在新加坡自行购房的买家可能错过什么（以及为何重要）

一些购房者认为，如果不找买方代理，就能省钱或更省事：原因在于，购买HDB组屋通常需要自付代理费；而在私人房产市场，卖方代理有时会拒绝与买方代理co-broke（也就是不愿分佣，导致买方的来电与报价可能被忽视）。不过，尽管有这些“怪象”，买方代理带来的益处往往大于其弊端。以下是DIY买家可能错过的内容：

1. 买方代理往往掌握周边成交动态，可能影响你的购房决策

这是我们近期在市场上遇到的一个案例：买家在RCR区域的一处公寓中，看中一套第10层、$1.9 million的单位。但因那是他们看的第1个单位，买家迟迟没有出价——尽管该单位几乎完全符合他们的需求。 

看房后仅数小时，买方代理从另一名在同项目出售第11层单位的经纪处得知：一笔$2.1 million的成交刚刚达成。该单位的面积与格局相同，只是高出1层。买方代理意识到，一旦这笔成交被市场知晓，第10层单位的卖方很可能会抬高要价。 

于是经纪立即通知了他的买家，后者当日便迅速出价，并在价格上调前成功买下该单位。 

这正是经纪之间相互沟通、并掌握自有信息网络所带来的优势。DIY买家无法接触到这些一手动向，更容易出现出价过早或过晚的风险。 

反之亦然：买方代理也可能得知附近单位以更低价成交的情况 

如果同一排位或同一项目内有单位以更低价格成交，买方代理往往也会第一时间得知。他们可能会建议你尝试更低的报价，或更清楚价格下滑的原因（例如，判断这是否属于偶发因素，如卖方急售；抑或反映了更大的问题，如未来开发将遮挡景观）。

2. 除非你愿意在大堂耗上一整天，买方代理往往是最有效的“探路者”

判断是否该出价的一个好方法，是观察某个房源是否正受到大量关注。但如何分辨？秘诀不在于某个“超级应用”，也不在于专属数据，而是朴素的“脚力”：

一些经验丰富的买方代理确实会在大堂（或底层公共区域）守候一整天，观察有多少组看房人前往你心仪的单位。一般而言，若看到至少 five to six 组看房，说明需求旺盛，是你应当尽快出价的明确信号；或至少要预期可能出现竞价。 

你可以尝试自己来做；但几乎没有人有时间或意愿在大堂徘徊一整天，只为盯住这些动向。 

另外，销售意愿强的经纪也往往更愿意分享看房情况；但这些交流多发生在经纪网络之内，DIY买家同样难以触达。 

3. 买方代理可能掌握附近单位的最新银行估值

申请按揭需要银行估值（因为“贷款与估值比率”上限通常为价格或估值两者中较高者的75 per cent）。这也促使部分买家四处比对，寻找愿意接受更高估值的银行，以便获得更大的杠杆空间。 

对买家而言，不利之处在于：有时你目标单位附近的某套房可能拿到了很高的估值，而这一消息可能会传到卖方耳中。若他们原本打算以$1.8 million出售，却得知邻近单位获批的估值为$1.85 million，接下来会发生什么，不难想象。 

由于买方代理对这些动向十分敏感，消息往往先到他们那里。于是他们会提醒你尽快敲定交易，赶在卖方“闻风而动”、提出更高要价之前。 

4. 买方代理更可能辨识过期房源，或察觉项目层面的潜在问题

最明显的例子，就是辨识房源是否“上架已久”。在不同平台上，有办法掩饰这一点；例如卖方更换经纪后，新经纪可能会迅速清理旧帖。这样一来，即便某个房源已在市场挂牌1年，也可能看起来像是“新鲜”房。

不过，这些“小把戏”很难瞒过买方代理。大多数买方代理每天都在追踪价格与房源，因此能迅速识别某个地址是否已挂牌许久；即便更换了文字描述与照片，他们通常也能看出端倪。

买方代理也往往对项目内外正在发生的情况更为熟悉。我们曾见过一例：买方代理提前提醒其客户，某公寓的MCST 与原始发展商之间存在严重纠纷（项目在竣工后的第1年内即出现严重的管道问题）。 

如果客户当时贸然成交，后续可能会遇到复杂状况，因为部分银行在法律问题解决前暂停了对该项目的按揭发放。 

这些问题并不总是对DIY买家可见：大多数公寓业主都不愿在网上或其他媒体上强调此类情况，毕竟没人想砸了自己的房价。话虽如此，我们也不建议你随便找一位经纪。最好委托一位不仅经验充足、且确实在相关区域或项目有过成交纪录的买方代理。值得注意的是，如今你可以通过经纪的执照号码，在CEA官网查询其过往成交位置。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。