新加坡大型公寓项目真的更具盈利性吗？数据怎么说

曾经有一段时间，购房者对大型项目并不感冒。这类拥有 1,000+ 套单位的项目被认为嘈杂、缺乏私密性、过于拥挤等。但在过去几年里，意见发生了巨大转变：许多买家开始将大型项目与更奢华的配套、更低的入场价，以及更好的增值空间联系在一起。

像 Normanton Park、Parc Clematis 和 Treasure at Tampines 等项目的成功，只会强化这种看法。即便是像 Jadescape 这类起步较慢的项目，后来也因百万利润而登上头条。因此，如今常能听到这样的说法：大型项目的表现甚至优于普通公寓；但事实真是如此吗？

理论的简要说明

所谓大型项目，通常指 1,000+ 套单位的项目，尽管有时也会用于那些接近这一规模的项目（例如 900+ 套单位的公寓）。对大型项目的预期优势包括：

• 更丰富的配套设施，由于这类项目的占地更大；这意味着可提供多个泳池、网球场、更大的景观空间等。
• 更低的维护成本，尽管配套更大，但由于有更多单位分摊成本 
• 更具竞争力的定价，哪怕仅仅是因为规模效应。Treasure at Tampines 就是典型例子：拥有 2,200+ 套单位，从一开始的定价就很有竞争力
• 较高的成交量。由于在单一大型项目中，潜在可易手的单位数量很高，即便只看一年，转售价格往往也更为稳定且支撑更强。 

但如部分经纪人所言，这一切是否会转化为更好的表现？我们来看看：

自 2015 年以来，大型项目与常规项目的整体比较

若我们仅做最直接的对比，结果如下：

类型	平均涨幅 (%)	平均获利 ($)	成交量
大型公寓	22.0%	$249,983	4,236
常规公寓	21.6%	$254,827	8,643
平均值	21.7%	$253,234	12,879

从这个非常宏观的角度看，两者似乎差别不大。大型项目确实表现更好，但差距几乎可以忽略。

这还不够细化，所以我们按不同户型面积来比较表现。 

大型项目中的小户型与常规项目中的相比如何？大户型又如何？我们采用以下定义：

请注意，我们以面积而非房间数来划分，因为我们的数据集包含不同年代的公寓。这种差异可能导致以房型划分具有误导性：例如，1990 年代或更早建成的公寓，可能存在超过 1,000 sq. ft. 的“两卧”，而在今天这会被视为“三卧”。不过，为便于理解，我们也附上了简要描述，便于你以当今标准在脑中对照。

• 超小型：低于 500 sq. ft.（即便对一卧而言也偏小） 
• 小型：500 至 800 sq. ft.（一至两卧单位）
• 中型：800 至 1,200 sq. ft.（三卧单位）
• 大型：1,200 至 1,600 sq. ft.（较大的三卧至四卧）
• 超大型：高于 1,600 sq. ft.（五卧、顶层公寓） 

在将单位按面积细分后，我们比较了它们在大型项目与常规项目中的表现：

类型	平均百分比	平均总价	ROI 差异
大型-超小型	18.58%	$113,946	3.0%
常规-超小型	15.61%	$106,118
大型-小型	20.19%	$193,792	1.5%
常规-小型	18.64%	$177,045
大型-中型	24.62%	$313,020	0.9%
常规-中型	23.75%	$295,452
大型-大型	28.94%	$453,292	1.3%
常规-大型	27.62%	$416,195
大型-超大型	22.26%	$625,783	-2.3%
常规-超大型	24.58%	$485,999

可以看到，户型越小，大型项目中的单位表现越好。反之，对于最大面积段，在超过 1,600 sq. ft. 时，大型项目单位反而成为表现较弱的一方。 

在检验统计显著性时，我们可以看到 (1) 超小型、(2) 小型、(3) 中型类别的 p 值低于 0.05*，这意味着差异不太可能由偶然造成。

因此，尽管很难精准指出原因，但有一点很清楚：大型项目中的小面积单位最有可能跑赢常规公寓中的同类单位；至少在幅度上更为显著。 

*p 值是统计显著性的度量，任何高于 0.05 的结果更可能是偶然所致。 

接下来，我们再看交易类型。 

这是为了判断，例如，大型项目的多数优势是否仅在你于早期销售阶段购入时才会显现。 

（相比大多数常规项目，这对大型项目更为显著，因为高单位数量往往意味着更为拉长的开发商销售周期）

我们考察了新房至转售、新房至转手售、转售至转售，以及转手售至转售：

交易类型	平均百分比	平均总价	成交量
大型 新房至转售	24.0%	$256,352	1,583
常规 新房至转售	21.7%	$249,020	3,828
大型 新房至转手售	20.9%	$238,874	2,018
常规 新房至转手售	18.6%	$233,195	1,593
大型 转售至转售	20.4%	$280,355	575
常规 转售至转售	23.7%	$287,054	2,854
大型 转手售至转售	20.0%	$165,911	58
常规 转手售至转售	15.4%	$158,882	362

这里还有一个有趣的结果：除了一类（转售至转售）之外，几乎所有类别中大型项目都更胜一筹。 

（不过，对于“转手售至转售”我们会持保留态度，因为这类交易通常较为罕见，样本量也较低）

这值得我们停下来思考。表面上看，这意味着购买大型项目的优势，可能主要来自于早期的开发商销售阶段。或许如果你购买的是转售的大型项目单位，并在之后再转售，这种优势未必存在。

但也可能有另一种解释

我们应当注意，在“转售至转售”的交易中，我们观察到的公寓更多是较老的项目。请注意常规公寓与其大型项目对应样本的竣工年份：

这里的情况是，存在大量较老的常规公寓项目，经过长期稳定的表现，拉高了整体平均值。 

另一个与老旧公寓相关的问题在于：它们往往建得更大。正如上文所述，即便是超过 1,000 sq. ft. 的单位，在 1990 年代也可能被视为“两卧”。这也可能促成这些老项目在当今市场中的良好表现，因为新近单位普遍更小。

顺带一提，你也能从中看到，我们的私人住宅这些年来缩小了多少！

总体而言，目前的数据表明，大型项目确实往往优于其常规对手

这当然并非放之四海而皆准。我们无法绝对保证大型项目中的单位一定能击败常规项目，或具体会高出多少。不过，它确实显示出，我们此前的一些担忧可能并不必要。 

例如，过去常说大型项目在转售时会面临艰难处境，因为在出售时会有大量竞品挂牌（一些房东也声称租赁市场同样如此）。但据我们观察，这并未导致大型项目的表现落后。 

至于拥挤问题，也可能由于更大的用地面积，以及如今更为精心设计的配套设施，得到了弥补。 

归根结底，仍要回到生活方式与个人偏好；但从数字层面看，至少目前，说大型项目——平均而言——往往跑赢常规公寓，并非虚言。 

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文