2017 年以 $650k 购买了 The Vales EC 的 2 卧单位。尚欠贷款 $400k，利率 1.5%，5 年固定，将于 2025 年 9 月结束。
我们现在有一名 4 岁的女儿。因此在考虑我们的选项，以及哪一个最适合我们。
- 卖掉 The Vales 并购买 Foresque Residences。2 卧。继续持有汽车，折旧 $20k，尚欠贷款 $110k。
- 卖掉 The Vales，并以 $1.27m 购买 hillion residences。2 卧。卖掉汽车，不再有 $110k 的未偿贷款。
- 卖掉 The Vales，并以 $750k 购买 jelebu 的 4 房 HDB。（需要 HDB 豁免等待期）卖掉汽车，不再有 $110k 的未偿贷款。
- 把 the Vales 租出去，并期望其涨幅高于 3%。然后租住 hillion residences 或 jelebu 的 HDB。
我正试图在以下方面取得平衡
- 住在 BT panj 靠近父母
- 住在靠近 MRT 的地方，这样就不必开车
- 资本增值 > 支付的利息
（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）
你好，
感谢来信，你的情况很有意思。
虽然并非不可能，但要找到一处能满足你所有条件的房产有时确实具挑战性。尽管你提出的条件并非高不可攀，当前的利率环境可能会构成障碍。非有地私宅 10 年平均增长率为 2.9%，而部分银行 2 年固定房贷利率至少为 2.9%。这意味着你需要找到表现高于平均增长率的房产。
我们先通过一些对比，来更清晰地了解 Executive Condominiums（EC）与公寓、共管公寓的表现差异。以下为涵盖所有分区与不同楼龄房产的总体分析，个别项目的表现可能有所不同。
所有 99 年 EC VS 所有 99 年公寓与共管公寓
| 年份 | 所有 EC（转售） | 同比 | 所有公寓与共管公寓（转售） | 同比 |
| 2013 | $800 | – | $1,113 | – |
| 2014 | $777 | -2.88% | $1,064 | -4.40% |
| 2015 | $728 | -6.31% | $1,073 | 0.85% |
| 2016 | $709 | -2.61% | $1,168 | 8.85% |
| 2017 | $710 | 0.14% | $1,146 | -1.88% |
| 2018 | $812 | 14.37% | $1,194 | 4.19% |
| 2019 | $847 | 4.31% | $1,242 | 4.02% |
| 2020 | $860 | 1.53% | $1,248 | 0.48% |
| 2021 | $941 | 9.42% | $1,271 | 1.84% |
| 2022 | $1,097 | 16.58% | $1,403 | 10.39% |
| 2023 | $1,232 | 12.31% | $1,533 | 9.27% |
| 平均 | – | 4.69% | – | 3.36% |
所有 99 年 EC 2 卧 VS 所有 99 年公寓与共管公寓 2 卧
*此处我将 2 卧定义为建筑面积低于 850 平方英尺的单位
| 年份 | 所有 EC 2 卧（转售） | 同比 | 所有公寓与共管公寓 2 卧（转售） | 同比 |
| 2015 | $785 | – | $1,383 | – |
| 2016 | $825 | 5.10% | $1,672 | 20.90% |
| 2017 | $874 | 5.94% | $1,503 | -10.11% |
| 2018 | $983 | 12.47% | $1,404 | -6.59% |
| 2019 | $1,006 | 2.34% | $1,423 | 1.35% |
| 2020 | $984 | -2.19% | $1,441 | 1.26% |
| 2021 | $1,039 | 5.59% | $1,432 | -0.62% |
| 2022 | $1,177 | 13.28% | $1,534 | 7.12% |
| 2023 | $1,340 | 13.85% | $1,693 | 10.37% |
| 平均 | – | 7.05% | – | 2.96% |
*由于较早期的 EC 不设 2 卧，首笔转售交易在 2015 年才出现
所有 99 年 EC 3 卧 VS 所有 99 年公寓与共管公寓 3 卧
*此处我将 3 卧定义为建筑面积低于 1,250 平方英尺的单位
| 年份 | 所有 EC 3 卧（转售） | 同比 | 所有公寓与共管公寓 3 卧（转售） | 同比 |
| 2013 | $818 | – | $1,127 | – |
| 2014 | $793 | -3.06% | $1,073 | -4.79% |
| 2015 | $748 | -5.67% | $1,081 | 0.75% |
| 2016 | $733 | -2.01% | $1,228 | 13.60% |
| 2017 | $745 | 1.64% | $1,197 | -2.52% |
| 2018 | $860 | 15.44% | $1,202 | 0.42% |
| 2019 | $900 | 4.65% | $1,245 | 3.58% |
| 2020 | $898 | -0.22% | $1,283 | 3.05% |
| 2021 | $972 | 8.24% | $1,292 | 0.70% |
| 2022 | $1,126 | 15.84% | $1,411 | 9.21% |
| 2023 | $1,267 | 12.52% | $1,562 | 10.70% |
| 平均 | – | 4.74% | – | 3.47% |
综合以上三组对比，EC 的表现持续跑赢公寓与共管公寓。原因之一可能与楼龄相关，在新加坡的 76 个 EC 中，有 63 个在 2000 年之后起租，其中 24 个至今楼龄不足 10 年。
在深入讨论你所看中的具体项目之前，我们先评估一下 The Vales 的表现。
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The Vales 的表现
| 年份 | The Vales（转售） | 同比 | D19 99y 非有地（转售） | 同比 | 所有 99y 非有地（转售） | 同比 |
| 2019 | $912 | – | $1,025 | – | $1,178 | – |
| 2020 | $948 | 3.95% | $1,027 | 0.20% | $1,173 | -0.42% |
| 2021 | $1,040 | 9.70% | $1,107 | 7.79% | $1,207 | 2.90% |
| 2022 | $1,224 | 17.69% | $1,258 | 13.64% | $1,337 | 10.77% |
| 2023 | $1,361 | 11.19% | $1,373 | 9.14% | $1,463 | 9.42% |
| 平均 | – | 10.63% | – | 7.69% | – | 5.67% |
由于项目在 2017 年才竣工，The Vales 的历史数据有限。不过，考虑到其在 2022 年刚达到 MOP，其增长率高于平均 99 年非有地私宅并不意外。
项目附近还有另外 3 个 EC：OLA、Treasure Crest 和 Bellewaters。其中仅 OLA 设有 30 套 2 卧，但尚未达到 MOP。然而更靠近 Sengkang MRT 的两座项目 La Fiesta 与 The Luxurie，各有逾 200 套 2 卧。我们将它们与 The Vales 做个对比。
| The Vales | La Fiesta | The Luxurie | |
| 起租年 | 2014 | 2012 | 2011 |
| 单位数 | 517 | 810 | 622 |
| 平均 2 卧价格（2023 年） | $1,076,439 | $1,107,236 | $1,142,432 |
| 平均 2 卧 PSF（2023 年） | $1,389 | $1,448 | $1,381 |
| 平均 2 卧面积（sqft） | 775 | 765 | 835 |
可以看到，这三个项目的 2 卧平均 PSF 相当接近，尽管 La Fiesta 与 The Luxurie 属于共管公寓。因此，在 OLA 达到 MOP 前，作为该区最“年轻”的转售项目，The Vales 的 2 卧需求大概率仍将保持强劲。
以下为近期部分 2 卧成交：
| 日期 | 面积（sqft） | PSF | 价格 | 楼层 |
| Apr 2024 | 753 | $1,497 | $1,128,000 | #08 |
| Mar 2024 | 764 | $1,492 | $1,140,000 | #12 |
| Mar 2024 | 764 | $1,335 | $1,020,000 | #01 |
若以 $1,096,000 的平均成交价估算：
| 成交价 | $1,096,000 |
| 未偿贷款 | $400,000 |
| 预计出售所得（CPF + 现金） | $696,000 |
现在我们来看看你正在考虑的几种方案。
潜在路径
选项 1. 卖掉 The Vales 并购买 Foresque Residences
先看看 Foresque Residences 的表现。
| 年份 | Foresque Residences（转售） | 同比 | D23 99y 非有地（转售） | 同比 | 所有 99y 非有地（转售） | 同比 |
| 2015 | $1,181 | – | $809 | – | $1,033 | – |
| 2016 | $1,095 | -7.28% | $785 | -2.97% | $1,129 | 9.29% |
| 2017 | $1,110 | 1.37% | $815 | 3.82% | $1,115 | -1.24% |
| 2018 | $1,160 | 4.50% | $876 | 7.48% | $1,153 | 3.41% |
| 2019 | $1,177 | 1.47% | $898 | 2.51% | $1,178 | 2.17% |
| 2020 | $1,178 | 0.08% | $936 | 4.23% | $1,173 | -0.42% |
| 2021 | $1,197 | 1.61% | $1,001 | 6.94% | $1,207 | 2.90% |
| 2022 | $1,339 | 11.86% | $1,108 | 10.69% | $1,337 | 10.77% |
| 2023 | $1,443 | 7.77% | $1,267 | 14.35% | $1,463 | 9.42% |
| 平均 | – | 2.67% | – | 5.88% | – | 4.54% |
*由于 Foresque Residences 的首笔转售交易在 2015 年进行，我将观察近 8 年的数据而非 10 年
上表显示，过去 8 年 Foresque Residences 的平均增速低于 D23 与全岛 99 年租赁项目的平均水平。接下来我会与周边其他同为 99 年租赁的项目做比较。
| Foresque Residences | Tree House | Eco Sanctuary | The Skywoods | |
| 起租年 | 2011 | 2009 | 2012 | 2012 |
| 单位数 | 496 | 429 | 483 | 420 |
| 平均 2 卧价格（2023 年） | $1,115,600 | $1,237,250 | $1,094,657 | $1,000,000 (only 1 transaction) |
| 平均 2 卧 PSF（2023 年） | $1,520 | $1,444 | $1,546 | $1,602 |
| 平均 2 卧面积（sqft） | 734 | 861 | 708 | 624 |
| 年份 | Foresque Residences（转售） | 同比 | Tree House（转售） | 同比 | Eco Sanctuary（转售） | 同比 | The Skywoods（转售） | 同比 |
| 2018 | $1,160 | – | $1,039 | – | $1,231 | – | $1,317 | – |
| 2019 | $1,177 | 1.47% | $1,073 | 3.27% | $1,269 | 3.09% | $1,290 | -2.05% |
| 2020 | $1,178 | 0.08% | $1,074 | 0.09% | $1,284 | 1.18% | $1,276 | -1.09% |
| 2021 | $1,197 | 1.61% | $1,158 | 7.82% | $1,321 | 2.88% | $1,347 | 5.56% |
| 2022 | $1,339 | 11.86% | $1,254 | 8.29% | $1,388 | 5.07% | $1,446 | 7.35% |
| 2023 | $1,443 | 7.77% | $1,458 | 16.27% | $1,543 | 11.17% | $1,518 | 4.98% |
| 平均 | – | 4.56% | – | 7.15% | – | 4.68% | – | 2.95% |
*由于 The Skywoods 仅自 2018 年起有转售交易，我将比较近 6 年的数据而非 10 年
从上表可见，尽管 Tree House 是区域内最老的项目，但其表现却领先。在四个项目中，它的 2 卧平均 PSF 最低，但因单位面积更大，总价更高。与其他三者相比，买家或许愿意多付 $100K – $200K 来换取显著更大的使用面积。
就 2019 – 2023 同期 The Vales 与 Foresque Residences 的增速相比，The Vales 以 10.63% 的升幅明显强于 Foresque Residences 的 5.33%。
以下为 Foresque Residences 近期部分 2 卧成交：
| 日期 | 面积（sqft） | PSF | 价格 | 楼层 |
| Jan 2024 | 743 | $1,525 | $1,132,500 | #15 |
| Sep 2023 | 743 | $1,519 | $1,128,000 | #09 |
| Sep 2023 | 732 | $1,571 | $1,150,000 | #16 |
若决定在 Foresque Residences 购买 2 卧，以 $1,136,833 的平均价格与 10 年持有期计算。由于我没有你的具体数据，将假设你采取最高 75% 贷款，且每年 $20K 的折旧为你的用车成本。
| 购买价 | $1,136,833 |
| BSD | $30,073 |
| 25% 首付款 | $284,208 |
| 75% 贷款 | $852,625 |
| 项目 | 金额 |
| BSD | $30,073 |
| 利息支出（假设 30 年期、4% 利率） | $307,574 |
| 物业税 | $11,260 |
| 管理费（假设 $250/月） | $30,000 |
| 汽车折旧（7 年，因这是最高贷款年限） | $140,000 |
| 总成本 | $518,907 |
选项 2. 卖掉 The Vales 并购买 Hillion Residences
同样，我们先看看 Hillion Residences 的表现。
| 年份 | Hillion Residences（转售） | 同比 | D23 99y 非有地（转售） | 同比 | 所有 99y 非有地（转售） | 同比 |
| 2019 | $1,517 | – | $898 | – | $1,178 | – |
| 2020 | $1,443 | -4.88% | $936 | 4.23% | $1,173 | -0.42% |
| 2021 | $1,501 | 4.02% | $1,001 | 6.94% | $1,207 | 2.90% |
| 2022 | $1,597 | 6.40% | $1,108 | 10.69% | $1,337 | 10.77% |
| 2023 | $1,720 | 7.70% | $1,267 | 14.35% | $1,463 | 9.42% |
| 平均 | – | 3.31% | – | 9.05% | – | 5.67% |
与 The Vales 类似，Hillion Residences 于 2017 年竣工，2019 年才出现首笔转售交易，可供分析的数据有限。与 D23 及全岛其他 99 年非有地项目相比，Hillion Residences 近四年的表现并不突出。
不过，它具备一体化综合体的独特属性，也是 Bukit Panjang MRT 一带最新的项目。我们再看看区内其他 99 年租赁项目。
| Hillion Residences | The Tennery | Maysprings | |
| 起租年 | 2013 | 2010 | 1994 |
| 单位数 | 546 | 338 | 636 |
| 平均 2 卧价格（2023 年） | $1,270,833 | $1,066,500 | $947,063 |
| 平均 2 卧 PSF（2023 年） | $1,789 | $1,229 | $1,121 |
| 平均 2 卧面积（sqft） | 710 | 868 | 846 |
| 年份 | Hillion Residences（转售） | 同比 | The Tennery（转售） | 同比 | Maysprings（转售） | 同比 |
| 2019 | $1,517 | – | $1,135 | – | $865 | – |
| 2020 | $1,443 | -4.88% | $1,073 | -5.46% | $864 | -0.12% |
| 2021 | $1,501 | 4.02% | $1,138 | 6.06% | $885 | 2.43% |
| 2022 | $1,597 | 6.40% | $1,219 | 7.12% | $977 | 10.40% |
| 2023 | $1,720 | 7.70% | $1,281 | 5.09% | $1,084 | 10.95% |
| 平均 | – | 3.31% | – | 3.20% | – | 5.92% |
鉴于 Hillion Residences 为综合体项目、The Tennery 仅提供 1 与 2 卧型、而 Maysprings 楼龄较高，三者属性差异较大，直接比较并不完全公平。
有趣的是，Maysprings 在过去 4 年的涨幅最高。一个可能的解释是其位置可与 Hillion Residences 相媲美。尽管其并非综合体项目，但住户同样可享有街对面的 Hillion Mall 带来的便利。就 2 卧的平均 PSF 而言，Hillion Residences 几乎比 Maysprings 高出 59%。买家或许认为，以更低价格选择更老但更大的单位，同时享受类似的便利，是值得的取舍。
由于 The Vales 与 Hillion Residences 均自 2019 年起才有转售记录，比较两者近 4 年的涨幅，The Vales 以 10.63% 的升幅明显强于 Hillion Residences 的 3.31%。
以下为 Hillion Residences 近期部分 2 卧成交：
| 日期 | 面积（sqft） | PSF | 价格 | 楼层 |
| Mar 2024 | 710 | $1,788 | $1,270,000 | #08 |
| Jan 2024 | 710 | $1,830 | $1,300,000 | #15 |
| Aug 2023 | 710 | $1,774 | $1,260,000 | #13 |
我们也来看看若以 $1,276,667 的平均价格购买一套，并持有 10 年的成本。
| 购买价 | $1,276,667 |
| BSD | $35,666 |
| 25% 首付款 | $319,167 |
| 75% 贷款 | $957,500 |
| 项目 | 金额 |
| BSD | $35,666 |
| 利息支出（假设 30 年期、4% 利率） | $345,407 |
| 物业税 | $13,780 |
| 管理费（假设 $250/月） | $30,000 |
| 总成本 | $424,853 |
选项 3. 卖掉 The Vales 并在 Jelebu 购买一套 4 房 HDB
正如你所指出的，这一选项的顾虑在于出售私宅后需等待 15 个月。HDB 是否会批准豁免并无保证。因此，若豁免未获批且你没有其他居所，就需要去租房，相关开支可能不小。
我们来看看 HDB 与私宅价格的走势对比。
| 年份 | HDB 转售价格指数（RPI） | 同比 | 非有地私宅价格指数（PPI） | 同比 |
| 2013-Q4 | 145.8 | – | 147.6 | – |
| 2014-Q4 | 137 | -6.04% | 142.5 | -3.46% |
| 2015-Q4 | 134.8 | -1.61% | 137.4 | -3.58% |
| 2016-Q4 | 134.6 | -0.15% | 133.8 | -2.62% |
| 2017-Q4 | 132.6 | -1.49% | 135.6 | 1.35% |
| 2018-Q4 | 131.4 | -0.90% | 146.8 | 8.26% |
| 2019-Q4 | 131.5 | 0.08% | 149.6 | 1.91% |
| 2020-Q4 | 138.1 | 5.02% | 153.3 | 2.47% |
| 2021-Q4 | 155.7 | 12.74% | 168.4 | 9.85% |
| 2022-Q4 | 171.9 | 10.40% | 182.1 | 8.14% |
| 2023-Q4 | 180.4 | 4.94% | 194.2 | 6.64% |
| 平均 | – | 2.30% | – | 2.90% |
购买 HDB 的确成本更低。但若你重视资本增值，私宅的成长潜力或更大。过去 10 年，HDB 在疫情前多数年份均为负增长。随着市场复苏，未来不太可能再现过去三年的高增幅。此外，政府增加 HDB 供应以提升可负担性的举措，也可能进一步降低转售组屋的升值机会。
以下为 Jelebu Road 一带近期部分 4 房成交：
| 日期 | 座号 | 楼层 | 楼面面积（sqm）/ 户型 | 价格 |
| Apr 2024 | 182 | 13 to 15 | 94Premium Apartment | $780,000 |
| Feb 2024 | 185 | 28 to 30 | 91Premium Apartment | $758,000 |
| Jan 2024 | 181 | 07 to 09 | 93Premium Apartment | $705,888 |
若以 $747,963 的平均价格购入，并持有 10 年，来看一下相关成本。
| 购买价 | $747,963 |
| BSD | $17,038 |
| 25% 首付款 | $186,991 |
| 75% 贷款 | $560,972 |
| 项目 | 金额 |
| BSD | $17,038 |
| 利息支出（假设 25 年期、4% 利率） | $194,656 |
| 物业税 | $5,780 |
| 市镇理事会服务与保养费（假设 $76/月） | $9,120 |
| 总成本 | $226,594 |
选项 4. 把 The Vales 租出去，并为自住另租一处房产
将 The Vales 与 Foresque Residences、Hillion Residences 的表现对比后，它似乎更胜一筹。考虑到其仅在两年前达到 MOP，且与周边项目的价格对比，仍有进一步增长的可能，继续持有数年或是可行之选。
不过，我们也来核算一下数字是否支持这一点。
| 项目 | 2 卧平均租金（Jan – Mar 2024） |
| The Vales | $3,600（这是 2023 Dec 的最后一笔交易，过去 3 个月无 2 卧出租） |
| Foresque Residences | $3,356 |
| Hillion Residences | $3,883 |
| Jelebu 的 4 房 HDB | $2,725 |
由于我没有你的精确数据，以下为我的假设。
The Vales 的未偿贷款：$400,000
剩余贷款年限：23 年（假设你在 2017 年购买时采用了 30 年的最长期限）
利率：2025 年为 1.5%，其后余下贷款期为 4%
同前，假设持有 10 年。鉴于该 HDB 与 Hillion Residences 便利程度相当但更实惠，计算时假设你租住该 HDB。
| 项目 | 金额 |
| 利息支出（假设 25 年期、4% 利率） | $124,774 |
| 物业税 | $62,400 |
| 管理费（假设 $250/月） | $30,000 |
| 租金收入（假设 $3,600/月） | $432,000 |
| 租房支出（假设 $2,725/月） | $327,000 |
| 总成本 | $112,174 |
你该怎么做？
我们快速汇总一下 4 个选项在 10 年内的成本。
| 选项 | 10 年总成本 |
| 1. 卖掉 The Vales 并购买 Foresque Residences | $518,907 |
| 2. 卖掉 The Vales 并购买 Hillion Residences | $424,853 |
| 3. 卖掉 The Vales 并在 Jelebu 购买 4 房 HDB | $226,594 |
| 4. 把 The Vales 租出去，并为自住另租一处房产 | $112,174 |
从支出上看，选项 4 由于整体成本最低而更具优势。主要原因在于 The Vales 的购入价低于其余三种方案，对应月供也更低。换言之，你当前的按揭很低，而若并未升级面积却要更换资产，替代成本会很高。此外，BSD 已经缴清，这也是一笔不小的节省。
但这有个前提：你外租居所的租金支出要低于 The Vales 带来的租金收入。比如，若你改为租住 Hillion Residences，总成本将上升至 $251,134。
同时，考虑到其余三个选项的潜在升值，并不一定比 The Vales 更优，从而使得更换并不划算。尤其是 The Vales 的表现更强，且与周边略为年长的 2 卧项目价格带相近，这种趋势在未来一两年很可能延续。
综合以上因素，选项 4 最为可行。它既能使你住在 Bukit Panjang 附近、靠近 MRT 而无需开车，又能以最低成本继续享受 The Vales 的增长红利。
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