为什么越来越多的 HDB 业主在 2025 年又开始再融资

又到了关于再融资的公众服务提醒时间。 每当利率走低时，一些 HDB 业主就会把贷款再融资为更便宜的银行贷款。当一位经纪人提到浮动利率可能会再次回到 sub-two per cent 的水平时，我就隐约觉得趋势要来了。果不其然，几天前，Straits Times 报道称，随着利率触及 three-year low，更多组屋业主在进行再融资。 

多年来，Stacked 已发表不少比较 HDB 与银行贷款的文章；对于长期读者来说，难免显得重复。但对于新近置业者，或首次面对这一问题的人，仍然值得再提一提。这也是许多人在被引导去找按揭经纪或银行人员前的常见问题。所以不赘述过多，请记住：

1. 不，这不是什么骗局，改用银行贷款确实可能更划算

上一次利率大幅下行是在 ‘08 年全球金融危机之后。为刺激复苏，低利率维持了很长一段时间，银行房贷通常低于 HDB 贷款的 2.6 per cent*。

如果当时你是 HDB 业主，并把 HDB 贷款再融资为银行贷款，你很可能在近十年里享受了更低利率。这累积起来就是一笔不小的节省。

*HDB 贷款利率锚定在当期 CPF 利率之上 0.1 per cent，但我们基本默认它是 2.6 per cent，因为迄今已超过 20 年未变。 

2. 不过仍有一定风险，因为没有“undo”按钮

一旦你把 HDB 贷款再融资为银行贷款，就无法再改回 HDB 贷款（以防你日后在意：一生中你最多只能获得两次 HDB Concessionary Loans。） 

所以如果未来利率攀升超过 2.6 per cent，你只能在各家私营银行中寻找尽可能低的方案。 

此外，这不仅仅是利率高低的问题：HDB 的首要目标是尽可能让更多人有房可住。因此，在你万一无法按时偿还房贷时，他们可能会给予更多缓冲。而银行通常会更快启动止赎。

如果是我，今天会把 HDB 贷款改成银行贷款吗？

首先要看节省是否足以产生影响。这里有一篇仍然适用的2024 年文章。再融资通常也会涉及一些费用，记得把这些从节省额中扣除。如果最终结果对你而言依然可观，或者你当前确实有很好用武之地，那也许值得考虑。 

否则，我不确定仅为了追求不到一个百分点的节省，就放弃 HDB 贷款那种可预期、几乎固定的利率，是否合算。 

我也认为是否有升级计划会间接影响选择。比如若计划升级到公寓，那么我更可能以现金或部分现金偿还现有组屋贷款（以避免日后出售组屋、退款 CPF 后资金被“清空”）。 

而如果我在用现金还款，从心理层面上（注意：这未必是最理性的做法）会更有动力去追逐更低利率。 

毕竟，节省直接意味着我钱包里的现金更多。与完全用 CPF 偿还房贷、不动用自己银行账户相比，感受会不同*。

归根结底，在做决定前，这件事应当同时与按揭经纪及财务顾问深入讨论。不要把它简化成“数字变低 = 我就切换”。 

*我并不是在鼓励把你的 CPF 用光或忽视它。

本周还有一个有趣的话题，关于知名的 Hillford。 若你不了解，它是一座 60-year leasehold 的公寓，最初面向退休族——但由于靠近 Beauty World，且成本更低，也吸引了不少更年轻的买家。 

当年 60-year lease 的概念饱受质疑，但我注意到如今口风有所改变。以今年 8 月为例，Hillford 面积 398 sq ft. 的一卧小户型成交在 $580,000 至 $610,000。更大的 657 sq ft 单位在今年 2 月以 $945,000 成交。

目前 Hillford 的剩余租期还有 48 years；但你会注意到，这些成交的总价低于不少转售 HDB 组屋。对于那些子女已自有房产*、不需要继承房子的退休者而言，这看起来未必是个坏选择。更低的成本意味着更舒适的退休生活，而 48-year lease 也意味着 60 岁买入的人理论上可一直住到 108。 

因此，在这里“短租期”反而成为优势，因为它降低了成本：退休者不会为自己用不到的租期买单。对许多年长的新加坡人来说，这是理性且高效的财务选择。 

随着新加坡在 2026 年迈入super-aged status，也许是时候更认真地考虑面向老年人的物业。这不仅仅意味着无台阶的户型、厕所的无障碍设计等。还可以考虑像 The Hillford 这样租期更短的项目，为年长的新加坡人提供更可负担的私宅选项。 

今年我们已经看到，在 Skye at Holland、River Green 等售罄项目的带动下，新加坡人开始放下对永久产权物业的执念。或许随着老龄化现实逐步显现，我们也会学会把重心放在实际可用剩余租期上，而不是为用不到的租期溢价买单。 

*鉴于我国 90 per cent 的自有住房率，这是绝大多数人的情况

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每周销售综述 (03 – 09 November)

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本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。