为什么房产经纪总是推荐新盘公寓？真的只是为了钱吗？

买家中常见的疑虑是，经纪人无论是否符合你的需求，都会一味主推新盘。大家的假设是：新盘售价通常更高，且一直有开发商对佣金较为“慷慨”的传闻，因此经纪的佣金也更高。但现实一如既往更为复杂，尤其放在2025年来看。以下是你在新加坡房产经纪那里总听到新项目名称的原因：

1. 并非为了更高佣金——至少现在不再是如此

确有其事，几年前新盘佣金确实可能很高。就在COVID之前的几年，我们也见过个别新盘的佣金可高达 three to five per cent；但到了2025年，这种情况已发生变化。 

据我们与多名房产经纪沟通了解，如今新盘的佣金大致与转售房的 two per cent 相当。临近销售周期尾声、较难出手的高总价 four or five-bedders 可能略高一些；但通常也低于 three per cent。再考虑到回款等待时间（部分开发商支付佣金可能要超过 nine 个月），其吸引力并不比转售盘高多少。 

对刚入行的新经纪而言，这甚至会让新盘更不具吸引力，因为他们才刚起步，难以承受如此漫长的等待。 

所以，虽然曾经经纪人确实偏好新盘以获取更高佣金，但在当前（2025年）的市场中，这已不再是决定性因素。 

2. 2025年放盘的人更少

2025年的市场特征是转售项目供应偏紧。这会如何影响经纪向你推荐房源：

你看中了类似 Aurea 的项目，其中一个 698 sq. ft. 的两卧室单位，总价 $1.965 million。你的经纪替你多方打听后，发现 City Gate 有一个 705 sq. ft. 的两卧室单位——就在几个月前——以 $1.44 million 成交。它几乎完全符合你的要求。但这里有两个问题： 

其一，即便几个月前确有这笔成交，此刻 City Gate 也未必有在售房源。且没有水晶球的情况下，经纪也无法告知你何时会出现相似的挂牌。你的经纪可以逐户上门询问，或联系其他人脉尝试寻找卖方；但仍无任何保证。其二，前一次的成交价也许很吸引人——但价格可能已在此基础上上涨，且涨幅并不容易预判。

这与新盘不同：经纪对可售房源情况一目了然。多数经纪更愿意提出可立即付诸行动的方案，而不是用很可能等不来的转售单位来吊你的胃口。

如果你的经纪今年不断为你安排新盘公寓，这很可能才是主因——远甚于佣金因素。

3. 安排看房更容易得多

新盘都有精心设计的示范单位和负责带看的带看人员。经纪只需在开放时间内带你前往，流程最为简便（可能的缺点是会与其他看房者同场）。经纪也能确定示范单位始终整洁有序，最大化地展示项目优势。 

而转售项目则需与住户协调看房。除非运气好、卖方已搬离，否则可能无法在特定时间安排，或买家到访时现场较为凌乱。若物业仍在出租，情况尤为棘手，租户也可能不配合。 

简单说，带你去看示范单位所需承担的风险与投入都更低。

4. 取决于开发商定价策略，有时新盘确实更具性价比 

我们在这里介绍过一些开发商的定价策略。简单回顾：有时开发商会给出明显折扣。这可能以“所有楼层同价”等限时促销形式出现，或把本应溢价的某一列单位按“常规”价推出（往往只是为了周末开盘先打开局面）。

甚至在项目后期，开发商为清理尾盘以避免 ABSD 罚则时，也可能给出更好的性价比。在这些情况下，把你引导到新盘，确实更关乎“划算入手”，而非更高佣金。 

诚然，也有经纪在这方面会“用力过猛”、显得过于强势。这或许是一种职业惯性：对见多识广的资深从业者而言，一个不错的折扣看起来更为“惊艳”；而买家看到的仍是更高的总价，而不是折扣幅度本身。 

5. 总体而言，开发商比卖方更不易反复 

有些房产经纪不太喜欢处理非开发商的交易，也许是因过往的糟糕经历。转售市场中，部分卖方会比较反复。比如，也曾出现过买家在 Option 已授予后，卖方又决定反悔，导致买家不得不诉诸法院的情况。 

纠纷风险也更高：有时交屋时才发现此前未察觉的损坏，或卖方未履行更换某物的约定。我们接触过的一位经纪就举过一例：在从 OTP 到行使 Option 的这段时间里，卖方把厨房给点着了。若非他恰好顺道去查看，他的买家很可能就以那种状态收房。 

不论这类事件最终如何收场，对经纪而言几乎总是时间与精神上的成本；这也使得部分人倾向于推荐新盘。 

回到问题本身：房产经纪是否真的被激励去引导你买新盘？ 

总体来说答案是肯定的，但并非你想象的那些原因（例如佣金）。这种行为或许很快也会被动改变——今年即将推出的新盘多数集中在高价的 CCR。对 RCR 的升级换房者而言或许可承受，但对外围区域买家来说，总价大概率并不合胃口。 

所以，除非你正打算升级到 CCR，否则你的经纪短期内恐怕也没多少新盘可“主推”！至少在不远的将来如此。 

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本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。