一套行政公寓刚以$3.05m成交：这是异数，还是未来趋势的信号？

Hundred Palms 很可能是首个在转售市场、且非顶层单位中突破 $3 million（$3,058,888）大关的行政公寓（EC），在我们撰稿之际已落实 Option。该单位为 1,528 平方英尺，位于 13 楼，折合约 $2,001 psf（不仅创下总价纪录，也刷新了 psf 纪录）。Hundred Palms 成为首个达到这一里程碑并不意外，有人甚至称其为 EC 版的 Pinnacle @ Duxton 或 Sky Dawson——一个以高总价转售单位著称的项目。那么，这只是个异数，还是对更广泛楼市意味着更多？

为何这一定价具有吸引力？

首先，Hundred Palms 自 2017 年推出以来需求强劲，推出约7 小时即售罄。我们也在此前的一篇文章中提过其成熟地段的优势，当时我们注意到其已接近其 MOP 期满。虽然它并非距离 MRT 最近的公寓（尽管 2029 年 Serangoon North MRT 站开通或许会有所帮助），但它是少数被组屋区民生配套环绕的 EC 之一。 

下表是 Hundred Palms 的近期成交，其中一套面积相当、但楼层较低的单位以 $2.718m 或 $1,778 psf 成交。无论如何，这已经为许多原始业主带来了可观的现金回报，自 MOP 以来，目前最低的盈利也有“仅”$772,000。已有 9 笔（包括本次）盈利超过百万美元。 

话虽如此，$1.7m 的盈利虽亮眼，但我们的研究显示并非史无前例，甚至还有更高的案例：

以 Bishan Loft 为例，一笔转售到转售的交易在 15 年间录得 $1,305,000 的增值。而就新购至转售而言，我们亦记录到一笔 23 年间增值 $1,729,300 的成交。

我们甚至发现一些更高的：

另一个直接因素是转售供应的紧缩，以及新盘价格的推动。正如我们在这篇早前文章所解释的，当下要找到合适的转售公寓并不容易，尤其在成熟地段。原因在于卖家难以弥合与新盘价格的差距，且担心置换物业的成本难以承受，最终选择不卖。

第二个因素是新盘定价已将部分买家“挤出”市场。以成熟地段中接近 1,500 平方英尺的新盘为例，当下可关注 Clementi 的 ELTA：该项目的五卧户型（约 1,776 平方英尺）虽大约多出 250 平方英尺，但总价约 $3.88 million（约 $2,189 psf）。 

事实上，当下你能找到的最便宜的 5 房新盘，价格也已达到 $2,310,000。

再考虑到今年剩余的 22 个推盘中约有14 个位于 CCR，新盘的稀缺性与价格只会进一步走高。实际上，2025 年想要 1,500 平方英尺或以上的大户型买家，很大程度上将受制于转售卖家的开价。 

Hundred Palms 或是风向标，预示转售市场的需求正在到来

正如经纪所言，该 EC 单位的转售价甚至超越了附近的私宅 Affinity at Serangoon，其价格区间约为 $1,750 至 $1,850 psf……对此，Hundred Palms 或许刚刚在其后补上了“for now”。

周边转售公寓或将很快迎来上行动能，这既来自如 Hundred Palms 此类的标杆成交，也来自市场对转售供应有限性的日益认知。并非说所有项目都会复制该单位的成绩，但这表明市场上存在大量诚意买家——而卖家也很快会意识到买家的诚意程度。

最后，这或许说明 EC 的关键节点在 5 年，而非完全私有化的 10 年

长期以来，人们普遍认为 EC 在满 10 年、完全私有化后表现最佳。但鉴于市场对 5 年楼龄（即刚刚满 MOP）的 EC 需求强劲，10 年节点或已不再关键，业主的大部分收益或许在 EC 一进入转售市场时就已兑现。 

毕竟，看看完全私有化的所谓优势：项目可以寻求 en bloc，但这仍是更遥远的事情；项目可以买给实体或外国人，但在当下，实体面临 65 per cent ABSD、外国人需缴 60 per cent，这样的“优势”还有多大用处？无论如何，我们也已清楚看到，外国人很少青睐 EC，更偏好华美的 CCR 物业。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。