2025年新加坡房地产市场发生了哪些变化——以及为何重要

如果你上一次找房是在2010年或更早，如今的房地产市场大概会像火星一样陌生。许多过去的假设与“常识”已被颠覆：以$PSF计，城市边缘地带的项目几乎追平第9或第10区的公寓？现在确有其事。带孩子的买家购买两房？已不再罕见。Executive Condominiums（EC）曾被一些人视为“次等”公寓？不妨看看一些较新的项目，足以让部分老旧的永久产权项目相形见绌。以下是截至2025年，私人住宅市场的购房预期——乃至置业路径——如何发生变化的概览：

对于离场一段时间的买家而言，最难的往往是“忘掉曾经的真理”。如果你想更清楚地了解这些变化如何影响当下的真实购房决策，请点击这里，我们会为你对接一位值得信赖的合作经纪，协助你应对这些变化。

1. 进入核心地段升级，比我们过去想象的更不困难

过去几十年，搬进核心中央区（CCR）的核心地段，对许多人而言都是遥不可及的梦想。即便搬到市区边缘，也被视为难得的成就，而这很大程度上归结于面积。 

在第9、第10和第11区等核心地段，过去的倾向是把房子建得很大。开发商假设这些区域的买家对价格不敏感，于是打造“奖杯级”住宅，面积动辄2,000+平方英尺。在这种体量下，每平方英尺价格（$PSF）几乎失去意义。比如，即便是一座较老的转售公寓，$PSF为$1,600，2,200平方英尺的单位也要超过$3.5 million，令大多数新加坡人望而却步。 

但自大约2024年起，开发商开始围绕某个“总价”阈值来设计产品——即便是核心地段也是如此。以Skye at Holland为例：$PSF为$2,598看起来很高，但这里的两房起步总价仅约$1.5 million。

再看Promenade Peak，这是River Valley里最高的公寓。这种建筑“身高”，加上$2,680 psf的定价，或许会让你以为是遥不可及的超豪华价位。但其略超过一半的单位控制在657至797平方英尺，657平方英尺的户型价位约$1.8 million；即便对部分HDB升级者而言，如今也不是不可能（部分得益于COVID之后转售组屋价格的猛烈上涨）。

因此，尽管核心区域的单位确实越来越小，但也带来了更可负担的好处；如今更多新加坡人有机会在CCR立足。 

2. 两房不再被默认只是“用于出租” 

在上一十年，一房与两房主要吸引房东。用于自住时，人们通常认为三房才是舒适的最低标准。 

如今情况已不再如此。由于户型优化与家庭规模缩小，两房（或2+1单位）更可行地服务于小家庭。这得益于诸如哑铃式布局（卧室分列客餐厅两侧，减少走廊需求）、Jack-and-Jill浴室，以及能替代房间需求的公共设施（例如把联合办公作为公共配套，你就不必再设独立家庭书房）。 

当然，这并不能满足所有人；有些买家不喜欢卧室之间隔着客厅（会担心噪音），或不喜欢哑铃式布局里大门直接开向客餐厅。但总体而言，作为小家庭的自住房，两房已获得更多接受。 

其中一个信号就是价格锚点：如前所述，开发商往往把约$1.8 million作为升级者的“甜蜜点”。在新推公寓里，这大致就是两房的价位。

3. 资产增值的置业路径不再像过去那样线性

过去的路径很可预测：先买HDB，再上大众型公寓，之后也许是核心公寓或有地。如今则碎片化得多。

有些家庭干脆跳过纯私宅公寓，从HDB直接进入Executive Condominium（EC），原因我们稍后说明。或者，如第2点所述，有人把CCR的两房作为首次升级，而不是更大的户型。也有人选择换到更大的组屋，或像DBSS这样更具“名气”的公共住房，而非购买完全私宅的公寓。 

再加上区位因素。以往的资产进阶不仅仅是住得更大，也包括周边配套更齐全。许多人向往搬进CBD，或像乌节路这样的核心地段，在那里能够获得所有想要的商店与服务。但如今，即便是过去被视为“ulu”的区域，也有打造新枢纽与新配套的前景。 

今天大多数新加坡人都能证明：他们在乌节路能买到的东西，现在大概在邻里购物中心也能买到。因此，越来越少的买家会为了“更中心”的房子而挥霍，当下住处已足够舒适时更是如此。这可能导致买家更“横向”移动，而非按传统意义“向上”（例如在同一社区换到更大的组屋，而不是去“更成熟”或“更核心”的区域）。

4. 在HDB市场，对租约折旧的预期更为冷静、务实

租约折旧每年都在从抽象变得更真实，到了2025年更是跨上了一个全新门槛。根据政府表态，将不会继续通过Selective En-bloc Redevelopment Scheme（SERS）来更新老旧屋邨（至少在可预见的未来如此）。取而代之的是，我们将在2030年迎来首次VERS计划，其补偿明显不如以往慷慨。 

一旦如此，70年或将成为“不可回头点”。如果居民在那个阶段投票反对VERS，该楼座将一直保留，直到租约归零。过去，就连50+年的组屋也展现过升值能力。但那个确实会到来的时刻是：价格先横盘，继而回落；而一次失败的VERS表决很可能会加速这一进程。 

这会带来两方面影响：其一，买家不再会盲目追逐像Queenstown或Central Area这样的HDB热点，并假定“这么好的地段肯定会有SERS”。现在他们知道，不会有这种机会。 

其二，一些屋主可能会在接近VERS行使前把房子挂牌出售。趁着对时间与价值仍相对可预测，及早换入更新的租约，这是一种务实的选择。

这可能会改变人们对老龄组屋的预期，尤其是其能否撑起百万价位。 

短短数年间，新加坡的房地产格局已悄然完成一次重要重置。 

CCR的房产对部分升级者来说更可负担，而两房等小户型如今也更被小家庭接受；部分原因在于更高效的户型设计。因此，“何为一次真正的‘升级’”，有时也成了一个问号。 

综合来看，这些变化中的预期指向了一个更加务实的新常态。 

对于2025年末的买家，预期更多聚焦在退休、居住规模“适配化”（right-sizing）以及整体可负担性等议题。房地产仍是新加坡财富的基石，但我们对其的把握方式已更灵活、更成熟，也更信息化。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。