当你说你并不在意升级，只是想找一个自己喜欢、可以好好享受的居所时，得到的回应常常是翻白眼与居高临下。 “太天真了，有人会说，或者”太不切实际了。但这有一个不太受欢迎的观点：单纯因为喜欢而买一套房子、而非着眼于财富增值，是有其真正价值的。事实上，忽略社会上催促你追逐回报的压力，也许才是最聪明的选择。
原因如下：
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
如果你有类似的困惑，我们提供结构化的一对一咨询，帮你全面梳理财务状况、购房目标与市场选项——客观分析，不带立场。
没有任何义务，只是让你更清晰。
点击了解更多 这里。
什么是“财富进阶”，为什么这个观念会被强加给首次购房者？
所谓“财富进阶”，就是把每一次购房都当作迈向更好住房的垫脚石。巧合的是，这也是说服人们不断购买更昂贵物业的好办法。
以下是这一理念的运作示例：
你在寻找第一套住房，而私人物业眼下远超你的预算。
然而，家人、同事、地产“导师”等不断告诉你，私人物业才是你应当追求的终极目标。还得尽快入手，因为私人物业每年都在变贵（这一点通常属实）。
起初，你考虑参与 BTO 抽签，以便花费更少。但很快，一些“财富进阶”达人便对你指指点点，劝你买转售组屋更好：因为只需五年就能出售并升级。
请注意，五年的最短居住期 MOP 是从领取钥匙之时开始计算——不是你签约购屋之日。所以，如果你买的是 BTO 组屋，施工期假设需要四年，那么在你能出售并升级前，实际要等到九年。
对许多“财富进阶”的拥趸来说，这太慢了。在他们看来，每多等一年，你被市场价格“挤出”的风险就更高。
于是按照他们的建议，你买了转售组屋。为了五年后出售升级这一“必须”的目标，你不得不让步：买更老、更小、对你来说位置并不实用的房子，等等。
你也在装修上妥协，只做最低限度的装修——反正五年后要卖，花大钱装修又有何意义？至于客厅看起来像在清仓甩卖的家具店，那就算了。
接下来，你还得在现金流上作出让步。出售组屋时，你需要把已动用的 CPF 资金归还。因此，为了避免卖房时手头没有现金（即出现负现金交易），许多“财富进阶”倡导者会建议你在买房时多用现金（甚至全款现金）支付。这样能确保你日后有足够资金升级。
熬过五年之后，你有望卖房并升级。但由于私人物业仍遥不可及，你的下一站就是行政公寓（EC）。
此时，另一轮妥协又开始了。大多数 EC 距离 MRT 站都不近，或者位于发展尚不成熟的区域。此外，转向 EC 意味着你不再受 HDB 的“庇护”，因为已无法再使用 HDB 贷款。你得转向私人银行贷款；而与 HDB 不同，银行将不会为避免法拍而竭尽所能。
你还得承受利率波动带来的持续焦虑——视你的情况而定，这类风险或许更适合由更富裕的买家来承担。
在新 EC 的五年 MOP 期间，你要承担每月可达 $300 至 $400 的管理费，更高的房地产税，以及可能更高的利率*。之后，你再次寄望能够出售并赚取足够差价来升级。
*是否会在私人贷款上比 HDB 贷款支付更多利息，完全取决于运气。比如大约在 2009 至 2018 年期间，私人银行房贷往往比 HDB 贷款利率更低。但随后利率上升，在疫情期间又回落，如今则徘徊在 HDB 利率之上。这是一场持续的过山车。
又过了五年。你运气不错，终于可以跃升到私人物业；但此时你真的能放松下来、按自己喜好选择了吗？
如同一种上瘾的习惯，“财富进阶”此刻可能已深入骨髓。于是你很可能仍在为潜在收益作出大量妥协来购房。房价必须上涨。
令人惊讶的是，即便走到这一步，对“财富进阶”的执念仍可能占据主导。比如，我们遇到过买家在榜鹅工作，却选择了金文泰一带的公寓。
他们的理由是，金文泰因 HDB 聚落更密集、学校资源更近、成交记录更成熟等，转售潜力更佳。对此我们也得承认：若只从财务角度看，数据确实能印证这些判断。
然而，每到周一清晨通勤时，他们的满意度可能就截然不同了。即便如此，他们对潜在收益的判断并没有错。可“财富进阶”的策略在耳畔低语：再忍一忍吧，之后我们还会换到更好的。
即便已经拥有公寓，仍会继续做出一系列妥协：为了更好转售去选更高楼层，哪怕自己其实更喜欢泳池景观。
为提升舒适度本可合并房间，却因“多一间卧室有利转售”而作罢。
即便自己几乎全程开车，也会为了靠近 MRT 而选择并不喜欢的地段；因为这同样被视为有利于转售价值。
那么，“财富进阶”的执念何时才会停止？
“财富进阶”往往会演变成根深蒂固的习惯。有些人不会止步于第一套私人物业，而是继续瞄准更大的公寓，或干脆是有地住宅。也有人几乎一辈子都停不下来，因为他们甚至把房产价值纳入传承规划之中（即：如果子孙将来要卖，这套房能卖到多少？）
这会让“居住之旅”变得漫长而不快乐。少数人通过“财富进阶”看到了成果，但也有人最终只收获了一路的辛苦与煎熬。
为何业主会把自己置于这样的局面？
“阴险”之处在于，“财富进阶”表面上会让人感觉自己在做聪明或明智的选择。它会让你觉得自己比只关注个人舒适度的“普通买家”更精明、更有野心、信息更充分。
当你看到房价上涨，感觉“四卧公寓、有地住宅等在‘几年后’真的触手可及”时，也会获得一种情绪上的兴奋感。
但这并非人人都能实现；而且它往往意味着你会住在一连串并不舒适的房子里，因为每一套都被当作“临时的垫脚石”。
“财富进阶”这股风潮源自何处？
许多中介都受过培训，以“财富进阶”作为销售话术的基础。但要准确指出它何时成为业内的“标配卖点”，并不容易。
据我们的打听，一些经纪与投资者认为，这大概始于 1990 年代——当时像 Kwek Family (Hong Leong) 和 Ng Teng Fong (Far East Organization) 等新加坡地产大亨频频登上头条。EC 计划于 1995 年推出，或许并非偶然。
也有市场观察者认为，其开端是 2008/9 年全球金融危机的后续影响。当时创纪录的低房贷利率*，再加上缺少如 Total Debt Servicing Ratio (TDSR) 之类的限制，使得升级置业更为可行。
无论其起点如何，如今许多地产经纪都会以“财富进阶”——或其某种变体——来为置业与换房提供“合理性”。也有经纪表示，往往在他们开口之前，客户已先带着这一理念找上门；这说明理财达人、地产讲座等也在向大众灌输同样的概念。
*在 2011 年的某个时点，部分房贷方案甚至便宜到名义利率为负。此后我们再也没见过回到那个水平。
但为何“财富进阶”并非适用于所有购房者的最佳理念？
我们的简短答案是：自住型买家并非投资者，而对“财富进阶”的执念模糊了二者之间的界限。这种模糊往往并不健康。
1. 自住买家应当比投资者更注重个人因素
上周，我们采访了一些业主，他们很好地诠释了真正自住者应当关注的要素；再举一例，可以想想一类“较难出售”的户型，例如双钥匙三卧或四卧。这类单位的转售表现往往不占优，因为它们面向的买家群体更小众（也就是说，如果不打算出租、或没有需要同住的大家庭，大多数人不会愿意为一个额外的子单元支付更高的每平方英尺单价）。
然而，双钥匙单位能让祖辈与孙辈住在同一地址，相比依赖家政或托育，这可能更合适。它也让子女能照顾年迈父母，而非将其送往疗养院；同时双方仍各自保持完全的私密性，因为两个单元彼此独立（而且如果你是为受抚养人购置住房，也无需为第二套房支付 ABSD）。
双钥匙单位会成为转售涨幅的“头部”选择吗？或许不会，因其成本更高、潜在买家池更小。但就生活质量与实用性而言，这样的格局依然可能值得选择。
同样的问题也延伸至地段选择。远离 MRT 或许会压低转售价；但如果这意味着环境更安静，或你能拥有更大的室内空间，这可能就是值得的权衡。同理，明智的买家会把与学校、工作地点的距离置于潜在收益之上，因为它们对生活质量的影响极其显著：别低估每天多睡一小时，对上班或上学的价值。
对自住者而言，“收益”应更多体现在居住的舒适度与生活方式，而非转售价。
2. “财富进阶”取决于个人财务状况
我们并非个人理财领域的专家，因此不便展开过多细节。
但一个很好的例子是 TDSR 上限，它将你的房贷还款（加上其他债务）限制在每月收入的 55 per cent。升级者可以在这种条件下购买公寓，不过我们建议你也问问理财规划师，他们如何看待让 55 per cent 的收入被债务吞噬。我们几乎可以肯定，大多数人会对此持谨慎态度。
同样地，并非所有人都准备好应对现实中的利率波动、每月 $300 至 $400 的管理费，或以现金支付房贷、印花税等带来的现金流压力。即便你可以升级，在你的处境下也未必是稳妥之举。
在我们看来，“财富进阶”更适合高收入人群，尤其是已持有不止一套房产的买家（他们可以把“进阶”的考量保留给自住房之外的资产）。
3. 决定卖出并非表面看起来那么容易
当你的房价大幅上涨时，是否就是出售并升级的信号？纸面上或许是，但现实要复杂得多。
要记住：你能高位卖出，往往也意味着你得高位买入。牛市可能让你即便房价上涨，仍被私人市场的价格拒之门外。同时，偏好潮流也会变化；若你的户型或项目不再受欢迎，你该在价格停滞时卖出（从而只能有限升级），还是继续持有并冒着进一步走弱的风险？
再加上诸如集体出售（en-bloc）进程、经济下行、印花税或其他降温措施的突发上调，乃至千百种可能发生的意外因素。到那时，你可能会意识到“先卖了以后再升级”这个想法过于简化。要踩准市场节奏、决定何时升级，并不容易；这个过程也可能极其耗神。
还涉及生活层面的因素。有人难以让孩子与其朋友圈分离，也有人不愿让年长家人离开熟悉的作息与交通路线。
4. 一次霉运就可能让多年的牺牲化为乌有
设想你在一个自己并不喜欢的地点“熬”了五年，只因为你寄望其升值更好。可就在临门一年，你的财务状况发生了变化：
突如其来的收入中断、医疗支出等，让你再也无力升级。于是你被困在一个并不喜欢的地点，本以为只需忍受五年的处境，却被无限期延长。
又或者，尽管你尽了最大努力，你的存款与原房子的涨幅，仍被更快上涨的市场远远甩开。也可能出现新的政策举措，比如新的贷款限制，延长你的等待时间。若真如此，你是否愿意把这套房持有远超最初的规划，甚至数十年？
对许多自住者而言，这样的风险过于沉重。
不要仅凭你以为会更保值增值，或只是暂住，就去接受一套更差的居所。务必把“可能需要更久居住”的情形纳入考量。在那样的情况下，你会需要一套舒适的家——别为所谓的“财富进阶”而牺牲这些品质。
我们并非说“财富进阶”总是错误的策略；但将其普遍套用，便是错误
残酷的事实是：对某些业主而言，最好不要考虑房产“财富进阶”。房产是高资本占用、流动性差的资产；对部分人来说，考虑其他投资选项更为稳妥。指数基金之类的工具，或许终有一天同样能为他们“换来”一套公寓。
在此期间，他们应首先把家打造成家人舒适的居所，而将其转售潜力置于其次。或者，甚至完全不必考虑。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。
如果你只是有个问题，或想分享你的想法，也欢迎写信给我们：stories@stackedhomes.com —— 我们会阅读每一封来信。
本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。
0 Comments