2024年亏损最多的15个公寓（最大亏损达$2.5m！）

在有关地产大亨、百万美元利润以及“避风港”理论的故事铺天盖地之下，我们往往忽略了房地产有时也会成为负担。虽然这种情况并非常态，但在转售收益方面，确实有部分业主遭遇挫折；而且亏损幅度可能比预期更大。请看看以下这些项目——尽管2024年仍 是市场的相对高点，它们仍录得亏损：

2024年出现最大亏损交易的公寓

1.  全部亏损来自核心地段公寓

主要亏损均来自Sentosa/River Valley/Newton一带，这些都是核心区域内的高尚地段。 

关于Sentosa，上榜并不令人意外：我们已在早前的文章中讨论过这个独特的区域。简而言之，Sentosa的豪华公寓更偏向享受型消费，而非以投资为导向。Sentosa Cove也更以独栋洋房闻名，因此其公寓板块往往让位于有地住宅。 

不过，无论是Sentosa还是其他核心区域的项目，我们很可能都在看到新的ABSD措施开始产生影响。外籍人士如今需为所有住宅物业缴付60 per cent ABSD – 而黄金地段将首当其冲，因为这里的买家群体中，高净值外籍人士占比更大。 

还有另一层关于核心地段的考量：这里更大比例的业主是房东，目标是租给利润更高的外籍租客市场。鉴于当前更广泛的经济不确定性（例如欧洲与中东的冲突，以及对即将到来的美国大选的不确定性），企业可能收紧开支、转向保守——这可能意味着外派人员减少，或住房津贴降低。我们或许正在看到部分房东在情况恶化之前先行止损并把资金转投其他地方。 

总体而言，当前对CCR的展望并不乐观，而你在此看到的亏损也与之相呼应。 

2. 几乎所有交易的总价都在$3 million以上

这与第1点相关：一旦项目的总价超过$1.8 million，普通买家便被排除在外。而截至2024年，家庭型户型最常见的买家，是HDB升级买家。 

在OCR中，转售公寓的价格有较强支撑，原因在于利率上升以及新盘定价走高。随着典型新盘如今达到$2,100+ psf，而利率逐步逼近four per cent，升级买家会觉得转售公寓更为可取（更不用说他们可以立即入住这一事实）。 

核心地段公寓即便是转售，也缺乏这一优势。总价达到$3 million或更高时，潜在买家的池子始终有限。 

3. 较长的持有期并未有助于减少亏损

上述最大亏损似乎违背了常见的“只要有持有力，就能熬过低谷”的观念。除了Marina Bay Suites的一套单位外，所有亏损交易的持有期都超过10年，而前三大亏损的持有期更是超过16年。 

我们也可以推测，能负担此类单位的买家，资金不足并非可能的问题。这些卖家或许拥有充足的持有力，但只是不再愿意将如此多的资本锁定在单一资产上。 

当你听到关于“持有力”的常规说辞时，这一点值得思考：即便你具备持有力，也可能会到达一个继续持有不再带来回报的节点。 

4. 亏损与永久产权或租赁产权并无特定关联

最大亏损个案在永久产权与租赁产权公寓之间分布相对平均。这表明支付永久产权溢价并未有助于减轻亏损，而租赁产权公寓较低的初始成本也未能起到多大帮助。 

回到我们在早前的文章中所说的，这显示租约性质的影响或许没有我们想象中那么大。归根结底，市场环境、总价、位置等因素才是决定转售收益的主要变量；而永久产权可能只会在更长周期的情境下发挥作用，例如卖家等待集体出售，或当公寓达到40+年楼龄时。

(开发商无需为永久产权物业补足租期，这有助于提升集体出售的可能性；而当某处物业剩余年限低于或等于60年时，银行的贷款倾向往往会下降)。 

总体来看，我们可以推断核心中央区（CCR）的投资表现短期内可能会略显吃力，至少要等市场适应新的印花税为止。当然，这并非对项目质量的批评；上述开发项目仍是颇具代表性的优质盘。若你今天购买，应更多基于其自身品质而非纯粹的财务考量。 

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本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。