2024年，相比Executive 行政组屋，3Gen HDB 组屋仍然值得买吗？

3Gen 组屋是为扩大家庭而设计；面积更大，但也伴随一项较严格的限制：你只能转售给同样是扩大家庭的买家。写作之时，距离3Gen 组屋首次推出已约10年。现在正是一个合适的时机来问：这个缺点最终真的那么严重吗？以其更宽敞的空间而言，它们是否比行政型（Executive）组屋更值得选择？ 

3Gen 组屋概览

3Gen 组屋是为多代同堂而建，例如子女与父母同住。此类组屋于2013年首次推出。当时普遍的看法是，这类组屋主要用于自住，而非为了转售获利。

这是因为3Gen 组屋只能转售给其他多代同堂的自住家庭。潜在买家必须是至少包含1名新加坡公民，且有2代或以上同住的家庭（例如已婚夫妇与父母同住，或父母与至少1名子女同住——包括单亲父母）。此外，还需符合其他一般资格条件。 

请注意，父母必须登记为同住者（occupier）。被登记为同住者者不可拥有其他住宅物业，这意味着父母不能拥有公寓、其他组屋等。

因此，关于其转售潜力受限的提醒很多；有些中介会建议，如果你考虑日后升级换房，就应避免购买3Gen 组屋。他们并非完全错，因为转售限制确实会缩小潜在买家的范围。

为何不直接买 Executive 组屋？

先从面积谈起，我们发现一件耐人寻味的事：我们观察到的成交案例（见下）与常见信息来源相矛盾。线上资讯与部分中介表示，3Gen 组屋介于 1,237 至 1,400 平方英尺，而大多数行政型（Executive）组屋在 1,292 平方英尺至超过 1,610 平方英尺之间。 

按此推断，Executive 组屋应普遍更大，但我们在下文的成交数据中并未观察到这一点。 

尽管如此，有几点是明确的： 

首先，Executive 组屋的户型多为3间卧室与2间浴室，与常见的5房式类似。另一方面，3Gen 组屋会额外加入1间主卧与1间浴室（新增的浴室为第二间主卧的套厕）。 

除少数 DBSS 项目、jumbo 组屋与 maisonette（复式）外，3Gen 组屋是唯一拥有3间浴室的 HDB 户型。 

供应与空间效率也是另两个关键因素。 

有中介指出，Executive 组屋已停建，最晚可见的房龄可追溯至1995年——此后不再兴建。3Gen 组屋仍在持续供应，因此你仍有机会通过 BTO 取得。这对在意租约贬值，且不想支付2024年常见的高 COV 溢价的买家而言很重要。 

不过，我们在下文成交中也观察到，大多数转售的3Gen 组屋与其 Executive 对照组的屋龄相近。这并不意外，因为这类房屋通常作为长期自住之用。

较旧的 Executive 户型在空间效率上也往往逊色，走廊等过道面积浪费更多。最新推出的3Gen BTO 户型更可能采用较新的设计；其中有些接近“哑铃式”，两间主卧分列单元两端，中间以客餐厅相连，而非以走廊连接。 

因此，尽管3Gen 组屋或许更难转售，但其空间利用可能更高，而且仍有机会以 BTO 形式获得（若你在抽签中足够幸运）。 

与 Executive HDB 组屋相比，转售增值表现如何？

下表为1992至2024年间，3Gen 组屋与 Executive 组屋的涨幅表现。请注意，拥有3Gen 组屋的城镇仅有3个：

年份	BISHAN	TAMPINES	YISHUN	成交量
1992	$292,667	$231,667	$213,244	22
1993	$349,083	$287,750	$270,885	50
1994	$462,375	$386,455	$377,889	37
1995	$545,000	$475,000	$469,358	27
1996	$682,167	$601,563	$591,250	46
1997	$696,000	$575,700	$583,895	37
1998	$588,698	$485,714	$499,188	30
1999	$533,667	$436,444	$445,769	28
2000	$535,500	$514,000	$455,714	20
2001	$490,000	$503,167	$437,144	23
2002	$530,000	$411,450	$428,250	7
2003	$533,500	$421,667	$406,286	12
2004	$507,500	$423,000	$407,250	12
2005	$488,000	$445,000	$391,667	5
2006	$493,333	$350,000	$378,125	13
2007	$410,000	$441,375	$387,091	21
2008	$660,000	$490,000	$454,778	15
2009	$620,000	$528,000	$493,571	9
2010	$690,333	$492,000	$605,486	12
2011	$780,000	$640,000	$666,250	10
2012	$877,000	$771,250	$702,667	12
2013		$855,000	$731,978	7
2014			$702,000	3
2015	$805,000			1
2016		$818,000	$691,000	4
2017	$910,000	$830,000	$697,500	4
2018		$849,333	$769,432	15
2019	$915,972	$845,000	$764,347	14
2020	$940,000	$742,500	$752,000	8
2021	$895,200	$764,375	$836,600	18
2022		$820,722	$902,063	12
2023			$996,667	3
2024	$980,000	$1,044,000	$1,075,333	6
ROI (1994 - 24)	2.5%	4.2%	3.9%
ROI (2004 - 24)	3.3%	6.7%	5.9%
ROI (2019 - 24)	1.4%	7.3%	8.9%

以下为同一批 HDB 城镇中 Executive 组屋的表现：

年份	BISHAN	TAMPINES	YISHUN	成交量
1992	$271,000	$204,961	$191,801	216
1993	$346,455	$304,712	$284,052	515
1994	$439,557	$380,968	$358,813	666
1995	$554,339	$457,922	$440,738	627
1996	$663,256	$602,566	$560,171	737
1997	$658,005	$586,533	$545,118	589
1998	$565,846	$497,293	$455,682	1005
1999	$533,213	$465,710	$418,807	1278
2000	$562,356	$513,080	$430,501	436
2001	$536,403	$481,935	$398,045	634
2002	$522,821	$452,013	$369,654	477
2003	$496,685	$428,957	$364,568	282
2004	$466,845	$402,281	$348,537	273
2005	$434,229	$378,372	$336,892	308
2006	$428,151	$373,657	$328,756	364
2007	$496,876	$405,993	$341,523	404
2008	$592,512	$487,082	$387,122	340
2009	$597,313	$491,496	$423,934	363
2010	$677,747	$540,129	$477,989	461
2011	$746,175	$610,486	$534,698	260
2012	$838,654	$665,815	$600,182	286
2013	$857,856	$698,285	$622,596	195
2014	$860,512	$682,807	$581,600	169
2015	$883,225	$673,990	$600,589	201
2016	$885,676	$672,735	$589,501	212
2017	$905,026	$662,850	$589,592	259
2018	$910,042	$685,669	$581,155	298
2019	$883,344	$677,849	$567,527	254
2020	$891,591	$689,166	$599,154	314
2021	$963,708	$733,143	$669,486	420
2022	$1,046,216	$830,908	$787,355	348
2023	$1,088,284	$870,442	$823,621	226
2024	$1,245,423	$910,516	$859,990	255
ROI (1994 - 24)	3.5%	2.9%	3.0%
ROI (2004 - 24)	5.0%	4.2%	4.6%
ROI (2019 - 24)	7.1%	6.1%	8.7%

遗憾的是，成交量过低，难以下定论

3Gen 组屋的成交相当罕见。自2008年以来，我们监测的3个城镇中，每年通常少于20宗成交。3Gen 买家往往被建议把它作为长期自住（甚至终身）之家来购买，因此成交量偏低也就不足为奇。

不过，我们注意到两点有意思的现象：

首先，已成交的3Gen 组屋比相应的 Executive 组屋更大。或许这是屋龄造成的“偏差”：较旧的组屋往往更大；如果涉及更“新”的3Gen 组屋，面积上可能就不及其 Executive 对照组。 

无论如何，正在寻找转售3Gen/Executive 组屋的买家，不应想当然地认为前者一定比后者更小。 

其次，尽管交易有限，但从可得数据看，其回报并不显著逊于 Executive 组屋。事实上，往往更好：在2004至2024年期间，3Gen 组屋的 ROI 明显更高，达到 5.9%。但在2019至2024年之间，涨幅几乎没有差异。

最后注意，在转售市场上，许多3Gen 组屋与其 Executive 对照组并没有新太多；两者通常剩余租期都在 62 至 65 年左右。不过，这种年龄差距迟早会拉大，原因很简单：Executive 组屋在1995年后已停建，而新的3Gen 组屋仍在持续兴建。

对 3Gen 组屋的担忧可能被夸大了

再次强调，由于成交稀少，很难得出绝对的结论；但市场或许高估了3Gen 组屋在转售方面的“劣势”。它们可能需要更长的销售时间，或潜在买家池更小；但迄今为止，其表现与转售 Executive 组屋并未出现太大偏离。 

尽管它依然更适合作为自住资产（有人会说所有 HDB 皆应如此），但也不会因此就断送你未来升级换房的机会。 

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文