2025年你的房子卖不动？何时更适合接受较低价格

最糟糕的感受之一，莫过于即便你的定价处于近期成交价的中间水平，挂牌却毫无反响。即使你的资金实力雄厚，等待也存在明确的机会成本——你未来要买的房子可能在涨价，而且其可售性并非理所当然（尤其是新推出的公寓）。基于此，以下是一些设定界限的方法，帮助你判断何时更应接受较低报价并尽快推进：

1. 部分取决于你是在right-sizing还是升级

总体而言，等待时间越长，房价越可能走高。这是你选择继续挂售、不接受较低报价所要承担的主要成本之一。不过，还有另一点需要权衡。

如果你是在“换到更合适的面积”（right-sizing），替代住房的总价更低。在这种情况下，你可以承受更长的等待，因为替代单位的总额不太可能变得难以承受。相反，如果你的替代住房更昂贵，那么与其继续等待，不如考虑接受较低价格。例如：

假设你从公寓right-sizing到一套价格为 $600,000 的HDB。若因继续等待而价格上升 15 per cent，这意味着要多付 $90,000。但如果你打算购买的是一套价格为 $1.8 million 的更大公寓，那么上升 15 per cent 就意味着要多付 $270,000。

因此，若你打算等待更高报价，right-sizing时的机会成本往往较小，而升级时的机会成本则更大。

2. 为了ABSD退税，设定每月价格检视，并警惕贪心

如果你决定先买替代房产、再出售现有住房，你需要先行缴付Additional Buyer’s Stamp Duty（ABSD）。

但若你们仍为夫妻且至少一方是新加坡公民，并且能在 6 个月内卖掉原有住房，你可尝试申请 ABSD remission。新加坡国内税务局（IRAS）对此把关严格，错过 6 个月期限后几乎很难申诉成功。

在这类情况下，你应与经纪约定每月进行一次价格检视。如果在有力的营销投入下仍未引发兴趣，最快下月就需要下调价格。

（所谓营销投入，指你能看到经纪在发布房源、付费加推，并在各大平台将其顶到页首等。）

此时最好别过于贪心，因为ABSD（目前新加坡公民为 20 per cent）很可能会抵消任何轻微的报价提升。比如，一套 $1.8 million 公寓的 20 per cent ABSD 为 $360,000，你几乎不可能等到足以弥补如此高印花税成本的更高报价。

3. 你已过了初始的高关注期

有时，最高报价往往不是越晚越好，反而更早到来。经纪告诉我们，你的房源因“新上架”而获得更高关注与报价的窗口期，大约在 1 到 2 周。

当某片区本就有一批活跃买家在物色时，这种情况尤为常见。看了同样的房源几个月后，新的房源一出现就会吸引大量目光。然而约 2 周到 1 个月后，你的房源便会与“老房源”混在一起，不再显眼。

风险在于，因关注与报价来得很早，不少卖家会选择拒绝。常见心态是：首周就来报价“太早了”，还想再观望。但你必须接受这样的风险：一旦这 2 周的新鲜期过去，后续报价未必还能触及先前的高点。

有经纪提到一例：某公寓在挂牌初期曾收到 $3.2 million 的报价，但几周后报价开始下滑，次高价只有 $3.08 million。最终卖家也认识到，区区 $120,000 的差额并不值得为此错失心仪的替代住房。

这也是为何仅因“来得太早”就拒绝报价存在风险。若你选择这么做，就要做好日后以更低价格成交的心理准备，因为你的房源不再具备新鲜感。

4. 当另一套相似单位以更低价格成交时

有时，同层或相近楼层、或相同户型的另一套单位，可能以远低于你要价的价格成交。这确属运气不佳，因为它会为潜在买家设定（锚定）一个更低的价格预期。对于体量较小的精品项目尤为如此，因为可供支撑你要价的其他成交样本更少。

其中也有细微差别。有经纪指出，若该成交价明显是离群值，你可以考虑忽略它。比如，父母以远低于估值的价格卖给子女，此类不合常理的低价，多数买家也会承认是特殊情形，难以适用于其他单位。

但如果其成交价较你的要价只是在合理区间内偏低，例如低 $50,000 至 $100,000，后续买家大概率会要求类似价格。在这种情况下，你可能别无选择，只能接受较低报价，因为那宗更便宜的成交已削弱了你的议价空间。

5. 融资问题可能迫使你接受更低价格

这通常发生在较老的房产上，但也可能因地段、房屋状况等因素引发融资问题（例如，部分Geylang地段的房贷可能不被接受）。

但大多数时候，主因还是楼龄或剩余年限。对于租赁年限剩余不超过 60 年的房产，银行可能将 Loan-To-Value (LTV) 上限下调至 55 per cent；而当剩余租期不超过 30 年时，通常已无法取得住房贷款*。

也可能恰逢你的房产在拟售时跨过这一“节点”。若如此，你会发现相较此前的成交纪录，报价显著下滑——这是买家面临更低LTV、需要更高现金支出的自然结果。

这种情况在较老的租赁型楼梯公寓（walk-up）等房产中更常见；毕竟，相对较少的公寓会存续到第 40 年。遇到这类个案，往往别无他法，只能接受较低报价；因为拖得越久，情况可能越不利。

*按揭经纪告诉我们，仍存在一些替代方案，例如来自非银行金融机构的贷款。但此类FIs的利率通常高于银行。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。