2025 年重塑新加坡楼市的 6 大必知变化

在 2024 年较早的时候，我们原本预期 2025 年的房市将更为低迷。当时看来，住房短缺问题已得到缓解，价格涨势也在放缓。但 2024 年尾声出现了意外：随着房贷利率下降，感兴趣的买家激增。加之 HDB 转售组屋的涨势远超预期地延续。进入 2025 年，我们认为需要关注的关键变化如下：

2025 年需关注的关键因素：

1. 近期降温措施之后，CCR 可能出现回暖

CCR 在 2023 年的降温措施中首当其冲。当时，外国人的 ABSD 税率从 30% 翻倍至 60%。这对 CCR 影响尤甚，因为富裕的外国人在此区域更倾向于购置住宅。正如我们在2024 年年终回顾中所解释的，这使得 OCR 和 RCR 的公寓在涨幅上跑赢了核心区。

不过，我们注意到 2025 年 CCR 可能会有一批强势项目登场。The Collective @ One Sophia（前 Peace Centre/Peace Mansions）已率先启动；到 2025 年，我们还会迎来 Marina View。这将是新加坡继前 Pullman Residences 之后，第二个“豪华住宅公寓 + 酒店”的项目。同样地，我们预期在Holland Drive GLS 地块会有约 680 个单位的新盘推出，而 Robertson Walk将改造为含 348 个单位的综合体项目。

如我们此前多次提到，降温措施在一定程度上缩小了 CCR 与 RCR 之间的价差。考虑到强势供应与潜在更低利率的组合（见下文），我们认为部分买家会嗅到机会。这可能为一些升级族在 2025 年跨越 RCR 与 CCR 公寓之间的差距提供契机，尤其是在无需与富裕的外国买家竞争的情况下。

如果即将推出的新盘定价与 RCR 同类项目的价差不大，我们或将看到由本地买家主导的 CCR 回暖。

相关的是，CDL 与 Mitsui Fudosan 以 $1.107 billion 拿下了 Zion Road 一带的地块；该地块位于第 10 区，属 CCR 范围。地块面积约 164,439 平方英尺，折合地价约 $1,202 psf。对于关注市场的人来说，这一价格低于近期推出的 Orie。该地块因政府要求在开发中纳入全新的长期服务式公寓模式而需求偏低。因此，预期的开发将是一个综合体项目，包含零售裙楼、740 个住宅单位，以及 290 个长期出租单位。

由于这一新的长期租赁模式尚未经过市场检验，我们预计该项目将备受关注，以观察其表现如何。如果运作得当，这也可能为近期走弱的 CCR 带来利好。

另一块同样要求配置长期服务式单位的 CCR 土地由 Wing Tai Holdings 取得。出于同样原因，该地块的竞投热度也不高：市场并不热衷充当这一新服务式公寓模式的“试验品”。但 Wing Tai 以 $464 million（约 $1,325 psf）拿下了 Rivery Valley Green 地块，预计可建约 380 套私宅。与 Zion Road 地块一样，市场对其反应也将引来众多关注。

另外，Aurea 作为“近 Prime”项目值得关注

Aurea 是对标志性Golden Mile Complex的重建，预计将在 2025 年某个时间面市。严格来说，Aurea 并不在 CCR，而是位于第 7 区（RCR）。但从长期来看，Ophir-Rochor Corridor很可能会让城市重心从传统的 CBD 向此区域转移。对于希望住在靠近 CBD 的买家，或想借此检验“城市边缘”物业热度的人而言，Aurea 将被密切关注。

2. 房贷利率走向仍不确定

房贷利率的下行被视为 2024 年市场热度回升的原因之一。不过，当我们询问房贷经纪这一趋势是否会持续时，他们持谨慎态度。

与 Singapore Overnight Rate Average（SORA）挂钩的新加坡房贷方案，往往与美国利率同向波动。在 2024 年中后期，随着美国通胀似乎得到控制，美国联邦储备局下调了利率。这对新加坡房贷利率产生了连锁反应，使按揭成本下降。

然而，近期美国的政治动荡令 2025 年的不确定性上升。新一届美国政府可能实施的关税或再度推高通胀，从而迫使美联储维持甚至上调利率。就本文撰写时的预期而言，2025 年的降息幅度可能较浅，全年或仅0.5 个百分点。

其演变将显著影响买方需求，尽管并非所有借款人受影响程度一致（例如，使用 HDB 贷款的借款人不受 SORA 影响）。

就目前而言，随着部分贷款年利率已跌破 3%，借款人正涌向银行进行再融资。这与我们在 2022/23 年所见情况相反：当时利率上行，许多借款人抢先锁定固定利率。如今，他们则倾向于反其道而行（在预期利率将下行的环境中，浮动利率房贷更便宜）。

3. 对转售组屋价格的担忧上升

我们近期提到，Bidadari 有一套 3-room 组屋成交价达 $900,000，且部分单位已触及$1.5 million。自 2023 年以来，市场一直在讨论转售组屋价格的上行不可持续；但正如许多颇为沮丧的买家所言，他们并未感受到任何明显的降温。

对于这些买家而言，来年可能并非好消息。预计在 2025 年达到 MOP 的组屋仅约 7,000 套。与 2020/21 年超过 50,000 套进入转售市场的高峰期形成鲜明对比。在需求持续的情况下，供应减少将使转售组屋价格更难回落。

此外，我们注意到 Plus 组屋已开始登场。与 Prime 组屋类似，Plus 住房对转售买家设有资格限制、MOP 为 10 年，并对首批买家施行 Subsidy Recovery（SR）回收。由于该类别并不追溯适用，这可能会间接推高与 Plus 组屋地段相同、但不受同样限制的现有转售组屋价格。

总体而言，除非出现新的变化，否则我们很难看到 2025 年转售组屋涨势放缓；部分买家或许只能转而排 BTO 队列。至于这些单位的“资金从何而来”，一种推测是：私宅公寓价格涨得太快太高，部分买家干脆转向面积更大或地段更佳的组屋。

4. 置换房产成本的持续担忧

如同 2024 年，我们认为 2025 年房产经纪面临的挑战在于“找卖家”而非“找买家”。这也意味着升级族将面临更大难题。请参阅2024 年年终的相关数据：多数适合家庭的三房型新盘公寓如今已超过 $2.1 million，转售同类产品亦可达 $1.6 million 至 $1.8 million。

即便转售组屋价格涨幅可观，对于拥有一套位置普通的 4-room 组屋的升级者而言，仍存在不小压力。我们也遇到过 5-room 甚至 executive 组屋的屋主，他们认为即便多年耐心储蓄，$2.1 million+ 的新盘门槛仍让他们望而却步。

我们预计这会拖累 en-bloc（集体出售）市场（更不必说目前 GLS 地块持续推出，且更受青睐）。在当下的替代房产价格水平下，愿意同意集体出售的人会更少。此外，过去在较低或无需缴纳 ABSD 的情况下购入的业主，或许不愿放弃其第二套房产。若当下通过 en-bloc 失去你的第二套房，重新置换可能要付 20% 的 ABSD，这足以吞噬你的净收益。

不愿出售，或只愿以更高价格出售的心态，反过来可能进一步推高价格。

5. GFA 统一口径后户型面积可能引发混淆

每平方英尺价格（Price Per Square Foot）被用来衡量房价已几十年。因此，近期的 GFA 统一口径（详见此文）引发了一些混乱。如今单位的 GFA 不再计入不可居住的面积，如空调机位平台与 Strata 挑空空间。但由于总价并未改变，名义 psf 价格会上升，从而让单位看起来比实际更贵。

例如：某单位包含空调机位与 Strata 挑空在内为 1,000 平方英尺，定价 $2.1 million。表面 psf 价格为 $2,100 psf。

但若按新的 GFA 规则剔除空调机位与 Strata 挑空，单位面积降为 800 平方英尺。名义 psf 价格变为 $2,625 psf，但总价（$2.1 million）不变，单位的可居住面积也并未改变（只是剔除了不可居住面积的计量）。

这容易造成一种观感：新盘单位“更小、更贵”。同时，也在新规后 GFA 口径的新盘与旧制口径的转售单位对比时引发混淆。市场需要时间来消化这一变化，这也可能在来年影响对价格的主观认知。

6. 更大户型的单位成本更高

这是我们在 2024 年底已强调的现象，并且无疑会在未来持续出现：更大户型在 psf 维度更贵。

简而言之，我们近期在诸如Sora等新盘看到，较大的卧室类型（如 3-bedder）在 $psf 上比 1-bedder 与 2-bedder 更高。

以下是开盘时的参考价速览：2 Bedroom 单位（自 646 sq ft 起）起价 $1.3 million（$2,012 psf），3 Bedroom 单位（936 sq ft）起价 $2 million（$2,136 psf），4 Bedroom 单位（1,528 sq ft）起价 $3.05 million（$1,996 psf）。 

这一趋势自疫情以来延续：更大的居住空间需求上升（这也是为何较老的 HDB 组屋如 maisonettes 价格更高的原因之一）。开发商也在新盘定价中反映了这类需求，2025 年或将更关注家庭型户型。我们甚至能在配套上看到这一趋势，比如像Nava Grove等新盘设有室内儿童游乐区——这一设施在近期项目中愈发常见。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。