群组式有地住宅介于有地住宅与公寓之间，处于一种微妙的夹层地带。一方面，它们属于有地；另一方面，又设有 MCST 和公共设施。除了步梯公寓之外，这或许是最少被研究、最不为人熟悉的细分市场之一：除了数量本就不多之外，项目的单位数往往很小，价格波动更大。本周，我们来看看这些稀有房产的表现如何：
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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群组式有地住宅平均价格增长（永久产权）
| 年份 | 单位均价（$ PSF） | 变动 |
| 2013 | $865 | |
| 2014 | $912 | 5.4% |
| 2015 | $799 | -12.3% |
| 2016 | $726 | -9.2% |
| 2017 | $760 | 4.8% |
| 2018 | $797 | 4.8% |
| 2019 | $802 | 0.7% |
| 2020 | $747 | -6.9% |
| 2021 | $814 | 8.9% |
| 2022 | $985 | 21.1% |
| 2023 | $1,038 | 5.3% |
| 平均变动 | 2.26% | |
自 2013 年至今，永久产权的群组式有地住宅平均上涨 2.26 per cent。不过正如上文所述，这类单位并不常见，10 年间仅有 1,760 笔成交，样本量非常有限。
尽管如此，让我们与租赁产权的群组式有地住宅对比：
群组式有地住宅平均价格增长（租赁产权）
| 年份 | 单位均价（$ PSF） | 变动 |
| 2013 | $807 | |
| 2014 | $810 | 0.4% |
| 2015 | $780 | -3.7% |
| 2016 | $674 | -13.6% |
| 2017 | $666 | -1.1% |
| 2018 | $740 | 11.1% |
| 2019 | $752 | 1.5% |
| 2020 | $716 | -4.7% |
| 2021 | $894 | 24.8% |
| 2022 | $924 | 3.3% |
| 2023 | $956 | 3.4% |
| 平均变动 | 2.15% | |
平均表现略逊于永久产权，对应约 2.15 per cent。不过样本量仍偏低，过去十年仅有 1,582 笔成交。
虽然永久产权的群组式有地住宅平均表现略好，但还有其他在此处未能体现的因素。
当租赁产权物业的剩余年限降至 60 年或以下时，银行往往会下调最高贷款额度；loan-to-value (LTV) 比率可能从 75 per cent 降至 55 per cent，导致所需现金支出大幅增加。这可能压低价格，尤其是有地住宅通常面积更大、总价更高。
一些地产经纪也认为，老旧的租赁产权有地房更难出售。多数有地住宅买家希望购买可代际传承的资产，而不是租期仅余 60 年或更少的房产。不过，这更多是坊间观察，且市场对这类房屋的看法，可能与真正的有地住宅不同。毕竟，群组式有地住宅的吸引力在于以更可负担的价格（且维护负担更小）享受更大的空间与有地居住体验。
现在来看平均年化回报：
| 项目 | 产权 | 平均年化（%） | 平均持有期（年） | 平均盈利（$） | 平均回报（%） | 交易笔数 |
| CHATEAU LA SALLE | 永久产权 | 33.6% | 0.3 | $300,000 | 9.1% | 1 |
| ASTON RESIDENCE | 946 年自 01/01/1938 | 21.3% | 2.7 | $816,667 | 39.2% | 3 |
| HILLSGROVE | 999 年自 02/12/1878 | 13.6% | 3.6 | $1,385,000 | 56.5% | 2 |
| DUNSFOLD 18 | 永久产权 | 13.1% | 2.9 | $1,200,000 | 42.9% | 1 |
| THE HILLOFT | 999 年自 12/10/1885 | 10.1% | 2.3 | $730,000 | 24.7% | 1 |
| MARLENE VILLE | 永久产权 | 9.0% | 4.1 | $807,963 | 40.1% | 3 |
| HORIZON GREEN | 99 年自 23/06/1995 | 8.6% | 4.2 | $699,320 | 39.2% | 4 |
| THE SILVER SPURZ | 永久产权 | 8.0% | 4.6 | $818,500 | 44.8% | 2 |
| SURIN VILLAS | 永久产权 | 7.5% | 5.6 | $1,200,000 | 50.0% | 1 |
| LE ROYCE @ LEITH PARK | 永久产权 | 7.2% | 5.7 | $900,000 | 48.6% | 1 |
| SOLARIS RESIDENCES | 永久产权 | 7.0% | 6.1 | $1,050,000 | 51.2% | 1 |
| AFFINITY AT SERANGOON | 99 年自 18/05/2018 | 6.7% | 4.3 | $759,990 | 33.1% | 3 |
| CABANA | 103 年自 23/04/2009 | 6.6% | 5.2 | $620,298 | 33.5% | 7 |
| KENT RIDGE HILL RESIDENCES | 99 年自 10/11/2018 | 6.6% | 2.8 | $569,380 | 19.6% | 1 |
| PARKWOOD COLLECTION | 99 年自 22/09/2017 | 6.6% | 3.1 | $727,000 | 21.9% | 1 |
| BELGRAVIA GREEN | 永久产权 | 6.4% | 3.7 | $752,801 | 24.0% | 7 |
| MONTCLAIR @ WHITLEY | 永久产权 | 6.0% | 4.8 | $932,667 | 33.6% | 3 |
| PALM TREE NINES | 永久产权 | 6.0% | 6.5 | $690,000 | 45.7% | 1 |
| GOODMAN CREST | 永久产权 | 6.0% | 4.3 | $1,062,500 | 29.4% | 2 |
| SHAMROCK VILLAS | 永久产权 | 5.8% | 3.7 | $880,000 | 23.2% | 1 |
| THE WOODS | 99 年自 09/03/2010 | 5.7% | 3.0 | $350,000 | 17.9% | 1 |
| NAMLY COURT | 永久产权 | 5.6% | 3.6 | $850,000 | 24.7% | 2 |
| WHITLEY VILLAS | 永久产权 | 5.5% | 4.8 | $900,000 | 29.0% | 1 |
| WATERCOVE | 永久产权 | 5.3% | 4.2 | $669,254 | 26.5% | 7 |
| THE SHAUGHNESSY | 99 年自 19/03/2001 | 5.1% | 5.5 | $407,568 | 27.6% | 19 |
| THE TOP RESIDENCE | 999 年自 14/07/1884 | 5.1% | 3.9 | $450,000 | 21.4% | 1 |
| CHARLTON RESIDENCES | 永久产权 | 5.0% | 3.8 | $570,000 | 20.4% | 1 |
| ESTRIVILLAS | 永久产权 | 4.9% | 5.0 | $920,000 | 27.2% | 1 |
| RIVERFRONT RESIDENCES | 99 年自 31/05/2018 | 4.9% | 3.2 | $415,000 | 16.5% | 1 |
| BOTANIC @ CLUNY PARK | 永久产权 | 4.8% | 5.9 | $2,100,000 | 32.1% | 2 |
| SUMMER GARDENS | 99 年自 23/06/1995 | 4.7% | 5.8 | $343,333 | 18.3% | 3 |
| BINJAI CREST | 99 年自 13/12/1996 | 4.6% | 5.4 | $452,953 | 22.6% | 9 |
| TRANQUILIA @ KISMIS | 永久产权 | 4.5% | 5.7 | $980,000 | 28.8% | 1 |
| KEW GATE | 99 年自 03/02/1994 | 4.4% | 5.4 | $360,600 | 28.4% | 5 |
| LEGEND @ JANSEN | 999 年自 01/09/1876 | 4.2% | 5.0 | $444,333 | 23.7% | 3 |
| CASA FIDELIO | 永久产权 | 4.1% | 3.9 | $320,000 | 17.0% | 1 |
| ELITE RESIDENCES | 永久产权 | 4.1% | 4.6 | $521,700 | 20.2% | 1 |
| CHESTNUT RESIDENCES | 999 年自 25/09/1882 | 4.1% | 4.5 | $450,000 | 19.6% | 1 |
| SPRINGHILL | 99 年自 07/01/2002 | 4.0% | 5.3 | $299,280 | 22.2% | 29 |
| JANSEN 8 | 永久产权 | 4.0% | 5.1 | $476,000 | 20.2% | 3 |
| THE SPRINGFIELD | 99 年自 22/06/1995 | 3.9% | 6.3 | $337,833 | 22.5% | 12 |
| INFINIUM | 永久产权 | 3.7% | 4.1 | $507,403 | 17.1% | 4 |
| D'ELIAS | 999 年自 22/03/1881 | 3.7% | 3.9 | $273,000 | 15.2% | 1 |
| BELGRAVIA ACE | 永久产权 | 3.6% | 2.1 | $341,000 | 7.7% | 1 |
| THE GARDENS AT GERALD | 999 年自 01/01/1879 | 3.6% | 4.0 | $289,500 | 15.2% | 2 |
| TRUSSVILLE | 永久产权 | 3.6% | 4.3 | $282,000 | 16.4% | 1 |
| FORTUNE VIEW | 永久产权 | 3.6% | 5.0 | $266,250 | 16.8% | 4 |
| MILFORD VILLAS | 永久产权 | 3.6% | 7.9 | $625,000 | 33.7% | 2 |
| D' KENARIS | 999 年自 01/01/1879 | 3.5% | 7.7 | $600,000 | 30.8% | 1 |
| ONE SURIN | 永久产权 | 3.5% | 5.3 | $497,424 | 19.2% | 8 |
| THE GREENWOOD | 103 年自 02/06/2008 | 3.5% | 4.8 | $530,000 | 18.0% | 1 |
| WATER VILLAS | 永久产权 | 3.3% | 5.5 | $370,000 | 16.1% | 2 |
| THE MORRIS RESIDENCES | 永久产权 | 3.3% | 4.9 | $493,333 | 17.7% | 3 |
| HILLCREST VILLA | 99 年自 03/08/2006 | 3.2% | 5.0 | $468,273 | 16.2% | 22 |
| DUBLIN LODGE | 永久产权 | 3.2% | 9.3 | $1,700,000 | 34.0% | 1 |
| RIDGEWOOD | 999 年自 06/07/1885 | 3.2% | 5.8 | $962,500 | 27.9% | 2 |
| LOTUS VILLE | 永久产权 | 3.1% | 5.9 | $573,028 | 18.9% | 4 |
| HIGH PARK RESIDENCES | 99 年自 05/11/2014 | 3.0% | 5.9 | $420,000 | 20.7% | 5 |
| PALM GROVE REGENCY | 999 年自 02/12/1878 | 2.8% | 4.0 | $231,667 | 10.6% | 3 |
| SUNCOTTAGES | 999 年自 09/01/1883 | 2.8% | 4.8 | $10,000 | 2.3% | 2 |
| MEDALLION | 永久产权 | 2.8% | 4.9 | $320,000 | 14.7% | 1 |
| THE TENERIFFE | 99 年自 07/09/1996 | 2.8% | 5.6 | $374,808 | 14.7% | 11 |
| RIVERTREES RESIDENCES | 99 年自 28/08/2013 | 2.7% | 5.9 | $215,433 | 13.0% | 3 |
| THE AMBIENCE | 999 年自 01/05/1874 | 2.6% | 4.4 | $235,000 | 12.0% | 2 |
| WATTEN RESIDENCES | 永久产权 | 2.6% | 4.3 | $410,000 | 11.9% | 5 |
| HORIZON GARDENS | 99 年自 23/06/1995 | 2.6% | 7.2 | $444,000 | 23.9% | 3 |
| KINGSFORD WATERBAY | 99 年自 03/03/2014 | 2.5% | 4.5 | $254,950 | 14.1% | 4 |
| THOMSON THREE | 99 年自 07/11/2012 | 2.5% | 5.5 | $425,000 | 15.3% | 2 |
| JEWEL @ CHUAN HOE | 999 年自 01/01/1886 | 2.5% | 8.7 | $575,000 | 25.9% | 2 |
| WOLSKEL LODGE | 永久产权 | 2.5% | 3.7 | $151,000 | 8.0% | 2 |
| PLACE-8 | 永久产权 | 2.5% | 3.3 | $230,000 | 8.4% | 1 |
| GENTLE REFLECTIONS | 永久产权 | 2.5% | 6.5 | $550,000 | 17.2% | 1 |
| WATERFRONT @ FABER | 99 年自 17/09/2013 | 2.4% | 6.7 | $395,725 | 16.7% | 4 |
| SERANGOON GARDEN VIEW | 999 年自 23/01/1879 | 2.4% | 3.6 | $162,000 | 8.8% | 1 |
| RESIDENCE 8 | 永久产权 | 2.3% | 5.9 | $700,000 | 14.6% | 1 |
| FERNHILL COTTAGE | 永久产权 | 2.3% | 3.3 | $220,000 | 7.8% | 1 |
| EIGHT RIVERSUITES | 99 年自 11/07/2011 | 2.2% | 5.7 | $195,429 | 12.8% | 7 |
| BARKER VILLE | 永久产权 | 2.2% | 6.7 | $450,000 | 15.5% | 1 |
| ECO | 99 年自 14/05/2012 | 2.1% | 6.6 | $418,000 | 13.7% | 5 |
| D'MANOR | 99 年自 14/03/1997 | 2.1% | 5.0 | $172,833 | 9.9% | 6 |
| JC VILLE | 永久产权 | 2.1% | 7.0 | $317,500 | 15.4% | 2 |
| ATELIER VILLAS | 永久产权 | 2.0% | 5.6 | $293,633 | 15.1% | 6 |
| CHARLTON VILLAS | 永久产权 | 2.0% | 3.4 | $150,000 | 6.8% | 1 |
| THOMSON IMPRESSIONS | 99 年自 12/01/2015 | 1.9% | 2.9 | $175,000 | 7.1% | 2 |
| CHARLTON 18 | 永久产权 | 1.9% | 4.2 | $234,875 | 8.2% | 4 |
| VENTURA HEIGHTS | 永久产权 | 1.9% | 5.2 | $51,667 | 4.2% | 3 |
| SOMMERVILLE REGENCY | 永久产权 | 1.8% | 7.2 | $269,444 | 12.9% | 2 |
| LANGE 28 | 999 年自 02/12/1878 | 1.7% | 4.0 | $106,112 | 7.1% | 1 |
| PALACIO | 永久产权 | 1.6% | 6.8 | $185,211 | 6.4% | 5 |
| BELGRAVIA VILLAS | 永久产权 | 1.6% | 5.6 | $295,353 | 9.5% | 27 |
| KEW RESIDENCIA | 99 年自 03/02/1994 | 1.5% | 7.1 | $182,333 | 12.3% | 3 |
| PLATINA GARDENS | 永久产权 | 1.4% | 6.5 | $170,000 | 9.6% | 1 |
| GILSTEAD BROOKS | 永久产权 | 1.4% | 6.5 | $289,000 | 9.6% | 2 |
| TERRA VILLAS | 永久产权 | 1.4% | 5.4 | $240,000 | 7.8% | 1 |
| VICTORY VILLE | 永久产权 | 1.4% | 4.3 | $150,000 | 6.0% | 1 |
| URBAN VILLAS | 永久产权 | 1.3% | 3.4 | $130,000 | 4.6% | 1 |
| ALANA | 103 年自 12/08/2013 | 1.3% | 6.2 | $99,625 | 6.1% | 8 |
| THE ARECA | 99 年自 08/11/2000 | 1.3% | 6.8 | $244,444 | 15.8% | 2 |
| KOVAN REGENCY | 99 年自 24/04/2012 | 1.2% | 9.8 | $443,298 | 13.8% | 2 |
| RIA TOWNHOUSES | 永久产权 | 1.2% | 3.3 | $88,000 | 3.9% | 1 |
| POETS VILLAS | 99 年自 01/04/2010 | 1.1% | 5.4 | $126,000 | 6.3% | 3 |
| SOMMERVILLE RESIDENCES | 永久产权 | 1.1% | 8.7 | $300,000 | 9.7% | 1 |
| THE CHANCERY RESIDENCE | 99 年自 31/01/2004 | 0.9% | 8.0 | $181,400 | 7.5% | 5 |
| HONG KONG PARK | 999 年自 07/05/1879 | 0.9% | 4.6 | $200,000 | 9.0% | 2 |
| TERESA 8 | 永久产权 | 0.8% | 8.3 | $200,000 | 6.9% | 1 |
| CHANCERY HILL VILLAS | 永久产权 | 0.8% | 4.5 | $165,250 | 4.2% | 4 |
| 8 @ STRATTON | 永久产权 | 0.7% | 6.1 | $59,000 | 2.3% | 2 |
| ARCHIPELAGO | 99 年自 01/06/2011 | 0.7% | 8.0 | $200,000 | 5.7% | 1 |
| KALEIDO | 永久产权 | 0.7% | 4.1 | $91,103 | 2.8% | 1 |
| MARINE GARDEN | 永久产权 | 0.6% | 5.5 | $60,000 | 3.3% | 1 |
| ENGLISH VILLAS | 永久产权 | 0.4% | 8.5 | $100,000 | 3.6% | 1 |
| CHARLTON 27 | 永久产权 | 0.4% | 6.0 | -$64,657 | -1.3% | 6 |
| CENTURION RESIDENCES | 永久产权 | 0.4% | 4.7 | $48,008 | 1.9% | 1 |
| GRANDIOSO 8 | 永久产权 | 0.2% | 10.1 | $90,000 | 2.4% | 1 |
| SEVEN CRESCENT | 永久产权 | 0.2% | 6.0 | $40,000 | 1.2% | 3 |
| LYNNSVILLE 331 | 永久产权 | 0.2% | 4.5 | $6,667 | 0.6% | 3 |
| DALLA VALE | 永久产权 | 0.1% | 4.6 | $207,500 | 12.1% | 4 |
| PALMS @ SIXTH AVENUE | 永久产权 | 0.1% | 7.7 | $65,263 | 1.4% | 7 |
| WOODHAVEN | 99 年自 07/02/2011 | 0.1% | 7.5 | $73,705 | 2.8% | 2 |
| ONE CHILTERN | 永久产权 | 0.1% | 8.7 | $19,988 | 0.6% | 1 |
| THE FORD @ HOLLAND | 永久产权 | 0.0% | 8.0 | $3,000 | 0.1% | 1 |
| VERDANA VILLAS | 永久产权 | 0.0% | 6.9 | -$90,556 | -1.3% | 2 |
| ILLOURA | 永久产权 | -0.1% | 7.0 | $125,000 | 2.2% | 2 |
| D'LEEDON | 99 年自 08/04/2010 | -0.3% | 5.4 | -$1,377,680 | -6.8% | 2 |
| VILLAS LA VUE | 永久产权 | -0.3% | 9.3 | -$100,000 | -2.7% | 1 |
| ESTE VILLA | 永久产权 | -0.6% | 3.8 | -$12,500 | -0.4% | 2 |
| WILKINSON 8 | 永久产权 | -0.6% | 5.0 | -$90,000 | -3.2% | 1 |
| WEST SHORE RESIDENCES | 永久产权 | -0.7% | 8.0 | -$219,979 | -5.9% | 3 |
| SELETAR VIEW | 999 年自 01/01/1879 | -0.7% | 6.2 | -$100,000 | -4.3% | 1 |
| EUHABITAT | 99 年自 06/12/2010 | -1.2% | 5.9 | -$644,700 | -14.7% | 2 |
| THE WHITLEY RESIDENCES | 永久产权 | -1.3% | 8.1 | -$417,956 | -8.0% | 9 |
| ELEVEN @ HOLLAND | 99 年自 06/12/2010 | -1.8% | 9.9 | -$750,000 | -16.7% | 1 |
| HILLSTA | 99 年自 03/10/2011 | -2.7% | 4.0 | -$271,943 | -8.1% | 3 |
| LYNWOOD EIGHT | 永久产权 | -3.9% | 4.8 | -$700,000 | -17.5% | 1 |
| GAMBIER COURT | 99 年自 03/02/1997 | -4.0% | 3.8 | -$545,000 | -14.3% | 1 |
| THE SEAWIND | 永久产权 | -4.0% | 7.3 | -$1,308,500 | -25.6% | 1 |
当我们观察平均年化回报时，或许能印证部分经纪的看法。榜单前 11 名（从 Chateau La Salle 到 Solaris Residences）全部为永久产权、999 年或类似的地契。相反，榜单底部出现更多租赁产权的群组式有地住宅，例如 Gambier Court、Hillsta 和 Eleven @ Holland。
不过，要进一步概括并不容易。留意到许多项目仅有单笔成交，这会使价格更为波动：若上一笔成交有特殊原因（例如急售，或买家购买终极自住、无转售意图），就会显著扭曲随后一笔成交的价格。
此外，群组式项目往往各有“奇特之处”。Chateau La Salle 便是典型：全项目只有 6 个单位，尽管无法取得平面图，最近一次成交的单位面积超过 4,800 sq.ft.，而早在 2001 年，这里曾有一套 11,923 sq.ft. 的单位成交。买家几乎难以在其他项目找到类似产品。
再例如，Gambier Court 位于第 9 区 Robertson Quay 一带，仅有 23 个单位。它也是一个可追溯至 1999 年的永久产权项目，但在对比之下反而吃亏——人们通常预期第 9 区公寓会是永久产权，这或许解释了这里一套 25 年楼龄租赁产权单位盈利较低的原因。
接下来， 我们以每平方英尺价格来看迄今为止最贵与最便宜的群组式有地项目
这些群组式项目最为昂贵：
| 项目 | 产权 | 单位均价（$ PSF） |
| BISHOPSGATE RESIDENCES | 永久产权 | $3,908 |
| RIDGEWOOD | 999 年自 06/07/1885 | $1,886 |
| NAMLY COURT | 永久产权 | $1,751 |
| FERNHILL COTTAGE | 永久产权 | $1,735 |
| KENT RIDGE HILL RESIDENCES | 99 年自 10/11/2018 | $1,683 |
| GREENWOOD MEWS | 103 年自 03/10/2011 | $1,602 |
| BOTANIC @ CLUNY PARK | 永久产权 | $1,462 |
| AFFINITY AT SERANGOON | 99 年自 18/05/2018 | $1,437 |
| RIVERFRONT RESIDENCES | 99 年自 31/05/2018 | $1,427 |
| JC VILLE | 永久产权 | $1,382 |
不出所料，永久产权的群组式有地住宅由于溢价更高，占了多数。
Bishopsgate Residences 的定价确实令人侧目，但这是 Kajima 的项目——这家开发商亦参与了 Resorts World Sentosa 与 Marina Bay Financial Centre 的建设，因而价格不菲。该 31 户项目也邻近 Grange Road 一带的多国使馆，目标客群或为大使、政要，或是有意将房屋租给他们的买家。
这些群组式项目最为便宜：
| 项目 | 产权 | 单位均价（$ PSF） |
| NORTHSHORE BUNGALOWS | 永久产权 | $419 |
| SUNGROVE | 99 年自 05/12/1994 | $431 |
| SURIN VILLAS | 永久产权 | $560 |
| THE WOODS | 99 年自 09/03/2010 | $567 |
| THE HILLOFT | 999 年自 12/10/1885 | $580 |
| TERESA VILLAS | 永久产权 | $617 |
| KIARA 10 | 永久产权 | $629 |
| THE SHAUGHNESSY | 99 年自 19/03/2001 | $679 |
| ASTON RESIDENCE | 946 年自 01/01/1938 | $680 |
| LYNWOOD EIGHT | 永久产权 | $682 |
Northshore Bungalows 与 Sungrove 的低价或许最令人惊讶。对 Northshore 而言，这与其 1995 年位于 Punggol Point 的地段有关。那是 远远早于今日 Punggol 配套成形的年代。Waterway Point 直到该项目建成后的第 21 年才落成，附近也差不多要同样的时间才有了 LRT 站。由于当时可达性与配套欠佳，项目以非常低的价格推出，但你可以预期其价格在随后的岁月里逐步走高。
至于 Sun Grove，您可查看这篇文章，进一步了解这个 West Coast 有地片区。这又是一个在 90 年代并不受青睐的区域案例，因为当时可达性与配套不足。如今该区改善显著，但依然是购买有地房最实惠的地段之一。
不可回避的一点是，对于单位数量普遍不多的群组式有地住宅，其表现往往难以预测
因此，这类项目更适合自住。若追求转售收益，公寓的可预测性通常更高。群组式有地住宅针对的是喜爱有地生活、但不想自行处理诸如屋顶维修、外立面翻新或自建泳池等繁重维护工作的自住业主。
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