也许是因为年纪使然，如今我更看重空间而非便利；这也让我与近年的购房者有所不同。
我指的是那些希望居住在核心中央区（CCR）的购房者人数，在这里，价格通常意味着要作出取舍。很多时候，这种取舍就是先买一套两卧室，然后期望一切顺利，日后再升级。但真正难以下咽的硬骨头在这里：
在优质的 CCR 区，从两卧室升级到三卧室，是一项不小的挑战。以目前来看，CCR 两卧室单位的新盘中位要价约 $2,900+ psf，转售约 $2,450 psf。所以，假设一套两卧室约 700 平方英尺，价格通常在约 $1.8 million；一些更高端的新盘甚至可能超过 $2 million。
那么，再加一个卧室要多花多少钱？
对于三卧室，约 $2.7 million 至 $3 million 可谓常态。举例来说：One Marina Gardens 的三卧室价格从 $2.57 million 到超过 $3 million 不等，面积介于 904 至 1,012 平方英尺。
为这一间新增卧室，就要多出约 $1 million；除非有意外之财，否则这并非多数两卧室业主能够轻松想象的事情。例如：
当前情况：
- 一对夫妻拥有一套位于 CCR 的两卧室公寓。
- 他们以 $2 million 售出（CCR 两卧室的典型转售价格）
- 未清贷款：S$800,000（假设他们已随时间偿还一部分）
- 售房净收益：
$2 million – $800,000 = $1.2 million（不严格区分现金或 CPF，假设可用于下一套房产）
目标换房：
- CCR 的一套三卧室新盘约 $3 million（以 One Marina Gardens 等近期新盘为基准）
- 首付款：至少 25 per cent（$750,000），其余通过贷款（S$2.25 million）。
- 印花税与法律费用：约 $120,000（仅买方印花税，以 $3 million 的物业计算，已约 $114,600）
夫妻合计收入：
- 假设两人各自月薪约 $8,000（考虑到他们已居住在 CCR 私宅，收入高于中位数是合理假设）
- 在 55 per cent 的 TDSR 下，这意味着每月贷款还款上限为 $8,800（假设无其他负债）
- 按年利率 4 per cent、贷款年期 25 年，可贷金额约介于 $1.75 million 至 $1.8 million。
缺口计算：
- 所需贷款：$2.25 million
- 可贷额度：约 $1.75 million 至 $1.8 million
- 贷款缺口：约 $450,000 至 $500,000
即便有 $1.2 million 的售房收益， 这对夫妻仍无法借到足够的资金来覆盖余额，必须再自筹约 $250,000 至 $300,000，才能填补缺口。
请注意，这已经是相当乐观的测算，前提包括：夫妻无其他贷款、两人各自月入 $8,000、已在 CCR 拥有一套两卧室等。
尽管如此，今年多数新盘仍将集中在 CCR
我们在此处梳理了部分主要原因；简单回顾一下，今年余下约 22 个新盘中有 14 个位于 CCR。加之转售单位供应有限，部分买家可能选择不多；他们或许不得不接受两卧室户型，或在空间上作出一定妥协。
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每周销售汇总（05 May – 11 May）
Top 5 价格最高新盘成交（按项目）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契年限 |
| 21 ANDERSON | $24,000,000 | 4489 | $5,347 | FH |
| AUREA | $6,010,945 | 1798 | $3,344 | 99 yrs (2024) |
| WATTEN HOUSE | $5,011,000 | 1539 | $3,255 | FH |
| CHUAN PARK | $4,093,100 | 1550 | $2,641 | 99 yrs (2024) |
| THE ORIE | $3,827,000 | 1453 | $2,634 | 99 yrs (2024) |
Top 5 价格最低新盘成交（按项目）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契年限 |
| ONE MARINA GARDENS | $1,250,320 | 420 | $2,978 | 99 yrs (2023) |
| PARKTOWN RESIDENCE | $1,262,000 | 506 | $2,495 | 99 yrs (2023) |
| BLOOMSBURY RESIDENCES | $1,400,000 | 570 | $2,454 | 99 yrs (2024) |
| LUMINA GRAND | $1,451,000 | 980 | $1,481 | 99 yrs (2022) |
| CANNINGHILL PIERS | $1,456,000 | 484 | $3,006 | 99 yrs (2021) |
Top 5 价格最高转售成交
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契年限 |
| THE GLYNDEBOURNE | $7,438,000 | 3541 | $2,100 | FH |
| VIVA | $5,180,000 | 1991 | $2,601 | FH |
| GALLOP GABLES | $4,080,000 | 1733 | $2,354 | FH |
| MARINA BAY SUITES | $3,830,000 | 2056 | $1,863 | 99 yrs (2007) |
| OUE TWIN PEAKS | $3,740,000 | 1604 | $2,332 | 99 yrs (2010) |
Top 5 价格最低转售成交
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契年限 |
| PARC ROSEWOOD | $630,000 | 431 | $1,463 | 99 yrs (2011) |
| THE INFLORA | $700,000 | 463 | $1,512 | 99 yrs (2012) |
| RIPPLE BAY | $718,000 | 484 | $1,482 | 99 yrs (2011) |
| NOTTINGHILL SUITES | $735,000 | 398 | $1,845 | FH |
| HIGH PARK RESIDENCES | $740,000 | 452 | $1,637 | 99 yrs (2014) |
Top 5 盈利最多
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 回报 | 持有期 |
| THE TESSARINA | $3,100,000 | 1335 | $2,323 | $21,448,000 | 18 年 |
| CARABELLE | $2,580,000 | 1389 | $1,858 | $3,991,000 | 24 年 |
| SERAYA VILLE | $2,150,888 | 1432 | $1,502 | $2,180,000 | 24 年 |
| WILLYN VILLE | $1,980,000 | 926 | $2,139 | $1,661,000 | 13 年 |
| THE MINTON | $2,338,000 | 1324 | $1,766 | $1,412,888 | 14 年 |
Top 5 亏损最多
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 回报 | 持有期 |
| THE SCOTTS TOWER | $1,900,000 | 872 | $2,179 | -$950,000 | 7 年 |
| OUE TWIN PEAKS | $3,740,000 | 1604 | $2,332 | -$827,050 | 11 年 |
| MARINA BAY SUITES | $3,830,000 | 2056 | $1,863 | -$609,000 | 15 年 |
| ONE SHENTON | $1,200,000 | 603 | $1,991 | -$156,750 | 13 年 |
| SKYSUITES@ANSON | $930,000 | 398 | $2,335 | -$121,200 | 12 年 |
交易构成
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