池旁是 Oasis 泳池，采用更为有机的弧形轮廓。这正是大型项目的优势之一：空间足，能容纳更多元、更宽大的设施。
作为休闲取向的泳池，开发商在池畔设计了多种放松角落，包括下沉式座位（称为 recessed lounges）、静养平台与休闲区，另设两座带顶的池畔亭，供遮阴小憩。
Oasis 泳池中还点缀了几处更为安静的角落，如 Oasis Coves 与 Oasis Jacuzzi，位于较为私密的一隅，为住户提供远离主泳区的静谧体验。
围绕“生活方式与健康”，Oasis 泳池旁还设有水疗湾，与健身房相连。
此处适合在运动后舒缓放松，紧邻健身房的动线也颇为实用。周围以绿化增强私密性，并设有小型池畔平台。
健身房为独栋空间，氛围更显专属。但考虑到本案逾 900 户的体量，有人或会觉得面积稍紧凑。
其他家庭友好型设施包括儿童探险水域（Kid’s Adventure Water），与空调儿童俱乐部（Kid’s Club）相邻。水上游乐更适合略大年龄的孩子，项目也考虑到了不同年龄段的需求，丰富了儿童的游乐选择。
我很喜欢这里配有空调的室内儿童俱乐部，既能应对雨天，也能避暑。这无疑是家庭会欣赏的配置，也是大型项目居住的一大吸引力。
最后是儿童游乐场，这是大多数新盘的常规配置。虽谈不上独特，但我欣赏 Chuan Park 为孩子提供了多样的玩乐选择。
更好的是，儿童相关设施被集中在同一区域，便于将噪音控制在特定范围内。
游乐场附近设有四个行人侧门之一。再次提醒，Chuan Park 的出入点分布较多——其中 2 个面向 MRT，1 个靠近车行出口，另 1 个可通往 Chuan Village 的 304 号楼，那里有咖啡店与餐饮店。
最后，来到第三（也是最后）个分区，主题为“The Forest（森林）”。
相较前两区，“森林”更为内敛，重点设施仅两处——静谧天地（Tranquil Enclave）与森林亭（Forest Pavilion，见图）。
森林亭配有层叠水景，适合偏好安静、私密户外聚会的住户使用。
不过，由于此处靠近较为繁忙的 Lorong Chuan 主干道，若能通过景观设计进一步隔绝车流噪音，将更理想。
此分区还设有一处通往 Lorong Chuan 的行人出口，方便步行通勤的住户。
总体而言，Chuan Park 提供了大型项目应有的一整套设施——多重泳池、网球场与亲子配套一应俱全。真正让它与众不同的，是更强的空间感。与一些转售市场上的高密度大型项目相比，Chuan Park 显得更为开阔、不拥挤。
接下来，走进 2 卧示范单位。
Chuan Park 公寓——2 卧 + 书房 Type B2a-M（69 sqm/742 sq ft）评测
若你在找 2 卧型，恭喜你，Chuan Park 有 44% 的单位（共 404 户）属于此类。其中，104 户为经典 2 卧 2 卫，另 300 户为 2 卧 + 书房。
经典 2 卧仅有一款布局：标准层为 670 sq ft，顶层单位因挑高多出空间至 829 sq ft。
2 卧 + 书房有两种配置：其一为紧凑的“哑铃”布局（732 sq ft）；另一款（示范单位所示，742 sq ft）为更传统的安排——公共空间在一侧、卧室在另一侧。
若你看过 Kingsford 先前的大盘Normanton Park，这里的 2 卧 + 书房会有些似曾相识。但 Chuan Park 在此作了改良：缩小了玄关面积（对紧凑单位是好事），且将书房移至起居区一侧。
层高为 2.715 米，略低于市场常见的 2.85 米。不过，不少新盘（如Norwood Grand）也趋于类似水准。
用料方面，公共区域为瓷砖，卧室为工程木地板，属于当下新盘的主流配置。
值得注意的是，这个 2 卧布局没有设置玄关。利弊皆有。好处是提升了空间效率，对这类紧凑型尤为关键。
代价则是私密性降低——走廊路过的人更易一瞥室内。尤其是开放式厨房，通风时或需开门。另外，玄关鞋柜空间有限，对偏好有序收纳的人而言，需要另行规划。
入户后，可一览厨房、餐厅、客厅与阳台，整体更显通透。开放式厨房旁为书房（此处未入镜），也让空间感更强。
此布局意味着无法实现完全封闭式厨房（对 2 卧而言属常见），但我欣赏这个小中岛的加入，不仅增加台面，更带来额外收纳——收纳永远不嫌多。
我个人不太偏好瓷砖护墙与柜体的饰面，但此风格或许正合喜欢“酒店式轻奢”质感的买家。水槽为 Englefield 不锈钢，搭配 Kohler 龙头。烟机、烤箱、冰箱与洗烘一体机均为 Electrolux，符合大众市场项目的预期。
客餐厅的呈现与多数 2 卧示范单位相似。通过延伸沙发连接两区，营造出更一体的视觉效果。
虽说这种做法适合展示，但真实居住中较少见，业主更倾向使用分离家具来界定功能。若愿意尝试，这类卡座式安排可令空间显得更宽敞。
起居、餐厨、书房与入户综合面积约 30.7 sqm。虽较市面部分 2 卧略小，但少转角、方正的布局仍保证了良好实用性。
阳台约 5.1 sqm，提供适度的“呼吸位”，又不至过多侵占室内可用面积。若为面向周边有地住宅的无遮挡景观，这里会是晨间咖啡或傍晚放松的理想角落。
但在现实中，紧凑单位的阳台往往承担更实用的用途，例如晾晒衣物。
进入卧室前，先看书房凹位。其位于厨房旁、餐厅之前，沿用与公共空间一致的瓷砖地面，视觉上更为一体。
与Norwood Grand 的 2 卧布局相似。若仅作为书房/在家办公之用，位置未必最理想，但其灵活性较高。且因隔墙可拆，可与公共卧相连，打造更大的多功能卧室。
公共浴室靠近书房，面积 4.4 sqm，地墙皆为瓷砖。配件（面盆、坐便以及龙头与淋浴）均为 Kohler。
需留意：该布局无开窗，自然通风缺失，完全依赖机械通风。
与 Norwood Grand 类似，此浴室对来客友好，但对居住者而言，因非紧邻卧室，便捷性略逊。
公共卧约 8.3 sqm，与当今新盘常见水准相当。平面显示可放置一张大床（queen），示范以单人床呈现，以便更好体现尺度。布局可留出小床头柜，且配有滑门衣柜。
另需留意：空调机位（AC ledge）设于窗外，因此本房并非落地窗。
主卧为 12.4 sqm，较市场均值略紧凑。但仍可放下特大床（king）与两张小床头柜，且不明显影响通行。
与公共卧不同，主卧配有落地窗，引入更多采光——这对提升空间感至关重要。
对面为一组到顶两扇滑门衣柜。从这一视角也能理解，为何有人会觉得主卧稍紧凑。
主卫 4.9 sqm，与公共卫相仿，主要区别在于配有顶喷花洒，增添一丝豪华感。
与公共卫一致，面盆、壁挂式坐便与龙头等均为 Kohler。同样无开窗，自然通风缺失，依赖机械通风。
Chuan Park 公寓——3 卧 Premium Type C3b（114 sqm/1,227 sq ft）评测
Chuan Park 对 3 卧的配置更重，几近占到一半（47%），并提供多元布局，满足不同需求。可选择 Classic、Deluxe 或 Premium 三类，共八种平面。面积自 915 至 1,227 sq ft（不含挑空面积），对空间要求有更大弹性。
差异点包括是否设置家用避难室（home shelter）、储物间变化、步入式衣帽间、阳台与玄关尺度等。
示范单位为 3 卧 Premium，提供更宽敞的阳台、独立玄关、home shelter，以及主卧步入式衣帽间。
层高 2.715m，略低于常见的 2.85m。公共区为瓷砖、卧室为工程木地板，仍属主流配置。
与多数带玄关的布局一样，有利有弊。好处是提升私密性，并提供放置鞋柜或端景桌的便利空间——对较大单位尤为讨喜。
入户后，DB box 设置在厨房右侧，亦可提供一定收纳。
厨房 8.4 sqm，采用“走廊式”布局，一路延伸至后勤区（yard）——这是当下新盘的常见设计。好处是有足够的台面以备备餐与摆放电器，并且抽屉、柜体数量充足，相信买家会乐见。
水槽旁的玻璃窗是亮点，可向公共区借景。既改善原本可能偏暗的厨房采光，也便于与起居区互动，同时仍可保持厨房封闭性。
配件方面，Englefield 不锈钢水槽搭配 Kohler 龙头，为全盘标准。需注意，水槽上方的额外收纳层板为示范单位加装，不属交付内容。
厨房另一侧是主要烹饪区，配有三眼燃气炉、嵌入式烤箱、抽油烟机与冰箱——均为 Electrolux。
厨房尽端（未入镜）可放置 Electrolux 洗烘一体机与 WC。此外设有窗户，利于自然通风，适合喜爱明火烹饪或习惯自然晾晒衣物的人士（尽管严格说并无独立“后阳台”）。
现在走向公共起居空间。
这是本户型的亮点：客餐尺度相当可观。作为参考，客厅、餐厅与玄关合计 38.6 sqm，对 3 卧而言相当大方。
餐区自然紧邻厨房，轻松容纳 6 人餐桌（如图），若采用更紧凑家具并调整摆位，放 8 人亦可。未采用常见的长椅式就座，侧面体现了更宽裕的尺度。
可见餐客之间仍有充裕过渡空间，也凸显了 Classic/Deluxe 与 Premium 在尺度上的区别。
客厅方正，可容纳三至四人沙发而不显拥挤，亦有足够茶几位置。
一端可设电视柜；而设计方此处以两张休闲椅强化空间层次。无论如何，呼吸感都相当到位。
Premium 户型的阳台更大，达 9.5 sqm。对阳台的看法各异：有人喜欢额外的户外空间，有人则希望将面积回馈室内。
但就功能而言，这个阳台可容纳小型餐桌，很适合计划户外用餐的人士。
接下来看看其余生活空间。
有趣的是，home shelter（3.8 sqm）位于走廊前端。多数开发商习惯将其靠近厨房，以兼作杂物/储藏间，此设计则各有利弊。
好处之一：其更像一间小卧，而非“藏身”于厨房后的避难室。若有外佣，更显合用。
但将其置于此处，视觉上可能不够“隐形”；若期望作为厨房储藏间，需另行安排。
卧室 3 面积 9.1 sqm，就在 home shelter 对面。配有落地窗，若享无遮挡景观，采光与观感更佳。
与当下新盘一致，可放置大床、小床头柜与两扇滑门衣柜，使用上无压力。
卧室 2 同为 9.1 sqm，并设落地窗。与卧 3 不同，示范以单人床陈设，以更好显示剩余空间。
此安排可在一侧放置小书桌，很适合作为儿童或青少年的房间。
同样配有两扇内置衣柜。从视觉上看，即便放入这些家具后，空间仍算从容。
卧室 2 对面即为公共浴室，服务于卧 2 与卧 3，亦可供访客使用。
面积 4.4 sqm，配备标准设施。洁具为 Kohler，包括面盆、淋浴龙头与壁挂式坐便。加分点在于配有外窗，自然通风更佳。
最后看看主卧。
主卧面积达 18.8 sqm，布局实用，颇得人心。
主睡区可从容放置特大床与两张小床头柜，通行空间仍充裕。落地窗引入大量自然光，进一步放大空间感。
睡区对角留有一处开放空间，可如示范般摆放层架或独立家具。
此空间用途多样。就我而言，会设置梳妆区，提升日常便利。无论如何，这个开放区域给予住户更多个性化布置的可能。
收纳方面，内置柜体为 L 形，紧邻主卫。此布局既最大化储物，也自然形成更衣小角。
主卫面积 4.9 sqm，风格与公共卫相似，但更为宽裕。
配置与公共卫一致，但此处增配顶喷花洒，提升档次。包括面盆、壁挂式坐便、龙头与混水器均为 Kohler。另有一扇窗实现自然通风——可喜！
Chuan Park 公寓——5 卧 Type E1（144 sqm/1,550 sq ft）评测
5 卧在本案中最为稀缺，仅占 2.1%（22 户）。以周边而言，5 卧供应明显不足；附近如 The Scala、Chiltern Park、The Springbloom 最高至 4 卧。虽这些老盘单位更为宽敞，Chuan Park 的 5 卧则以高效、实用见长，适合有明确 5 卧需求者。
由于 5 卧数量有限，仅有一种布局（示范单位所示）。标准层 1,550 sq ft，顶层因挑高至 1,840 sq ft。
公共区为瓷砖、卧室为工程木地板，维持一贯配置。层高 2.715m，较常见的 2.8–2.9m 略低，需留意。
入户设有玄关——对于大户型而言，这样的私密过渡非常可取。虽仅一隅转角，却有效提升了居住者的隐私层级。
空间也足以设置鞋柜层架或边柜，强化收纳。
此布局较为特别之处在于：home shelter（4.7 sqm）设在入户旁。一般而言，home shelter 与 WC 常位于厨房末端，便于作为储藏或外佣起居区。
我并不偏好这一位置，因大多 5 卧买家会将其作为外佣房。但整体而言，并非硬伤。
进入室内，左侧为湿厨房，干厨房设置在餐区旁，适合日常轻食或招待宾客。
先看湿厨房。与许多新盘相似，采用纵深走廊式布局，通向后勤区——8.8 sqm，属常见尺度。
较特别的是 WC 的位置：非传统的后端，而是设置在湿厨房前端。
WC（1.3 sqm）在此不仅可兼作访客盥洗室，对将 home shelter 用作外佣房的家庭也更方便。
此布局的好处在于：WC 更易触达，而非“藏于”末端而被忽视。
不同于公共卫的壁挂式坐便，这里为落地式；面盆为 Kohler，龙头为 Monic。并设有窗户实现自然通风。
继续湿厨房参观，水槽旁装有玻璃窗，可望向公共区。
既可引入更多自然光，也让厨房与客厅互动更为自然，同时保留封闭的可能。
配件为 Englefield 不锈钢水槽 + Kohler 龙头。台面面积充足，适合热爱烹饪或处理洗衣事宜的人。
厨房尽端为重度烹饪区，靠近窗户，利于自然通风排烟。
标配为燃气灶、烤箱、油烟机与冰箱，均为 Electrolux。
烹饪区对面为洗烘一体机，空间略显局促。以 5 卧而言，我原本期望至少有一处独立工作阳台；稍有遗憾。好在窗户可助自然晾晒。
洗烘一体机同为 Electrolux 标配。
来到餐区，尺度从容，八人餐桌不在话下。唯一的小缺点是：若有人坐在靠近干厨房一端，可能影响抽屉开启。
餐区旁为干厨房，观感上有些类似小户型的精简厨房。
不同于只提供台面与收纳的常规干厨房，这里装备完整：有吊柜、抽屉、油烟机与 Electrolux 电磁炉；水槽为 Englefield，龙头为 Kohler。
功能性不错，适合轻食准备与就餐时取放餐具。
然后看看其余公共空间。
5 卧的客厅面宽更足，可容纳 3–4 人沙发、茶几与电视柜，仍不显局促。
参考数据：客厅、餐厅、玄关与干厨房合计约 41.9 sqm，以当今标准而言十分宽绰。
阳台 9.9 sqm，可布置舒适的户外用餐或小型休憩区。
对大户型而言，或许有人希望阳台再大些；但户外与室内面积总要权衡。虽 Chuan Park 景观不错，但多数务实的住户大概会更青睐更大的室内可用空间。
接下来前往位于餐区旁的次主卧（Junior Master）。
次主卧 11.2 sqm，可放特大床，但若放大床（queen）移动空间会更舒适。
可容纳两个小床头柜，落地窗使采光更佳，空间更显通透。
配有两扇滑门衣柜，表面为亮面金色调饰面——这不是我的偏好，但能理解有人会喜欢。
次主卫 4.9 sqm，较公共卫略大，亦配有顶喷花洒，略带豪华感。
洁具为 Kohler，包括面盆、花洒混水器与壁挂式坐便。地墙为瓷砖。需注意无窗，自然通风缺失，靠机械通风。
接下来，沿另一侧长走廊，参观其余卧室与公共卫。
公共卫位于走廊起点，服务卧 3、4、5 与访客（若不使用厨房旁 WC）。
面积 4.4 sqm，配备常规设施：面盆、壁挂式坐便与龙头/混水器均为 Kohler，并设窗户实现自然通风。
卧室 3 为最小公共卧，8.3 sqm，且未配内置衣柜——稍显遗憾，也希望不会成为未来新盘的趋势。
若保持现状，可放大床与两个小床头柜；若需添加衣柜，建议改用单人或加宽单人床。至少配有落地窗，弥补一二。
卧室 2 稍大，为 9 sqm，是公共卧中第二小，同样未配内置衣柜。虽是小遗憾，但也为业主留出定制或活动家具的自由度。
现有陈设示范了优化思路——单人床、小衣柜与紧凑书桌，可在不显拥挤的前提下合理布置。关键在于选择较紧凑的家具。
卧室 4 为公共卧中最大者，9.3 sqm，接近当下新盘常见水准。
可舒适放置大床与双床头柜。
对面配有两扇滑门内置衣柜，属标准交付。值得一提的是，这是 5 卧中唯一配有内置衣柜的公共卧。
小小的代价在于空调机位设置于窗外，故本房非落地窗。
最后看看主卧。
主卧 17.7 sqm，尺度慷慨，且配有落地窗，采光充足。
轻松摆下特大床与双床头柜，通行空间仍绰绰有余。
对角是一组六扇衣柜，为两人提供超出平均的收纳。虽非当下新盘常见的“男女主人步入式双衣帽”布局，但我喜欢其与墙面齐平的整洁观感。
衣柜为掀门设计，内设抽屉、挂放与层板的合理组合，便于分类收纳。
最后看主卫，面积 6.3 sqm，以分隔 WC、面盆区与淋浴间的独特布局取胜。
中央为双台盆，两侧各有收纳，轻松满足两人同时使用。面盆与龙头为 Kohler 标配。
左侧为淋浴间，与次主卧同样配有顶喷与 Kohler 淋浴套装。角落设窗，确保自然通风，尤为可贵。
右侧为 WC，同样受益于外窗，实现自然通风，并配有 Kohler 壁挂式坐便。
Chuan Park 公寓区位评测
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除年长公寓外，区域多由向 Serangoon 延展的大片有地住宅所构成，这也自然影响了 Chuan Park 的景观视野——我们在讲解总图时会更详细说明。
从位置看，Chuan Park 最直观的优势是门口即达 Circle Line 的 Lorong Chuan MRT。向一侧一站即至 Serangoon MRT（衔接 North-East Line）与 NEX 商场，另一侧一站到 Bishan MRT（衔接 North-South Line）与 Junction 8。位于 Circle Line 也意味着便捷换乘 Downtown 与 Thomson-East Coast 等多条主干线。
对车主而言，CTE 与 PIE 近在咫尺，但需留意早晚高峰时段，通往 CTE 的道路车流会较重。
日常采买方面，马路对面的 NTP+ Mall 提供餐饮、咖啡、健身房与 Ace Signature 超市。若开车片刻，也可到 Serangoon Gardens 的 Chomp Chomp Food Centre 等人气去处。当然，NEX 与 Junction 8 也都不远。
学校资源方面，周边覆盖面广。Nanyang Junior College 就在对面；1 公里范围内有 St. Gabriel’s、Yangzheng 与 Zhonghua 等口碑小学。国际学校资源亦充足，附近有 Stamford American Early Learning Village、Brighton College 与 Australian International School 等。
若喜本地市集氛围，409 Ang Mo Kio Market & Food Centre 或 Toa Payoh Lorong 8 Market and Hawker Centre 皆有新鲜食材与地道小吃。
最近 MRT：Lorong Chuan MRT Station——直通，1 分钟步行
公共交通
| 巴士站 | 服务路线 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| Opp Lor Chuan Stn Exit BID: 66399 | 58, 105 | 92m, 2-min walk |
| New Tech Pk ID: 66021 | 73, 105, 159 | 280m, 5-min walk |
| Lor Chuan Stn Exit AID: 66391 | 58, 105 | 300m, 5-min walk |
学校
| 学校 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| St. Gabriel’s Primary School | 350m, 5-min walk |
| Yangzheng Primary School | 850m, 12-min walk |
| CHIJ Our Lady Of Good Counsel | 1km, 15-min walk |
| Zhonghua Primary School | 1.8km, 4-min drive |
| Townsville Primary School | 2km, 5-min drive |
| Teck Ghee Primary School | 2.8km, 7-min drive |
| Kuo Chuan Presbyterian Primary School | 3.7km, 8-min drive |
| Zhonghua Secondary School | 900m, 12-min walk |
| Peicai Secondary School | 1.5km, 4-min drive |
| Beatty Secondary School | 2.4km, 7-min drive |
| Deyi Secondary School | 2.9km, 8-min drive |
| St. Gabriel’s Secondary School | 3.4km, 6-min drive |
| Kuo Chuan Presbyterian Secondary School | 3.4km, 8-min drive |
| St. Andrew’s Secondary School | 4km, 11-min drive |
| Nanyang Junior College | 450m, 6-min walk |
| St. Andrew’s Junior College | 4.6km, 12-min drive |
| Australian International School | 500m, 7-min walk |
| Brighton College (Singapore) | 800m, 11-min walk |
购物商场
| 目的地 | 距公寓距离（及预计车程） |
| NTP+ Mall | 280m, 5-min walk |
| NEX | 1.5km, 5-min drive |
| myVillage Mall | 2km, 5-min drive |
| Junction 8 | 3.1km, 7-min drive |
| The Woodleigh Mall | 3.1km, 9-min drive |
| Bishan North Shopping Mall | 3.4km, 8-min drive |
私家交通
| 主要目的地 | 距公寓距离（高峰[0830]最快车程） |
| Paya Lebar Quarter/Airbase (By 2030) | 8.2km, 10-min drive |
| Orchard Road | 9.3km, 12-min drive |
| Suntec City | 9.8km, 12-min drive |
| CBD (Raffles Place) | 11.2km, 16-min drive |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 12km, 12-min drive |
| Mapletree Business City | 16.3km, 22-min drive |
| Harbourfront Cluster (VivoCity) | 14.6km, 18-min drive |
| Mediapolis (and surroundings) | 17.5km, 20-min drive |
| Changi Airport | 17.9km, 16-min drive |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 18km, 18-min drive |
| Woodlands Checkpoint | 20.6km, 20-min drive |
| Jurong Cluster | 24.5km, 26-min drive |
| Tuas Checkpoint | 36.1km, 35-min drive |
| Tuas Port (By 2040) | 46.5km, 50-min drive |
临近道路出口：驶出至 Serangoon Avenue 3。左转继续沿 Serangoon Avenue 3 行驶；或右转进入 Lorong Chuan，约 2 – 3 mins 到达 CTE。 `
Chuan Park 公寓开发商评测
Kingsford Development（中国 Kingsford Group 于 2011 年在新加坡成立）于 2012 年推出 512 户的Hillview Peak，随后在 Serangoon 打造了 1,165 户综合项目Kingsford Waterbay。不过，两者在施工阶段曾因安全问题遭遇阻滞并被罚款。
其后推出的大盘Normanton Park（共 1,862 户），虽一开始被限制销售许可，但最终仍实现了高强度去化。据 BCA，Kingsford Development 目前仍处于 CONQUAS Band 5，尚待对 Normanton Park 的评估结果。
建筑设计备注
AGA Architects 是近年多项本地代表性新盘的熟面孔，其足迹亦遍及澳大利亚、泰国、中国与马来西亚。
本地作品包括Queens Peak、OLA EC、The Alps Residences、The Santorini 与 Tre Residences 等。
户型构成
| 户型 | 面积（sq ft） | 户数 | |
| 2 Bedroom | 700/829 sq ft | 104 | 44% |
| 2 Bedroom + Study | 732 – 883 sq ft | 299 | |
| 3 Bedroom Classic | 915 – 1,119 sq ft | 190 | 47% |
| 3 Bedroom Deluxe | 1,023 – 1,206 sq ft | 137 | |
| 3 Bedroom Premium | 1,206 – 1,507 sq ft | 104 | |
| 4 Bedroom Classic | 1,335/1,615 sq ft | 38 | 6.6% |
| 4 Bedroom Premium | 1,389/1,679 sq ft | 22 | |
| 5 Bedroom | 1,550/1,841 sq ft | 22 | 2.4% |
| 总计 | 916 | ||
Chuan Park 共 916 户，覆盖 2 至 5 卧，受众面广。
其中 3 卧占 47%，紧随其后的是 2 卧，占 44%。熟悉 Kingsford 的 Normanton Park 的买家会发现，两者的户型占比与布局思路有相似之处，但 Chuan Park 做了若干细节调校。
两盘均以中小户型为主，Chuan Park 重点放在 2 与 3 卧。布局微调方面，3 卧 Premium 以上的储物间位置略有变化。
Chuan Park 公寓堆栈分析
Chuan Park 总图
下午西晒
Chuan Park 最佳单位
Chuan Park 共五栋住宅——两栋 19 层（248 与 250 号），三栋 22 层（242、244 与 246 号）。项目坐落于超过 400,000 平方英尺的巨大三角地块上，共 916 户。
折合每户约 437 平方英尺用地，对同级大盘而言相当可观。作为参照，Grand Dunman 用地 271,622 平方英尺却容纳 1,040 户，每户仅 261 平方英尺；Normanton Park 则为 358 平方英尺/户。
在住宅密集区域中，此处景观算是优势之一。可选视野包括：Serangoon Gardens 有地住宅的无遮挡景、面向南侧（在 19 层可望向 Marina Bay）的城区景、东南向社区天际线，或是更为静谧的园区内向景。
242、244 与 246 号楼以对角线排布，最大化面向有地景观的单位数量，最终 70% 面向外部、30% 面向园区。
Serangoon Gardens 的优质景观多分配给 3 卧（亦是主力户型），价格大概率也会略高。买家需在更好景观与更优价格之间权衡。
得益于楼栋的合理朝向，多数单位能有效规避强烈的下午西晒——细节虽小，居住体验差异却大。
但需注意，朝向 Lorong Chuan 的单位更易受车流噪音影响，尤其在高峰时段。
Chuan Park 公寓价格分析评测
大型项目常以更“亲民”的入场价吸引买家，Chuan Park 亦不例外。若注重性价比，价格很可能是你考虑本案的关键因素。
详细价格解析稍后奉上，这里先看看 Lorong Chuan 一带的 $PSF 概况。
对比邻近项目，看看 Chuan Park 的定位如何。
Chuan Park 周边转售项目
| 项目 | 单位 | Psf | TOP | 年限 | 价差 |
| Chuan Park | 916 | Est. $2,214* | 2028 | 99 years | NIL |
| Goldenhill Park | 390 | $2,200 | 2004 | Freehold | +2.7% |
| Amaranda Garden | 189 | $2,152 | 2004 | Freehold | +0.47% |
| The Chuan | 106 | $2,142 | 2007 | 999 years | – |
| The Scala | 468 | $1,858 | 2013 | 99 years | -13.3% |
| Cardiff Residence | 163 | $1,698 | 2014 | 99 years | -20.7% |
| The Springbloom | 372 | $1,588 | 1999 | 99 years | -25.9% |
| Chiltern Park | 500 | $1,441 | 1995 | 99 years | -32.7% |
| Golden Heights | 53 | $1,201 | 2003 | 99 years | -43.9% |
一个有趣现象：小户型的 $PSF 反而低于大户型，这与常识相反（我们在此文中亦有提及）。不过，$2,214 PSF 的入场价对应 2 卧；随着户型面积增大，总价也会随之上升。
大型项目（900 户以上）
| 项目 | 单位 | Psf | TOP | 年限 | 距 MRT 距离 | 价差 |
| Chuan Park | 916 | Est. $2,214* | 2028 | 99 years | <100m | NIL |
| Grand Dunman | 1,008 | $2,618 | 2027 | 99 years | 200m | +22.2% |
| Avenue South Residences | 1,074 | $2,266 | 2023 | 99 years | 1.12km | +5.8% |
| Parc Clementis | 1,468 | $2,057 | 2023 | 99 years | 634m | -4% |
| Normanton Park | 1,862 | $1,813 | 2023 | 99 years | 1.2km | -15.4% |
| The Florence Residences | 1,410 | $1,768 | 2023 | 99 years | 883m | -17.5% |
| Treasure at Tampines | 2,203 | $1,699 | 2023 | 99 years | 670m | -20.7% |
| North Park Residences | 920 | $1,668 | 2018 | 99 years | 200m | -22.1% |
| Affinity At Serangoon | 1,052 | $1,613 | 2023 | 99 years | 1.51km | -24.7% |
| Watertown | 992 | $1,501 | 2017 | 99 years | 220m | -29.9% |
| Riverfront Residences | 1,472 | $1,481 | 2023 | 99 years | 808m | -30.9% |
| Parc Oasis | 950 | $1,022 | 1994 | 99 years | 240m | -52.3% |
当然，地段会影响 $PSF 的解读，但这份对比仍可作为观察大型项目表现的参考。更显眼的一点是：许多新近大型项目距 MRT 并不近，而 Chuan Park 在连通性上有明显优势。
若想进一步了解，请查看我们更详尽的价格评述这里。
Chuan Park 公寓保值与升值分析
- Cross Island Line 提升可达性
虽说 Chuan Park 已享有门口即达 Lorong Chuan MRT 的便利，但 2030 年 Cross Island Line 开通后，公共交通将更进一步优化。
最近的 Tavistock 与 Serangoon North 站将连接至 Turf City、Jurong Lake District（西部）与 Pasir Ris（东部）等关键区域。
2. 新加坡最大综合诊所将于 NEX 对面启用
至 2025 年，Serangoon 将迎来全岛最大的 polyclinic，位置就在 NEX 商场对面。Chuan Park 一站地铁或 5 分钟车程可达，更便于获得完善的基础医疗服务。
3. Serangoon 步行友好度与骑行网络提升：朝“少车”社区迈进
为配合预期中的住宅供应增长，区域将增设新公园、配套与行人连廊，进一步完善 Lorong Chuan 社区并提升连通性。
此外，LTA 将延伸 Serangoon–Potong Pasir 骑行网络，呼应“少车社区”的愿景。Chuan Park 住户可享更顺畅的骑行动线，方便区内外出行。
4. Chuan Grove GLS 及周边其他住宅用地
随着 Chuan Grove GLS 被纳入 URA 2H2024 清单，Lorong Chuan 一带的住宅供应预期将上行。虽未官宣，但附近尚有三处住宅分区，预示着更多开发可能。Chuan Grove GLS 约 170,069 平方英尺，预计可容纳 550 户。
这意味着 Lorong Chuan 的住房供应将于未来几年获得补充。即便如此，与其他潜在地块相比，Chuan Park 似乎仍是距 Lorong Chuan MRT 最近的选择。
我们喜欢
- 定价合理
- 设施齐全、覆盖面广
- 门口即达 Lorong Chuan MRT Station
我们不喜欢
- –室内设计与用料审美较主观
- –5 卧中有两间公共卧未配内置衣柜
我们的看法
Chuan Park 的关注度很高，一方面因其大型项目的属性，另一方面源于 Lorong Chuan 新盘供应的稀缺（这将是自 2011 年以来 Lorong Chuan 首个新盘）。
从地块位置看，Chuan Park 可谓占尽优势：一路之隔即是 New Tech Park 的多项配套，且紧邻 Lorong Chuan MRT Station。另一个常被低估的优点是：与市面多数大型项目相比，其居住密度较低。
整体而言，我认为 Chuan Park 满足了当下大多数买家对新盘的核心诉求——设施丰富完善；而这恰恰是许多买家相较小型项目最看重的差异点。
但若从“硬件产品”的惊喜度而言，它并不如部分同类大盘那般“吸睛”。甚至与自家前作 Normanton Park 相比，后者在设施的规模感与执行上更显“宏大”。
因此，尽管 Chuan Park 的景观、园区设计与室内不算树立新标杆，但对潜在买家而言，更关键的问题或许是：这是否真的重要？毕竟，价格仍是核心考量。结合其便捷的区位与较为开阔的园区尺度，Chuan Park 很可能已能满足多数买家的预期。最终，还是回到你的优先级：你更在意颜值，还是更看重居住的舒适与便利？
这对你的意义
如果你符合以下情况，或许会喜欢 Chuan Park：
-
看重“门口即达”的 MRT 便捷性
公平而言，Lorong Chuan 周边多数转售项目也有不错的连通性，步行 5 分钟即可至 MRT。但若你特别在意“出门即上车”的便利，Chuan Park 会是加分项。
倾向购买大型项目新加坡买家偏爱大型项目不无道理：通常配套更全面、管理费更具摊薄效应、成交量更高带来价格韧性更强。若这些点对你重要，Chuan Park 值得考虑。
家有学龄孩子Lorong Chuan 学校资源丰富，附近有 Nanyang Junior College 与多所国际学校。此外，Chuan Park 在家庭友好设施上的着墨也不少，适合有幼儿的家庭。
如果你符合以下情况，可能不太适合 Chuan Park：
-
对高密度居住有所顾虑
诚然，Chuan Park 的密度低于许多本地大型项目，但与同社区的部分转售选择相比，其密度仍要高。此外，园区仅设一处车行进口与出口，高峰时段或加剧车流。
希望 5 卧“全卧室皆配内置衣柜”
按常规，新盘卧室多配内置衣柜。但 Chuan Park 的 5 卧中有两间公共卧未配置此项，略显“反常”。
End of Review
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如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。
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本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。
总体评价
75%
综合评分
这项拥有 916 户的大型项目配套齐全，设有多座泳池与网球场。加上与 Circle Line 上的 Lorong Chuan MRT 几乎“零距离”的连接，带来难以匹敌的出行便利。
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