为什么选择合适的公寓至关重要：两笔 $1.8M 投资回报迥异的真实故事

鉴于在新加坡持有一套以上房产的成本高昂，你基本上只有一次把它做成明智投资的机会。以下通过真实个案，看看在做出正确与错误选择时，结果会有多么不同。

本文所指的项目是 Duo Residences 和 Robin Residences。我们上一次写到它们在 2019 年——巧合的是，这两处房产如今也在相隔数月内先后完成了出售。 

先交代背景：两处房产当初购入时均以自住/投资为考量，买家原本也不排除日后自住的可能（虽然后来并未发生）。我们并非要说 Duo Residences 是最出色的投资（肯定还有升值更好的个案），而是想呈现一个真实情境：两位预算与时间线相近的买家，最终却出现截然不同的结果。

两者最终的表现如下：

Duo Residences 与 Robin Residences 的关键差异点

1. 租赁表现

并非所有人都只看转售增值。有时你只想持续收取租金收入——这在退休群体中愈发常见。那么，若你打算以此为目标，这两处公寓哪一个更合适？ 

尽管两处公寓都位于核心地段，DUO 的表现明显更好。原因在于，除了同属黄金地段外，DUO 自带商业空间（综合体），且就近可达的商场与娱乐设施更为完善。 

这并不意味着 Robin Residences 缺乏此类配套——它同样位于核心的第 10 邮区。但 Robin Residences 更偏向家庭型公寓，其最直接的卖点是公园空间与学校（ACS、Singapore Chinese Girls School 与 Raffles Girls School 都在优先入学范围内）。看看挂牌信息，你会发现多数中介在营销时也以此为主。 

然而，单身外籍从业者或年轻夫妻更可能被位于 Bugis 与 Beach Road 一带的 DUO 吸引；这里办公楼数量多——包括 Guoco Midtown 新增的办公空间——因此对年轻的城市白领来说具备良好的租客池。

话虽如此，Midtown Bay、Midtown Modern 的入市，以及 Shaw Tower 即将重建，也意味着与 Robin Residences 相比，DUO Residences 近期将面临更多竞争；因此任何前瞻判断都难以保证。 

2. 户数

DUO Residences 拥有 660 户，可视为中型项目，规模上略偏大。总体而言，中型体量历来最受买家欢迎：约 500 至 600 户（DUO 仅略高于此区间）通常足以分摊至较低的管理费，同时又能避免设施过度拥挤。 

相较之下，Robin Residences 仅有 134 户，体量偏小。虽更具私密性，但也意味着分摊管理费的住户更少。较小的户数亦带来更低的成交量与更波动的价格走势：

过去数年中，有些年份可能仅有一宗成交（甚至为零）。由于价格锚定效应，最近的一笔成交会对随后的一单产生过度影响。

尽管 DUO Residences 的成交量也谈不上庞大，但通常每年至少有 2 至 3 宗，因而价格走势更为稳定：

总体而言，纯自住者、不太关注资产财务表现的人，会更偏好小体量项目；这类项目私密性更高，设施也鲜少被“订满”（更不用说周末或节庆时，不会有大批访客与吵闹的小孩蜂拥而至）。 

投资者则可能更青睐中型项目（但往往会回避过大的体量，例如 1,000 户以上，因为这容易带来过度的内部竞争）。 

因此，就户数而言，我们认为投资导向的买家更可能选择 DUO，而以自住为主的买家或许仍会偏好 Robin Residences。 

3. 地铁线路可达性

并非所有地铁站的价值都相同。越靠近主要枢纽（如 City Hall、Orchard、Dhoby Ghaut、Tanjong Pagar）的站点，通常较那些距离热点十余站之外的站点更受青睐。此外，某些线路——例如 NSL 与 ESL——普遍被认为优于较新的线路，如 CCL 与 TEL。 

在这方面，DUO 略占优势。它可直达 Bugis MRT（DTL、EWL），距 City Hall 仅 1 站、距 Raffles Place 2 站；同时步行可至 Nicoll Highway MRT（CCL），等于可接驳 3 条不同的地铁线路。 

Robin Residences 步行可近达 Stevens MRT（DTL、TEL）；鉴于 Newton MRT（相距 1 站）可换乘 NSL，也可视为具备 NSL 接驳。这里距 Orchard MRT 仅 1 站。 

由此亦可看出，办公人群更偏向选择 DUO，而家庭则可能更青睐 Robin Residences；前者整体上更便于前往办公区，后者则更便于抵达新加坡的主要购物带。

4. 周边社区的发展前景

Robin Residences 位于 Bukit Timah Road 一带，当地的开发基本已趋成熟（至少在未来几十年内难有大变）。或许会有 Raffles Town Club 重建带来的变化，但除非地积比有调整，整体面貌预计不会有太大改变。 

然而，DUO Residences 是仍在推进中的 Ophir-Rochor Corridor 的一部分。该计划将把大量办公与相关商业空间引入此区，甚至有朝一日可能撼动传统 CBD 的地位。未来数十年，我们或许会发现城市重心正逐步向中城（Bugis/Rochor/Beach Road）一带转移。 

从生活经验来看，我们不妨作此判断：当你与朋友进城逛街、吃火锅、看电影等，你去 Bugis 的频率大概已与 Orchard 不相上下，甚至有过之而无不及。 

因此，就当前而言，DUO 周边更值得期待，较之体量更稳健但更为内敛的 Bukit Timah 区，或许具备更大的增长潜力。 

不过，再次强调，这多少是一把双刃剑

这正是一个“数据上看不见的，可能比看得见的更重要”的例子。投资 DUO Residences 的首要隐忧在于未来的竞争——随着 Ophir-Rochor Corridor 持续推进，竞争的激烈程度难以预料。 

此外，项目内部的户型选择同样关键。以 Bugis 这类地段而言，2 房更可能面向租客市场，相较 Robin Residences 更为合适。而在 Robin Residences 所处、更加纯住宅（邻近优质学校等）的地段，2 房的需求未必强劲；在此类位置，3 房及以上或许表现更佳，毕竟目标客群更偏向有孩家庭。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。