据说由于 COVID 的影响，我们在过去 5 年所经历的市场扰动，已多过过去 20 年所见。其他资产类别如何我们不得而知，但房地产市场的确发生了不小的变化。许多过去被视为常识的“事实”——例如一卧/两卧并非自住用途，或 CCR 主要面向富裕的外国买家——都被颠覆了。在这种背景下，随着市场转向，近年刚完工的公寓受到怎样的影响？不妨看看它们迄今为止的表现：
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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1. Clavon
Clavon 是一项位于第 5 区的租赁地契项目，共 640 个单位，已于 2024 年完工。完整评测可见这里。
以下为 Clavon 自推出以来的整体价格走势：
| 年份 | Clavon 平均 $PSF | D5 平均 $PSF（仅限转售与二手成交） |
| 2020 | $1,646 | $1,215 |
| 2021 | $1,637 | $1,348 |
| 2022 | $1,696 | $1,468 |
| 2023 | $1,904 | $1,637 |
| 2024 | $2,031 | $1,779 |
| 2025 (Up till June 2025) | $2,063 | $1,816 |
| 年化 | 4.62% | 8.37% |
Clavon 约 4.6% 的年化涨幅低于更广义的第 5 区平均水平（8.4%）。不过，Clavon 近期已显现更强的上行动能。
从 2020 年至约 2023 年，Clavon 的涨幅相较 D5 平均较为温和，但自 2023 年起，其平均 $PSF 的涨势更为陡峭。
我们按户型面积来看看能发现什么：
| 年份 | 1 卧室 | 2 卧室 | 3 卧室 | 4 卧室 | 5 卧室 |
| 2020 | $1,694 | $1,654 | $1,610 | $1,570 | $1,575 |
| 2021 | $1,732 | $1,807 | $1,688 | $1,599 | $1,589 |
| 2022 | $1,727 | $1,679 | |||
| 2023 | $1,904 | ||||
| 2024 | $1,999 | $1,986 | $2,114 | $2,050 | |
| 2025 (Up till June 2025) | $2,014 | $2,043 | $2,148 | $2,126 | |
| 年化 | 3.52% | 4.31% | 5.94% | 6.25% |
较大面积的单位随时间呈现更强的升值。4 卧室录得最高年化增速，其次是 3 卧室。较小单位，尤其是 1 卧与 2 卧，自推出以来涨幅相对一般。
迄今为止，5 卧室尚无任何转售交易。
来看 2024 年至 2025 年 6 月期间的交易盈利情况
| 户型 | 平均收益 | 平均买入价 | 平均 ROI | 售出单位数 | 平均持有期（年） |
| 1 卧室 | $161,243 | $895,563 | 18.14% | 16 | 3.9 |
| 2 卧室 | $279,586 | $1,219,213 | 22.99% | 61 | 3.9 |
| 3 卧室 | $516,211 | $1,609,370 | 32.07% | 27 | 3.7 |
| 4 卧室 | $707,500 | $2,219,143 | 32.07% | 14 | 3.4 |
截至目前，Clavon 的所有记录转售交易均为盈利。平均收益从 1 卧约 $160,000 到 4 卧逾 $700,000，不见亏损转售。
同样可以看出，大户型带来更高的平均收益与 ROI，这很可能反映出该项目对换房与家庭自住需求的更强吸引力。小户型虽仍有利润，但回报更为温和。
可能的原因是什么？
中介的看法是，第 5 区的平均价格出现一轮显著跃升；这使得 Clavon 的百分比涨幅在对比之下显得较弱。
邻近项目如 Parc Clematis 在推出后涨幅可观，带动了 D5 的平均价格向上。
约在 2021 年至 2023 年初，Parc Clematis 的价格较为平稳，约在 $1,500 至 $1,800 psf 区间徘徊。但自 2023 年起，趋势线明显变陡，2024 年逼近并突破 $2,000 psf，近期部分成交与挂牌更指向 $2,400–$2,600 psf。
这使整个分区的总体增长被拉高，超出多数项目（如 Clavon）的实际经历。
至于 Clavon 近期转售表现改善，可能受到较新盘如 ELTA 提价的影响。
开盘时，ELTA 的 2 卧（面积相近）高楼层约 $1.6 million，低楼层约 $1.4 million；对比之下，近期 Clavon 的转售约 $1.37 million。换言之，同一片区看房的买家，买已完工、拎包可住的 Clavon 单位，价格甚至低于全新盘 ELTA。
在多数新盘已跨过 $2,000 psf 门槛的市场里，Clavon 突然显得更为理性。因此，近来转售需求走强，推动 2024 与 2025 年的价格上行。
2. Penrose
Penrose 是一项位于第 14 区的租赁地契项目，共 566 个单位，已于 2024 年完工。完整评测可见这里。
其迄今为止的整体表现如下：
| 年份 | Penrose 平均 $PSF | D14 平均 $PSF（仅限转售与二手成交） |
| 2020 | $1,588 | $1,198 |
| 2021 | $1,676 | $1,286 |
| 2022 | $1,699 | $1,458 |
| 2023 | $1,914 | $1,613 |
| 2024 | $2,052 | $1,727 |
| 2025 (Up till June 2025) | $2,134 | $1,817 |
| 年化 | 6.08% | 8.69% |
同期内，Penrose 的年化涨幅约 6.1%，低于更广义的 D14 市场约 8.7% 的水平。也就是说，尽管 Penrose 稳步升值，但仍落后于分区平均。
按户型细分，进一步观察：
| 年份 | 1 卧室 | 2 卧室 | 3 卧室 | 4 卧室 |
| 2020 | $1,753 | $1,619 | $1,506 | $1,607 |
| 2021 | $1,789 | $1,677 | $1,645 | |
| 2022 | $1,699 | $1,699 | ||
| 2023 | $1,879 | $1,954 | $1,887 | |
| 2024 | $1,966 | $2,063 | $2,057 | |
| 2025 | $1,961 | $2,145 | $2,164 | $2,148 |
| 年化 | 2.27% | 5.79% | 7.52% | 5.97% |
在 Penrose，较大布局表现更好。3 卧室录得最强的升值，年化约 7.5%，其后是 4 卧室约 6%。相较之下，1 卧与 2 卧增速较慢。至于为何 4 卧不及 3 卧，下文会进一步说明。
以下为 2024 年至 2025 年 6 月期间的交易盈利情况：
| 户型 | 平均收益 | 平均买入价 | 平均 ROI | 售出单位数 | 平均持有期（年） |
| 1 卧室 | $109,565 | $823,587 | 13.35% | 15 | 4.1 |
| 2 卧室 | $323,432 | $1,125,044 | 29.17% | 70 | 4.0 |
| 3 卧室 | $566,377 | $1,564,109 | 36.57% | 69 | 3.9 |
| 4 卧室 | $755,333 | $2,234,667 | 33.76% | 3 | 3.8 |
目前 Penrose 所有记录在案的转售交易均为盈利。平均收益从 1 卧约 $110,000 到 4 卧逾 $750,000。
虽大户型明显领先，2 卧的表现也不错；我们看到其平均回报约 29%。
可能的原因是什么？
中介表示，Penrose 的较慢涨幅——与更广义的第 14 区对比——与项目本身关系不大，更多是受周边开发案表现所影响。
例如 Parc Esta 转售活跃，近期 2+书房户型约 $1.98 million 与 $1.975 million 成交，另有一套 3 卧在 2025 年 8 月约 $2.48 million 成交。如此大体量项目的标杆价格把分区平均进一步拉高，使其他邻近公寓显得滞后。
同样的趋势也出现在 Grand Dunman、Dakota Residences 与 Waterbank at Dakota 等项目上——这些项目近年价格走高，也共同抬升了 D14 的平均水平。
此外，Penrose 的平均持有期较短，因为多数买家在 2020 或 2021 年入场。他们中的许多人与 Waterbank 或 Dakota 的业主几乎同时买入，而后两者至今已有更长时间升值。
关于 4 卧不及 3 卧的表现，中介将其归因于地契：在市区边缘（RCR），能负担此价格带 4 卧的买家，往往转向永久地契项目。这使潜在买方池较 3 卧更小。
综合来看，Penrose 实际并非“跑输”，只是若脱离语境，百分比涨幅看起来较低。到目前为止，其转售结果依然稳健，每笔交易都是赢家。
3. Irwell Hill Residence
Irwell Hill Residence 是一项位于第 9 区的租赁地契项目，共 540 个单位，已于 2024 年完工。完整评测可见这里。
以下为其自推出以来的整体表现：
| 年份 | Irwell Hill Residences 平均 $PSF | D9 平均 $PSF（仅限转售与二手成交） |
| 2021 | $2,663 | $2,198 |
| 2022 | $2,858 | $2,208 |
| 2023 | $2,916 | $2,241 |
| 2024 | $2,805 | $2,277 |
| 2025 | $2,906 | $2,342 |
| 年化 | 2.20% | 1.59% |
自 2021 年推出以来，Irwell Hill 的年化涨幅约 2.2%；略高于 D9 平均的 1.6%。
按户型进一步观察，看看哪些面积段表现最佳：
| 年份 | 1 卧室 | 2 卧室 | 3 卧室 | 4 卧室 |
| 2021 | $2,687 | $2,652 | $2,623 | $2,771 |
| 2022 | $2,981 | $2,890 | $2,713 | $2,758 |
| 2023 | $2,969 | $2,901 | ||
| 2024 | $2,805 | |||
| 2025 | $2,888 | $2,926 | $3,066 | $2,491 |
| 年化 | 1.82% | 2.49% | 3.98% | -2.63% |
目前 3 卧室表现最强，原因我们将在下文解释；其次是 2 卧室。这与核心中央区（CCR）迄今更广泛的趋势一致，2 卧（或 2+1 户型）有时也被小型家庭购买，而非仅限投资者。
4 卧室出现负增速，是因为 2025 年一宗高总价顶层公寓成交所致。该笔交易属于异类，不能代表整体。
接着看 2024 年至 2025 年 6 月完成交易的盈利情况。
| 户型 | 平均收益 | 平均买入价 | 平均 ROI | 售出单位数 | 平均持有期（年） |
| 1 卧室 | $105,000 | $1,265,000 | 8.17% | 2 | 3.9 |
| 2 卧室 | $198,991 | $1,733,250 | 11.43% | 12 | 3.8 |
| 3 卧室 | $436,000 | $2,204,000 | 19.78% | 1 | 4.1 |
Irwell Hill Residences 的所有记录转售交易均为盈利。平均收益从 1 卧约 $105,000 至 3 卧约 $436,000；考虑到持有期较短，这一表现相当扎实。
可能的原因是什么？
中介指出，该分区的头部数据也受到新盘如 Promenade Peak 与 River Green 的影响——这两者虽然总价更低，但 $PSF 更高，从而抬升了 D9 平均。这反而使 Irwell Hill 的表现更显难能可贵，因为即便在这种情况下，它仍然略胜分区平均。
至于 3 卧室，Irwell Hill 的单位以面积与相对价值更具吸引力。它们被广泛视为该区内最具性价比的选择之一（详见上文评测链接），布局高效且总价更亲民。
Great World 一带的变化也发挥了作用。随着 Great World MRT (TEL) 的开通与 Great World City 周边的持续更新，该邻里成为少数真正面向家庭的 CCR 区域之一。因此，更多有年幼子女的买家在此寻找更大居住面积，为 Irwell Hill 这类中等面积（如 3 卧）带来稳定需求。
4. Pasir Ris 8
Pasir Ris 8 是一项位于第 18 区的租赁地契项目，共 487 个单位，已于 2024 年完工。评测可见这里。
来看其自推出以来的整体表现：
| 年份 | Pasir Ris 8 平均 $PSF | D18 平均 $PSF（仅限转售与二手成交） |
| 2021 | $1,619 | $1,009 |
| 2022 | $1,824 | $1,147 |
| 2023 | $1,829 | $1,325 |
| 2024 | $1,831 | $1,413 |
| 2025 | $2,011 | $1,445 |
| 年化 | 5.57% | 9.39% |
自 2021 年推出以来，Pasir Ris 8 的年化涨幅约 5.6%，落后于 D18 整体约 9.4% 的平均水平。
按户型进一步观察差异所在：
| 年份 | 1 卧室 | 2 卧室 | 3 卧室 | 4 卧室 |
| 2021 | $1,712 | $1,641 | $1,503 | $1,597 |
| 2022 | $2,061 | $1,754 | $1,727 | |
| 2023 | $2,077 | $1,794 | $1,763 | |
| 2024 | $1,893 | $1,974 | $1,799 | $1,754 |
| 2025 | $1,990 | $2,077 | $1,963 | |
| 年化 | 3.84% | 6.07% | 6.90% |
从户型看，Pasir Ris 8 的 3 卧室自推出以来升值最强，其次是 2 卧室。这与上述项目所见的模式相似。1 卧增长较慢，且 2025 年无 4 卧交易。
来看目前的交易盈利情况：
| 户型 | 平均收益 | 平均买入价 | 平均 ROI | 售出单位数 | 平均持有期（年） |
| 1 卧室 | $120,000 | $883,000 | 13.58% | 2 | 3.4 |
| 2 卧室 | $331,000 | $1,262,600 | 26.20% | 5 | 3.7 |
| 3 卧室 | $482,648 | $1,631,500 | 29.78% | 6 | 3.6 |
目前 Pasir Ris 8 的所有记录转售交易均为盈利。平均收益从 1 卧约 $120,000 至 3 卧约 $480,000，迄今未见亏损。
这一趋势与我们在其他近年完工项目中所见相呼应：大户型取得更高的绝对与百分比回报，尤其是 3 卧表现突出。
可能的原因是什么？
中介反馈，Pasir Ris 8 在塑造该片区价格预期方面发挥了重要作用。作为东部少数的综合体项目之一，它事实上为周边项目的价格上行定下了基调。因此，尽管表面上似乎落后，Pasir Ris 8 可能已树立新的标杆，后续新盘在此基础上继续上探。
与此同时，其他邻近项目也抬升了更广义的 D18 平均。如 Aurelle 与 Park Town 等成功案例获得强劲买方兴趣，同时推高了该区的平均 $PSF——这也使 D18 的平均被上拉。
不过，中介也提醒，D18 的覆盖范围相较其他分区异常宽广，内部有多个不同的子市场。在同一分区内，Pasir Ris、Tampines、Simei 等地的表现差异可能相当明显。
这让“落后分区平均”的说法意义减弱，很难据此评价 Pasir Ris 8 的真实表现。
BONUS: AMO Residence (almost completed)
AMO Residence 尚未真正完工，预计约在 2026 年交付。我们破例将其纳入，因为已出现有意思的转售（subsale）交易。
这是一项位于第 20 区的租赁地契项目，共 372 个单位。评测可见这里。
截至目前的交易如下：
| 年份 | AMO Residence 平均 $PSF | D20 平均 $PSF（仅限转售） |
| 2022 | $1,824 | $1,554 |
| 2023 | $1,829 | $1,672 |
| 2024 | $1,831 | $1,749 |
| 2025 | $2,011 | $1,824 |
| 年化 | 3.32% | 5.48% |
自 2022 年推出以来，AMO 的平均价格从约 $1,820 psf 上升至 2025 年年中约 $2,010 psf，年化约 3.3%。由于这里仅为转售数据，其落后分区平均的现象不宜过度解读。
来看不同户型的表现：
| 年份 | 2 卧室 | 3 卧室 | 4 卧室 | 5 卧室 |
| 2022 | $2,138 | $2,087 | $2,084 | $2,118 |
| 2023 | $2,443 | $2,237 | ||
| 2024 | $2,263 | |||
| 2025 | $2,359 | |||
| 年化 | 3.33% |
截至 2025 年 6 月，仅记录到两笔转售交易：2024 年一套 3 卧，2025 年一套 2 卧。以下为这些转售的盈利情况：
| 户型 | 平均收益 | 平均买入价 | 平均 ROI | 售出单位数 | 平均持有期（年） |
| 2 卧室 | $101,000 | $1,499,000 | 6.74% | 1 | 2.7 |
| 3 卧室 | $357,000 | $1,811,000 | 19.71% | 1 | 1.6 |
虽言之过早，但中介给我们的预期如下：
更广义的 D20 市场近年受 Lentor 一带的新盘与二手活跃，以及如 Jadescape 等成熟项目推动，平均 $PSF 被抬升。因此，若 AMO Residence 在明年 TOP 不久后仍略落后或仅与分区持平，并不令人意外。
较老的 The Panorama 与 Grandeur 8 亦出现更陡峭的涨幅，可能受益于外界对 Lentor 的关注回升；这同样对分区平均有所贡献。
Conclusion:
五个项目的共同趋势是：大户型整体取得更强表现。不过，中介也指出市场偏好正发生变化：许多新盘如今有 40% 或以上的配比为 2 卧，反映小家庭与双职工家庭的需求在上升。
随着这种变化，传统的 3 卧正逐步让位于 4 卧成为新的家庭基准——这既体现了买家预期，也反映了收入水平的演变。
时点同样关键。COVID 之后的住房供应紧缩推动各类房价上涨；凡是恰逢其时推出的公寓整体表现良好。因此，要更清晰地看出真实表现，还需时间来检验。
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