Amo Residence 评测：难得的宏茂桥新盘，享有有地/公园景观，372 户配套齐全

项目:	Amo Residence
地区:	20
地址:	21 / 23 Ang Mo Kio Rise (Singapore 569417/8)
产权年限:	99 年，自 2021 年 8 月起
单位数量:	372
占地面积:	136,479 sqft
开发商:	由 UOL Group Limited、Singapore Land Group 和 Kheng Leong Company 合资开发
TOP:	2026

我记得是在 2000 年代初，我参观了 Grandeur 8 的示范单位，它被视为宏茂桥区域最早的公寓之一。又过了好几年，宏茂桥才再有 2 个公寓推出——2009 年的 Centro Residences 与 The Panorama 于 2014 年（起初销量并不理想）。很明显，尽管宏茂桥是备受欢迎（且人口众多）的典型民生社区，这里私人公寓的发展却相当稀缺。 

有人或许会认为，私人住宅供应的不足对像 Amo Residence 这样的新盘是利好，它将有助于满足周边百万级 HDB 组屋升级者的需求。虽非每套组屋都达至 $1 million，但这里潜在的被压抑需求可能相当可观——据 HDB 数据，宏茂桥并非小型 HDB 屋邨，拥有超过 50,000 套组屋（据 HDB）。可以说，宏茂桥居中的地理位置、优质学校，以及邻近 HDB 屋邨与 AMK Hub 所提供的配套，使其成为众多新加坡人青睐的居住区。  

在 2000 年代初看过 Grandeur 8 的示范单位，之后也参观过 The Panorama，这些年我亲眼见证了价格的飞涨——当然，这并非宏茂桥所独有。从 ~2002 年 Grandeur 8 低于 $500 psf 的开盘价，到 2009 年 Centro Residences 的 $1,100+ psf，以及 2014 年 The Panorama 的 ~$1200+ psf，你或许会轻易将 Amo Residence 预期平均开盘价 $2,100+ psf（起价为 $1,890 psf）视为对一个 OCR 项目而言偏高。 

更明确地说，开发商的指引价为：2 卧起价 $1.3m（$2,117 psf），3 卧起价 $1.8m（$1,879 psf），4 卧起价 $2.5m（$1,934 psf），5 卧起价 $2.9m（$1,967 psf）。需要说明的是，这些为最低价单位，景观可能并不理想（例如朝向邻近 Kebun Baru Edge BTO 的停车场）。因此，我预计同时越过南侧 BTO 停车场视线（约 4 楼及以上）与北侧有地住宅区（约 6 楼及以上）的单位，定价会更高，从而使平均 psf 达到约 ~$2,100。 

虽然这将为该区域树立新的价格标杆，但类似的数字我们此前也并非未曾见过——2013 年，某位买家（在我看来颇为离奇）以 $1,920 psf 购入了 Centro Residences 一套 1,001 sqft 的单位（目前的平均价约为 ~$1,600 psf）；而 The Panorama 在 2022 年 6 月也以相近面积的单位创下 $1,819 psf 的新高。当前楼市所处环境颇为特殊——一方面是高地价（本地块以 $1,118 psf 成交），另一方面则是利率上升的掣肘，因此我建议各位谨慎评估、周全考虑。若你在购房上需要建议，欢迎通过 Stacked 与我们联系，我们可就你的财务与选择提供更详尽的分析。 

我相信你也想尽快了解 Amo Residence 的独到之处，事不宜迟，让我们直接进入 Insider Tour！ 

Amo Residence 深度导览

Amo Residence 将坐落于一条新建道路 Ang Mo Kio Rise 沿线，距离 Ang Mo Kio Avenue 1 不远。它位于独一无二的四叶草造型的HDB 组屋与 Kebun Baru Edge BTO 项目之间；后者预计会在 2025 年于 Amo Residence 之前取得 TOP（至少目前你无需过于担心持续的施工噪音）。Amo Residence 旁的另一处 BTO 项目是 Kebun Baru Court，近期已达成其 MOP，当中 5 房型单位成交价超过 $1 million，4 房型单位也远高于 $800k。若以此作为 Amo Residence 未来表现的风向标，算是个不错的开端。Amo Residence 的住户将可专属使用 Ang Mo Kio Rise 出入口，而 BTO 住户将通过 Ang Mo Kio St 21 进出他们的停车场。

Amo Residence 所在地块面积为 136,479 平方英尺，共 372 个单位；虽然不及LIV@MB 在 140,758 平方英尺土地上仅 298 个单位那般惊艳，但仍相当可观。作为对比，较新的公寓如 Margaret Ville 在仅 51,772 平方英尺的土地上就有 309 个单位。此处地形亦略有坡度，从 Ang Mo Kio Rise 往后方的高差约为 600mm。

如预期般，入口处首先映入眼帘的是门卫岗亭，旁边设有行人侧门。进入后便是 Arrival Court 与 Arrival Oasis 水景迎宾区。这些通常是访客的第一接触点，因此其呈现方式是否雅致至关重要。就本案而言，虽然谈不上最气派的迎宾广场，但水景能在你归家时带来一份宁静与舒适。门卫岗亭与迎宾区的屋顶亦以绿植覆盖，视觉上更为悦目。 

不过这里的空间略显局促，我想这也会在你看到项目后方的开阔空间时，带来更强的惊喜反差！

通过迎宾广场后左转即通往地下停车场。车位配置方面，你会乐见 Amo Residence 实现了 1:1 车位与单位比例。以该项目推测的主要客群（大多为家庭）而言，这是个加分项。尽管我们正迈向更环保的未来，许多新加坡家庭（这一收入阶层）仍以私家车作为主要交通工具。 

不过我也注意到开发商越来越重视这一点；在 Amo Residence，设有 4 个电动车泊位。相较于一年前不少项目只“象征性”提供 1 个电动车位，如今已是明显提升。

延续可持续理念，入口附近还设有自行车停放处——若你偏爱骑行出行会很方便。即便不骑车通勤，对面的 Ang Mo Kio-Bishan Park 也规划了约 20km 的社区环形骑行网络。若你还没考虑过，住在这里完全可以把骑行纳入日常锻炼计划！

说到锻炼，不得不说 Amo Residence 的配套相当亮眼。其地块规模属中等，类似近期重磅推出的 Liv@MB。虽然 Liv@MB 拥有本项目所没有的屋顶设施，但这里配备了一座标准网球场。以当今新盘而言实属少见，尤其对这个体量的项目更是难得。下沉式网球场位于项目东北端，毗邻 Shangri-La 有地住宅区与 Ang Mo Kio St 21 组屋。此处也设有侧门，是前往 Mayflower MRT（~5 minutes walk）以及附近咖啡店与超市的最近出入口。 

对于喜欢游泳的住户，项目在两座住宅塔楼之间设置了 50m 标准泳道池。与许多项目不同，这里没有单位正对主泳池。这意味着住户能享受更多私密与宁静，不过面向儿童戏水池的单位（Stacks 9, 10, 15, and 16）在周末仍可能会听到孩子们兴奋的尖叫声！ 

如常规配置，池畔也设有池畔凉亭与日光躺椅区，供喜欢闲坐看书的住户使用。

尽管我很欣赏为 372 个单位提供 50m 泳道池，但我并不太喜欢泳池被夹在两座楼之间的布局。对我而言稍显“幽闭”，当然，也有人或许会把它比作在“峡谷”间畅泳。相应地，你在池畔可躺卧的空间也会更少一些（例如这里只设了 3 座池畔凉亭）。

有认真练泳的 50m 泳道池，自然也不能忘了“小泳将”们！附近设有儿童戏水池，且与康乐泳池相邻。除 50m 泳道池水深为 1.2m 外，其余泳池水深介于 0.9 至 1m。康乐泳池约 25m，尺寸同样相当可观。位于 Stacks 11 至 14 前方的是休闲泳池，长度看起来也在 ~20m 左右。

若只想单纯放松，Stacks 1 与 8 前方设有水疗池（Aquatherapy Pool）。另有一座位于私密角落、紧邻发电机组与网球场的活力池（Vitality Pool），让你充电蓄能；旁边还配有吊床平台，喜欢的话也可前往小憩。 

至于健身爱好者，你可以选择标准的室内健身房（有趣的是它与社交空间相互连通），位置靠近入口落客点；或是靠近侧门的户外健身区。 

就 372 个单位而言，我认为本项目在运动设施上的规划相当到位，设有 3 个尺寸合宜的泳池与一座网球场，足以满足住户需求。配置齐全之余，空间分布也与单位数量相匹配。作一比较，像 Riviere 这类豪华项目拥有 455 个单位，其泳道池更小（36m），且也没有网球场。当然，区位不可同日而语，但也足以说明 Amo Residence 在较少单位下仍能做到功能齐备。

除运动设施数量可观外，你也会注意到 Amo Residence 对草坪空间的重视。静谧草坪、瑜伽草坪与开放草坪沿着项目西北侧连成一线的绿意。从更理性的角度形容，它位于这块三角形地块的斜边一侧。

你或许也注意到这一侧的绿化树木格外茂密，这是因为此端与有地住宅相邻——可起到一定的隐私屏障作用。

这些草坪有助于让场地显得更为开阔，也为孩子与宠物提供奔跑玩耍的空间。从样板模型可以更直观地看出，此侧分配了相当可观的面积，与相对更紧凑的入口区形成对比。若以数据说明，场地中有 70% 将用于景观绿化，超过法规要求。因此即便这不是最大的地块，你仍能尽可能享受到充裕的开放空间。

若你热衷于宴请，3 个多功能厅中的第一个（The Oak Room）就位于迎宾区旁。我们都知道，总有朋友在初访新盘时容易迷路，因此在这里预订多功能厅聚会或许正合适！我也喜欢这间多功能厅紧邻儿童戏水池的位置，适合多代同堂的派对。 

你也可以选择预订另两间多功能厅（不在入口附近的那一间），它们名为 The Mahogany Room 与 The Forest Room，位于网球场旁。预期将配备空调，因此尤其适合白天举办的活动。 

与 The Oak Room（我先前提到的第一间多功能厅）相似，这两间也毗邻亲子友好设施——这回是儿童游乐区。开发商在设施布局上始终贯彻了家庭友好理念。位于项目“后方”，且开放空间充裕，孩子们可以尽情玩耍；家长也可放心，这里没有车行交通。

与这些多功能厅相邻的还有美食亭（Gourmet Pavilion）与烧烤亭（Grill Pavilion）。它们至少都有遮蔽并配备烹饪设施（烧烤亭为木炭烧烤，美食亭为电烤）。若你偏好与亲友来一场烧烤夜，这两处正是你的不二之选！ 

项目各处还分布着不少辅助配套。例如 Pet’s Scape、静坐角落、花园、足底反射区，及位于项目西端的另一座休闲亭。这里的空间相当可观，看起来也比其他区域更为静谧。倒是花园里我原本期待能看到更多花卉！

项目边界亦配以层叠溪流、流水墙与原野林地等景观元素，增添整体性格与韵味。UOL 在项目景观营造方面向来口碑不俗（可参考 Clement Canopy 与 Principal Garden），我敢说你大可不必为 Amo Residence 的景观呈现而担心。

同样值得一提的是，Amo Residence 仅提供 3 套顶层公寓，若你看过其户型图，就会发现主卧空间相当奢阔。这些单位仅位于面向有地景观的一侧，另一侧则为常规单位（这里没有更高的层高）。也因此，这里并没有你或许会期待的顶层公共设施。若你购买的是低楼层，恐怕就无缘从顶层饱览景致了！

最后要说的是，若从积极面来看，Amo Residence 的建筑设计属于稳妥但可预料的选择。或许是“职业病”，看过太多新盘后，Amo Residence 对我而言并不算特别出挑。

不过公允而论，鉴于其目标客群，也并非一定要“标新立异”——我相信许多人都喜欢大量玻璃、线条利落的外观。只要看起来足够现代，我想大多数人也不会过于计较。

就此先告一段落，接下来我们到样板单位看看是否名副其实！ 

Amo Residence 2卧室 Premium Type BP1（69 平方米/743 平方英尺）评测

Amo Residence 最主要的户型是 2 卧室，占这里总户数的 49%。它们在 2 卧 1 卫（614 至 678 平方英尺）与 2 卧 2 卫（743 平方英尺）之间平均分配。因此，样板间所展示的是本项目中最大的 2 卧室户型，在市场上也算相当合理的面积。如果预算允许，拥有 2 间浴室会更具灵活性，尤其当你有孩子或预计会有客人留宿时。无论如何，2 卧室户型似乎都是哑铃式布局，考虑到其高效性，这是我所偏好的布局。 

公共区域铺设瓷砖，卧室为乙烯基地板。如今瓷砖几乎已成常态，但我不得不承认，我仍怀念像 Parc Esta 这样的大型项目能为所有单位铺设大理石与白橡木实木的时代。层高为标准的 2.79 米，因此这里并没有太多惊喜。

进入单位后，旁侧有一处小凹位，可在需要时放置通高鞋柜。右手边是厨房，优点在于可在需要时封闭（尽管这里没有自然通风窗）。如预期，面积 5.1 平方米并不算大，但对 2 或 3 人而言完全足够。这里也设有一处玻璃开口，方便你在客厅活动的家人情况一目了然。 

将配备 Brandt 的 2 区电磁灶，同品牌还将提供抽油烟机、烤箱、冰箱以及洗烘一体机。较大户型则会配置 De Dietrich 的电器，这是 Brandt 的高端系列。水槽来自 Franke，这似乎已成为当今多数开发商的首选。UOL 将标配上下厨房橱柜，对小家庭来说应当足够。 

遗憾的是，Amo Residence 的所有 2 卧室都不配备家用防空室，因此你要么尽量保持居家陈设简洁，要么尽可能在各处增设收纳空间。 

就在厨房水槽前方，是指定的用餐区域。与其他新盘一致，这里可轻松容纳一张 4 人餐桌。如果你打算招待朋友，也可以考虑使用可伸缩餐桌，但这样会侵占部分过道空间。

这里需要注意的是，独立餐椅目前分别靠两端收纳；若要真正坐满 4 人，就需要将就坐位置安排在与沙发相对的一侧。会稍微占用过道空间，但绝称不上硬伤。

来到客厅，这里的面积同样中规中矩。面宽为 2.8 米，我认为这已是当下的标准配置。你有足够空间摆放一张 3 人沙发、一张茶几，或许再加一组紧凑型电视柜。在如今的新公寓中，尤其是较小户型，真的不该对宽敞的客厅抱有太高期望。 

我也会借鉴这里的一些设计元素，例如沙发后的镜面墙，有助于在视觉上放大空间感。

相较于单位其余部分，这里的阳台则显得更为宽敞。面积 5.9 平方米，几乎与实际可用的客厅空间相当。取决于你所拥有的景观以及你在阳台之争（浪费空间 vs 生活方式）中所持立场，你会要么喜欢、要么不喜欢这个更大的阳台。 

就我个人而言？如果景观好，我觉得值得——我认为额外的通风与空间尤为重要，尤其对小户型来说。这里对阳台没有做太多设计，只摆了一把椅子和一辆茶点小推车。你所看到的屏风不会随屋附送，只是为了展示经批准的屏风造型。据我所知这些并不便宜，这也是多数买家最终没有选配的原因。    

接着看卧室部分，先从通往次卧前的空间说起。如前所述，这是最大的 2 卧室户型，这里还多出一个小凹位。他们把它改造成了精致的红酒展示架，如果你是个鉴赏家，这会是个不错的主意。但如果你像我一样更为保守，这里完全可以作为书房区域，或在定制一些内置柜后用作额外收纳空间。考虑到本户型没有家用防空室，我大概会选择后者。

至于次卧本身，面积 8.8 平方米，属中规中矩。需要指出的是，与大多数其他项目不同，卧室地面采用的是乙烯基地板——就新盘而言可谓更为经济的选择。按标准配置，提供内置衣柜；由于外侧设有空调外机平台，这里的窗户不会做到落地。此房可放下 Queen 尺寸的床，但如果你需要书桌或梳妆台，建议如同示范所示改用 Single 床。 

公用浴室（Bath 2）就在卧室 2 对面，面积 4.5 平方米。与其他新盘相比属一般尺寸，不必期待过高。墙挂式坐便器、水龙头与淋浴套装将采用 Roca、Gessi、Hansgrohe 等知名欧洲品牌。

这里采用白色与木质的中性色调。如预期，公用浴室没有雨淋式花洒，也没有自然通风的窗户。开发商也会为本户型提供内置收纳柜。 

来到主卧，面积为 16.7 平方米（含主卫），与市场平均水平相当。谈不上惊喜，但可以放下一张 King 尺寸床，并留出小床头柜的空间。

衣柜为标配内置款，旁侧还设有饰品收纳格。并配备落地窗以获得最大采光。需注意，与部分你可能见过的新盘不同，这里的衣柜并不标配照明灯。

当然，主卧配有套内浴室，其面积大致与公用浴室相同或略大。不过依然没有窗户，这一点与上一盘 Liv@MB 不同，后者每个浴室都有窗。话虽如此，Liv@MB 在市场上确属特例，而 Amo Residence 的做法更接近常态。

此浴室配备常规配置：w/c 与洗手盆来自 Roca，水龙头以及拉丝金属淋浴混合龙头来自 Gessi。 

如你所见，主卫的设计与公用浴室明显不同。依我个人之见，木纹风格的淋浴间并非我所预期，尤其与浴室其余部分形成对比时更显突兀。不过，相比其他较大户型中的橙色，这里的蓝色更合我意——观感更为舒适。

Amo Residence 3卧室尊享版 + 书房 CPS1 户型（106 sqm/1,141 sqft）评测

除了 2 卧室单位外，Amo Residence 最普遍的户型便是 3 卧室。也不意外，毕竟这被视为一项会吸引众多家庭关注的项目。以 1,141 sqft 而论，这个 3 卧室按当下标准算是相当宽裕，也是 Amo Residence 中面积最大的 3 卧室类型（除去包含挑空面积的挑高单位）。其余类型从更为精巧的 958 sqft 起步，大小与全新的 3 Bedroom BTO（4-Room 组屋）相近。

标准型 3 卧室单位的客餐厅将铺设瓷砖，卧室为乙烯基地板。就个人而言，我觉得近年的新盘在地面材质上愈发趋向节约，随着成本上升，这趋势恐怕会持续。不过，鉴于本户型为 3 卧室 Premium，公用区域将配备大理石地面，卧室为实木地板。层高仍为 2.79m，说不上出众。 

步入单位，入口处设有门厅区域，放置一张换鞋凳会很实用。若你鞋子较多，也可轻松增设更多鞋柜。不过我并不偏好这段较长的走道，感觉有些浪费面积，尤其在当下每平方英尺成本高企的时代。 

这并非非主流的格局（许多项目也类似），而且通常能带来更好的私密性——从玄关处看不到室内其他区域。若你持不同意见，欢迎在评论区交流！ 

在抵达正式的起居空间前，右侧是 9.1 sqm 的封闭式厨房。设有一处玻璃开窗，可在客厅照看孩子的同时为厨房引入更多采光。单侧配置石英石台面，并提供上下柜，对小家庭而言应当足够。 

作为面积最大的 3 卧室类型，这里配套也更高端——厨房家电由拥有逾 300 年历史的法国高端电器品牌 De Dietrich 提供，包括 3 区电磁炉灶、抽油烟机、烤箱、洗衣机、干衣机与冰箱。无论户型大小，项目均标配电磁炉而非燃气炉。对此我略感意外，毕竟 Amo Residence 属于民生社区中的公寓项目，预期会有相当一部分买家经常烹饪亚洲菜。UOL 先前在The Watergardens at Canberra也曾如此配置，也许他们更了解买家的偏好。电磁炉在安全性上固然有优势，但我也能想见这点未必讨好热爱下厨的屋主。 

窗旁还规划了一处（并非独立的）工作阳台，窗外即为空调机位。不过我认为这处“庭院”更应视作厨房的一部分。此处虽无独立女佣房，但设有一间额外的杂用小厕，方便在工作阳台旁处理清洗等杂务。 

我喜欢这间厨房的一点在于收纳非常充裕。上、下、左、右几乎被柜体包围，甚至在厨房入口旁也设有一组。或许现在看会觉得“过量”，但等真正入住后，你大概率会感激这份从容。 

来到餐区，你会明显感觉本户型比我先前评述的 2 卧室更为宽敞。此前那户最多坐 4 人，而这里可舒适容纳 6 人。若你关注新盘已久，便会知道当下能摆下 6 人餐桌已属“奢侈”——即便需要靠边的长凳辅助！

不得不说，从这里看过去，我更希望厨房这处玻璃开窗能做成转角环绕的一体式设计，会显得更利落精致。

客厅开间为 3m，较先前 2 卧示范单位的 2.8m 略宽。老实说，乍看之下差异并不明显。进深我也认为充其量只稍长一些，甚至与 2 卧相若。也就是说，这里可摆放一张 3 人位沙发，必要时还可配一张茶几与小型电视柜。

而且示范并未摆出完整的电视柜（许多家庭通常会配置），由此可见起居空间并不算宽绰。

延续 Amo Residence 的一贯取向，这里的阳台同样偏大，面积达 6.9 sqm。个人并不认为这是坏事，毕竟有些项目的阳台小到几乎难以利用。此处反而给了你更多选择——无论作晨咖角、运动一隅，或是迷你花园，皆由你自主安排。

本户型的一大实用之处在于设有 4 sqm 的家庭防护室。以这一面积段而言，保留这样一间尤为重要，适合收纳一段时间内用不到的物品。示范单位将其打造成类似酒窖的空间，但就日常而言，更实际的用法或是作为储物间，或改成女佣房。

卧室 3 与 卧室 2 是本户型的两间次卧，面积相同，均为 8.8 sqm，且都有落地窗。按标准配置，两间卧室均为实木地板，并配通顶推拉衣柜。

卧室 3 被布置为简约风格，摆放了一张 Queen 尺寸的床，角落里还勉强塞下了一张小书桌。由此可见，这样的布局谈不上舒适；你或许会考虑改用 Single 床，以提升房间的实用性。 

相较之下，卧室 2 被布置为儿童房。虽然层高很常规，但对小朋友而言算是温馨的布置。我一直很喜欢这种双层床/家具夹层的灵感，看起来既有趣又高效利用空间。当然，这类家具平台需自费定制，但确实值得为孩子考虑。 

两间次卧与来访客人将共用 Bath 2。面积为 4.4 sqm，属中规中矩。与部分其他 3 卧室类型不同，这里配有窗户以实现自然通风——这一点相当可取。

公用浴室的设计中性耐看，以灰与木质调为主。时下流行的竖向凹槽板后方也隐藏了收纳柜。洁具标配为西班牙卫浴品牌 Roca（包括壁挂式坐便器与洗手盆）；而卫浴配件则来自德国品牌 Hansgrohe，因其在公寓市场的高覆盖度，你或许更为熟悉，包括手持花洒与龙头等。   

本 3 卧室还配有 4 sqm 的书房；若你偶尔在家办公并偏好独立空间，这会很实用。开发商在示范单位中亦按此功能进行布置，且该房间配有窗户与空调，采光与舒适度都不错，适合作为工作区。 

最后来看主卧，连同套内主浴合计 19.5 sqm。以 1,141 sqft 的单位而言算不上宽大，但可接受。这里轻松容纳一张 King 尺寸的床，并可放下 2 张床头柜或一张小型梳妆台。采光来自一侧的落地窗，以及内置衣柜旁的一扇小窗。

衣柜容量相当常规，对多数伴侣来说恐怕并不充裕（好在还有家庭防护室可以补充收纳）。不同于常见的侧边饰物挂板，这里改为在柜内做了内嵌式配件收纳。

主浴的面积较公用浴室略大，另外配备了 Gessi 拉丝金属顶喷花洒套装。其余如龙头、洗手盆与壁挂式坐便器等，仍为 Roca、Hansgrohe 与 Gessi 等欧洲品牌的同系产品。该浴室亦设有窗户，可实现自然通风。 

橙色柜体为偏深的空间增添了亮意，但我认为橙色本身颇具分歧性，往往是“非爱即恨”的选择。

Amo Residence 4卧室 Type D1 (120 sqm/1,292 sq ft) 评测

Amo Residence 的所有 4 卧室户型仅有一个面积规格 – 1,292 sq ft，占项目的 12%。这并非市面上最大的 4 卧室，但在实用性与可接受的总价之间取得了不错的平衡。作为高配，所有 4 与 5 卧室单位均配备私家电梯，公共区域为大理石地面，卧室为木地板。遗憾的是，层高是唯一不变的，为 2.79m。  

从私家电梯出来，迎面而来的是属于自己的电梯前厅。其面积为 4.1 sqm，恰到好处。足以摆下一张长凳和/或额外的鞋柜，但又不至于浪费过多空间。

正式进入室内，正前方是用餐区。它与客厅形成一条狭长的矩形动线。因此，尽管示范单位只摆放了 6 人餐桌，我认为如有需要也可放下 8 人餐桌。 再次强调，那面长镜在视觉上大大拓展了空间感，这也是我会考虑在此处采用的设计。

转角处亦预留了摆放边柜以增加收纳的空间。不过需注意，这里的餐桌被非常整齐地贴墙摆放（虽然能就座，但基本无法把椅子推出或拉入）。因此从实用角度出发，餐桌肯定需要外移一些。

封闭式厨房就在旁边，面积 11.6 sqm。有意思的是，这里不像较小户型那样设有开口玻璃隔断。配备 Franke 水槽，以及法国高端家电品牌 De Dietrich 的设备，包括 3 区电磁炉、抽油烟机、烤箱、洗衣机、干衣机和冰箱。 

我在上面的 3 卧室评测中已提及，此处再说一次。3 与 4 卧室的住户通常为较大的家庭，一般烹饪频率更高。多数亚洲家庭偏好明火以获得烟熏效果，俗称“镬气”（wok hei），因此 UOL 在此未提供明火配置还是颇为意外的。看起来这是他们有意为之的取舍，因为他们在最新推出的 The Watergardens at Canberra 中亦采取了同样做法。

我对这间厨房的另一点不满在于台面空间偏少。厨房本身面积并不小，橱柜也相当充足，其中包括调味料拉篮。然而可用台面较为有限，对于经常下厨的家庭而言，备餐空间可能略显不足。 

厨房尽端设有通往公共电梯大堂的后门，以及 Yard（工作阳台）与 Home Shelter（户用防护室）。在我看来，前者通常用于晾晒衣物，但鉴于通风采光窗实际上位于厨房另一侧， 这里的实用性或许会打个问号。

不过后者的实用性毋庸置疑，对于 4 卧室来说更是刚需。无论如何，我们都需要一个储物间来收纳杂物，或更常见地作为帮佣房使用，而这里 4.1 sqm 的空间让我感到欣慰。 

回到与餐区相邻的客厅。其开间为 3.2m，比 3 卧室（3m）和 2 卧室（2.8m）示范单位更宽。从照片中你也能看出，这里足以摆下一张略大的 L 形沙发、一张小茶几以及一组壁挂式电视柜。

话虽如此，这里的家具选择仍需格外谨慎，过大的电视柜或茶几会让你通往阳台的动线所剩无几。

与我们之前评测的 2 个示范单位相比，这个 4 卧室的阳台中规中矩。7.3 sqm 的面积对 1,292 sq ft 的单位来说大致合适。这里把沙发延伸到阳台一侧，另一侧摆放了水培架——颇有自给自足的意味？或许还不足以把整张餐桌完全移到户外，但若你偏好那种布局，摆个茶几与几把椅子肯定绰绰有余。 

4 间卧室都位于同一条走廊上，而作为唯一的 4 卧室布局，无法在这种传统布局与被部分人认为更具私密性的“哑铃式”布局之间做选择。4 间卧室均为木地板，并配有落地窗。

先从卧室 4 开始，你会看到开发商将其更定位为备用/音乐房，摆放了一架键盘等。仍会提供双扇推拉衣柜，房间面积为 8.8 sqm，属市场常见规格。这意味着若需要也可放下 Queen 尺寸床。 

至于卧室 3，其面积同样为 8.8 sqm。摆放单人床后，你可以看出至少还留有一些行走空间。

你还可以选择添置梳妆台或书桌，使房间在休息之外更具实用性。作为标准配置，你将从开发商处获得内置的双扇推拉衣柜。 

卧室 2 更像是 Junior Master，配有一间 ensuite/Jack and Jill 双入口浴室。二者合计 16.8 sqm，与 2 卧室单位的主卧面积相当。在评述卧室前，先从浴室说起。 

这间浴室将由卧室 4、卧室 3、卧室 2 以及访客共用，可想而知在清晨或举办聚会时会相当拥堵。浴室的布局也与此前所见略有不同：这里把浴室分成两个空间，一间设有洗手盆与坐厕（w/c），另一间设有另一只洗手盆与淋浴间。假定这两间都已上锁，你可以通过公共走廊进入带坐厕的那一侧，而淋浴间只能通过卧室 2 进入。  

鉴于浴室可能较为拥挤，我想其设计意图是让两组人可以分别使用坐厕与淋浴，以加快使用效率。这或许是我第一次见到类似的做法——其实相当聪明！ 

洁具方面，洗手盆与壁挂式坐厕由 Roca 提供，龙头与淋浴混水阀由 Hansgrohe 供应。半高条纹仿木贴面后也预留了收纳空间。至于淋浴间，旁边也设有窗户，确保余湿能随时间自然挥发。 

尽管 Junior Master（卧室 2）与 2 卧室单位的主卧面积相仿，但由于此处为浴室分配了更多空间，我认为卧室本体其实更小一些。尽管如此，它仍比其他卧室更为宽裕；你可以看到，即便摆放 Queen 尺寸床，旁侧仍有空间放下一组迷你梳妆台。内置衣柜则位于房门旁。

最后来到主卧，我必须说，对 4 卧室单位而言，人们对这间房的标准通常更高。尺寸方面尚可，为 19.7 sqm，包含套内主浴。

一侧为整面落地窗，另一侧亦设有小窗，确保多向采光。摆放 King 床也能从容适配，并可留出一处小型梳妆台位置。 

储物空间依然属常规水平，多数人很可能需要再加入更多收纳方案。与较小户型不同，这里侧边还贴心设置了一组像样的配饰柜。

至于主浴，我对其配色略有疑虑。设计并非我的强项，但我对以仿木砖铺贴的淋浴间与拉丝金属淋浴混水阀，搭配米色与黑色瓷砖背景、以及橙色洗手台台面的组合感到意外。对我而言略显杂糅——但一如既往——设计审美非常主观。

不过，洁具与五金的品质毋庸置疑，均来自 Gessi、Hansgrohe 与 Roca 等欧洲顶级品牌。 

Amo Residence 地段评测

Amo Residence 距离 Mayflower MRT 仅 500m，经由侧门步行即可到达，侧门通向 Kebun Baru HDB 公寓与 Shangri-La Walk，位置相当便利。 

这里餐饮选择之多不足为奇，周边有许多食肆与咖啡店，其中不乏 Boon Tong Kee、Melben Seafood、Crab Wang 等人气连锁。就湿巴刹而言，可选择 Kebun Baru Market & Food Centre 或 Mayflower Market & Food Centre，二者距离均少于 1.5km。附近的 HDB 社区内也有 Sheng Siong 与 NTUC Fairprice 超市，日常采买十分方便。这些无疑是毗邻 HDB 社区居住的一些优点！

Amo Residence 的一大卖点，是其距离 2 所非常受欢迎的小学 1km 以内——CHIJ St Nicholas Girls School 与 Ai Tong School。众所周知，在竞争激烈的新加坡，若非目标名校校友，最现实的途径便是住在学校附近——有时甚至在孩子尚未出生前就开始筹划。若您打算避开这场“小型竞赛”，1km 半径内还有第 3 所小学可选——Ang Mo Kio Primary School。

此外，若您的孩子成绩优异，居住在 Amo Residence 也意味着靠近多所顶尖的大学预科院校。其中包括新加坡最负盛名的 Raffles 家族学校。RI、RGS 与 RI (JC) 均在 10 分钟车程内。他们长期以来培养了数量最多的 President’s Scholars，并被视为通往常春藤联盟大学的顶尖国际生源“输送学校”。 

距离本项目最近的商场是 AMK Hub，规模相当可观。驱车约 6 分钟（2.9km）即可抵达，满足一站式零售与餐饮需求。

众所周知，Ang Mo Kio 在地理上相当居中，因此多数重要地点距离均少于 20km。若要略微挑剔，新加坡的 CBD（Marina Bay、Tanjong Pagar、Suntec、Bugis）在地图上都集中于更南侧，使得 Ang Mo Kio 相较之下稍远——相较之下，位于东边的项目如 Liv@MB，与我前述地点的距离或许更为接近。 

Nearest MRT: Mayflower MRT（步行 6 分钟，距侧门 500m）

Public Transport 

巴士站	服务线路	距公寓距离（及预计步行时间）
Aft Ang Mo Kio Ave 2Stop ID: 56261	132, 165, 166, 169, 262, PBS 761	100m，2 分钟
Bef Ang Mo Kio Avenue 2Stop ID: 56269	132, 165, 166, 169	200m，3 分钟

Schools

学校	距公寓距离（及预计步行时间）
CHIJ St Nicholas’ Girls School	1.1km，15 分钟（<1km 半径）
Ang Mo Kio Primary School	1.1km，15 分钟（<1km 半径）
Ai Tong School	1.8km，22 分钟（<1km 半径）

Retail / Dining Options

目的地	距公寓距离（及预计步行时间）
AMK St 22 Eateries（Boon Tong Kee、Melben Seafood、He Ji Mushroom Minced Pork Noodle 等）以及 Sheng Siong Supermarket	750m，9 分钟
Mayflower Market & Food Centre、McDonald’s、4 Fingers、Gim Tim，	1km，13 分钟

Private Transport 

主要目的地	距公寓距离（高峰期最快行车时间 [0830 Weekday]）
CBD (Raffles Place)	14.0km，18 分钟
Orchard Road	11.6km，14 分钟
Suntec City	12.1km，16 分钟
Changi Airport	20.9km，20 分钟
Tuas Port (By 2040)	43.1km，45 分钟
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	10.5km，14 分钟
Mediapolis (and surroundings)	13.4km，18 分钟
Mapletree Business City	15.4km，24 分钟
Tuas Checkpoint	32.6km，30 分钟
Woodlands Checkpoint	15.8km，16 分钟
Jurong Cluster (JCube)	18.1km 22 分钟
Woodlands Cluster (Causeway Point)	12.7km，14 分钟
HarbourFront Cluster (Vivo City)	16.9km，20 分钟
Punggol Cluster (Waterway Point)	13.9km，14 分钟

Immediate Road Exits: 1——驶入 Ang Mo Kio Avenue 1。自公寓出口驾车约 5 分钟可上 CTE，轻松通达新加坡各处。 

Amo Residence 开发商评测

3 家合资（JV）开发商与 UOB Group 的 Wee 家族有关联，可谓新加坡最成功的家族之一。除了在银行业深耕，他们在房地产市场同样活跃，并在本地树立了良好口碑。 

UOL 于 1963 年以 Faber Union Ltd 起家，1973 年 UOB 获得控股权，并于 1975 年更名为 United Overseas Land。2018 年，Singapore Land 成为 UOL Group 的子公司。UOL 在 SGX 上市，管理资产超过 $20b。其核心业务涵盖地产开发、地产投资与酒店运营。在地产开发方面，他们自 1970 年代起便十分活跃，代表项目包括 Cairnhill Plaza 与 Orchard Bel-Air。近年亦参与多项新盘，例如 Clavon 与 Avenue South Residence。 

Kheng Leong 成立于 1949 年，最初为国际大宗与香料贸易公司，后来转型为拥有房地产业务的投资控股公司，并归于 Wee 家族名下。多年来参与了从超豪华项目（Nassim Park Residences）到大众化项目（The Topiary 与 Double Bay Residences）等广泛类型。近期的新盘包括 Avenue South Residence、Meyerhouse 与 15 Holland Hill。 

Architect

总部位于香港的 P&T Group 是全球历史最悠久的建筑事务所之一，成立于 1868 年。上世纪初，他们为 Chartered Bank、Bank of China 与 HSBC 设计的 Shanghai style 建筑广受青睐。在新加坡，他们负责了 MacDonald House（1949）与 Bank of China Building（1953）。尽管现今其设计不若以往那般吸睛，但在新加坡公寓市场仍极为活跃。其近期项目包括 Forrett at Bukit Timah、The M、Stirling Residences 与 Parc Clematis。 

Unit Mix

户型	面积	单位数量	预计管理费
2 卧室	614 – 678 sqft	92	$414
2 卧室 Premium	743 sqft	92	$414
3 卧室	958 sqft	47	$414
3 卧室 + 书房	1,044 sqft	47	$414
3 卧室 Premium + 书房	1,141 / 1,367 sqft	24	$483
4 卧室	1,292 sqft	45	$483
5 卧室	1,475 sqft	22	$483
顶层公寓	2,293 sqft	2	$552
顶层公寓	2,497 sqft	1	$621

与 UOL 上一个新盘 The Watergardens at Canberra 类似，Amo Residence 未推出 1 卧室户型，而是专注于 2 卧室及以上。就面积而言，也与其 Canberra 项目（于去年此时左右推出）大致相仿。 

位处 Ang Mo Kio 这一受欢迎且适合家庭的地段，若您觉得这里的 2 卧室偏小，我并不意外，尽管这与其他新盘的定位一致。相较之下，3 卧室及以上的单位面积更为充裕，客观上也更适宜居住。

当然，更大面积意味着更高总价。鉴于预期售价将高于 $2,000 psf，位置更佳的 3 卧室单位总价很可能在 $2 million 及以上——这也让人再次想起如今几乎适用于一切的词——“新常态”。

尽管如此，考虑到 Ang Mo Kio 更偏向家庭客，我仍对 3 卧室并非本案中数量最多的类型感到意外。The Panorama 亦是如此（尽管差距不大），我原以为 Amo Residence 会延续这一趋势。事实上，对于打算升级至公寓环境的多代同堂家庭而言，推出双钥匙单位在此处或许也颇为合适。

关于管理费，与一些大众型“巨无霸”项目相比（尤其是小户型），这里的费用或略高。不过总体并不离谱，与较少的单位数量以及项目所提供的丰富设施与景观配置也是相匹配的。

Amo Residence 栈位分析

从总平面图可见，Amo Residence 的两座楼栋均经过倾角设计，以最大化各单位的穿堂风，同时避免互相对望。整体几乎为南北朝向，只有少量西晒会影响到朝北的单位。 

景观方面，您要么可获得无遮挡的有地住宅（北向）景观，要么可远眺广袤的 Bishan-Ang Mo Kio Park（南向）。有地住宅包括相邻的 Shangri-La 有地社区（其名称并非源自 Shangri-La Hotel，而是出自 James Hilton 于 1933 年出版的小说 Lost Horizon）以及更广的 Mayflower 社区。就我个人而言，会偏向选择朝北的有地景观；当然，从客观角度看，两者各有千秋。下面解释原因。

这更多与区域未来发展有关，我认为这些变化或将影响南向临园单位的视野。对于 9、10、15、16 号栈位，Kebun Baru Edge BTO 项目正施工中，预计于 2025 年建成，高度为 29 层。虽然 BTO 楼层数更多，但由于 BTO 的层高较低，整体高度预期与本案相近或更低。尽管如此，我认为这些正对着您的新组屋，还是会挡住您面向公园的景观。 

靠近主干道 Ang Mo Kio Avenue 1 的 1、2、6、7 号栈位受影响可能较小。然而，这或许也并非长久之计。根据 URA Masterplan，旁边地块的容积率为 4.2，显著高于 Amo Residence 的 2.5。这意味着该处未来楼栋很可能高于本案，视最终开发商的规划而定，或会影响这些栈位的景观。话虽如此，据我所知，该地块目前尚未进入 GLS 供应管道，因此未来数年内应仍能享有较为开阔的公园景观。

另一方面，有地住宅景观较可能长期维持稳定。除非出现特定的征用需求，考虑到强制征用成本高企，URA 不太可能将有地社区改变分区。 

Amo Residence 午后西晒分析

如前所述，栈位为南北朝向。不过，由于略有倾斜，朝北的单位在年中时段可能会受到一定程度的直射午后西晒影响。

Amo Residence 价格分析评测

若您正在考虑 Amo Residence，您很可能会将其与周边项目进行对比。以下是它的对比表现！

项目	单位数	$PSF	TOP	地契年限	价格差距
Amo Residence	372	$2,100	2026	99年
The Panorama	698	$1,711	2017	99年	23%
Thomson Grand	339	$1,510	2015	99年	39%
Centro Residences	329	$1,567	2014	99年	34%
Grandeur 8	579	$1,215	2005	99年	73%
Lattice One	48	$1,907	2022	Freehold	10%
Jadescape	1,206	$1,863	2022	99年	13%

尽管宏茂桥本身的公寓不多，但毗邻的汤申与杨厝港有更多值得比较的项目。尽管如此，我挑选了在楼龄、位置与体量更为相近的项目进行对比。

在邻近的转售项目中，紧挨着 Amo Residence 的 The Panorama 与 Thomson Grand，其与 Amo Residence 的价差分别为 23% 与 39%。尽管楼龄相近，且都拥有类似的无遮挡景观，Thomson Grand 的平均 $PSF 却意外地更低。我认为这主要可归因于其更大的户型面积。举例来说，The Panorama 的 2 房自 678 sqft 起，而 Thomson Grand 的 2 房起步为 904 sqft。3 房（990 sqft vs 1345 sqft）、4 房（1313 sqft vs 1679 sqft）等亦是类似的情况。

事实上，Amo Residence 的户型面积与 The Panorama 颇为相似，尽管两者相差近 10 年。考虑到这一点，再加上新盘溢价与多出约 10 年的剩余地契，Amo Residence 比 The Panorama 贵 23% 在当下市场中仍属合理。况且，若有买家能以 $1,890 psf 购得 Amo Residence 的单位，这一价差甚至可能不存在。

当把 Amo Residence 与更广泛宏茂桥区域内的公寓比较时，价差则显得更为复杂。Centro Residences 毫无疑问表现稳健，得益于其毗邻 AMK Hub 与 Ang Mo Kio MRT 的优越位置；其便捷性与租金回报率很可能在未来多年支撑其价格。然而，若您并不强求住在距离 AMK Hub 咫尺之内，考虑到 Centro Residences 终将面临的地契折旧，选择 Amo Residence 或许更为稳妥。

我们也在 Grandeur 8 上看到了地契折旧的影响：其楼龄目前为 17 年，待 Amo Residence 取得 TOP 时将达 21 年，二者价差高达 73%。但别忘了，Grandeur 8 当年开盘价不足 $500 psf，因此首发买家尽管受楼龄所限，账面回报仍约有 ~250%。除非您押注于未来可能的en bloc（并不建议），否则即便其相对更为亲民，若在此购置单位也需对未来几年价格可能停滞做好心理准备。

至于同区域内即将取得 TOP 的新盘 Lattice One 与 Jadescape，这一价差是可以理解的。两幅地块购入于“不同的时代”，当时地价相对并不高，因此 10-13% 的价格差距并不过分。此外，就体量而言，Amo Residence 介于这两者之间：Lattice One 为精品小型项目，而 Jadescape 则是名副其实的巨型项目。两者各有优势，取决于您对私密性与设施需求的偏好。Amo Residence 则通过适中的体量，在兼顾完善设施的同时取得平衡。

价格细分详解

在了解了整体定价与周边对比之后，我们再详细看看数据与比较，尤其是中央区以外（OCR）的表现，以及与新加坡其他新盘之间的对照。

Amo Residence 的土地以 $381,381,000 成交。根据 Squarefoot 的研究，在计入其他成本后，估计保本价为 $1,822 psf。

在此背景下，$1,890 psf 的起步价对开发商而言利润空间并不宽裕。预计部分小户型价格会达到 $2,000+ psf。为了本次评测，我们将拆解不同卧室类型与第 20 区以及中央区以外（OCR）其他新盘之间的价格对比。

预估价格

卧室类型	面积	预估总价	预估 $PSF
2 房	614	$1,260,000	$2,052
3 房	958	$1,810,000	$1,889
4 房	1292	$2,480,000	$1,920
5 房	1475	$2,850,000	$1,932

以此价格，与自 2021 年 12 月起过去 6 个月的新售交易相比，它的表现如何？

区域表现

D20 Vs OCR（新盘，99 年地契，仅限）

D20 的新盘 $PSF 一直高于 OCR 的平均水平。这并不意外，毕竟碧山与宏茂桥被视为比榜鹅与盛港等规划区更为中心的地段。

不过，自 2019 年以来，新盘 $PSF 的差距一直在收窄。很难想象 OCR 的平均 $PSF 有朝一日会高于 D20，但考虑到对裕廊与兀兰区域中心等枢纽的重视程度不断提高，这也并非全无可能。

截至 2022 年，D20 的 $PSF 中位数为 $1,792。因此，$1,890 psf 的起步价至少意味着 5.4% 的溢价。考虑到这是 8 年来该区域首个新盘，且当前处于高位市场，这样的溢价看起来合理。

相较于 OCR 全部新售交易的中位数，它也仅高出约 14.4%——其中还包括如 The Jovell、The Commodore、Dairy Farm Residences 与 The Watergardens At Canberra 等更偏远地段的新盘。

D20 Vs OCR（转售，99 年地契，仅限）

上图展示了自 2012 年以来 D20 与 OCR 的转售 $PSF 走势。既然我们在看新盘，为何还要关注转售 $PSF？

这里我们主要关注 D20 与 OCR 的“新售—转售”价差，以及它在过去 10 年的表现。或许通过这一价差，能更好地理解该区的发展轨迹，以及 Amo Residence 在当下语境中的定位：

总体而言，OCR 的“新售—转售”$PSF 价差从 13% 扩大至 37%。自 2020 年起，OCR 的 $PSF 出现回落，可能是由于转售价格追赶新盘价格所致。

相反，D20 的“新售—转售”价差则从 53% 降至 14.1%。虽在 2017 至 2020 年间曾大幅走高，但与 OCR 整体 $PSF 一样，随后回落，几近 2012 年的低位。

以估计 $PSF 为 $1,890 计，Amo Residence 与其转售同侪的差距为 20.3%。以下为过去 6 个月内有成交记录的转售项目：

项目名称	Caveat 数量	中位数单价（$PSF）	完工年份
SKY VUE	20	$1,832	2016
THOMSON THREE	26	$1,730	2016
THOMSON IMPRESSIONS	11	$1,728	2018
THE PANORAMA	22	$1,716	2019
SKY HABITAT	9	$1,659	2015
THOMSON GRAND	17	$1,555	2015
CENTRO RESIDENCES	6	$1,548	2014
CLOVER BY THE PARK	10	$1,472	2011
THOMSON V ONE	3	$1,434	2008
THE GARDENS AT BISHAN	18	$1,393	2004
BISHAN 8	5	$1,325	2000
BISHAN POINT	4	$1,275	2005
RAFFLESIA CONDOMINIUM	10	$1,262	2002
GRANDEUR 8	8	$1,231	2005
BISHAN PARK CONDOMINIUM	3	$1,102	1994
LAKEVIEW ESTATE	4	$1,016	1977
SEASONS VIEW	2	$1,002	2000
BRADDELL VIEW	7	$929	1978

以最低 $1,890 psf 而论，Amo Residence 将稳居榜首，这是意料之中。就 $PSF 而言，次近的是 Sky Vue，仅有约 3% 的折价，其次是 Thomson Three，约 8.5%（请注意 $1,890 为最低价，实际成交可能更高）。

待 Amo Residence 取得 TOP 时，相比 Sky Vue 与 Thomson Three 它将新 10 年左右。因此我们认为这一溢价相当合理。

接下来，让我们看看 Amo Residence 各卧室类型的预估总价，与过去 6 个月内类似新售交易相比如何。

价格比较（新盘）

与新加坡所有新盘比较（过去 6 个月内有成交记录）

以下为过去 6 个月有成交的新盘中，起始 $PSF 所处的位置：

按其预估 $PSF 计，Amo Residence 将会是 OCR 中最贵的新盘——且这已是其最低水平。若假设 $PSF 上升至 $2,100 psf，则其定价将接近 Parc Esta 的成交水平。

目前，它位于 Normanton Park 与 The Antares 之间。考虑到 Normanton Park 缺乏临近的 Mayflower MRT，而 Amo Residence 周边环境也较 The Antares 更为宜居（彼处更偏工业而非住宅），这并不算差。

在了解其整体定价定位后，我们进一步看看各卧室类型的具体价格。

2-Bedroom 对比

Amo Residences 最小的 2 卧为 614 sqft，预计起价 $1,260,000（$2,052 psf）。

以下为 OCR 新盘中相近 2 卧面积（至多 700 sqft）的价格概览：

项目	去化率	区域	平均价格	平均 $PSF	面积（sqft）	溢价/折价
PARC CLEMATIS	95.8%	Clementi	$1,430,000	$2,076	689	13.49%
THE GAZANIA	46.0%	Serangoon	$1,391,800	$2,198	624 – 657	10.46%
MONT BOTANIK RESIDENCE	99.1%	Bukit Batok	$1,278,600	$1,856	689	1.48%
AMO RESIDENCES	0.0%	Ang Mo Kio	$1,260,000	$2,052	614	0.00%
77 @ EAST COAST	97.6%	Bedok	$1,241,000	$1,774	700	-1.51%
MIDWOOD	100.0%	Bukit Batok	$1,233,962	$1,832	635 – 700	-2.07%
THE WATERGARDENS AT CANBERRA	86.8%	Sembawang	$1,045,333	$1,541	678	-17.04%
THE COMMODORE	80.4%	Sembawang	$1,030,000	$1,650	624	-18.25%
DAIRY FARM RESIDENCES	96.3%	Bukit Panjang	$1,021,700	$1,637	624	-18.91%
THE JOVELL	100.0%	Pasir Ris	$981,671	$1,520	646	-22.09%

免责声明：上述去化率基于 URA 报告，统计至 May 2022。若计入 June 2022，部分项目或已售罄，去化率很可能更高。

考虑到 Amo Residences 位于 Ang Mo Kio，且距离 Mayflower MRT 仅 5 分钟，其定价低于如 Mont Botanik Residence 这类既不靠近 MRT、且距离 CBD 更远的项目，确实颇具吸引力。诚然，Amo Residence 的 614 sqft 2 卧约小 75 sqft（约 7 sqm），但从实用角度看，需衡量这一差异是否会真正影响你的生活方式。

即便与 Midwood 的 2 卧相比，鉴于其区位，Amo Residences 在这一价位也值得考虑。设想只需多付 $30,000，便可在更新的 Ang Mo Kio 新盘居住，而非 Bukit Panjang，同时仍拥有 2 间卧室。我并非对 Bukit Panjang 有异议，但第 20 区长期相较该区域有溢价自有其原因。

3-Bedroom OCR 对比

Amo Residences 最小的 3 卧为 958 sqft，预计起价 $1,810,000（$1,889）。

以下为 OCR 新盘中相近 3 卧面积（低于 1,000 sqft）的价格概览：

项目	去化率	区域	平均价格	平均 $PSF	面积（sqft）	溢价/折价
THE GAZANIA	46.0%	Serangoon	$1,840,444	2106	850 – 904	1.7%
AMO RESIDENCE	0.0%	Ang Mo Kio	$1,810,000	1889	958	0.0%
RYMDEN 77	83.9%	Bedok	$1,753,050	1790	980	-3.1%
PARC CLEMATIS	95.8%	Clementi	$1,702,000	1835	893 – 969	-6.0%
SENGKANG GRAND RESIDENCES	99.7%	Sengkang	$1,678,025	1792	936	-7.3%
LATTICE ONE	100.0%	Ang Mo Kio	$1,588,650	1898	829 – 840	-12.2%
TEDGE	100.0%	Bedok	$1,517,176	1658	915	-16.2%
DAIRY FARM RESIDENCES	96.3%	Bukit Panjang	$1,484,667	1589	915 – 958	-18.0%
MIDWOOD	100.0%	Bukit Batok	$1,456,000	1630	893	-19.6%
THE COMMODORE	80.4%	Sembawang	$1,442,167	1489	969	-20.3%
AFFINITY AT SERANGOON	99.1%	Serangoon	$1,426,406	1639	850 – 926	-21.2%
THE WATERGARDENS AT CANBERRA	86.8%	Sembawang	$1,424,889	1487	958	-21.3%
RIVERFRONT RESIDENCES	99.5%	Hougang	$1,287,700	1407	915	-28.9%

The Gazania 在 3 卧类别中仍比 Amo Residence 更贵。客观而言，The Gazania 也有其优势——步行约 4-5 分钟可达 Bartley MRT，至 Raffles MRT 仅约 25 分钟，且配套尚可。Amo Residence 配套更为齐全，且相对靠近 MRT，但距离 CBD 更远一些（若自驾则差距不大）。

从总价看，它比过去 6 个月内成交的所有低于 1,000 sqft 的 OCR 3 卧（平均）都更贵。我会说，其价格高于 Sengkang Grand 的 3 卧，确实让这个综合体新盘在当下看起来更具吸引力。

尽管与 The Commodore 与 The Watergardens At Canberra 等项目相比，约 20% 的差距看起来较陡，但别忘了即便同属 OCR，我们比较的是截然不同的位置。即将开通的 Mayflower 车站将为 Amo Residence 的住户带来极大便利，从而支撑这一定价溢价。

4-Bedroom OCR 对比

Amo Residences 最小的 4 卧为 1,292 sqft，预计起价 $2,480,000（$1,920）。

以下为 OCR 新盘中相近 4 卧面积（低于 1,000 sqft）的价格概览：

项目	去化率	区域	平均价格	平均 $PSF	面积（sqft）	$PSF 溢价/折价
AMO RESIDENCE	0.0%	Ang Mo Kio	$2,480,000	$1,920	1292	0.0%
THE GAZANIA	46.0%	Serangoon	$2,465,000	$1,941	1270	-0.6%
PARC CLEMATIS	95.8%	Clementi	$2,245,000	$1,762	1238 – 1292	-9.5%
77 @ EAST COAST	97.6%	Bedok	$2,195,000	$1,631	1346	-11.5%
MIDWOOD	100.0%	Bukit Batok	$2,088,722	$1,666	1249 – 1259	-15.8%
TREASURE AT TAMPINES	100.0%	Tampines	$1,905,800	$1,513	1238	-23.2%
THE COMMODORE	80.4%	Sembawang	$1,781,000	$1,504	1184	-28.2%
THE JOVELL	100.0%	Pasir Ris	$1,757,400	$1,383	1270	-29.1%

似乎随着卧室数量越大，Amo Residence 的价格相较同侪也越高。

Amo Residence 的 4 卧可能比其他 OCR 项目更贵，但这仍与 OCR 内部位置差异有关。在此有必要指出，其相较 Parc Clematis 的溢价或许值得关注。

从历史成交看，无论综合所有产权年限，还是仅看 99 年租赁项目，Clementi 在某些年份相较 Ang Mo Kio 具有溢价。

以下为自 2012 年以来两地转售中位 $PSF 的表现：

我们关注转售项目，以便聚焦于区域本身而非新盘，因为新盘会因当年特定项目属性而扭曲数据。我们也仅考察永久产权项目，以去除租期年限对价格的影响。

在 11 年中的 7 年里，Clementi 的价格高于 Ang Mo Kio——尤其近 2 年已升至 $1,486 psf，而 Ang Mo Kio 为 $1,390 psf。因此，买入 Amo Residence 将逆势而行，因为你的入场 $PSF 将高于 Clementi 新盘。

公允而言，这未必是完全对等的比较。尽管 Amo Residence 比更昂贵区域的新盘更贵，但其距离 MRT 更近于 Parc Clematis，且具备 1,468 户的 Parc Clematis 所不具备的专属性。因此，Mayflower MRT 的存在或许会在此扭转局面。

5-Bedroom OCR 对比

Amo Residences 最小的 2 卧为 1,475 sqft，预计起价 $2,850,000（$1,932 psf）。

以下为 OCR 新盘中 5 卧单位的价格概览。由于没有与 Amo Residence 最小 5 卧面积相近的单位，因此这里将所有 5 卧都纳入考虑：

项目	去化率	区域	平均价格	平均 $PSF	$PSF 溢价/折价
PARC CLEMATIS	95.8%	1,636 – 1,927	$2,886,375	$1,689	1.3%
AMO RESIDENCE	0	1,475	$2,850,000	$1,932	0.0%
PARC KOMO	98.6%	1,808 – 1,905	$2,814,128	$1,532	-1.3%
PARKWOOD RESIDENCES	44.4%	1905	$2,777,000	$1,458	-2.6%
CLAVON	99.4%	1690	$2,726,920	$1,614	-4.3%
THE FLORENCE RESIDENCES	97.8%	1,668 – 1,916	$2,700,579	$1,592	-5.2%
AFFINITY AT SERANGOON	99.1%	1,572 – 1,722	$2,547,157	$1,582	-10.6%
THE COMMODORE	80.4%	1,668 – 1,679	$2,480,667	$1,481	-13.0%
TREASURE AT TAMPINES	100.0%	1711	$2,402,000	$1,403	-15.7%

Amo Residence 的 5 卧面积最小（1,475 sqft），却保持第 2 高的定位（若日后以高楼层均价计算，或将位居最高）。这使其 $PSF 相较市场其他 5 卧显得相当昂贵。

但若考虑去化率，若你在找 5 卧，其实可选项并不多。Parkwood Residences 仅有 1 套 5 卧，且为顶层公寓，已如上所示以 $2,777,000 售出。

Parc Clematis 仍有 5 卧可选，但我们查询显示，其 5 卧 Premium（1,711 sqft）至少 $3 million（02 层）。

Parc Komo、Clavon、The Florence Residences、Affinity At Serangoon 以及 Treasure at Tampines 均已无 5 卧单位。

因此，对于寻找 5 卧的买家而言，选择确实不多。问题在于，你是否应为此处的 5 卧支付如此之高的 $PSF？

为此，我们来比较一下该 5 卧的实用性与 Parc Clematis 的 1,711 5 卧 Premium 户型：

不难看出，面积差异带来了明显不同。Parc Clematis 的客餐厅对大家庭更友好，可摆下一张容纳多达 8 人的餐桌，起居区也能容纳两组沙发而非一组。Parc Clematis 的储物间更具实用性，可作为后勤区或帮佣房。此外，其有 4 间浴室，而 Amo Residence 仅有 3 间。

考虑到两者价格点大致相近，Parc Clematis 更大的 5 卧 Premium 单位看起来是更优的选择。

Amo Residence 升值分析

1. 宏茂桥公寓供应有限

听起来或许有些奇怪，宏茂桥的公寓供应出乎意料地有限。能立刻想到的主要项目只有 3 个——Grandeur 8、Centro Residences 和 The Panorama——等到 Amo Residence 取得 TOP 时，它们全都已约 ~10 年楼龄或更久。总单位数？少于 2,000。Yio Chu Kang / Lentor 一带有若干私宅项目，其中包括拥有宏茂桥地址、但实际上更靠近 Yio Chu Kang MRT 的 Nuovo。鉴于供应偏低，我预计宏茂桥区的 HDB upgraders 将带来强劲需求。毕竟，据 HDB figures 显示，该区部分组屋成交价已超过 100 万，且全区共有逾 50,000 套组屋。从更长期来看，宏茂桥住房的持续需求将有助于支撑 Amo Residence 的要价，而它也将成为这一带最新的私人住宅项目。 

2. 附近 HDB 价格提供强力支撑

除了宏茂桥公寓供应偏少外，Amo Residence 还受益于附近 HDB 组屋的高成交价作为锚定。紧邻 Amo Residence 的 Kebun Baru Court（许多人应该把车停在那里再步行去看示范单位）已有不少单位以远高于 $1 million（5 房式组屋）和 $800k（4 房式组屋）的价格成交。我也预计即将取得 TOP 的 Kebun Baru Edge BTO 项目在 2030 年达到 MOP 后，会出现类似的情况。这为 Amo Residence 提供了必要的价格支撑，因为买家很可能会把该 BTO 的定价当作某种参考。  

3. 配套、学校与公园 

这一点更偏向于宏茂桥整体区域的特质。作为新加坡典型的成熟民生社区，宏茂桥遍布小贩中心、巴刹与超市，而且这些场所通常也比其他地区更为实惠。

支撑 Amo Residence 需求持续强劲的另一重要原因，是它距离 Ai Tong School 与 CHIJ St Nicholas’ Girls School 的距离均在 <1km。两所学校都非常受欢迎且口碑卓著，此外，附近还有 Raffles Institution 与 Eunoia JC 等顶尖预科院校，这也无疑是加分项。 

规模不小的 Bishan Ang Mo Kio Park 亦是宏茂桥居民重要的休闲场所，既提供了良好的运动空间，也在一定程度上充当了区域的“绿肺”。与其毗邻有助于确保 Amo Residence 在“必需”与“想要”这两类清单上都能打勾。 

我们的看法 

Amo Residence 是宏茂桥 8 年来首个推出的新盘，价格之变化之大颇为惊人。但与其沉湎过往，不如拥抱当下。该项目对许多新加坡人而言可谓多项皆中，尤其适合有年幼孩子的父母或正计划为人父母者。好学校、便捷交通连通性与丰沛美食这 3 大因素，将推动并支撑对 Amo Residence 的需求。 

除区位优势外，项目本身也提供了相当丰富的内容。在当下，3-400 个单位的体量是一个“甜蜜点”——不大不小，且为喜爱运动与社交的人群提供了相当不错的设施配置。以网球场为例，如今已属“稀有配置”，尤其对于少于 400 个单位的公寓而言，因此为纳入此设施的 UOL 点赞。

这也并未以牺牲土地可用空间为代价，园区内仍保留了多处开敞空间与草坪供住户享用。再加上 1:1 的车位比，尽管距离 Mayflower MRT station 相当近，这一点依然是项目的一项加分。

总体而言，若你对其要价感到舒适，且不太担心通胀与衰退等宏观经济暗流，那么对 Amo Residence 实在挑不出太多毛病。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。

Frequently asked questions

Who is the Malaysia My Second Home (MM2H) programme now attracting?

The programme is now attracting not only retirees but also professionals, entrepreneurs, and families who travel regionally and seek lifestyle flexibility, including maintaining a primary home in Singapore while spending extended periods in Malaysian cities.

What are the different tiers of the MM2H programme?

The MM2H programme offers three tiers: Platinum with a 20-year visa and RM2 million property purchase plus USD$1 million fixed deposit; Gold with a 15-year visa, RM1 million property, and USD$500,000 fixed deposit; and Silver with a 5-year visa, RM600,000 property, and USD$150,000 fixed deposit.

What lifestyle benefits do Malaysian cities offer to MM2H applicants?

Cities like Kuala Lumpur and Penang offer larger living spaces, a slower pace of life, and a different urban environment that some households find appealing, along with lower property prices compared to Singapore.

What property considerations are involved in the MM2H programme?

Buyers must understand Malaysia’s property ownership rules, with minimum purchase thresholds varying by state, and consider the implications of freehold versus leasehold properties, especially in popular areas like Johor Bahru, Kuala Lumpur, and Penang.

What risks should applicants consider with the MM2H programme?

Applicants should evaluate potential policy changes, understand long-term financial commitments, consider tax implications, exit strategies, property liquidity, and assess whether the programme aligns with their long-term goals.