我们拥有一套 Bidadari 的 BTO：该保留并再买投资房，还是卖掉去买中央区公寓？

团队您好，

我一直很欣赏你们团队分析咨询的方式。希望你们能就以下问题提供一些见解。

我和妻子正在考虑把手头的现金/现金等价物用于投资，想知道在我们目前的情况下最优的选择是什么。

一些基本情况如下：

• 丈夫月收入：$12.7K（不含 CPF 供款）。36 岁
• 妻子月收入：$14K（不含 CPF 供款）。35 岁
• 年度奖金：~$50K
• 目前住房：Bidadari 4 房 BTO（尚有 $302K 贷款未清）购入价 $522K，MOP 1Q25
• 现金等价物：$510K
• 股票：$690K
• CPF OA 各自：~$50K
• 每月支出（含车贷/房贷/保险）：~$7K

我们打算只使用现金等价物/CPF 来购买一套额外的投资物业，并有以下考虑。请问对我们而言最优的方案是什么？先谢过！

如果可能，妻子更倾向于保留现有 BTO。

希望拥有第二套物业用于投资。

希望这套物业（包括租金收入和资本增值）的表现能与典型股票回报大致相当——作为持股之外的分散配置。

若无法同时持有 BTO 并购买私宅，自住公寓最好位于中央区域，面积 >1,200 sq ft，至少 3 个房间。

希望各自贷款 < $500K

更多信息：

就分析而言，我们也愿意出售部分股票以促成购买 2 套私宅，尽管我们还是希望尽量保留股票。最后，如果无法保留 BTO，到 BTO 满足 MOP 时，我们大概还会有额外约 $200K 可用于置业。

再次感谢！

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

你好，

感谢来信。

请允许我自我介绍一下，我是 Grady，从事房地产行业十余年。期间我有幸协助过各种客户，从首次购房者到希望升级、缩小住房或进行投资的买家。

我理解许多屋主希望保留现有组屋的心态，尤其当房子位于优越地段时。毕竟要以相近价格再买到类似的单位并不容易，特别是当初以 Build-To-Order (BTO) 价格购入的情况下。

最终选择取决于你的目标，但通常来说，保留组屋同时再购一套私宅并承担高额 Additional Buyer’s Stamp Duty (ABSD) 并不划算。在深入讨论之前，我们先评估一下你的可负担能力。

负担能力

不出售现有组屋的合并负担能力

以每月合并收入 $26,700、年龄 36 与 37 岁（考虑到你们只能在明年购买）、利率 4.8% 计算，最高贷款可达 $2,711,216。但由于你们的 HDB 仍有未清房贷，第二套贷款的贷款价值比 (LTV) 将被下调至 45%。首付款中的现金部分也会提高至 25%，其余 30% 可用 CPF 或现金支付。

因此，你们第二套房的可负担能力将大幅降低。

基于你们 $610,000 的现金与 CPF（在不变现股票的情况下），第二套房的估计可承受价位为 $780,000 – $790,000。

出售现有组屋

由于 Bidadari 区内的 HDB 小区尚未达到 MOP，为计算起见，我们假设潜在售价为 $800,000。

另需强调的是，你们的单位要到明年才达成 MOP，届时未清贷款将更低，因此销售所得会更高。

出售现有组屋后的合并负担能力

丈夫的负担能力

* 假设 $1.108K 的 CPF + 现金平均分配

妻子的负担能力

* 假设 $1.108K 的 CPF + 现金平均分配

既然我们已更清楚你们的财务状况，让我们来看可能的路径。

可行路径

情景 1：保留现有组屋，并再购一套投资物业

这并不是我通常建议买家采取的路径，因为 Additional Buyer’s Stamp Duty (ABSD) 金额相当可观，而且你们没有最大化贷款杠杆。购买 BTO 的一个重要优势，是在达到 Minimum Occupation Period (MOP) 后转售通常能获得可观利润，这能成为迈向更高价值物业的踏脚石。若选择继续持有，实际上是在占用这部分潜在利润，而非将其兑现并加以利用。

尽管如此，如果你们选择这条路，我们仍来看一看数字。

假设购买价 $780,000。以这个预算，你们大概率会看 1 卧室公寓。

相关成本

我将假设持有 10 年，投资物业租金回报率 3%。

再来看持有 HDB 的成本。

若保留现有组屋并购买第二套投资物业的总成本：$127,527 + $115,910 = $243,437

我们也基于过去十年的平均增速，看看潜在的资本增值。

若保留现有组屋并购买第二套投资物业的总收益：$462,382（增值） – $243,437（成本） = $218,945（利润）

情景 2：卖掉现有组屋，购买一套 3 卧室公寓

在出售组屋后，你们的合并可承受总价接近 $3.7M，足以在中央区域购置一套 >1,200 sq ft 的 3 卧室单位。

为便于计算，假设你们以 $3.2M 购入一个单位。

考虑到出售组屋后你们将有 $1,108,000 的 CPF 与现金，扣除购买这套 3 卧室所需的 $931,600，还剩 $176,400。可作为预备金、装修费用，或进一步偿还贷款以降低借款额。

如果你们把这笔余款也全数用于购买 3 卧室单位，你们的贷款将降至 $2,223,600。以 28 年期、4% 利率计，月供为 $11,012。

以你们每月合并收入 $26,700 计算，扣除 $5,000 的其他支出（已将先前约 $2K/月的房贷作出调整），$11,012 的月供将占你们剩余月收入的 50%。与一般家庭房贷供款占收入比例相比（UOB 于 2022 年的调查约为 28%），这一比例相对偏高。

鉴于你们希望将贷款控制在 $1M 以下（每人 $500,000），这意味着所需的 CPF 与现金将增至 $2,331,600，超出你们现有 CPF 与现金总额 $1,223,600。

若将贷款控制在 $1M，你们的修正可承受总价如下。

*在不变现股票的情况下

以 $2M 的预算，你们仍有机会在中央区域买到 3 卧室单位，但请注意选择会较受限，且多数为小型公寓项目或较旧的 99 年地契项目。

为全面起见，我也会分别计算若购买 $3.2M 与 $2M 物业时涉及的成本。

$3.2M 物业的相关成本

假设年增速 2.9%，10 年后潜在售价为 $4,258,962，即潜在增值 $1,058,962。

若卖掉现有组屋并购入 $3.2M 的 3 卧室公寓：$1,058,962（增值） – $1,143,132（成本） = -$84,170（亏损）

$2M 物业的相关成本

假设年增速 2.9%，10 年后潜在售价为 $2,661,851，即潜在增值 $661,851。

若卖掉现有组屋并购入 $2M 的 3 卧室公寓：$661,851（增值） – $504,288（成本） = $157,563

在此情景下，除非你们选择把多余卧室出租，否则收益仅依赖于项目的价格升值，因此对项目的选择尤为关键。同时，由于缺乏租金收入来对冲支出，回报会被摊薄。

情景 3：卖掉现有组屋，购买 2 套公寓

根据出售组屋后的个人负担能力，你们各自都能购买一套私宅。凭借充足的现金储备，可通过重新分配现金灵活调整预算。不过，如前一情景所述，要在中央区域购买 3 卧室单位，选择可能较为有限；若转向 Rest of Central Region (RCR)，可选项目会更多。

这种做法既符合你们持有两套物业的目标，又能将自住房与投资房分开，提高灵活性。

鉴于你妻子的可贷额度更高，我们假设自住房以她的名义购买，价格为 $2M。

相关成本

至于投资物业，假设购买价 $1.5M，租金回报率 3%。

相关成本

同样假设年增速为 2.9%，以下为两套物业 10 年内的潜在增值。

若卖掉现有组屋并购入 2 套公寓的总收益：$1,158,239（增值） – $754,797（成本） = $403,442

在此情景下，两套物业合计月供为 $12,227。计入 $3,750 的租金收入（以 3% 租金回报率估算）后，净月供降至 $8,477。若预留 $5,000 用于其他支出，这占你们月收入的 39%，显著低于情景 2。

你应该怎么做？

我们快速总结一下 3 种情景。

如果持有 2 套物业是优先目标，那么只有情景 1 与情景 3 能实现。然而，鉴于情景 1 需要支付高额 ABSD，这并非我会推荐的路线。

考虑到你们仍年轻、收入稳定且财务状况良好，更有利的做法是善用 BTO 产生的权益，升级至更具资本增值潜力的私宅。若日后需要，你们也可以套现并回归到合适面积的 HDB。

如果只持有 1 套物业能满足需要，购买 3 卧室公寓是可行的。但如上表所示，除非所选项目具备更高的升值率，否则由于没有租金收入来抵消开支，潜在收益较低。此外，购买 $3.2M 的物业会使月供占你们月收入的 50%，并不算审慎。

在三种情景中，我更建议最后一个选项：卖掉 HDB 并购买两套物业。这能充分利用组屋的权益，将自住与投资分离，并避免支付 ABSD。虽然自住房未必能位于中央区域，但在城市边缘的预算范围内，仍可找到合适的选择。此外，这种策略通过产生租金收入来分散风险，使月供占收入的比例降至 39%。

需要特别注意的是，若采取这一路线，未必能将每人的贷款控制在 $500K 以下，因为这会大幅压缩预算。若同时承担两笔超过 $500K 的贷款会对你们财务造成较大压力，可考虑先以单一名字购买一套，另一个名字保留，以便未来有机会时再入手另一套。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。