你好，
我是你们的Telegram – Stacked Homes订阅者，经常阅读你们撰写良好且深入的文章。
了解到你们会为主动联系的读者提供建议，因此我也来请教。若能给予一些指引/建议，将不胜感激。
关于我目前的房产情况，我一直很纠结（因此至今维持现状）：
我和太太均为新加坡人，40岁出头，分别以50/50共同持有一套已全款的4房式 HDB（Sengkang，屋龄14年）和一套2卧室私宅公寓。没有未偿还贷款。我们把 HDB 出租（3K），自己居住在公寓。
我们的合计收入约为20K，储蓄约为800K。
基于当前市场，我们不确定应当：
1. 投资第3套房产，即需支付30% ABSD —— 若市场继续上涨，期望取得资本增值
2. 分拆产权（decouple）后投资第3套房产，需支付20% ABSD。并继续获取租金收入
3. 出售我们的 HDB（现金牛），分拆产权，然后投资第3套房产。
谢谢！
（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）
你好，
感谢你的鼓励，我们也很高兴内容对你有所帮助。
同时拥有两处已全款的房产，的确让你在需要再贷款时更从容，且不会影响你的贷款与估值比（LTV）。不过我们理解你的两难，尤其当你打算保留现有一处或两处房产时。
在讨论你提出的选项前，我们先评估你的可负担能力。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
如果你有类似的困惑，我们提供结构化的一对一咨询，帮你全面梳理财务状况、购房目标与市场选项——客观分析，不带立场。
没有任何义务，只是让你更清晰。
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Affordability
由于有些信息缺失，我们在计算中作出以下假设：
- 你们二人均为42岁
- 你们的 OA 中没有任何 CPF 资金
若购买第3套房产：
| Maximum loan based on ages of 42 with a fixed monthly combined income of $20K, at a 4.8% interest | $1,836,249 (23-year tenure) |
| Cash | $800,000 |
| Total loan + cash | $2,636,249 |
| BSD based on $2,636,249 | $101,412 |
| ABSD based on $2,636,249 | $790,875 |
基于以上数据，除非你们有相当可观的 CPF 可用，否则由于 BSD 和 ABSD 的高额成本超过现金储蓄，你们将无法在本次购买中最大化贷款额度。
以你们手头$800K现金计，并考虑 BSD、ABSD 以及所需25%首付，你们的最高可负担价格约为$1.3M。
| Purchase price | $1,300,000 |
| BSD | $36,600 |
| ABSD | $390,000 |
| 25% down payment | $325,000 |
| Cash | $800,000 |
| Loan required | $926,600 |
接下来要看的是，新加坡的 HDB 与私宅的表现差异。因为第1与第2个选项都涉及保留你的 HDB，而第3个选项则将其置换为私宅。
这正是强调将 HDB 与私宅纳入投资组合时关键差别之处的重要性。
与 HDB 相比，私宅的管制更少，因此价格往往更具流动性，也对市场状况更为敏感。这种流动性受到多种因素影响，包括自住与投资者的需求、集体出售（en bloc）、以及经济环境变化等。
相对地，HDB 的定位是可负担型住房。作为政府产品，它更容易受到监管政策的影响。
当你将两者的指数并列比较时，这一点尤为明显：
你会看到非有地私宅自2018年起开始上涨——而 HDB 则是从2020年才出现涨幅。非有地私宅价格在2017年开始回升，主要受集体出售热潮带动。
尽管差距有所收窄，但你可以看到，2022-2023年期间，私人住宅价格指数（PPI）的涨幅仍强于 HDB。
私宅交易不受 HDB 那样严格的资格与使用限制，如收入顶限、最低自住年限、转售条件等。这使得私宅对更广泛的买家群体更具吸引力。
话虽如此，私宅虽然更具灵活性且潜在回报更高，但也因更受市场波动影响而具备更高风险。例如，利率、汇率以及国际经济趋势的波动，都会显著影响私宅的需求与定价。
相比之下，HDB 价格较为稳定，这源于政府为确保可负担性、抑制投机而实施的规范。例如抵押服务率（MSR）上限、最低自住年限和出租限制等措施，有助于平抑价格波动，并确保 HDB 普遍对本地家庭可及。
换个角度看，私宅价格往往领先于 HDB。这表明如果你更看重资本增值，私宅或许更合适；而当两者价差过大时，HDB 价格似乎也会追赶。
现在我们来走一遍你所考虑选项的测算。
Pathways under consideration
Invest in a third property, incurring a 30% ABSD
根据可负担测算，你们将瞄准约$1.3M的价格区间。为便于计算，我们以此为购买价，假设年化3%的保守租金回报率与10年持有期。
| Purchase price | $1,300,000 |
| BSD | $36,600 |
| ABSD | $390,000 |
| Cash | $800,000 |
| Loan required | $926,600 |
相关成本
| BSD | $36,600 |
| ABSD | $390,000 |
| Interest expense (Assuming a 4% interest and 23-year tenure) | $314,733 |
| Property tax | $54,000 |
| Maintenance fee (Assuming $250/month) | $30,000 |
| Rental income | $390,000 |
| Agency fee (Payable once every 2 years) | $17,715 |
| Total costs | $453,048 |
根据测算，仅靠租金收益来弥补 ABSD，就需要大约10年时间，这个周期相当长。
若不计租金收入，要在10年持有期内仅以资本增值抵消 ABSD，本案需年化约2.7%的价格增长率。鉴于过去10年非有地私宅的平均增速为2.9%，这看似可行；但仍取决于具体项目的选择。
但很少有人愿意投入大笔资金只为打平。若要实现盈利，房价增速需高于平均水平，尤其在我们上述测算除 ABSD 外尚未计入其他成本的前提下。
同时别忘了——你放弃了把现金投入其他资产的机会成本。在这10年打平期间，那部分用于缴税的现金本可以在其他地方取得7%的回报。以10年或更长持有期来看，7%是合理的，因为你可以承担更高的风险。
此外，若你希望跑赢大盘从而令支付 ABSD 变得“值得”，数据表明购买更大户型（卧室更多）往往带来更高回报。而当前$1.3M的预算，还不足以购买更大的、可能带来更佳回报的单位。
以下是 Treasure At Tampines 不同面积单位的回报概览：
当下，购买一套3卧室的新盘已超过$1.5M。至于转售市场，在此预算内的许多3卧室单位通常较旧且为有限年期地契，我们并不预期其长期会跑赢市场，除非出现某种形式的集体出售（en bloc）——而这具有不可预测性，不能作为依赖依据。
综合以上因素，我们不太倾向于选择此路径。
接下来看看第2条路径：
Decouple and have one party purchase another property, incurring a 20% ABSD
先看看分拆产权（decouple）的成本。由于我们不知道你们所持公寓的位置与具体情况，我们将采用一个假设估值，并假设你们在初始购买时各自投入资金相同。
假设：
- Property valuation = $1,500,000
- CPF used plus accrued interest = $300,000 (individually)
- Both parties have no CPF funds in their OA currently
| Party selling shares | Description | Party buying shares |
| 50% | Shares | 50% |
| $750,000 | Valuation | $750,000 |
| $300,000 | CPF used plus accrued interest to be refunded into OA | – |
| – | Option fee (5%) | $37,500 |
| – | Completion fee (20%) | $150,000 |
| – | BSD | $17,100 |
| – | ABSD | $150,000 |
| $3,000 | Legal fees | $3,000 |
| $447,000 | Cash proceeds | – |
| Loan required (after deducting $800k cash) | $120,100 |
各银行的最低贷款额不同，但通常至少为$200,000。若你选择贷款$200,000，则将剩余$79,900现金，我们会将其用于购买第3套房产。
请注意，由于 HDB 由你们共同持有，分拆公寓产权意味着买入对方份额的一方将被视为购买第2套房产，需缴纳 ABSD。但 ABSD 仅适用于所购买的50%份额的价值。
假设你们均为42岁，月收入各$10K，则以4.8%利率计算，个人购买私宅的最高贷款额为$918,124。
因此，考虑贷款、BSD、ABSD 与首付后，出售自有份额一方的可负担额度为：
| Purchase price | $1,350,000 |
| BSD | $38,600 |
| ABSD | $270,000 |
| 25% down payment | $337,500 |
| CPF + cash | $826,900 |
| Loan required | $831,700 |
*$300,000（CPF 退款） + $447,000（分拆所得现金） + $79,900（剩余现金）
请注意，此处数据为假设值，你们的实际情况会因分拆结果而异。
在该情境下，你们需要同时管理两笔房贷。假设你们继续自住于分拆后的公寓，并将第3套房产以3%租金回报率出租，为便于与选项1公平比较，我们仍以$1.3M为购买价，但这次将动用更大比例的 CPF 与现金。
| Purchase price | $1,300,000 |
| BSD | $36,600 |
| ABSD | $260,000 |
| CPF + cash | $826,900 |
| Loan required | $769,700 |
相关成本
| BSD | $36,600 |
| ABSD | $260,000 |
| Interest expense (Assuming a 4% interest and 23-year tenure) | $261,440 |
| Property tax | $54,000 |
| Maintenance fee (Assuming $250/month) | $30,000 |
| Rental income | $390,000 |
| Agency fee (Payable once every 2 years) | $17,715 |
| Total costs | $269,755 |
同时，我们也将计入你们在分拆后自住房产上的贷款利息成本。
| Interest expense (Assuming a 4% interest and 23-year tenure on a $200,000 loan) | $67,933 |
若选择此路径的总成本：$170,100（分拆成本） + $269,755 + $67,933 = $507,788
Sell HDB, decouple and have one party purchase another property without ABSD
在此情境下，你们将维持与当前相同的房产数量。投资房产时，通常有两种策略：押注资本增值，或获取租金收益。
HDB 因价格更亲民，通常租金回报更佳；然而就资本增值潜力而言，选择合适的私宅更有望取得较高回报——这在过去10年的平均增速中已有所体现。
若考虑此路线，只有当你打算购买的私宅租金回报优于 HDB，或其资本增值潜力更强时才有意义。
回看近6个月内2010年完工的 Sengkang 4房式 HDB 交易，平均成交价约$649,000。我们假设你们以此价出售，售款由二人平分。鉴于该房已全款，所得将全部以 CPF 与现金形式回流。
沿用此前相同的分拆参数，但因售出 HDB 而不计 ABSD，我们可测算出售自有份额一方的可负担度如下：
| Maximum loan based on the age of 42 with a fixed monthly income of $10K, at a 4.8% interest | $918,124 |
| CPF + cash | $1,151,400 |
| Total loan + CPF + cash | $2,069,524 |
| BSD based on $2,069,524 | $73,076 |
| Estimated affordability | $1,996,448 |
*$300,000（CPF 退款） + $447,000（分拆所得现金） + $79,900（剩余现金） + $324,500（HDB 售款二人平分）
同前，假设你们继续自住于已分拆的公寓，并以$1.3M购买另一套用于投资的单位，以保持计算一致性。仍假设3%租金回报与10年持有期。并设定你们仅借取最低$200,000贷款，则会有$14,800的现金结余。
| Interest expense (Assuming a 4% interest and 23-year tenure) | $67,933 |
| BSD | $36,600 |
| Property tax | $54,000 |
| Maintenance fee (Assuming $250/month) | $30,000 |
| Rental income | $390,000 |
| Agency fee (Payable once every 2 years) | $17,715 |
| Total gains | $183,752 |
若选择此路径的总成本：$170,000（分拆成本） + $67,933（自住房产利息） – $183,752 = $54,181
Alternative option: Remain status quo and invest cash savings elsewhere
鉴于你们已持有两处全款房产，且对目前自住房产满意（上述三条路径都保留现有私宅），你们也可考虑将资金投向成本更低的其他投资渠道。
例如，若投资股票与基金，通常年化回报（ROI）约为4-7%，则$800K在10年期内的潜在收益如下：
| ROI | Gains |
| 4% | $384,195 |
| 5% | $503,116 |
| 6% | $632,678 |
| 7% | $773,721 |
进一步说，股票与基金具备流动性、分散化与潜在回报，可与房产配置形成互补；同时也能减少新增房产带来的管理与维护负担。
What should you do?
快速总结你正在权衡的3条路径：
| Pathways | Number of properties owned | Costs | ABSD payable (included in costs) | CPF/cash remaining |
| Invest in a third property, incurring a 30% ABSD | 3 | $453,048 | $390,000 | $0 |
| Decouple and have one party purchase another property, incurring 20% ABSD | 3 | $507,788 | $410,000 | $0 |
| Sell HDB, decouple and have one party purchase another property without ABSD | 2 | $54,181 | $0 | $339,300 (from HDB proceeds + cash left over) |
若仅从财务数字看，选项3成本最低，但也意味着你的投资组合中少了一处房产。此策略仅在你拟购的私宅要么能取得高于 HDB 的租金回报（可能性不大），要么具有更强的资本增值潜力（这是私宅的优势）时才更有利。
对于选项1与2，较高的 ABSD 需要相当长时间才能通过租金回收。
在此背景下，我们认为维持现状，同时探索其他投资渠道或更为合适。为了入手第3套房产，你们需要承担过多风险与不必要的资金压力。维持现状意味着更少精力投入、更低风险、更好的分散化，以及更低的机会成本——因为你们无需预先支付 ABSD 或承担与持有房产相关的其他费用。
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