Hi Stacked Homes,
我一直在阅读你们的文章，内容有趣且客观。我对那些为来信者提供分析与建议的文章尤为感兴趣。
你们对各种情境与情况的分析，帮助我在 ABSD 措施下，从更广的角度审视新加坡独特的房地产生态。
我看过很多关于从 BTO 或 HDB 升级到公寓，或通过去名购买另一处房产以避免或降低 ABSD 的文章。
然而，我很少看到有关在 ABSD 实施之前或其仍为单位数百分比时就购买了多套房产的人，他们如今可有哪些选择的文章。
我目前 40 多岁后段，住在一套 5-rm HDB，妻子 50 多岁出头。我目前收入 >$12k/mth，妻子是自由职业者，收入可观但不稳定。
我们共同持有一套 2-bedder 公寓，已出租 $3100。妻子名下还有另一套 2-bedder 公寓，租金 $3900。
这套 HDB 和两套公寓均已全款付清，且未动用 CPF。
我一直想升级并居住在公寓里，尽管我和家人对目前宽敞、配套成熟、生活便利的 HDB 十分满意。
我一直在思考，是否应出售我的 HDB 和共同持有的公寓，以我个人名义购买更大的公寓，从而避免支付 ABSD。
然而，我的家人不愿与我们的 HDB 分别。
最近，在 2021 年疫情期间，我们决定共同购买另一套新盘 3-bedder 公寓 ~2.2mil。我们贷了 50%（$1mil），支付了 15% 的 ABSD，并动用了我们合计约 ~$750k 的 CPF。
这套公寓以按份共有方式持有，我持有 99% 份额，以便日后如要去名可更灵活。
它将于今年年底或明年年初 TOP，届时房贷将开始偿还。但我们仍不确定在 TOP 时是否会搬入自住。
我们合计储蓄约 ~$500k。两套 2-bedder 公寓估值各约 ~$950k，新购 3-bedder 公寓也已有所升值。
受 ABSD 考量所限，我对现有房产有些“绑手绑脚”，除非决定出售手上多套房产（包括我的 HDB），再从头开始，否则难以买卖新房。
我希望通过房产来维持资产价值，并在退休时依靠租金收入。
我是否该维持现状继续出租，还是应大刀阔斧出售现有房产，重整房产组合以最大化资本增值？
对于同样受 ABSD 框限而进退两难的业主，你们有什么建议吗？
感谢考虑我的来信。
Best Regards.
（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）
你好，
感谢来信，我们也很高兴得知你一直在关注并喜欢我们的内容。
自你购入这些房产以来，楼市格局确实已有巨大变化——可以随意买多套、甚至几天内买进卖出且无需缴税的日子早已一去不返！
简而言之，关于多房产持有者的讨论较少，是因为若你今天卖出后再投资，只要打算持有两套以上住宅，基本已无太多路径可避免支付 ABSD。
在探讨你可考虑的潜在路径前，先回顾 ABSD 的实施与历次调整时间，以及对应税率。
ABSD 推出（December 2011）
- 新加坡公民：第二套及之后 3%
- 新加坡永久居民（PR）：第二套及之后 3%
- 外国人：所有房产 10%
第一次调整（January 2013）
- 新加坡公民：
- 首套 0%
- 第二套 7%
- 第三套及之后 10%
- 新加坡永久居民（PR）：
- 首套 5%
- 第二套及之后 10%
- 外国人：所有房产 15%
第二次调整（July 2018）
- 新加坡公民：
- 首套 0%
- 第二套 12%
- 第三套及之后 15%
- 新加坡永久居民（PR）：
- 首套 5%
- 第二套及之后 15%
- 外国人：所有房产 20%
第三次调整（December 2021）
- 新加坡公民：
- 首套 0%
- 第二套 17%
- 第三套及之后 25%
- 新加坡永久居民（PR）：
- 首套 5%
- 第二套及之后 25%
- 外国人：所有房产 30%
第四次调整（April 2023）
- 新加坡公民：
- 首套 0%
- 第二套 20%
- 第三套及之后 30%
- 新加坡永久居民（PR）：
- 首套 5%
- 第二套及之后 30%
- 外国人：所有房产 60%
将 ABSD 调整年份与住宅物业价格指数对照，可见一个清晰且并不意外的规律：通常在房市上行阶段，会同步推出调整。这些调整往往属于更广泛的降温措施，用以抑制价格涨幅。尽管其不一定能立刻稳定价格，但确实有效放缓了上涨速度。
鉴于政府持续致力于管理住房可负担性并防范投机泡沫，短期内 ABSD 下调的可能性很低；若价格继续攀升，买家应预期这些措施将维持，甚至进一步收紧。
如果你考虑出售现有房产并重置资产组合，需要先认清：在购置第二套住宅时要完全避免 ABSD 几乎不可能。不过，如果你有未满 21 岁的子女，一种潜在的缓解方式是以信托名义购置房产。
以信托持有房产是一种法律安排，即由受托人代表他人持有产权，通常用于遗产规划，或为未成年人等受益人管理资产。通过信托，受托人（个人或公司）为受益人的利益持有并管理该物业。
信托常被用于不同目的，其中首要情形之一是为未满 21 岁的未成年人购置房产，因为他们在新加坡无法以自己名义持有物业。父母或监护人常以信托持有，直至孩子达到法定年龄。信托也常见于遗产规划，能免去遗嘱认证程序，使设立人在身故后仍可掌控资产的分配。
通过信托购房需要满足若干条件，其中最重要的是必须全款支付，不能使用按揭贷款。虽然 BSD 仍按购买价或市值计算，但若受益人在购买时名下并无任何住宅物业，则可能无需支付 ABSD。
当受益人达到特定年龄（未成年人通常为 21 岁）或信托契约条款履行完毕时，信托可予以终止。终止后，物业的法定所有权可转移给受益人，其即成为法律上的业主。
鉴于以信托购房较为复杂，建议咨询律师，确保信托的设立合规且条款完备。
在探讨潜在路径前，我们先把你目前的房产做个表格整理，以更清晰地了解现状。
由于我们没有你的 HDB 具体地址，以下将以本年 Q2 成交的所有 5-room 单位中位数价格进行测算。另外，既然你提到新盘已有所升值，我们将假设其价格上涨 10%。
| 持有物业 | 持有人 | 估计价值 | 租金收入（如有） | 租金回报 |
| HDB | 丈夫 | $719,505 | – | – |
| 公寓 #1 | 夫妻共同持有 | $950,000 | $3,100/month | 3.9% |
| 公寓 #2 | 妻子 | $950,000 | $3,900/month | 4.9% |
| 公寓 #3 | 夫妻共同持有 | $2.44M | – | – |
据此，唯一可避免支付 ABSD 的情形，是你出售 HDB、公寓 #1 与公寓 #3，并以你个人名义再购一套物业。这样你们最终将持有两套住宅——一套在你名下，另一套在你妻子名下。
鉴于 HDB 与公寓 #1、#2 均为现金全款，若你们有未满 21 岁的孩子，也可考虑另一条路径：不是以你名义买新房，而是出售 HDB 及公寓 #1 或 #3 其中之一，然后以信托为孩子购买更大的公寓。此策略可让你们在不触发 ABSD 的情况下持有三套物业，同时实现你希望以房产维持资产并在退休时获得租金收入的目标。
但若此选项不可行，而你又希望持有两套以上物业，那么支付 ABSD 将无法避免。
接下来我们来检视潜在路径及相关成本。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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潜在路径
维持现状
目前尚不确定你们会搬入公寓 #3 还是继续住在 HDB。为便于测算，我们假设你们搬入新公寓自住，并将 HDB 出租。按惯例，我们以 10 年为周期来观察。
由于 HDB 总价相对较低，通常租金回报更高。本情境下，我们以 5% 的租金回报进行测算。
出租 HDB 的收益
| 租金收入 | $359,760 |
| 市镇会服务与保养费（假设 $80/month） | $9,600 |
| 房产税 | $47,950 |
| 中介费（假设每 2 年支付一次） | $16,340 |
| 总收益 | $285,870 |
出租公寓 #1 的收益
| 租金收入 | $372,000 |
| 管理费（假设 $250/month） | $30,000 |
| 房产税 | $50,400 |
| 中介费（假设每 2 年支付一次） | $16,895 |
| 总收益 | $274,705 |
出租公寓 #2 的收益
| 租金收入 | $468,000 |
| 管理费（假设 $250/month） | $30,000 |
| 房产税 | $71,040 |
| 中介费（假设每 2 年支付一次） | $21,255 |
| 总收益 | $345,705 |
持有公寓 #3 的成本
| 利息支出（基于 $1M 贷款、14 年期，4% 利率） | $278,735 |
| 管理费（假设 $350/month） | $42,000 |
| 房产税 | $57,200 |
| 总成本 | $377,935 |
若采取此路径的总收益：$285,870 + $274,705 + $345,705 – $377,935 = $528,345
鉴于公寓 #3 已购入，我们未将已支付的 ABSD 计入上述测算。但若将其纳入考量，以 $2.2M 的购入价和 2021 年 15% 的 ABSD 计算，即 $330,000。这是一个需要回本的可观金额，按上述测算，需通过出租公寓 #2 约 10 年方能弥补该成本。
出售 HDB、 公寓 #1 与 #3，并购入更大公寓
由于 HDB 与公寓 #1 为现金全款，售房所得将全部为现金。
出售公寓 #3
| 成交价 | $2,440,000 |
| 尚欠贷款 | $1,000,000 |
| 需退回至 CPF OA | $750,000 |
| 销售净回款 | $690,000 |
下一次购房可用总资金：$719,505 + $950,000 + $690,000 + $375,000（出售公寓 #3 后妻子 CPF 退款的一半） = $2,734,505
此处未计入你们现有的 $500,000 储蓄，因为我们已使用三套房的出售回款。若你们选择动用这笔储蓄，购买力还会进一步提高。
以总预算 $2.7M 来看，你们可为家庭找到一套面积不错的 3 房，甚至 4 房单位（视考虑的区域而定）。这也可能意味着你们无需再贷款。不过，我们仍会在假设你们贷款的前提下，测算可负担额度。
丈夫的可负担额度
| 基于 48 岁、月入 $12K、利率 4.8% 的最高贷款额 | $919,187（17 年期） |
| CPF + 现金 | $2,734,505 |
| 贷款 + CPF + 现金合计 | $3,653,692 |
| 按 $3,653,692 计算的 BSD | $158,821 |
| 估算可负担总价 | $3,494,871 |
购买力提升后，你们确实会有更多选择，但最终仍取决于你们的偏好。在高利率环境中选择贷款，整体持有成本会更高。
为便于比较，我们假设你们以 $2.7M 全款购置物业。
产生的成本
| BSD | $104,600 |
| 管理费（假设 $350/month） | $42,000 |
| 房产税 | $72,800 |
| 总成本 | $219,400 |
若采取此路径的总收益：$345,705（出租公寓 #2 的收益） – $219,400 = $126,305
由于可供出租的物业减少，潜在收益也随之降低。
为完整呈现，我们再看另一种情境。
出售两套共同持有的物业，各自再购两套
这意味着你们保留现有 HDB 与公寓 #2，同时各自再购入一套物业。如此一来，最终你们各自名下都有两套房。
下一次购房可用总资金：$950,000 + $690,000 + $750,000（合计 CPF） + $500,000（合计储蓄） = $2,890,000
为计算方便，我们按平均对半分配。
丈夫的可负担额度
| 基于 48 岁、月入 $12K、利率 4.8% 的最高贷款额 | $919,187 |
| CPF + 现金 | $1,445,000 |
| 贷款 + CPF + 现金合计 | $2,364,187 |
| 按 $2,364,187 计算的 BSD | $87,809 |
| 按 $2,364,187 计算的 ABSD | $472,837 |
| 估算可负担总价 | $1,803,541 |
妻子的可负担额度
鉴于你妻子为自由职业者，收入或有波动，获批贷款可能更具挑战。因此，我们假设她购房不使用贷款。
| CPF + 现金 | $1,445,000 |
| 按 $1,445,000 计算的 BSD | $42,400 |
| 按 $2,364,187 计算的 ABSD | $289,000 |
| 估算可负担总价 | $1,113,600 |
假设你以 $1.8M 购房，妻子以 $1.1M 购房。我们假设你们继续住在 HDB，并以 3.5% 的回报率出租这两套物业。
丈夫的物业
| 购买价 | $1,800,000 |
| BSD | $59,600 |
| ABSD | $360,000 |
| CPF + 现金 | $1,445,000 |
| 所需贷款 | $774,600 |
| BSD | $59,600 |
| ABSD | $360,000 |
| 利息支出（假设 17 年期、4% 利率） | $237,428 |
| 管理费（假设 $350/month） | $42,000 |
| 房产税 | $118,800 |
| 租金收入 | $630,000 |
| 中介费（假设每 2 年支付一次） | $28,615 |
| 总成本 | $216,443 |
妻子的物业
| BSD | $28,600 |
| ABSD | $220,000 |
| 管理费（假设 $250/month） | $30,000 |
| 房产税 | $53,000 |
| 租金收入 | $384,960 |
| 中介费（假设每 2 年支付一次） | $17,485 |
| 总收益 | $35,875 |
持有 HDB
| 市镇会服务与保养费（假设 $80/month） | $9,600 |
| 房产税 | $6,870 |
| 总成本 | $16,470 |
若采取此路径的总收益：$216,443 + $16,470 – $35,875 – $345,705 = $148,667
你该怎么做？
| 潜在路径 | 持有物业数量 | 10 年总收益 | 每月租金收入 | 剩余资金 |
| 维持现状 | 4 | $528,345 | $9,998 | $500,000 |
| 出售 HDB、 公寓 #1 与 #3，并购入更大公寓 | 2 | $126,305 | $3,900 | $875,000（$500,000 储蓄 + 妻子 $375,000 的 CPF） |
| 出售两套共同持有的物业，各自再购两套 | 4 | $148,667 | $12,358 | $0 |
假设你们前三套房产均在 ABSD 推出前购入，那么就如我们在最后一个路径中所看到的成本影响，你们如今的处境其实相当有利。
我们理解你希望撬动现有资产以获取更多收益，但除非你有把握新购房产的升值能够超过 ABSD 及其他相关成本，否则更稳妥的做法可能是继续持有当前组合。
从你现有的投资物业看，其较高的租金回报或意味着其过去十年的升值相对平淡。鉴于你的年龄与财务状况，你或可考虑兑现这些资产，将资本再配置至更大、具备更强升值潜力的物业。此策略有望增强长期资本增长，但需注意短期内被动租金收入可能下降，因为更大面积的物业往往以未来更高的价值增长取代即期现金流。
既然你表示希望资产主要配置在房产并依赖租金退休，那么持有四套显然比两套更有利：不仅分散度更好，租金收入也更高。若你的策略偏向长期出租而非短线倒买倒卖，则应更注重租金回报而非单纯的升值潜力。
另外，考虑到公寓 #3 已支付的 ABSD，除非这几年的升值足以覆盖该成本，否则在非迫切情况下现在出售未必最优。继续住在 HDB、将其出租并等待房价上行，或许是更好的策略。
同时，若你能放下对 HDB 的情感依赖，出售它可释放出更多可再投向私宅市场的资本，而后者通常具备更强的 ROI 潜力。
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