你好，Stacked（Ryan），
我的住房情况将在 2024 年发生变化——我将于 Jan 出售我的 3BR BTO，并在 Beauty World 区域升级到更大的房子（HDB 5rm/maisonette 或公寓皆可）。
以下是我这次置业之旅的相关信息：
- 丈夫 + 妻子，2 名年幼孩子，正在出售刚达到 MOP 的 3BR BTO（目标于 1Q24 完成）
- 计划于 Aug 2024 在 Beauty World/King Albert Park 购房，并于 Dec 2024 完成装修
- 无需延长居留，因为出售 BTO 后将暂住亲戚家
- 一位做房产经纪的朋友协助我整个置业过程，但我也希望获得第二意见，以防忽略盲点。
| 基本资料 | 丈夫 | 妻子 |
| 年龄 | 36 | 34 |
| 年收入 | $200,000 (employee) | $100,000 (self-employed) |
| 本地银行针对私人房产的原则性贷款批准（截至 Jan 2024） | $1,260,000 | $680,000 |
| CPF OA（现有余额） | $110,000 | $0 |
| CPF OA（已用于住房含延期利息） | $80,000 | $70,000 |
| 可用于置业、买方印花税、装修的现金 | $600,000 | $300,000 |
当前位于 Kallang/Whampoa 区的组屋
| 售价 | $800,000（以周边可比成交为准） |
| 现有贷款 | $235,000 |
未来住房选项
重要考量标准
- <5 分钟步行至 MRT（我们没有车）
- 最小面积 1,200 sqft
- 最好位于 Beauty World 或 King Albert Park，靠近孩子的小学
| 住房选项 | HDB | 私人步行式公寓 | 设施齐全私宅公寓 |
| 项目 | Blk 2, 3 Toh Yi Drive | Kilat 19, Chun Tin Court, Sun Court | Sterling, Blossomvale, Maplewoods |
| 产权年限 | 99- year starting from 1988 | Freehold | Freehold |
| 价格 | ~1.3mil ($850 psf) | ~2.3mil ($1,200 psf) | $2.6mil ($2,000 psf) |
| 面积 | 1600sqft（行政复式） | 2000 sqft | 1300 sqft |
| 优点 | · 可负担性最高· 空间宽敞 | · 非常宽敞 | · 公寓设施（我们一家经常使用健身房 + 泳池）· 未来可能有资本增值（尤其当 Cross Island Line 启用 + Turf City 总体规划敲定） |
| 缺点 | · 租约年限递减 | · 流动性低，单个项目少于 20 套· 无电梯步行式公寓（对婴儿车、买菜、受伤时不便）· 未来买家群体有限· 因高度限制（面向有地住宅）集体出售概率低· 不友好于长者，不太可能成为“养老之家” | · 受预算所限，面积最小· MCST 费用在 3 个选项中最高· 财务压力 |
| 其他备注/问题 | 若购买转售 HDB，若私人房价合适，MOP 后可能再购一套私人公寓（自住或投资） | · 这些步行式公寓成交少、流动性低，我不确定其资本增值？· 我对其集体出售（en bloc）潜力的判断是否准确？ | · Gardenvista、Le Jardin、Mayfair Modern、Mayfair Garden、KAP Residences、Sherwood Towers 因距 MRT 或户型设计已被排除· 其他次选公寓为 Casa Esperanza（停车场部分将为 CRL 施工让出——这对其资本价值有何影响）和 Meadowlodge（99yr） |
一般问题
1. 关于各住房选项的优缺点，我们是否遗漏了什么？
2. 基于我们的财务状况，第 3 个选项的最高可负担价格是多少？
3. 是否还有我们遗漏的其他住房选项？
4. 在 3 个住房选项中，就以下方面而言，哪一个更优？
- 财务审慎性
- 最佳风险回报比
谢谢，期待您的建议。
（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）
你好，
感谢你的来信，也赞赏你为此做了非常详尽的功课！
很高兴你已将目标聚焦在一个具体区域。让我们先梳理你提供的数字，再更深入地探讨你正在考虑的 3 个选项。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
如果你有类似的困惑，我们提供结构化的一对一咨询，帮你全面梳理财务状况、购房目标与市场选项——客观分析，不带立场。
没有任何义务，只是让你更清晰。
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可负担性
出售你现有的房产
我们将按照你所述的 $800,000 售价来计算。
| 项目 | 金额 |
| 售价 | $800,000 |
| 未清贷款 | $235,000 |
| 需退回 CPF OA 的资金 | $150,000 |
| 现金收益 | $415,000 |
合并可负担性（购买私人房产）
| 项目 | 金额 |
| 最高贷款 | $1,940,000 (30-year tenure) |
| CPF 资金 | $260,000 |
| 现金 | $1,315,000 |
| 贷款 + CPF + 现金合计 | $3,515,000 |
| BSD（按 $3,515,000 计） | $150,500 |
| 预计可负担金额 | $3,364,500 |
*包含出售现有组屋后所有 CPF 与现金收益
我们也来看看你们各自的可负担能力，以评估是否有机会以单一名义购买心仪房产，从而保留日后购买第二套房的可能性。
丈夫的可负担性（购买私人房产）
| 项目 | 金额 |
| 最高贷款 | $1,260,000 |
| CPF 资金 | $190,000 |
| 现金 | $1,015,000 |
| 贷款 + CPF + 现金合计 | $2,465,000 |
| BSD（按 $2,465,000 计） | $92,850 |
| 预计可负担金额 | $2,372,150 |
妻子的可负担性（购买私人房产）
| 项目 | 金额 |
| 最高贷款 | $680,000 |
| CPF 资金 | $70,000 |
| 现金 | $300,000 |
| 贷款 + CPF + 现金合计 | $1,050,000 |
| BSD（按 $1,050,000 计） | $26,600 |
| 预计可负担金额 | $1,023,400 |
在上述计算中，我们将现有组屋出售所得的全部现金收益分配给丈夫，以提高其预算。鉴于你们现金储备充足，你们可通过调整现金分配灵活提高个人可负担性。考虑到你们在探讨的选项中有一项预算为 $2.6M，若动用全部可用现金（含出售所得及你们二人的现金），可将丈夫的个人可负担性提高至 $2.6M。但这也意味着可能难以再留出足够资金进行较大规模装修。
现在我们来看若选择购买 HDB 的可负担性。鉴于你计划若买 HDB 便在之后购买第二套房，我们假设 HDB 以妻子名义购入，因为丈夫可获得更高贷款额。
妻子的可负担性（购买 HDB）
| 项目 | 金额 |
| 基于 34 岁、年收入 $100K、利率 4.8% 的最高贷款 | $305,394 (25-year tenure) |
| CPF 资金 | $70,000 |
| 现金 | $1,000,000 |
| 贷款 + CPF + 现金合计 | $1,375,394 |
| BSD（按 $1,375,394 计） | $39,615 |
| 预计可负担金额 | $1,335,779 |
*鉴于你们家庭收入超过 HDB 贷款的 $14k 上限，你们须以银行贷款购买 HDB
由于 HDB 的合格贷款额显著更低，购买 $1.3M 的房产需要投入 $1,000,000 的现金。
既然我们已更清楚你们的可负担范围，接下来逐一检视你们正在考虑的选项。
可选方案
选项一：购买 HDB
我们先看看 Toh Yi Drive 一带的 Executive HDB 在过去 10 年的表现。
| 年份 | Bukit Timah Executive HDB | 同比 | All Executive HDB | 同比 |
| 2013 | $591 | – | $426 | – |
| 2014 | $574 | -2.88% | $413 | -3.05% |
| 2015 | $597 | 4.01% | $401 | -2.91% |
| 2016 | $606 | 1.51% | $402 | 0.25% |
| 2017 | $590 | -2.64% | $405 | 0.75% |
| 2018 | $601 | 1.86% | $406 | 0.25% |
| 2019 | $604 | 0.50% | $397 | -2.22% |
| 2020 | $597 | -1.16% | $403 | 1.51% |
| 2021 | $671 | 12.40% | $453 | 12.41% |
| 2022 | $761 | 13.41% | $499 | 10.15% |
| 2023 | $792 | 4.07% | $529 | 6.01% |
| 平均 | – | 3.11% | – | 2.32% |
从上表可以看出，Bukit Timah 的 Executive 户型平均表现优于全岛其他 Executive 组屋。这并不意外，因为 Upper Bukit Timah 是高度受欢迎的地段，而 Toh Yi Gardens 作为该区唯一的 HDB 组屋区，亦可能推升表现。此外，位于知名的 Pei Hwa Presbyterian Primary School 1 公里范围内，也对有孩家庭具有吸引力。
考虑到价格与优越地段，即便楼龄偏高，Toh Yi Gardens 的吸引力依然强劲。这也可以理解，因为同等价位在附近通常只能购买更小的一居私宅公寓。此外，Beauty World 预期的活化升级，也有望进一步提升其保值表现。
尽管如此，仍需留意其 99 年地契属性，长期来看租约年限递减对价值的影响。过去 3 年因特殊市况推动，价格上涨迅速；但随着市场回归稳定，增长节奏更可能回到疫情前较为温和、稳健的轨道。
若你走这条路径，下一步计划购买投资房，我们来看看涉及的成本。
以下是近期 Toh Yi Drive 一带 Executive 户型的部分成交：
| 日期 | 座号 | 楼层 | 面积（sqm）与类型 | 价格 |
| Jan 2024 | 2 | 04 to 06 | 154.00Maisonette | $1,360,000 |
| Jan 2024 | 6 | 07 to 09 | 146.00Maisonette | $1,300,000 |
| Jan 2024 | 7 | 04 to 06 | 150.00Maisonette | $1,208,000 |
| Dec 2023 | 2 | 10 to 12 | 146.00Maisonette | $1,350,000 |
为便于计算，我们将购入价假设为平均值 $1,304,500。
| 项目 | 金额 |
| 购入价 | $1,304,500 |
| BSD | $36,780 |
| 最高贷款 | $305,394 |
| 所需 CPF 与现金 | $1,035,886 |
鉴于你的孩子仍在小学，我们推测你们将自住一段较长时间。以下以 10 年持有期为例。
发生成本
| 项目 | 金额 |
| BSD | $36,780 |
| 利息支出（假设 25 年贷款期、利率 4%） | $105,971 |
| 房产税 | $14,280 |
| 市镇理事会服务与保养费 | $12,840 |
| 总成本 | $169,871 |
接着看丈夫购买第二套房的可负担性。
| 项目 | 金额 |
| 最高贷款 | $1,149,704 (24-year tenure) |
| CPF 资金 | $190,000 |
| 现金* | $342,000 |
| 贷款 + CPF + 现金合计 | $1,681,704 |
| BSD（按 $1,681,704 计） | $53,685 |
| 预计可负担金额 | $1,628,019 |
*扣除用于购买 HDB 的现金后剩余的总现金
鉴于丈夫需 5 年后方可购买第二套房，贷款额与年期将相应减少。在 5 年 Minimum Occupation Period（MOP）期间，你们很可能还能继续储蓄以投入购买，但为便于计算，我们仅使用购买 HDB 后所余的现金。
假设以 $1.6M 购入，租金回报率 3%。同样以 10 年为观察期，投资房的持有期为 5 年。
| 项目 | 金额 |
| 购入价 | $1,600,000 |
| BSD | $49,600 |
| CPF + 现金 | $532,000 |
| 所需贷款 | $1,117,600 |
发生成本
| 项目 | 金额 |
| BSD | $49,600 |
| 利息支出（假设 24 年贷款期、利率 4%） | $208,923 |
| 房产税 | $37,200 |
| 维护费（假设 $300/月） | $18,000 |
| 租金收入 | $240,000 |
| 中介费（每 2 年支付一次） | $12,960 |
| 总成本 | $86,683 |
两处房产在 10 年内的总成本：$169,871 + $86,683 = $256,554
选项二：购买永久产权步行式公寓
我们来看看你挑选的 3 个步行式项目的表现。
| 年份 | Kilat 19 | Chun Tin Court | Sun Court | All non-landed FH/999y (resale) |
| 1995 | $441 | $403 | $651 | |
| 1996 | $399 | $422 | $815 | |
| 1997 | $444 | $365 | $774 | |
| 1998 | $566 | |||
| 1999 | $656 | |||
| 2000 | $397 | $321 | $745 | |
| 2001 | $352 | $616 | ||
| 2002 | $580 | $604 | ||
| 2003 | $203 | $564 | ||
| 2004 | $572 | |||
| 2005 | $601 | |||
| 2006 | $288 | $750 | ||
| 2007 | $321 | $920 | ||
| 2008 | $371 | $862 | ||
| 2009 | $513 | $861 | ||
| 2010 | $500 | $1,048 | ||
| 2011 | $684 | $1,196 | ||
| 2012 | $1,289 | |||
| 2013 | $1,427 | |||
| 2014 | $823 | $910 | $1,366 | |
| 2015 | $1,365 | |||
| 2016 | $1,396 | |||
| 2017 | $826 | $1,466 | ||
| 2018 | $1,239 | $1,544 | ||
| 2019 | $846 | $1,575 | ||
| 2020 | $1,504 | |||
| 2021 | $1,032 | $1,592 | ||
| 2022 | $1,146 | $1,714 | ||
| Overall % growth | 159.86% | 210.53% | 109.93% | 163.29% |
由于这些项目房源稀少、成交有限，我们拉长时间维度观察价格趋势。从 1995 至 2022 年，可见这些项目有显著增长，尤其 Kilat 19 与 Chun Tin Court 的涨幅与整体永久/999 年非有地私宅市场相当甚至更好。不过，仍需承认成交样本有限，可能无法最精准地反映走势。
尽管如此，过去 15 年价格呈现稳定上行，显示项目需求持续。但正如你在缺点中指出，步行式公寓先天存在买家群体较窄、缺乏电梯带来不便等问题。
相对地，步行式公寓多为较早期项目，室内空间更为宽敞，居住舒适度高，且有些还具备独特的建筑或格局魅力。
由于为永久产权，无须担心租约年限递减。但正如你所言，它们或许并不适合长期自住，尤其对于长者。我们此前在一篇文章中总结了购买步行式公寓需留意的多项要点，大多与你的观察一致。
你也提到集体出售（en bloc）潜力与高度限制。这一般成立，因为为保留社区特征，周边低密度住宅大概率会被维持。鉴于集体出售难以准确预测，我们不建议仅凭此因素做出购房决定。
现在来看相关成本。
我们将以 Kilat 19 于 2022 年 1 月成交的一套 1,146 sqft 三居室 $2,110,000 为购入价。
正如前述可负担性计算，丈夫单独名义购买 $2.3M 是可行的，从而保留再购第二套房的可能。
| 项目 | 金额 |
| 购入价 | $2,110,000 |
| BSD | $75,100 |
| CPF + 现金 | $1,205,000 |
| 所需贷款 | $980,100 |
同样假设 10 年持有期。
发生成本
| 项目 | 金额 |
| BSD | $75,100 |
| 利息支出（假设 29 年贷款期、利率 4%） | $351,273 |
| 房产税 | $41,420 |
| 维护费（假设 $350/月） | $42,000 |
| 总成本 | $509,793 |
若妻子名下购买一套 $1M 的投资房，租金回报率 3%，情况如下：
| 项目 | 金额 |
| 购入价 | $1,000,000 |
| BSD | $24,600 |
| CPF + 现金 | $370,000 |
| 所需贷款 | $654,600 |
由于无需等待期，我们也假设 10 年持有期。
发生成本
| 项目 | 金额 |
| BSD | $24,600 |
| 利息支出（假设 30 年贷款期、利率 4%） | $236,139 |
| 房产税 | $36,000 |
| 维护费（假设 $250/月） | $30,000 |
| 租金收入 | $300,000 |
| 中介费（每 2 年支付一次） | $13,500 |
| 总成本 | $40,239 |
两处房产在 10 年内的总成本：$509,793 + $40,239 = $550,032
选项三：购买永久产权公寓
接下来看看你挑选的 3 个项目的表现。
| 年份 | The Sterling | 同比 | The Blossomvale | 同比 | Maplewoods | 同比 | All non-landed FH/999y (resale) | 同比 |
| 2013 | $1,456 | – | $1,322 | – | $1,441 | – | $1,427 | – |
| 2014 | $1,579 | 8.45% | $1,390 | 5.14% | $1,389 | -3.61% | $1,366 | -4.27% |
| 2015 | $1,352 | -14.38% | $1,363 | -1.94% | $1,348 | -2.95% | $1,365 | -0.07% |
| 2016 | $1,371 | 1.41% | $1,283 | -5.87% | $1,342 | -0.45% | $1,396 | 2.27% |
| 2017 | $1,413 | 3.06% | $1,321 | 2.96% | $1,383 | 3.06% | $1,466 | 5.01% |
| 2018 | $1,662 | 17.62% | $1,552 | 17.49% | $1,551 | 12.15% | $1,544 | 5.32% |
| 2019 | $1,560 | -6.14% | $1,492 | -3.87% | $1,554 | 0.19% | $1,575 | 2.01% |
| 2020 | $1,607 | 3.01% | $1,506 | 0.94% | $1,728 | 11.20% | $1,504 | -4.51% |
| 2021 | $1,810 | 12.63% | $1,681 | 11.62% | $1,779 | 2.95% | $1,592 | 5.85% |
| 2022 | $1,919 | 6.02% | $1,868 | 11.12% | $1,938 | 8.94% | $1,714 | 7.66% |
| 2023 | $2,082 | 8.49% | $2,074 | 11.03% | $2,099 | 8.31% | $1,790 | 4.43% |
| 平均 | – | 4.02% | – | 4.86% | – | 3.98% | – | 2.37% |
上表清晰显示，过去十年这三大项目的表现均优于更广泛的永久/999 年非有地私宅转售市场。尤其在 2017 至 2018 年的市场回升阶段，三者均有明显增幅。这或与周边 99 年项目 Mayfair Gardens 与 Mayfair Modern 的推出有关，其开盘 psf 显著高于周边永久项目，形成对比支撑。
我们也看看你的次选：Casa Esperanza 与 Meadowlodge
| 年份 | Casa Esperanza | 同比 | All non-landed FH/999y (resale) | 同比 |
| 2013 | – | – | $1,427 | – |
| 2014 | $1,315 | – | $1,366 | -4.27% |
| 2015 | $1,433 | 8.97% | $1,365 | -0.07% |
| 2016 | – | – | $1,396 | 2.27% |
| 2017 | $1,359 | – | $1,466 | 5.01% |
| 2018 | $1,466 | 7.87% | $1,544 | 5.32% |
| 2019 | $1,481 | 1.02% | $1,575 | 2.01% |
| 2020 | $1,631 | 10.13% | $1,504 | -4.51% |
| 2021 | $1,658 | 1.66% | $1,592 | 5.85% |
| 2022 | – | – | $1,714 | 7.66% |
| 2023 | $1,836 | – | $1,790 | 4.43% |
| 平均 | – | 5.93% | – | 2.37% |
尽管 Casa Esperanza 价格持续增长，但该项目仅 90 户，图表可见多年份无成交，这使得用平均增幅难以精准反映其真实升值情况。且有成交的年份，交易量亦偏低，通常不超过 4 宗/年。
不过，该项目的户型组合较为均衡，以 3 房为主，意味着自住型买家比例更高（可能与靠近 Methodist Girls Primary School 有关）。
| 年份 | Meadowlodge | 同比 | All 99y non-landed (resale) | 同比 |
| 2013 | $1,145 | – | $1,057 | – |
| 2014 | – | – | $1,029 | -2.65% |
| 2015 | $944 | – | $1,033 | 0.39% |
| 2016 | $1,089 | 15.36% | $1,129 | 9.29% |
| 2017 | $1,046 | -3.95% | $1,115 | -1.24% |
| 2018 | $1,147 | 9.66% | $1,153 | 3.41% |
| 2019 | $1,174 | 2.35% | $1,178 | 2.17% |
| 2020 | $1,148 | -2.21% | $1,173 | -0.42% |
| 2021 | $1,187 | 3.40% | $1,207 | 2.90% |
| 2022 | $1,352 | 13.90% | $1,337 | 10.77% |
| 2023 | $1,394 | 3.11% | $1,464 | 9.50% |
| 平均 | – | 5.20% | – | 3.41% |
Meadowlodge 在 2014 与 2015 年缺少同比数据，亦可能影响其升值表现的准确呈现；但整体价格走势同样可见上行趋势。
该项目仅 64 户，含 3 与 4 房户型，亦显示自住比例或高于投资客。另需考量的是楼龄：其 99 年地契自 1997 年起算，今年已 27 年。若计划长期持有，租约年限递减将是隐忧。
以 2023 年 The Sterling、The Blossomvale 与 Maplewoods 的 3 房成交观察，1,300 – 1,400 sqft 的 3 房入手价至少 $2.8M，因此需以你们两人联名购买。
但若日后再购第二套房，将需进行 decoupling 或支付 Additional Buyer Stamp Duty（ABSD）。无论如何，你们的合并可负担性可达 $3.3M，因此这三大项目在财务上可行。
以下以 $2.8M 购入为例，看看相关成本。
| 项目 | 金额 |
| 购入价 | $2,800,000 |
| BSD | $109,600 |
| CPF + 现金 | $1,575,000 |
| 所需贷款 | $1,334,600 |
发生成本
| 项目 | 金额 |
| BSD | $109,600 |
| 利息支出（假设 30 年贷款期、利率 4%） | $481,441 |
| 房产税 | $78,800 |
| 维护费（假设 $420/月） | $50,400 |
| 总成本 | $720,241 |
你该怎么选？
我们快速总结 3 个选项：
| 房产数量 | 10 年总成本 | |
| 选项一：购买 HDB | 2 | $256,554 |
| 选项二：购买永久产权步行式公寓 | 2 | $550,032 |
| 选项三：购买永久产权公寓 | 1 | $720,241 |
从上表可见，选项一与选项二都能以较低的总体成本持有两套房；而选项三仅能持有一套房但成本更高。
在选项一中，HDB 的较低购置成本叠加投资房租金收入，可对冲部分开支。正如前文所述，若条件允许，将自住房与投资房分开是更优策略。尽管 Toh Yi Drive 的 HDB 楼龄达 35 – 36 年，但因地段受欢迎，且为该区唯一 HDB 聚落，短中期内或可支撑需求与价格。虽然后续仍可能面临租约年限递减问题，但相较多数区域，此地段具备更强韧性。考虑到当下房价与利率仍处高位，这条路径也许更理想，同时也为你们争取时间继续储蓄，为下一步做准备。
至于选项二，尽管永久产权消除了租约年限递减顾虑，但如你所述仍有不足。它们适合长期持有（1995 至 2022 年的价格表现亦支持这一点），但随着年纪增长可能不够实用。虽然对步行式公寓的需求存在，但潜在买家群体较窄，流动性低。不过，此选项仍可让你们购入第二套投资房，提供另一条获利路径。
关于选项三，由于项目价位更高，需联名购买。过去 10 年增幅显示三者持续跑赢大市。考虑其优越区位、产权、便利设施与名校环伺，长期价格韧性可期。尽管该选项的成本更高，主要还是受高利率所致。
从风险回报角度看，选项一在把握市场时机与稳健性间取得了较好平衡，同时也让你们可在日后购买第二套投资房。若以长期持有为目标，选项三亦可行，但你已提到可能带来财务压力，未必是最优之选。
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