为什么增加土地并不能自动解决新加坡的住房问题

最近，我听说爱尔兰政府有一项计划，愿意支付约 US$90,000（S$115,632）让你搬到一座离岸小岛上居住。这项名为‘Our Living Islands’的政策，其实并不是付钱让你去搬家；如果你搬到某个偏远海岛社区，他们提供这笔款项用于翻新现有住房。 

如同此类项目一贯作风，会有资格条件与附带要求。资金只能严格用于在符合条件、且没有桥梁或堤道连接本土的岛屿上，购买并翻新一套空置或破败的住房。

爱尔兰政府表示，爱尔兰海岸外大约有 30 座岛屿每日受潮汐影响与本土隔绝，但仍有常年常住人口，且不属于私人所有。这也大概解释了为何这些偏远岛屿社区会有多套空置或失修的房屋。

该房屋须已空置满两年，且建于 1993 年之前。US$90,000 适用于失修状况最严重的房屋。你不能将其作为度假屋或出租；若出售将触发追偿条款；并且你须已具备居留资格——这只是该再人口化政策的若干条件之一。 

尽管如此，它与世界各地旨在激励人们迁入特定地区的其他政府项目如出一辙。例如，我们在日本和意大利也见过类似政策。每当出现这样的计划，总会在咖啡店引发关于新加坡房价“疯狂”的话题，以及在幅员辽阔的国家里总能找到相对“更便宜”的去处。

一次又一次，新加坡人会把房屋面积或土地稀缺列为本地住房市场面临的最大挑战之一。但如果更仔细审视，这些“便宜房”计划其实在讲述完全不同的故事。 

这些例子所揭示的，并非国土更大的国家就较少出现住房问题；相反，它只是把土地稀缺换成了另一种难题——可达性与宜居性。 

爱尔兰的海岛有足够的土地供社区扩展；日本的乡村拥有适合再开发的土地；意大利的山城同样可以容纳更多人口。困扰这些地区政府的，并非“土地面积”本身，而是可达性。这些地方通常远离核心城市区，工作岗位不足（或者至少，高薪岗位不足），设施严重缺乏——有时甚至到了这样一种程度：任何住房成本的节省，都会被通勤成本或运入必需品的成本抵消。对于某些家庭状况也几乎行不通，例如需要就近医疗的长者，或需要便捷就学的孩子。 

而且，这个问题不仅存在于不同城市或国家之间，它甚至会在特大型城市的内部出现。

以 Los Angeles 为例，它常被视为占地广袤、向外无止境延展的都市都会典型。从纸面上看，LA 拥有我们常说新加坡所欠缺的一切：广阔的土地、低密度社区，以及可以不断向外扩张的能力。

然而，可负担性与宜居性依旧是顽固问题。当大多数工作岗位分散、通勤时间漫长且不可预测、而公共交通覆盖成为纳税人的沉重负担时，城市蔓延本身就会演变成问题。 

我的观点是：仅有空间并非解决新加坡住房挑战的万能解。 

这就是为何我们不能仅仅依赖于，比如填海造地，或试图鼓励一群人去 Kusu island 之类的地方居住。若无法同等且便捷 地获取工作、医疗和教育，所谓更便宜的边缘地带并不是真正的解决方案；它们只是某些人承受得起的取舍。

还有另一个重要因素：新加坡正在老龄化。为了满足住房可负担性的需要而让长者住得更远离城市中心，这是一个迟早会爆发的医疗难题。 

这不仅仅是指他们离医院更远——尽管这当然也是一部分。我还指，离家人更远往往意味着更多的孤独与隔离，也意味着更难以在经济中保持相关性与参与度。

具有讽刺意味的是，我们常说新加坡最大的挑战在于国土狭小——这或许也是我们最大的优势之一。

由于国土面积相对较小，我们的基建往往能在长期规划下实现更均衡的布局。MRT 与巴士网络、诊所与日用品采买的可达性，并不会因远离市中心而急剧减弱。事实上，对外国人来说，它几乎完全不会减弱，这可能近乎奇迹。你能在 Orchard 找到、却在 Yishun 或 Punggol 找不到的，究竟还有哪些关键服务？ 

回到原点：解决住房挑战很少只是“增加土地”，一些外国政府推动再人口化的激励政策已清楚证明了这一点。关键挑战在于，让大多数可开发区域真正宜居。从这个意义上说，新加坡的小体量反倒是优势，因为去中心化与城市规划要容易得多。 

虽然我仍然真心希望，在我有生之年不会在 OCR 看到一套 $2.5 million 的住宅。 

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首图来源：Our Living Islands, National Islands Policy 2023-2033。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。