近年市场对租赁地契公寓的看法已有所转变。受限于永久地契溢价高企，以及许多公寓往往在问题显现前便已集体出售的认知，买家对永久地契的执念有所减弱。不过，这并不改变租赁地契公寓会随时间贬值这一事实——许多买家仍想知道可以有何预期。因此，我们回顾了历年较老龄租赁地契公寓的表现：
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
如果你有类似的困惑，我们提供结构化的一对一咨询，帮你全面梳理财务状况、购房目标与市场选项——客观分析，不带立场。
没有任何义务，只是让你更清晰。
点击了解更多 这里。
观察较老龄的租赁地契公寓
以下分析仅涵盖地契年限为 99 至 103 年的公寓，共计 355 个项目，61,766 笔交易.
首先，按楼龄来看租赁地契公寓的平均每平方英尺价格（psf）：
| 年份/楼龄 | 少于 10 年楼龄 | 少于 20 年楼龄 | 少于 30 年楼龄 | 少于 40 年楼龄 | 超过 40 年楼龄 | 总计 |
| 2014 | $1,356 | $1,038 | $900 | $872 | $870 | $1,276 |
| 2015 | $1,344 | $1,033 | $911 | $828 | $908 | $1,222 |
| 2016 | $1,384 | $1,016 | $854 | $762 | $816 | $1,247 |
| 2017 | $1,438 | $1,019 | $897 | $805 | $875 | $1,272 |
| 2018 | $1,408 | $1,051 | $959 | $946 | $1,007 | $1,252 |
| 2019 | $1,416 | $1,059 | $971 | $976 | $1,078 | $1,242 |
| 2020 | $1,363 | $1,038 | $940 | $918 | $944 | $1,208 |
| 2021 | $1,365 | $1,101 | $1,019 | $987 | $1,043 | $1,251 |
| 2022 | $1,462 | $1,214 | $1,134 | $1,071 | $1,124 | $1,361 |
| 2023 | $1,583 | $1,342 | $1,232 | $1,175 | $1,230 | $1,465 |
| 2024 | $1,606 | $1,398 | $1,279 | $1,206 | $1,159 | $1,504 |
| 总计 | $1,410 | $1,100 | $991 | $931 | $997 | $1,283 |
因此，若您在寻找总价低于 $1.5 million（许多 HDB 升级者可负担）的房源，请留意：若您接受楼龄 20+ 年的转售公寓，很可能可以买到 1,000 平方英尺的户型。
现在来看看按楼龄划分的每平方英尺价格（psf）涨跌幅
| 年份/楼龄 | 少于 10 年楼龄 | 少于 20 年楼龄 | 少于 30 年楼龄 | 少于 40 年楼龄 | 超过 40 年楼龄 |
| 2014 | |||||
| 2015 | -0.9% | -0.4% | 1.3% | -5.0% | 4.4% |
| 2016 | 3.0% | -1.7% | -6.3% | -7.9% | -10.2% |
| 2017 | 3.9% | 0.2% | 5.0% | 5.7% | 7.2% |
| 2018 | -2.1% | 3.1% | 7.0% | 17.5% | 15.1% |
| 2019 | 0.6% | 0.8% | 1.3% | 3.1% | 7.0% |
| 2020 | -3.8% | -2.0% | -3.2% | -5.9% | -12.4% |
| 2021 | 0.1% | 6.1% | 8.4% | 7.6% | 10.5% |
| 2022 | 7.1% | 10.2% | 11.3% | 8.5% | 7.7% |
| 2023 | 8.3% | 10.5% | 8.6% | 9.6% | 9.5% |
| 2024 | 1.4% | 4.2% | 3.8% | 2.7% | -5.7% |
| 总计 | 1.77% | 3.11% | 3.71% | 3.58% | 3.31% |
对于最新的（楼龄 10 年及以下）项目，涨幅更多归因于较短的持有期。但我们也看到，楼龄 20、30，乃至 40 年以上的租赁地契公寓，仍然呈现出增值。
以下是按楼龄统计的平均利润：
| 年份/楼龄 | 少于 10 年楼龄 | 少于 20 年楼龄 | 少于 30 年楼龄 | 少于 40 年楼龄 | 超过 40 年楼龄 | 总计 |
| 2014 | 14.5% | 8.9% | 13.0% | 18.0% | -0.5% | 13.6% |
| 2015 | 13.1% | 15.2% | 18.6% | 26.0% | 22.0% | 14.2% |
| 2016 | 15.7% | 18.6% | 21.9% | 31.5% | 23.6% | 16.9% |
| 2017 | 13.9% | 22.4% | 23.8% | 29.8% | 17.8% | 16.9% |
| 2018 | 13.1% | 20.1% | 22.6% | 18.9% | 26.7% | 15.8% |
| 2019 | 19.1% | 27.4% | 27.9% | 20.4% | 24.5% | 22.0% |
| 2020 | 23.9% | 34.7% | 30.7% | 37.5% | 27.5% | |
| 2021 | 21.4% | 30.4% | 33.5% | 19.9% | 25.0% | |
| 2022 | 8.5% | 37.8% | 3.5% | 15.6% | ||
| 2023 | -0.4% | -0.4% | ||||
| 总计 | 14.8% | 18.8% | 21.4% | 25.5% | 18.2% | 16.3% |
不过，一旦项目超过 40 年，涨幅确实明显走弱，可能的一个原因在于融资限制：
当项目剩余年限不超过 60 年时，银行往往会下调最高贷款成数（例如，买家可能只能借到房产价值的 55 per cent，而非通常的 75 per cent）。这意味着最老龄公寓的首期/现金支出更高，从而对价格形成压制.
还需注意的是，楼龄 40+ 年的公寓相当罕见——大多数项目往往在此之前已集体出售。因此，这类单位的成交量也远低于其他楼龄。
接下来看看地段因素：以下为各分区的表现：
| 年份/分区 | D1 | D2 | D3 | D4 | D5 | D9 | D10 | D11 | D14 | D15 | D16 | D17 | D18 | D19 | D20 | D21 | D22 | D23 | D26 | D27 |
| 2014 | 25.0% | 33.8% | 16.2% | -2.6% | 17.8% | -3.9% | 0.0% | 15.2% | 12.1% | 28.4% | 1.4% | -9.5% | 36.3% | 27.9% | 19.5% | 9.9% | 23.0% | 9.0% | ||
| 2015 | 23.7% | 24.8% | 26.7% | 6.8% | 20.1% | 23.5% | 4.6% | 24.7% | 18.0% | 21.5% | 12.5% | 42.0% | 21.8% | 19.7% | 27.1% | 11.9% | 21.8% | 6.9% | ||
| 2016 | 12.1% | 24.4% | 18.3% | 44.1% | 14.5% | 39.2% | 31.0% | 25.4% | 29.0% | 15.9% | 19.8% | 12.6% | 62.2% | 30.7% | 32.0% | 17.7% | 6.3% | 17.6% | ||
| 2017 | 4.0% | 19.3% | 18.9% | 26.9% | 28.7% | 18.5% | 30.0% | 29.7% | 33.1% | 17.9% | 35.6% | 30.2% | 29.1% | 27.3% | 26.0% | 26.6% | 12.0% | |||
| 2018 | 19.0% | 16.9% | 24.2% | 15.0% | 18.2% | 21.8% | 37.8% | 14.4% | 18.0% | 20.6% | 38.9% | 29.6% | 18.0% | 33.3% | 18.6% | |||||
| 2019 | 14.4% | 19.8% | 24.2% | 1.7% | 24.1% | 20.8% | 24.6% | 26.7% | 21.2% | 63.2% | 17.5% | 13.2% | 16.6% | 34.8% | 46.4% | 26.2% | ||||
| 2020 | 48.0% | 26.4% | 24.3% | 44.6% | 33.6% | 37.7% | 45.4% | 29.0% | 36.6% | 26.1% | 41.6% | |||||||||
| 2021 | 25.7% | 24.3% | 34.0% | 28.3% | 50.6% | |||||||||||||||
| 2022 | 1.2% | 5.8% | ||||||||||||||||||
| 总计 | 36.5% | 14.9% | 22.4% | 26.7% | 18.0% | 10.1% | 20.6% | 23.1% | 17.1% | 23.3% | 25.8% | 29.6% | 14.2% | 29.3% | 29.8% | 27.2% | 25.5% | 18.6% | 28.9% | 15.1% |
遗憾的是，区划并不像 HDB 城镇那样，同一区内差异很大，难以一概而论；且各区公寓分布不均，一些分区的成交量偏低。
例如，以下是成交量：
| 年份/分区 | D1 | D2 | D3 | D4 | D5 | D9 | D10 | D11 | D14 | D15 | D16 | D17 | D18 | D19 | D20 | D21 | D22 | D23 | D26 | D27 |
| 2014 | 1 | 1 | 7 | 2 | 2 | 3 | 1 | 15 | 9 | 4 | 12 | 2 | 5 | 7 | 12 | 9 | 4 | 5 | ||
| 2015 | 2 | 4 | 1 | 4 | 6 | 1 | 1 | 16 | 15 | 1 | 7 | 6 | 4 | 7 | 5 | 5 | 6 | 4 | ||
| 2016 | 1 | 4 | 8 | 1 | 3 | 2 | 2 | 19 | 20 | 1 | 8 | 3 | 1 | 5 | 7 | 13 | 2 | 4 | ||
| 2017 | 3 | 5 | 11 | 4 | 7 | 10 | 25 | 37 | 5 | 14 | 2 | 5 | 9 | 11 | 10 | 5 | 4 | |||
| 2018 | 5 | 1 | 2 | 6 | 16 | 18 | 1 | 4 | 1 | 2 | 4 | 2 | 10 | 7 | 5 | |||||
| 2019 | 2 | 1 | 5 | 1 | 6 | 6 | 11 | 1 | 4 | 1 | 1 | 1 | 2 | 3 | 4 | 2 | ||||
| 2020 | 1 | 1 | 7 | 6 | 1 | 1 | 1 | 4 | 1 | 1 | 1 | |||||||||
| 2021 | 1 | 2 | 1 | 1 | 1 | |||||||||||||||
| 2022 | 1 | 1 | ||||||||||||||||||
| 总计 | 2 | 9 | 14 | 1 | 41 | 4 | 17 | 21 | 20 | 107 | 117 | 14 | 51 | 16 | 22 | 34 | 40 | 51 | 29 | 25 |
尽管如此，我们也观察到一些有趣的现象。楼龄 30+ 年的公寓中有相当一部分（635 笔交易中的 224 笔）来自第 15 和 16 分区，即 Marine Parade 与 Bedok 一带（包括 Upper East Coast 一线）。
这些区域年长项目的密度较高，约三分之一处于 30+ 年楼龄段。这里的地段表现似乎也更好，但是否与楼龄有关尚不明确——也可能更多取决于各个公寓自身的特点.
我们也可得出结论：即便在成交量较低的分区，老龄租赁地契公寓的相对表现仍然不俗.
与普遍担忧相反，租赁地契公寓并不会在楼龄达到 20+，甚至 40+ 年时立刻大幅跳水。
这或许与我们从未真正见过任何公寓走到地契届满有关。迄今为止，住宅物业地契到期的情况我们只见过一次，而且并非公寓项目.
市场普遍假设会在那之前发生集体出售，为最老龄的租赁地契公寓也提供退出路径。这个假设大胆，但迄今尚未被事实否定.
在 2024 年这无疑值得权衡：新盘价格仍然高企，而永久地契身份还可能在此基础上再叠加超过 15 per cent 的溢价。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。
如果你只是有个问题，或想分享你的想法，也欢迎写信给我们：stories@stackedhomes.com —— 我们会阅读每一封来信。
本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。
0 Comments