若放松楼市降温措施，会发生什么？

有时，评估降温措施效果的好办法，是看看谁在做相反的事情。

我们如何判断新加坡的降温措施是否奏效？最直接的答案，当然是几个月后看结果。但还有一种不走寻常路的方式：观察那些正在解决相反问题的国家（即拯救低迷房地产行业），看看他们的政策是否与我们的完全相反。如今，最典型的案例就是中国。

中国的房地产市场自 2021 年起便处于危机模式（尽管一些分析师认为更早在“三道红线”three red lines 出台时就已埋下伏笔）。无论如何，中国房企巨头恒大集团遭遇严重财务问题，无法按期偿债。2021 年 12 月其一只离岸债券违约，成为第一张倒下的多米诺：仅恒大一家的债务估计就达 US$310 billion，难以覆盖。随后，Fantasia Holdings、Sinic Holdings Group 等房企相继出事，自此中国房地产市场一直低迷。 

不过，最近中国公布了针对楼市的大规模扶持方案——几乎与我们的降温措施完全相反。

面向个人借款人，中国平均下调按揭利率 0.5 per cent。除此之外，住房贷款的最高贷款成数（LTV）也由此前的 75 per cent 提高至 85 per cent。

这与我们在新加坡看到的基本相反。虽然政府并未上调利率，但我们上调了用于计算 TDSR 和 MSR 的评估利率门槛，使借款人更难达标。我们还在2024 年 8 月将住房贷款的 LTV 下调至 75 per cent，甚至适用于 HDB 贷款。 

如果我们的降温措施确实有助于抑制价格，那么与之相反的做法理应会推高价格——观察其对中国市场的影响幅度将颇具参考意义。 

以利率为例，降息 0.5 per cent 会如何影响房价？这对当前的新加坡也具现实意义，因为一旦美国出现jumbo rate cut，本地按揭也可能走低。上一次在 2018/9 及新冠疫情期间，较低的利率显著推高了房价。我们最近也研究了 2000 至 2024 年间，利率如何在推动转售组屋价格上发挥关键作用。中国此次 0.5 per cent 的降息，或可成为检验当下环境中价格弹性的一个有用样本。

至于放宽 LTV 比例，其能否重振中国楼市同样值得我们关注。若事实证明影响甚微，那么我们也许应当预期，最新一轮降温措施的效应也会相对有限。这将有助于界定：房地产在何种杠杆水平下才会重新吸引新投资者（反之亦然）。

还有一个问题：我们的核心中央区（CCR）可能将进一步受挫

持有 CCR 豪宅的业主此刻应更密切关注中国。中国买家在 CCR 中仍占据相当比重。至少这在2022 年确实如此——当时他们是本地豪宅的主要买家。 

新加坡目前对外国人征收 60 per cent ABSD；与此同时，中国政府正放松按揭政策。这无疑会形成强烈的诱因，使部分投资者放弃来新加坡购房，转而回流国内。 

ABSD 与中国央行的政策组合，可能在不久的将来对 CCR 价格产生影响。除非新加坡本地买家迅速进场填补缺口（可能性不大，因为如今即便许多升级买家也负担不起一套 CCR 公寓）。 

与此同时，新加坡楼市新闻……

• 如果你需要租一房或两房单位，我们找到了一些月租低至 $1,700 的项目。点击这里查看。
• 旧公寓？不成问题，它或许是集体出售（en-bloc）的金矿。新加坡公寓“寿命短”在一些人看来是赚钱机器：缘起与成因在此。
• 我们往往把楼梯或过高的电灯开关视为老年人才会遇到的问题——但你是否为那些可能迫使你搬家的健康状况做好准备？这里是一位癌症患者出乎意料的经历。
• 多数人都知道转售组屋贵了；但你是否清楚涨了多少？答案可能让你惊讶。 

每周销售汇总（16 September – 22 September）

新盘成交价格最高前5名（按项目）

新盘成交价格最低前5名（按项目）

转售成交价格最高前5名

转售成交价格最低前5名

获利最大前5名

亏损最大前5名

交易拆解

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本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。