随着像 Emerald of Katong 和 Parktown Residence 这样的项目热销，购房旺季已然来临。这不仅适用于新盘：优质二手公寓也愈发稀缺，你会想尽快下手。然而，在这番紧迫中途，仍有不少事情可能出错。以下是在购房流程不同阶段容易被忽视的风险，提前了解，有备无患：
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
如果你有类似的困惑，我们提供结构化的一对一咨询，帮你全面梳理财务状况、购房目标与市场选项——客观分析，不带立场。
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1. 及早修复你的信用评分——临时还款无济于事
如果你在申请房贷前的数周或数日，才匆忙清还车贷、信用卡账单等，往往为时已晚。各种还款记录反映到信用评分上可能需要长达 12 个月，之前的负面记录（如曾经的逾期）也需要时间逐步修复。至少应在计划申请房贷的前 1 年开始降债或修复信用评分。
对于已解除破产者，自收到正式的解除破产函后，可能仍需 5 至 7 年（视银行而定）才有资格申请房贷。若与房贷经纪沟通，或有其他替代方案，例如非银行金融机构（但利率可能高得多）。
2. 你的 IPA 并非保证——最终贷款批准仍可能告吹
在交任何支票之前，应先选定打算合作的银行。银行出具的 IPA（贷款预批准）会在审阅你的财务状况后，告知可借额度，通常有效期约 30 天。
若未取得 IPA，你可能已支付订购或期权费用，才发现无法拿到银行贷款。
你通常只有 14 到 21 天来行使 Option To Purchase（OTP）。因此，若已付订金却发现不符合贷款资格，可能会被没收部分或全部订金。或者，你可能被迫赶紧向任何能尽快批贷的银行求助，最终很可能是利率更高的银行。
3. 最终贷款审批未通过
若你的财务状况发生变化，或在申请 IPA 时未如实申报，即便拿到了 IPA，银行也可拒批最终贷款——IPA 并非具有法律约束力的协议。因此，一旦收入变化，应重新申请 IPA。这也是为什么不应试图误导银行（例如“美化”收入），否则可能先拿到 IPA，却在后续被意外拒贷。
4. 当银行估值不足时，需准备自掏差额
这不影响新盘，因为开发商的首发价通常被视为估值。对于二手房，银行接受的估值可能低于卖方要价。
例如，卖价为 $1.8 million，但银行仅认可 $1.76 million 的估值。在这种情况下，你需要用现金补齐额外的 $40,000，贷款或 CPF 均不可覆盖。
有时，估值与卖价差距会很大。这可能带来麻烦，尤其当你用于购房的资金大多锁定在 CPF 中时。
在房贷经纪的协助下，你或许能在时限内找到接受更高估值的银行（但往往利率也更高）。
5. 让你的 OTP 失效可能让你损失数千元
OTP 通常仅有效 14 到 21 天。对于新盘，若 OTP 失效，通常会被没收全部订购费；对于二手房，你通常会损失全部期权费。
如果你在落实银行贷款方面拖延（见上文），这种情况就可能发生。在某些情况下，一些简单的行政疏漏——例如迟交支票、拖到最后一刻才签字等——都可能导致 OTP 失效。请记住，银行在公共假期不营业。
6. 卖方反悔怎么办？了解你的法律选项
更常见的是买方在 OTP 阶段反悔，例如财务状况突然变化。但也有时是卖方改变主意不卖了——更糟的是，甚至违约转卖给别人。
遇到这类情况，应立即联系你的律师事务所；法院在某些情况下可裁定强制卖方继续履行交易（取决于具体情形）。遗憾的是，诉讼意味着耗费大量时间与精力，通常并无捷径可走。
当你的买方代理——或你本人——感觉卖方犹豫不决或不够可靠时，信任你的直觉，可能是更好的选择。
7. 在拿到 OTP 后或刚行使后遭遇突发不幸
我们曾遇到过这样的情况：在行使 OTP 后不久，其中一位共同买家意外离世。也遇到过这样的情形：在拿到期权至行使前的间隙，屋内发生火患，导致厨房受损。
后者之所以未酿成更大问题，是因为相关经纪十分细致，即便在拿到期权后仍做了临签前的最后检查。
由于这些属于“未知的未知”，几乎无法提前全面防范，且并非都能补救。这很大程度取决于你的经纪与律师团队的经验与专业程度。但我们仍建议，以防万一，在启动购房前，确保你已具备人寿保险保障、应急现金等。
8. 新盘排队号码过大
新盘会以排队号码决定挑房顺序。在高需求项目中，这可能相当紧张，你会看到理想户型很快被抢完。
当你的排队号码靠后时，需接受可能无法拿到心仪户型的现实。尝试与经纪一起预设第 2、 第 3，甚至更多备选方案，以防首选被抢走。否则，在没有预案的情况下，你可能只好选一个并不满意的单位，或事后产生强烈的买家后悔。
提前做足功课、充分准备并持有 IPA（见上文），在这种情形下尤为有用。
9. 若忽视产权瑕疵风险，你的交易可能告吹
这并不常见，但确实会发生；例如 2017 年曾有亲属对武吉知马一座独立洋房的出售提出异议。又如论坛上这一案例，在交易完成前，卖方之一破产。
“少见”不等于“不会发生”，因此在此应听取过户律师的意见。急于出手的人也许会给出更低的价，但如果他们距离被宣告破产只剩几天，或该物业存在权利冲突，最好放弃这笔交易。
10. 签约前确认约定的维修已完成
如果你与卖方约定由其修复物业中的某些问题，务必在签署 Sale & Purchase Agreement 前确认这些事项已全部完成。
尤其要留意 OTP 中是否有 “as is, where is” 或“买者自慎（caveat emptor）”条款：这类条款意味着无论你与卖方曾有何种口头约定，你都同意以物业“现状”购买。
若在交易后才发现某些维修未按约完成，你仍可尝试走法律途径。但这会耗时且增加律师费；若你已自行进行装修，事情会更复杂（卖方可能主张是你的装修导致损坏）。因此，在签署成交前，务必推动进行第 2 次甚至第 3 次复检。
11. 卖方未清的费用与税款
曾有卖方因为急于出售，而拖欠公寓最后一季的管理费的情况。
(注意：公寓管理费常按季度而非按月缴付，因此若在季度中段出售，有些卖方会试图不缴这段期间的费用)
物业税未缴亦同理。虽然你不会因此承担这些欠款，但这可能拖延交易进度；尤其当卖方拖延处理或因此惹上麻烦。我们会建议核实所有应缴账单已清结。
至于水电等公用事业（供水、供电等），是登记在个人名下而非物业名下，因此你不需为这些账单负责。但若因欠费被停水停电，对你仍是巨大麻烦——你需要打电话并向 PUB 说明情况以解决。
12. 若卖方未按时搬出，你可以这样处理
有时，到了约定的交付空置之日，卖方仍未搬离。这会造成很大困扰，若卖方拒不配合，可能需要采取法律行动。
通常，后果会在 Sale & Purchase Agreement 中写明。视合约而定，卖方可能需要赔偿，类似开发商（新盘）因延迟交付所需承担的罚则。Late Completion Interest（LCI）条款一般按购买价的 8 至 10% 每年计收，按日折算。在极端情况下，可能需要法院发出驱逐令以清场。
但如果是开发商工程拖延，则基本无能为力：只能期望赔偿足以弥补等待。
即便你的过户律师在处理一切，你仍可能一时无处可住，甚至需要临时租房。因此，以防万一，预先为这类情形准备后备方案。
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