2018年在新加坡迅速售罄的这5个公寓项目——但究竟哪些真正回报了买家？

2018年是房地产市场在2016/17低谷之后开始复苏的一年。当时，多数市场观察者已感觉房价将再次走升；但当年稍后降温措施再度出台时，许多人仍措手不及。对于那些开盘表现出色的项目而言，大众的眼光是否经得起时间考验？一个开盘卖得好的项目，转售时是否也同样吃香？ 

以下按开盘去化速度排列，快速回顾2018年的新盘：

• Twin Vew
• Park Colonial
• The Tapestry
• Riverfront Residences
• Margaret Ville

以上为前五个项目，按开盘周末的去化速度排序：

1. Twin Vew

Twin VEW 是一座99年地契项目，共520个单位。位于第5区的 West Coast Vale，处在西海岸住区较为清静的一隅。 

Twin VEW 于2018年5月推出，是当年去化速度最快的项目之一：开盘周末就售出520个单位中的442个（about 85 per cent）。其吸引力更可能来自定价而非位置：由于 West Coast Vale 的成熟度不及例如 Clementi，开盘均价约为 $1,400 psf。当时，三房起步价约 $1.4 million，对多数 HDB 业主换房而言较易负担（当时约 $1.6 million 已被视为可负担）。 

此外，市场当时也认为一房单位因定价仅约 $650,000（面积仅 484 sq ft.，相当紧凑），可吸引邻近商务园区或 Jurong 的租客。只是这一观点如今恐怕不再那么普遍，毕竟近年 Jurong 出现了 LakeGarden Residences、J’Den 等竞争项目。 

该位置也有为人所知的取舍，例如公共交通连通性较弱。但项目以绿意景观、幼儿托管中心，以及面向 Sungei Pandan 的部分景观作为补偿。 

来看它如今的表现：

整体表现

按卧室数表现

盈利能力

Twin VEW 的表现优于多数2018年同侪，平均 $PSF 约以 4.14 per cent 的年化速度上涨。各户型中，以三房与四房表现最佳，年化 $PSF 增长约 five per cent，整体成交总价涨幅约 34 至 38 per cent。 

整体盈利能力强劲，已有成交记录的一至四房皆实现获利。总体来看，Twin VEW 为其首批买家带来高于平均的回报。尽管起初对可达性有所顾虑，但凭借有竞争力的入场价，Twin VEW 最终仍然胜出。 

2. Park Colonial

Park Colonial 是一座99年地契、共805个单位的项目，位于 Woodleigh Lane，紧邻第13区的 Woodleigh MRT（NEL）。

Park Colonial 于2018年6月开盘，因邻近地铁站而备受瞩目。注意在一年前，Woodleigh Mall（作为综合项目 The Woodleigh Residences 的一部分）已宣布动工——买家因此对这一重大即将到来的配套心知肚明。更锦上添花的是，Woodleigh 距离 NEX Megamall 所在的 Serangoon 只相隔一站。 

因此，在7月5日的开盘周末就售出300多套；而非常幸运地，它避开了次日（2018年7月6日）追加的降温措施。无论是否有降温，Park Colonial 最终都成为2018年7月至9月间 RCR 的畅销项目之一。 

Park Colonial 的售价也绝非便宜。如前所述，$1.6 million 大致是当时 HDB 换房族的“甜蜜点”；但 Park Colonial 的三房则略高，约 $1.66 million。因此，在同批项目中其定价偏高（尽管对 RCR 区位而言可预期），再加上降温措施落在开盘过程当中，其销售节奏仍可谓相当亮眼。 

其后表现如下：

整体表现

按卧室数表现

盈利能力

尽管后来有 The Woodleigh Residences 的竞争，Park Colonial 仍持续展现稳健表现：平均 $PSF 年化增幅约 3.63 per cent。 

其地段以家庭导向为主并不意外，三房是最大亮点，年化 $PSF 增长约 5.91 per cent。四房亦表现良好，年化 $PSF 增长约 5.52 per cent。

老实说，Park Colonial 很难出错，毕竟 Woodleigh–Bidadari 的区位需求甚高。买家在开盘时已心知肚明，而事后表现也如预期兑现。 

3. The Tapestry 

The Tapestry 是一座99年地契项目，共861个单位。位于第18区 59 Tampines Street。 

CDL 于2018年3月开始 The Tapestry 的预览，并在2018年3月24日正式开盘。开盘周末，CDL 推出450套并售出315套（约 75 per cent 去化）。 

有意思的是，尽管处于 Tampines 内相对较弱的位置——更靠近 Tampines West、接近 Bedok Reservoir 边界——反应依然强劲。买家似乎被定价吸引；尤其是约 $1.345 million 的三房，称得上亲民可负担。

以当时的大众型项目而言，其配套也相当少见：The Tapestry 甚至配有 100 米无边际泳池与“residential services team”（礼宾服务）。这些往往出现在更高端的豪宅项目中，自然格外吸睛。

多年表现如下：

整体表现

按卧室数表现

盈利能力

The Tapestry 的升值表现算是中规中矩。年化 2.95 per cent 谈不上出众，但仍实现了盈利。其中三房最为亮眼，年化 $PSF 增长约 four per cent，整体成交总价涨幅接近 35 per cent。 

小面积单位的表现更为温和：一房年化 $PSF 增长 2.23 per cent、两房为 2.93 per cent，整体成交总价仅约 15 至 16 per cent 的涨幅。 

仅有一宗两房出现亏损，但单笔交易可视为离群值。 

总体而言，它带来了不错但并非领跑的回报。 

4. Riverfront Residences

Riverfront Residences 是一座99年地契的巨型项目，共1,472个单位，位于第19区 Hougang Avenue 7。一度在开盘时发生了颇为戏剧性的事件。 

Riverfront 是2018年 OCR 体量最大的开盘之一，如其“巨型项目”定位所示。此案源自前身 Rio Casa 的集体出售；而开发商在当年地价上涨前夕就已成功拿地。 

因此，加上高单位数，开发商在定价上有充分空间可以更具进攻性。如下所示，三房仅约 $1.3 million，四房也不过 $2 million 以内。 

此外，超过 70 per cent 的单位享有全河景或部分河景，以该价格更显物超所值。

开盘当天，开发商将 Riverfront 的销售提前至2018年7月5日；恰巧在 ABSD 与 LTV 新政公布前的数小时。与 Park Colonial 的情形类似，凡在午夜前取得购房期权（OTP）的买家仍可适用较低的 ABSD 税率，因而引发抢购潮——在本案庞大单位数背景下，这一浪潮尤其显著。

受此推动，Riverfront Residences 在首月就卖出逾半数的1,472个单位，跃居2018年最畅销开盘。这也打破了不少“难以在 ABSD 截止日前去化如此多单位”的预测。 

项目迄今的表现如下：

整体表现

盈利能力

Riverfront 的百分比涨幅之高，主要归因于极具竞争力的入场价。$PSF 年化涨幅超过 four per cent，跑赢了不少2018年开盘项目。 

大户型表现最强，四房与五房的年化 $PSF 增长约 five 至 5.6 per cent，整体成交总价涨幅约 38 至 44 per cent。

一房的涨幅最弱，$PSF 年化仅 2.98 per cent；但对于一房而言并不罕见，毕竟其需求较为小众（对家庭买家来说面积过小）。 

总体而言，此项目早期买家可谓十分幸运：既受益于较低地价时期入场，又成功避开了更紧的 LTV。

5. Margaret Ville

Margaret Ville 是一座体量较小的99年地契项目，共309个单位，位于第3区的 Margaret Drive。

Margaret Ville 于2018年6月开盘，在同期开盘项目中定价偏高。约 $1,881 psf 的水平，使得三房约 $1.7 million，两房也接近 $1.3 million。与本文其他“快销盘”相比，可见其定价更高。 

在此背景下，开盘约售出 42 per cent（约130套）已属不错。还需考虑当时更便宜的 Stirling Residences 亦构成竞争。若 Margaret Ville 的地铁可达性更佳，其销售速度或会更快。 

自开盘以来，Margaret Ville 的表现如下：

整体表现

按卧室数表现

盈利能力

Margaret Ville 的升值表现尚可，但谈不上出众。其 $PSF 年化增幅略高于 two per cent，落后于本文多数项目；但如同许多体量较小、单价较高的公寓，其百分比涨幅往往偏低。 

三房为最强表现，年化 $PSF 增长约 3.22 per cent；其余户型表现相对温和（大致在 two per cent 区间）。 

这与典型的小型 RCR 项目相符；不过，随着邻近的 Dawson 区域日渐成熟，尤其是 Alexandra Central Mall 走出早期低迷，未来表现仍有改善空间。 

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本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。