2024 年你负担得起升级到公寓吗？

随着农历新年结束，又到了看房季；但买家有些不知所措并不意外。如果你离开房地产市场已有数年，如今的价格足以令人惊讶——从外围地区公寓突破 $2 million，到对于“历来被视为保值”的核心地段也出现谨慎声音。以下是需要注意的几点：

What are condo prices like today?

先来看新盘价格：

截至 2024 年 1 月，全岛新盘价格为 $1,918 psf，低于 2023 年 1 月的 $2,185 psf；但需注意目前仍在年初，且预计有 40+ 个项目即将推出，接下来数月价格或会回升。另需强调，这只是简要概览，而逐月比较 psf 价格并不理想，因为成交量波动较大。尽管如此，这可以快速概览自 2023 年 1 月以来新公寓价格的表现。

与此同时，转售公寓价格在上升，因被新盘价格挤出的买家越来越多地转向二手选择：

截至今年 1 月，转售公寓平均价格为 $1,588 psf，高于去年的 $1,508 psf。 

基于上述数据，我们可粗略估算：1,000 平方英尺的三房（新盘）总价约 $1.91 million；同等面积的转售单位总价约 $1.588 million。 

HDB 转售价格有何变化？

截至今年 1 月，HDB 转售价格约为 $579 psf，高于去年的 $553 psf。鉴于已竣工组屋数量增加，以及正在实施的 Prime and Plus 模式住房；这可能会分流转售市场的需求，吸引那些无意升级的买家转向相关配售。

更具体地看最普遍的 4-room 组屋类型：

截至 2024 年 1 月，平均价格为 $588 psf。典型的 4-room 组屋面积约 960 平方英尺（有些可能更大一些），据此推算平均转售总价约为 $564,480。

因此，今日升级者大概率面临如下价差：

• 转售 4-room 组屋与新盘三房公寓之间约 $1.345 million 的差距
• 转售 4-room 组屋与转售三房公寓之间约 $1.024 million 的差距

这对房屋贷款意味着什么？

我们假设升级者可获批最高 75 per cent 的 LTV，贷款年限 25 年。依据 TDSR 框架，月供不得超过其月收入的 55 per cent。

另请注意，用于 TDSR 计算的地板利率为每年 four per cent（但若全年实际利率进一步上升，我们认为该利率可能被上调）。 

我们亦假设升级者先卖后买，从而避免缴付 Additional Buyers Stamp Duty (ABSD)。 

对于总价 $1.91 million 的新盘三房，升级者需要准备：

• $95,500 现金（首付款的首个 five per cent）
• $382,000（现金与 CPF 任意组合，首付的下一个 20 per cent） 
• 买方印花税 $65,100

扣除上述款项后（价格的 75%），贷款额度为 $1,432,500。

但 HDB 升级者承担得起吗？假设一对夫妇以 $500,000 购买了 BTO，居住 5 年后决定出售，其销售收益大致如下：

假设销售收益为 $215,660，升级者有足够现金支付 $95,500 的现金首付。连同其 CPF，夫妻合计可动用 $401,537。但仍短缺约 $76,000，且这还未计入买方印花税，额外 $65,100。

若再假设夫妻二人多年积蓄足以支付 BSD，则 $1,432,500 贷款的月供为 $6,837*，依 TDSR 计算，所需合并月收入约为 $12,431。

请注意，这一数字高于两人的中位收入（据我们撰文时的资料，个人中位收入为 $5,197）。 

*对于新盘，起初你并不会支付全额，因为采用 Progressive Payment Scheme。随着工程进度推进，月供将逐步增加，至项目取得 TOP 时你将支付全额。 

对于总价 $1.588 million 的转售三房，数字看起来更为现实。 对此，升级者需要：

• $79,400 现金（首付款的首个 five per cent）
• $317,600（现金与 CPF 任意组合，首付的下一个 20 per cent） 
• 买方印花税 $49,000

扣除上述款项后（价格的 75%），贷款额度为 $1,191,000。

仍以 $215,660 的销售收益为例，这足以满足 5% 现金首付。差异在于剩余的 20%，这正是购买转售单位较新盘更可行之处：他们需要 $397,000，而这对夫妻确实具备。不过，仍缺少买方印花税。在此我们假设他们在 5 年间已储蓄足以一并支付。

进一步假设这对夫妻将其销售收益全额 $401,537 用于减少贷款本金，使贷款降至 $1,186,463。

由此月供为 $5,664，每月，所需合并月收入约 $10,300；对于两名拿中位收入的借款人而言，尚属可控。 

总体而言，我们可以得出结论：即便在非中心区域，越来越多的升级者也被新盘市场挡在门外。然而，只要 BTO 盈利足够，或夫妻能够攒下相关费用（过户费、买方印花税等），转售市场——以及任何 EC 新推出项目——仍可能是可行的选择。

以下为数字要点汇总：

1. 对于总价 $1.91 million 的新盘三房:
   • 首付款：$95,500 现金 + $382,000（首付的 20%）= $477,500
   • 买方印花税：$65,100
   • 贷款额度：$1,432,500
   • 假设转售组屋的销售收益：$215,660
   • 假设夫妻能够补足 BSD
   • 扣除销售收益后的贷款金额：$1,432,500
   • 每月供款：$6,837
   • 所需合并月收入：$12,431
2. 对于总价 $1.588 million 的转售三房:
   • 首付款：$79,400 现金 + $317,600（首付的 20%）= $397,000
   • 买方印花税：$49,000
   • 贷款额度：$1,191,000
   • 假设转售组屋的销售收益：$215,660
   • 假设夫妻能够补足 BSD
   • 扣除销售收益后的贷款金额：$1,186,463
   • 每月供款：$5,686
   • 所需合并月收入：$10,338

请注意，上述示例为概括性说明：一旦落实到具体项目，差异可能相当明显；如需就个人情况寻求协助，欢迎与我们联系。 

2024 年与以往有何不同？

最显著的差异或在于金额本身；2024 年仍处于 2022 与 2023 年价格飙升的尾声。除此之外，还有一些超越数字层面的因素： 

首先，利率相较往年高出许多。若你上一次置业是在 10 年前，你或许习惯了 two per cent 或更低的利率。关键在于，你的房贷利率已不再被 CPF 利率（2.5 per cent）所“压过”。

你可在 此处查看完整解析。 

第二点差异主要关乎预算更高的升级者，他们可考虑 Core Central Region（CRR）或其他核心地段。相关详情我们在此文已有阐述；简言之，最新一轮降温措施对 CCR 的影响相对更大。外国买家需承担 60 per cent 的 ABSD，而这类买家更偏好核心地段——因此，本地买家若看向这些区域，或将面临更少竞争。 

上述一切发生在地缘政治不确定性加剧的背景之下，从欧洲战事到即将到来的美国大选，2024 年或许更适合稳健行事。鉴于此，我们认为对多数新加坡升级者而言，宜将升级目标设得更为务实：若不属于高收入阶层，应优先考虑升级至 EC 或转售公寓，或甚至仅升级到更大的组屋。 

通常而言，等待并在更合适的时机再升级，要比仓促决策后不得不缩回组屋来得从容（尤其是在如今，若你刚售出私人住宅，可能需等待 15 个月方可购买转售组屋）。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。