| 项目： | Alex Residences |
|---|---|
| 地区： | 03 |
| 地址： | Alexandra View |
| 地契： | 99年地契 |
| 单位数量： | 429 |
| 用地面积： | 69,980 平方英尺 |
| 发展商： | Singland Homes (Alexandra) Pte Ltd |
| TOP： | 2017 |
有些公寓的名字恰如其分地体现了其气质。无论是奢华、度假风，还是亲近自然的居所——从第一眼起，那种印象便已被建立。
但也有些是“后劲型”的——Alex Residences 就是其中之一。以这样一个常见的名字，你很容易会以为这只是普通的一座公寓。更何况，它周围的竞争对手名字听起来都颇为“讲究”——The Echelon、Artra——这些名字更能唤起一种精致感。如果只从名字层面比较，它的确显得很“克制”。
或许 Alex Residences 最大的差异化卖点就是那座类似 MBS 的屋顶泳池。位于第40层之上，住户在畅游时可以一览 Alexandra 一带的全景。
不过，Alex Residences 仅仅如此吗？
让我们通过一如既往的实地探访来一探究竟。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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Alex Residences 实地探访
Alex Residences 就在 Alexandra Road 一带（很显然）。这是一条直通 Central Business District 的主要干道，因此对在那儿上班且开车通勤的人而言，这自然会是一个卖点。
当然，最大吸引力大概还是它与 Redhill MRT（East West line）之间的距离。步行很近，虽说途中并无遮蔽。若你想要完全无缝的通达性，The Artra 会是更优的选择。
从 Alexandra View 转入后，Alex Residences 的车道入口就在紧接着的下一个。出去也走同一条路，所以处在路段前端还是有其便利性。
如果你从 Alexandra Road 的反向驶来，可能会觉得从 U-turn 到入口的距离有点短，尤其在高峰时段要切入并不轻松。若不熟路况，也可以选择从下一个路口转入——虽然回家的路线会更绕一些。
Alexandra Road 是单车道，这在更前方可能造成一定的交通问题。当前Avenue South Residence 的示范单位就邻近在侧——未来，这幅地块也被划为住宅用地——更多单位加入后，车道的使用频率势必上升。
（注意目前的示范单位只占据较小的角落，实际可开发的住宅地块要大得多。）
到达区基本展示了 Alex Residences 的整体调性。高耸的立柱迎接你回家，上方还有颇具趣味的天花纹理。我不是植物学专家，但中间那片“绿化”看起来的确已有些年头。
车道本身也不大，从这里你能明显感觉到土地的局限。其实也不意外——Alex Residences 的土地面积仅为 69,981 平方英尺。与之相比，Echelon 为 107,129 平方英尺，Artra 为 90,401 平方英尺，Ascentia Sky 为 92,128 平方英尺，Metropolitan 为 104,920 平方英尺。
就这一段路而言，它的确是地块最小的一个。再加上它却拥有第二多的 429 个单位（Echelon 有 508 个），更显拥挤。你不需要是数学天才也能得出结论：这里会是所有项目里“最挤”的一个。
从外观也能看出一些端倪，Alex Residences 的立面（至少在我看来）是这一带里最显“繁复”的。有点像香港的一些公寓，单元之间十分密集。
所以，如果你希望有大片土地可供游憩，这里显然不适合你。
需要留意的是，这一带的项目彼此也都挨得很近。所以这一侧的单位不会享有开阔景观——所幸面对的是 Echelon 的侧立面，而不是正对。
话虽如此，另一侧的 Alex Residences 却拥有（客观来说）这个小型公寓聚落里最好的无遮挡景观。更妙的是，按 URA Master Plan，目前这里被标注为教育与运动/休闲用地，预期会长期保持不被遮挡。
不过你需要住得更高一点才能越过低矮的 Tanglin School；与 Ascentia Sky 和 Artra 等邻居不同，Alex Residences 的单位是从地面层开始的。
这次我不按常规从地面开始，而是先从 Alex Residences 的王牌——屋顶天际泳池——说起。先下结论：这是这一带迄今为止最令人印象深刻的泳池。尽管Principal Garden 也有屋顶泳池，但与它相比还是略逊一筹。
好了，少说虚的，来看看我眼中 Alex Residences 的最大卖点。
坐落在第40层之上，天际泳池的视野相当震撼。泳池为 25m x 7m，尺寸可观——尤其考虑到它位于如此高空。如果你想要一件能彰显居所特色的“镇宅之宝”，这绝对是能引发话题的存在。
屋顶泳池并不常见，自有其原因——建造成本不菲，置于如此高度更是如此。但对于土地有限的项目，这是充分利用空间的好方法。
即使是配有屋顶泳池的公寓，池体通常也很小。我更愿意称它们为“趣味泡水池”，而非正经的泳池。所以开发商在这里“做满了”分量，让它不仅是摆设，确实难能可贵。
就新加坡的屋顶泳池而言，这无疑能跻身前列。四周尽是令人屏息的城市天际线，尽收眼底。我只能想象在黄金时段会更迷人——夜幕降临、万家灯火更是动人。
当然，它比不上举世闻名的 MBS 泳池；但能在不订房、不与游客同挤的情况下，天天享受这样的设施，对我而言反而更具吸引力。
如你所料，泳池旁也设有多处座位区。这里是派对休闲区，下班后小酌一杯，或与朋友私下小聚都很适合。
你也可以绕到后方欣赏另一侧的景致。虽说没有那么上镜，但高处的视角自有其独到之处。
我也喜欢他们在两侧布置了相当厚的一排植栽，让这里更显生机。
尽头这一区域名为“天际休息厅”。这里的景观也不错，但座椅若能更舒适些就更好了。右侧连着多功能室，可作聚会的活动空间。
最后是天际吊床区。造型颇具未来感，但彼此距离很近，基本上一次只适合一人使用。若已有他人躺在上面，再去使用会有点尴尬——如果间距更大些就更理想了。
下楼前再看最后一眼。在这个高度，Crest 与 Principal Garden 都显得小巧了。
接下来，看看更低楼层的景观！由于地块较小，你会发现在第4、14、24层也设有设施层。它们之间有些许差异（例如有推杆练习区或象棋花园）——但坦白说，从实际使用角度并不关键。主要还是用作用餐或休闲——通常越高越受欢迎，因此能否使用还要看当时的空位情况。
有趣的是，每一层设施平台的绿化都维护得不错，这也让到达区那块更显突兀。
这是第24层设施平台的用餐亭。显然是为观景而设，但座椅看起来并不是最舒适的那种。
每个用餐舱也配有遮雨顶棚，下雨时还是派得上用场的。
另一侧是露天吧台，旁边也零散布置了几处座位。只是不同的座位区而已，我不认为会被高频使用。
现在前往第14层。
这里可以看到象棋花园，或者按我的习惯称之为“并非善用空间”。我至今还没遇过真的会使用这种设施的人，因此很难理解为何总是要把它列入配套。
还有标注为自然平台的区域，但其实也就是不同的座位空间。
这些座椅看上去（坐起来也）更舒适一些。
在这里也能看出，附近最后一块住宅地的实际面积有多大。
最后，来看最底层的第4层设施平台。这里有几个凉亭，常见的软垫座椅（大概因 Covid-19 措施）被撤下了。这里被设定为阅读露台，但我更希望把它放到天际泳池那里——我想在那里会被更好地利用。
与其他楼层一样，每一层都有多处用餐/座位区。说到这里，我还没谈到项目的保养状况。Alex Residences 于 2017 年落成，算是新项目，维护表现还需时间检验——但就 4 年楼龄而言，算是走在正确的轨道上。
除入口环岛外，目前的景观设计都颇到位。每层都点到为止地布置了绿化，让空间更宜居。
每层的电梯厅也装饰得体。谈不上惊艳，但整体呈现专业、规整。
如你对公寓项目的预期，每个大堂都通过门禁卡系统加以管理。访客需要拨打住户才能进入。
现在前往最后一部分，地面层设施。
前往那里并不复杂，毕竟范围不大。
你可以沿着林荫步道绕行，其实就是普通的人行步道。
或者走上台阶，就会来到亲子泳池。老实说，以项目规模而言，仅有一座屋顶泳池我也已满足——地面层还能再配一个泳池，确实是令人愉快的惊喜。
泳池不大，但就我看来，能有这样一块开阔的空间已是加分。环顾四周，环境也不错。周边的绿植与乔木营造出一种静谧的氛围，尽管这里其实是相当城市化的地段。
虽然这种开阔感不会永远存在（泳池正前方即为剩余的住宅地块），但目前来说这里的私密性还是不错的。
当然，池畔也配有常见的躺椅。我更喜欢的是这些大号遮阳伞，炎炎午后能提供必要的阴凉。这种配置出奇地并不常见——若你想在池畔放松又不被晒成“焦”，这会是非常受欢迎的细节。
尽头处还有一个较浅的连通区域。仅有 0.45 米深，这里显然适合更年幼的孩子戏水。
泳池旁还设有大型烧烤亭，适合招待亲友。
再一次，四周景致宜人，尤其是看不到太多高楼正对着这里。至少没有能直接窥探进来的视角，私密性更佳。
这里共有 2 个烧烤炉，若在疫情前，足以举办不小的聚会。
不止有用餐区，旁边也有更舒适的休闲座位。
地面层的儿童友好配套还包括一个游乐区。面积较小，给人的感觉更像是“顺手一放”，而不是完整的游乐场。可供孩子“蹦跶”的空间有限，玩不了多久恐怕就会腻。
当然，Alex Residences 也配有健身房。你可能在入口时就瞥见了它，因为它就位于到达区之上。器械配置尚可，但空间偏紧。
我更希望它设在顶层，毕竟这里的景观未必能激发“运动动力”。
这是从车库进入的大堂，至今仍保持相当洁净的状态。
停车场整体光线充足，我也喜欢这种平整的地面涂层，整体更显高级感。
共提供 433 个车位，扣除残疾人士车位后，基本实现 1 户 1 位的优良配比。考虑到其中心位置、靠近 MRT，且近半数为 1 至 2 卧小户型，停车位在这里基本不成问题。
Alex Residences 区位分析
Alex Residences 的主要亮点是靠近 Redhill MRT 站。距离仅 280 米，步行约 4 分钟即可到站。Redhill 属于 East West Line（EWL），向任一方向 3 站即可到达 Buona Vista 或 Outram Park。这也让 Alex Residences 对在这些区域工作的租户具有吸引力。
家庭买家则会欣喜于 1 公里范围内有 5 所学校（见下文）。
遗憾的是，周边“过马路即达”的便利设施不多，尽管邻近 Artra 将设有 FairPrice。餐饮方面，Redhill Market 距离 700 米；约 8 分钟步行（算不上特别方便）。值得一提的是，Alex Residences 距离 Tiong Bahru 核心区仅 1.1 公里，那里有手作咖啡馆与精品小店——开车约 5 分钟即达。这在一定程度上弥补了项目周边即刻配套的不足。
另外一点，Alex Residences 靠近新加坡最集中的汽车销售带之一。顺着 Leng Kee Road 约 900 米处，你会看到 Cycle & Carriage 展厅，以及 Toyota、Volvo、Volkswagen、Hyundai，甚至 Lamborghini 与 Ferrari 的授权经销商。沿 Alexandra Road 一路过去，直到 IKEA Alexandra（约 1.7 公里，开车 3 分钟），都是汽车经销与服务聚集地。
靠近 Alexandra Road 不可避免会有一定的车流噪音与拥堵。考虑到附近聚集了这么多住宅项目，幸好 Redhill MRT 提供了便捷的替代出行方式。
周边配套
杂货与超市
| 杂货店 | 距离公寓（及预计步行时间） |
| Fairprice Finest – Artra | 对面（尚未落成） |
| Giant Express (Redhill Close 96) | 400m，步行 6 分钟 |
学校
| 教育阶段 | 院校名称 |
| 小学（1km 内步行） | Gan Eng Seng、Alexandra Primary、Zhangde（1.05km，几乎可享有入学优先） |
| 中学（1km 内步行） | Henderson Secondary、Crescent Girls School |
| 大学（5km 车程内） | NUS Law Faculty (Botanic Gardens) |
| 理工学院（10km 车程内） | Singapore Polytechnic |
公共交通
| 巴士站 | 服务路线 | 距离公寓（及预计步行时间） |
| ‘Delta Sports Hall’ | 122, 139, 186, 51, 970 | 170m，步行 2 分钟 |
| ‘Opp. Tanglin View’ | 122, 139, 186, 51, 970 | 170m，步行 2 分钟 |
最近的 MRT 车站：Redhill MRT – 280m，步行 4 分钟。
你也可以步行或骑行到 Tiong Bahru MRT，约 1 公里；不过从 Redhill 坐一站地铁过去可能更省事。
鉴于 Alexandra Road 的车流（它也被认为是事故较多的道路之一），即便拥有私家车，一些住户可能也会觉得搭 MRT 更省心。
私家车出行
| 主要目的地 | 距离公寓（预计高峰车程） |
| CBD (Raffles Place) | 5.3 km，车程 11 分钟 |
| Orchard Road | 3.4 km，车程 7 分钟 |
| Suntec City | 6.5km，车程 12 分钟 |
| Changi Airport | 25.3 km，车程 23 分钟 |
| Tuas Port (By 2040) | 34 km，车程 34 分钟 |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 14 km，车程 19 分钟 |
| Mediapolis (and surroundings) | 4.1 km，车程 8 分钟 |
| Mapletree Business City | 3.8 km，车程 7 分钟 |
| Tuas Checkpoint | 23.6 km，车程 21 分钟 |
| Woodlands Checkpoint | 21.9 km，车程 25 分钟 |
| Jurong Cluster (JCube) | 11.7 km，车程 15 分钟 |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 21.9 km，车程 25 分钟 |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 5 km，车程 10 分钟 |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 24.8 km，车程 26 分钟 |
临近车行出入口：
仅有一个出入口：由 Alexandra View 驶出至 Alexandra Road。
从这里出发，约 5 分钟可接驳至 Queensway。约 10 分钟可上 AYE，13 分钟可上 CTE。
发展商团队
Singland Properties Limited 隶属于 United Industrial Corporation (UIC) Ltd，而 UIC 又是 UOL Group Ltd 的子公司。
UIC 是新加坡资深的房地产开发商。自 1971 年上市以来，几乎涉足地产行业的所有领域，累计开发逾百万平方英尺的商业空间，涵盖酒店与办公等项目。
Singland（至 2014 年仍为上市公司）曾打造多项地标项目。Singapore Land Tower、SGX Centre、Marina Square、West Mall 等众多商业地标皆出自 Singland。住宅方面，近期项目包括 Clavon、Avenue South Residence 与 Mon Jervois。
在本地房地产领域，Singland 是巨擘级存在。其业务亦涵盖咨询、物业管理、食阁运营等。事实上，Singland 的历史早于母公司 UIC，可追溯到 1963 年；可谓新加坡最资深的地产名称之一。
Stack 分析
项目总平面
Alex Residences 的布局颇为少见。这并非贬义，反而是相当聪明的安排。住宅栈全都集中在一侧，设施则集中在另一侧；不同于传统那种多栋楼围着中间设施的布局。
从主入口进入后，单一路径通向车库区域，无需在各栋之间兜圈。代价则是仅有一处出入口，因此这段道路连同入口环岛在繁忙时段可能会略显拥挤。
11 号与 3 号栈正对入口环岛，均为 2 卧单位。紧邻两侧的 10 号与 4 号栈则为 1 卧单位。低楼层可能会更明显地感受到噪音，因为入口与通往车库的道路正对着它们。
1、2、6、7、8 与 12 号栈位于项目后排，相对远离入口与周边道路。后排的 8 与 6 号栈也包含面积最大的 3 卧单位。
把泳池、游乐场、烧烤亭等设施集中在项目西侧一隅的做法相当聪明。住户不必像在一些年代较久、布局分散的公寓那样，在各个亭子之间走很远；而且也能把烧烤、孩童戏水等活动带来的噪音与人流，集中在项目的某一处。
日照分析
9 与 8 号楼更可能受到西晒影响。不过考虑到 Alex Residences 的角度布局，影响应该不会太明显（阳光不会正对窗面直射）。
户型分布
项目仅提供 1 卧、2 卧与 3 卧单位。
| 户型 | 单位数 | 面积（sqft） |
| 1 卧 | 87 | 474 – 506 sqft |
| 2 卧 | 114 | 657 – 678 sqft |
| 3 卧 | 228 | 883 – 1,141 sqft |
若你习惯旧式公寓，可能会觉得这些面积偏小；但与近期推出的项目相比，它们相当可比。房东也会欣赏这里的户型面积——有助于 1 与 2 卧单位保持更易入手的总价。部分 1 卧低于 $1 million，而我们也见过 2 卧低至 $1.3 million 以下；对于单身或小两口，这些面积已相当合适。
对于家庭而言，我们认为更适合考虑最大的 3 卧（1,141 sq ft）。883 sq ft 明显小于典型的 4-room HDB（约 970 sq ft），第三间卧室基本只适合单人床布局。HDB 置换买家若觉得空间更局促，可能不会有“升级”的感觉。
最佳楼栈
若你最看重安静，6 号栈最远离入口与设施区。不过，Alex Residences 本身有 39 层（住宅层），中高楼层的 3 与 11 号栈（正对入口）也不太可能明显受噪音影响。
整体而言，8 号栈更便于前往设施。再强调一次，这是一座相当高的项目；若选择 8 号栈的中至高楼层，基本可以抵消靠近设施带来的噪音问题。
需要注意的是，6 与 8 号栈均为最大面积的 3 卧单位。若你要选低楼层的 2 卧、又希望远离主入口，2 与 12 号栈位置更靠后。
1 卧位于 4 与 10 号栈；两者之间，我们会偏向 10 号栈，前往设施的距离稍短。
Alex Residences 价格分析
最接近、可作对比的公寓包括：
| 项目 | 单位数 | PSF | TOP | 地契 |
| Echelon | 508 | $1,847 | 2016 | 99-years |
| Artra | 400 | $1,914 | 2021 | 99-years |
| Ascentia Sky | 373 | $1,464 | 2013 | 99-years |
| Metropolitan Condominium | 382 | $1,396 | 2009 | 99-years |
| Tanglin View | 384 | $1,336 | 2001 | 99-years |
| Alex Residences | 429 | $1,886 | 2017 | 99-years |
（价格来源：Square Foot Research）
对于纯投资者而言，Alex Residences 周边密集的公寓、且定价彼此极具竞争，可能并不讨喜。
要知道，待入伙的 Artra 距 Redhill MRT 约 350 米，Echelon 亦然。Ascentia Sky 更近，为 300 米，Tanglin View 最远也不过 750 米。
买家会问：在有多种更便宜（除 Artra 外）、且同样便利到达 Redhill MRT 的选择下，是否值得为 Alex Residences 的 $1,883 psf（均价）买单？
若你偏好更新的项目，纸面上 Atra 似乎更优：几乎直通 MRT，崭新入市，且同为有期地契；两者单位数量也相近。
问题在于，Ascentia Sky 对 Alex Residences 也能提出同样的挑战。它同样靠近 MRT，楼龄相差不到 5 年，均价仅 $1,495 psf。对于自住买家，诸如户型、设施等细节或能支撑较高的价格；但对纯投资者而言，在 Ascentia Sky 作为可行替代的情况下，Alex Residences 的定价可能显得昂贵。
| 项目 | 日期 | 地价 | 估算保本价 |
| Echelon | 8 Dec 2011 | $396 million | $1,260 psf ppr |
| Alex Residences | 17 Dec 2012 | $332.7 million | $1,518 psf ppr |
| Artra | 17 Nov 2015 | $376.9 million | $1,375 psf ppr |
有意思的是，Alex Residences 并非最“新”，却在这 3 个最新的项目中拥有最高的估算保本价。不过，我们继续看看总价（quantum）的对比。
更具体地，聚焦在 2 卧单位。
| 日期 | 单位 | 面积 | PSF | 价格 |
| 12 Apr 21 | Alex Residences – 17th Floor | 657 | $1,881 | $1,235,000 |
| 30 Apr 21 | Echelon – 35th Floor | 732 | $1,940 | $1,420,000 |
| 9 Apr 21 | Echelon – 5th Floor | 732 | $1,803 | $1,320,000 |
| 10 Feb 21 | Artra – 9th Floor | 786 | $1,845 | $1,450,000 |
| 19 Feb 21 | Ascentia Sky – 33rd Floor | 947 | $1,655 | $1,568,000 |
| 18 Feb 21 | Metropolitan – 6th Floor | 775 | $1,394 | $1,080,000 |
在可负担性上，Alex Residences 的 2 卧正落在那个“甜蜜点”。最小的 2 卧为 657 平方英尺，尽管其 psf 相对更高、甚至高于更新的 Artra，但在这一带的“入场价”却能名列前茅。
别忘了，这个 657 平方英尺户型是 2 卧 2 卫——虽然后者让餐厅空间有所牺牲，但这也正是 Alex Residences 能与对手（不论新旧）竞争的地方。与往常一样，旧项目虽然面积更大、psf 更低，但也意味着更高的总价——如 Ascentia Sky 所示。
最“扎眼”的是the Metropolitan，但别忘了，尽管它面积更大，却是个略显尴尬的 2 卧 1 卫布局。其他不那么“顺手”的地方还包括客厅的花台（阳台反而在主卧）。
升值潜力分析
查看 URA Master Plan 可见，除去 Alexandra Canal 对岸的学校与绿地，Alex Residences 周边基本都被划为住宅用地，容积率从 2.8 到 4.9，意味着高密度住宅开发。
除了工业用地区（目前为汽车经销带）外，似乎没有近期引入商业开发（商场、店铺等）的规划。这对升值而言稍显不利；尽管靠近 Redhill MRT 的位置很不错，Alex Residences 周边也会长期存在不少强劲替代。
话虽如此，靠近学校——以及通过近邻 MRT 快速抵达 Outram Park 与 Buona Vista——应能确保 Alex Residences 的保值性。对真实自住者或在上述区域工作的群体，这里是扎实的选择。但若追求转售收益或租金回报，这一带的竞争与住宅供给可能过于饱和。
还需要指出的是，Tanglin 距此仅 5 分钟车程。在即将展开的 Orchard 一带更新中，Tanglin 预计会成为新的文化枢纽。这当然是更长期的事情，我们也不确定会带来何种影响；但 Tanglin 的焕新势必利好与其距离如此接近的物业。
我们的看法
若你在 CBD 工作（因可快速换乘至 Outram），或在 One-North 科技媒体园区（靠近 Buona Vista），Alex Residences 是优选。与在 CBD 内购置公寓相比，这里的入手价更为亲民；对年轻的职场单身或小夫妻而言，这是相当有吸引力的居所。
（如果能买到更大的 3 卧，对大家庭也同样适用。）
不过，它面向儿童的设施更多像是“顺带一提”，而其在近邻竞争者中最大的亮点是屋顶泳池。作为一种生活方式的选择，它确实有吸引力，也会对年轻自住或租住人群产生拉力。
但就投资资产而言，是否合适则更难一概而论，上述原因已做说明。若未来分区有所调整、周边新增商业用地，那将对 Alex Residences 及其邻居是巨大的利好。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
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如果你只是有个问题，或想分享你的想法，也欢迎写信给我们：stories@stackedhomes.com —— 我们会阅读每一封来信。
本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。
Frequently asked questions
What is the main consideration when choosing between Newton and Redhill for property investment?
Based on the article, what is the estimated maximum affordable property price for the family?
Which district has seen quicker property price appreciation over the past decade, according to the article?
How do leasehold property prices compare between Amaryllis Ville and Tanglin View?
What are some differences between Amaryllis Ville and Tanglin View in terms of land size and unit mix?
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