啊，巴黎。这个让所有人都想分一杯羹的梦幻之都。
于是，Stacked 的一位编辑发给我一篇来自 The Financial Times 的文章，谈到巴黎各区房产表现的巨大差异，以及巴黎房产的实际成交价常常是挂牌区间的两倍甚至三倍。
许多投资者普遍存在这样一种误解：只要是在一座高知名度的城市买房，就可以信赖网上的信息，风险低，且一定能获利。
这种看法在新加坡都并不成立——房产表现取决于具体社区、配套、历史，以及投资者与买家在交易时会考量的各种因素。
能否买到划算的房子，取决于你的研究是否到位，以及你的经纪是否可靠。这简直就像 Monopoly——你得先选好要投资哪一组颜色的地：是买得起的便宜地，还是棋盘更后段的昂贵地？
在巴黎买房并非总是 100% 赚钱，这取决于多种变量。今天我想结合一些所见所闻，强调在做出购买决定前，必须非常熟悉你要买的那座城市——细至街区甚至邻居。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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什么是“Deux Villes 效应”？
对于不熟悉法语或文学的读者，Deux Villes 指的是查尔斯·狄更斯的小说《双城记》，讲述法国大革命如何使巴黎分化对立。小说的寓意围绕“不要轻信眼前所见”这一主题——表象并不总是事实。
The Financial Times 的文章表达了这样的观点：尽管巴黎各个区（arrondissement）近几年房价都经历了明显上涨，但在这些价格能否守住方面，不同街区呈现出截然不同的结果。
2024 年，对法国房地产整体而言都很艰难，买家短缺明显；而就价格冲击而言，巴黎所在的 Île-de-France 大区所受打击尤为显著。
如果我们看整个 Île-de-France 大区的总体数据，会发现巴黎的价格在下行。许多投资者因此赶往巴黎买房，但出乎意料的是，他们发现热门区的价格并没有出现明显回调，反而继续上行。
为解释这一现象，先做些背景铺垫。首先，法国幅员辽阔，划分为多个大区。每个大区下有多座城市，每座城市都有自己的城市规划部门，并受其各自的行政管理影响。
巴黎总体上偏向社会主义理念，随着不断有新居民涌入法国首都，过去 2-3 十年里，为防止住房危机而持续建设更多住宅。由于巴黎中心有大量具备重要历史价值的建筑，为满足居住需求，唯有在更外围的地带兴建新楼。
这些区域通常被视为相对不那么富裕的区，但因为仍属巴黎，私人业主与投资者押注于首都看似“恒常”的需求，期待价格上涨。
租房者的国度
需要注意的是，法国只有约 51% 的居民拥有自住房。许多人有意不买房，因为多数情况下租房比还贷更便宜。租房还能灵活迁移至不同城市或更靠近中心地带——这在追求更高薪资与生活方式的年轻人中很常见。
这意味着中心区域的住房竞争会持续指数级增长，而更外圈的房源则愈发充裕，因而其价格出现回落。
“均价晴雨表”带来的错误预期
许多热衷法国房产的投资者喜欢看每平米均价来确定预算，但很快会失望：热门地段和有特殊属性的房子根本不在同一“雷达”上。
由于均价多半包含破旧房与待翻新房（fixer-uppers），因此仅凭平均数来判断你的预算能买到什么，所得结论必然失真。
如果巴黎中心区的房屋均价是 13,000 €，你可能以为一套 100m2 的公寓要 1.3M €。现实却是，作为投资标的，你很可能需要从 3.0M € 区间起步。
为什么会这样？我们来看看几种情形。
“稀缺”的艺术
如果你还记得我之前的法国公寓格局文章，我没有发布任何实景照片。实地看房时，我也不被允许拍照。
原因在于，许多精品中介手上有独家房源，这些房源不会出现在公开的房产平台上。通过“独家”维护一个相对封闭的房市，是当地经纪常用的策略之一；而以公开挂牌为样本得出的均价，自然无法反映这一部分市场。
成因多样，其中之一是法国资产阶级家庭不喜欢与外人或陌生人交易。
尤其考虑到巴黎房产承载着情感、历史与金钱价值（而且还是永久产权！），富裕阶层谨慎行事也就不足为奇——他们不希望这些珍贵资产落入他们认为不合适的人手中。
海外买家增加
过去 2-3 年，海外买家大量涌入，如今我也属于这一人群。随着法国银行收紧贷款审批、利率环境趋难，当地买家的入市节奏放缓。
这使得卖方与中介对外国买家更为开放；而在过去，鉴于与外籍买家交易可能引发的复杂性，法国人保持谨慎是有其道理的。
话虽如此，热门分区的价格却因来自美国、中国和中东、拥有更强现金与持有能力的买家而大幅上扬。不同人群对房产有其特定偏好，他们也愿意为之支付溢价。
带电梯的楼宇、高楼层单位、能眺望这座魔幻之城的窗景、奥斯曼式建筑与精致的天花线装饰……如果你的理想房子具备这些魅力，你就将与世界上最富有的一群人展开“手快有、手慢无”的较量。
（注：在法国，房价可以议价下调，但不能高于要价出价。所以不存在“加价抢房”，只有比拼你能多快看房并递交报价。）
不同人群投资将如何改变巴黎
在法国买房很像下棋——只是你与成千上万名玩家共用一块棋盘。别人的一步棋，可能就让你的投资从盈利变为不盈利。
这点许多新手投资者并不了解：在海外，你很难完全掌控房产是否能盈利，因为像新加坡这样稳定的地方并不多。相信我，巴黎距离“稳定”还差得远。
正因为它如此生动活跃，社区与人群结构经常变化。热门街区的热度，取决于业主选择空置还是出租；这会影响周边商业的活力，进而在多重传导中影响你的房价。
你听说过“Starbucks 理论”吗？哪里新开了一家 Starbucks，当地的平均房价就会出现指数级上升。虽然你并不一定要在投资地拥有一家 Starbucks，但确保有口碑良好的商家在周边，有助于价格稳定。如果你选择当房东，这也能提高租客满意度与租期稳定性。
这也是为什么你需要亲自到拟投资的城市去住一住、走一走——你对位置的理解，对项目成败至关重要。不能只依赖线上资讯并盲从其情绪。
对冲“Deux Villes 效应”的置业策略
写了这么多背景，核心要点是什么？
现在我要列出我对海外置业的建议清单——除非你不介意被坑，或买到劣质投资，否则请务必遵循。
策略 #1：一定要去实地勘察
我在 Instagram 上关注了@Iherng，他是一位马来西亚的房产达人，常分享投资置业时应注意的要点。有很多有用的建议，其中我最想呼应的一点就是必须做我们说的“实地勘察”（site check）。
所谓实地勘察，就是亲自到项目地块或房产所在区域去看。只看示范单位和宣传册不够，只靠 Google Maps 也不够。
现实是，你需要多跑几趟，才能评估投资潜力。若投资在巴黎中心，你要查该区的治安数据并亲自体会氛围，观察房子周边的商家与经营年限，以及该quartier（法语中的“街区”）的居民结构。
鉴于巴黎的犯罪率相较法国其他地方偏高，你需要掌握哪些区域不安全、为何不安全的第一手知识。这样才能建立一份适合自己的“避坑清单”。
到了现场，你才能亲眼所见、亲身感受。我也有自己的清单，并非自私而不分享，而是因为每位买家对“理想”与“不可接受”的判断差异很大。
飞一趟巴黎，约好看房行程，亲自去看。
策略 #2：了解法国的室内与外观建筑
法国对美与审美极为看重，因此更美的建筑、拥有更漂亮内装的房子，标价更高并不意外。
可以毫不夸张地说，在巴黎买房，就是买下一段历史。你对其建筑史了解得越多，越有利于谈判。因为我观察到的一个趋势是，很多外国买家仅凭漂亮的外立面就愿意多付钱。
例如，奥斯曼式建筑遍布巴黎中心区。其特征易于辨识：深蓝色的曼萨尔屋顶与吕特期石灰岩外墙。通常最高 6 层，并与周边建筑保持较大的呼吸空间。
许多投资者钟情这种风格，单为外立面就愿意支付溢价。人们往往以为奥斯曼建筑极其稀有，但事实上，奥斯曼在巴黎一地就打造了 40,000 栋建筑，而且这是受拿破仑之命、为改善全体巴黎人的居住条件而进行的工程，既包括贵族，也包括平民。
奥斯曼通过占用与重塑 60% 的城市肌理“改造”了巴黎。所以我不会说它“常见”，但绝称不上“稀有”。别一见到第一套奥斯曼公寓就“巴黎综合征”上身，轻易坠入爱河。
这里还有其他建筑师与多样的建筑类型。越稀缺，越有价值。在“灯火之城”下单之前，先补补这方面的课，别买了对你只是“新奇”、在当地却“普遍”的东西。
策略 #3：在不同区域多看多比
不同于新加坡房市仍然火热且稀缺、稍慢就可能错过，在法国你可以从容一些——可选房源更多。因此我鼓励有兴趣的买家在巴黎不同区域多看几套房。
看房是免费的，你也能顺带做实地勘察，弄清你偏好的街区。不要对某个区域“过度聚焦”，以致错过隐藏的宝藏。如果拿不准方向，让你的法国经纪与朋友为你指路。
以我为例，我用了 4 个月看了 6 套不同的房子才出手（我不在巴黎）。我认识的另一位新加坡人花了一年看了 10 套房，才选定他的“长期居所”。
尤其因为欧洲的室内格局与我们熟悉的“千篇一律”不同，耐心等待更具独特性的房源，更有利于你。也能避免冲动消费（是的，即便是买房这种大额支出也会冲动）。
会不会还是有 FOMO？会的。但总比买后悔强。你在巴黎错过的，或许能在法国另一座更实惠的城市，或在同一城市的未来机会里，找到类似的替代。
法国的超富人群常见的做法，是用类似或更好的居住条件在法国其他地区替代巴黎物业，把欧元留给更重要的事。重点是：你探索过、见识过可选项，并据此更好地完善了你的需求清单。
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对大多数新加坡人而言，海外房产相当神秘，极易陷入“轻信网络”和“把尽调交给别人”的陷阱。
我强烈不建议这样做。若要在海外买房，请别偷懒、也别只依赖所谓“可信来源”的转述；“Deux Villes 效应”的警示，正是不要相信那些你未曾亲眼所见的东西。你自己的经历，才是最可靠的“真相来源”。
找房过程中，我从法国人与新加坡人那里得到的建议差异很大。如果我盲从（尽管他们出于好意），最终可能会买下一套自己并不喜欢、却还要背房贷的房子。
先别说法国了。在新加坡，我就认识有家庭因轻信不靠谱的经纪、又未对目标区域做功课，而做了糟糕的公寓（condo）投资。
我并不是说你不该信任他人，但归根结底，尤其是房产这种“大额且极具情感”的支出，最好还是亲自下水，在不从你的购买中获利的专业人士“看管”下完成全过程。
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