我们每年收入 $290k，拥有一套 4 房 BTO：是否该套现升级到转售公寓？

你好

提前预祝 2024 新年快乐！ 

我一直是默默阅读者，想从你们的博客里拼凑一些房产 $ 的智慧（可惜我仍在努力消化）。

所以我想就我们的情况寻求建议。

2024:

• 我们是 DINK。
• 丈夫，年收入 $140-150k
• 妻子，年收入 $150k
• 丈夫收入稳定。妻子可能存在工作稳定性问题，也可能难以找到收入相近的工作。 
• 在成熟区拥有一套 4 房 BTO，成本接近 600K，并可在 2024 年出售。不巧的是，我们即将在 5 年内把房贷全部还清——是的，愚蠢的决定。希望能以超过 $900k，甚至达到那个“神奇”的 $1m 售出。

我们希望从 BTO 套现，然后购买自住公寓。第二套投资物业将取决于妻子的工作稳定性和收入。我想我们别无选择，只能选择自住的转售公寓，因为我们需要立即入住的住所，而且不认为过渡期去租房是明智的。

公寓需求

• 靠近 MRT（希望不要太偏东、偏西或偏北）
• 最好是 3B2B，因为我们可能会把一间房出租，或为将来有孩子做准备
• 不要小型精品公寓
• 最好楼龄不超过 15 年

附注：我们喜欢 Redhill、Toa Payoh、Bishan 一带，但价格似乎高不可攀。

鉴于我们的需求，并且我们倾向于仅依靠丈夫收入（以防妻子被裁）：

• 我们应关注怎样的公寓价位？
• 有哪些适合我们的公寓项目？
• 我们选择自住的转售公寓是否正确？
• 购置公寓需要注意和规划哪些事项？

现金储蓄 

• 更倾向于使用从 HDB 套现所得，不动用现有现金储蓄 
• 不过，如果有投资前景很好的公寓，我们可以再挤出 $200k

最后，对于自住公寓，如果在 3-5 年后遇到合适的出售时机并可获利，我们打算搬离。 

谢谢你 ☺️

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

你好，

感谢来信！

正如你可能从无数案例中看到的，BTO 的获利是很好的垫脚石，能显著帮助你为下一套房产支付首付款。 

为解答你的疑问，我们将根据上述信息先看你的可负担能力、在不同选项下会产生的成本、可考虑的选择，以及这些是否可接受。

可负担能力

既然你们明年将把 HDB 的贷款全部还清，出售所得将以 CPF 和现金的形式全部收回。为保守起见，我们以 $900,000 的假设售价来计算。

丈夫的可负担额度

仅凭你丈夫的收入与现有组屋的销售收益，你们可负担最高约 $2,057,825 的房产（尚未计入你们额外的 $200,000 现金储蓄）。有了更明确的预算后，我们来看看购买私宅需注意的一些要点。 

注意事项

无论是购买私宅还是 HDB，某些规划事项都值得提前准备，我们此前在这篇文章中已有讨论。

以你们的可用资金来看，购买私宅的首付款不应构成障碍。但需注意，HDB 可取得最高 80% 的 LTV，这意味着余下 20% 的房价可全数用 CPF 支付；而私宅采用银行贷款时，最高 LTV 为 75%，也就是说你们需自备 25% 的房价，其中至少 5% 必须以现金支付。

另一点是买方印花税（BSD）的支付时点。购买转售私宅时，BSD 必须在行使 Option To Purchase（OTP）后的 14 天内缴付。但这段时间可能不足以从 CPF 提取所需资金，因此 BSD 通常需先以现金垫付（之后可向 CPF 申请报销）。相反，若为新盘，BSD 可直接使用 CPF 支付，无需先行垫付现金。

还需强调的是（虽然看似显而易见），私宅的每月开销会高于 HDB。除按揭供款外，管理费与房产税也会更高。此外，若物业完全用于出租，将适用非自住物业税，其税率明显高于自住房。

在自住前提下，选择购买转售公寓还是新盘，主要取决于个人偏好。为更清晰起见，我们比较两种情境下的成本。

涉及成本

为便于计算，两种方案均以 $2M 的买入价、持有 5 年为例。 

购买转售公寓

发生的成本

若你们在第 5 年决定出售，我们也来看看保本价。 

购买新盘

为完整起见，也考虑你们购买新盘的情境。正如你所提，你们没有替代住所，若买新盘，建造期间需租房过渡。

以你提到的 3 个区域为例，2023 年 Q3 期间 4 房组屋的平均租金约为 $3,500 – $3,900。我们取中位数 $3,700 作为租金。 

渐进式付款计划

*为计算起见，我们假设各阶段均按最长时长计算

*管理费与房产税仅在 TOP 后开始支付

若你们在第 5 年决定出售，我们也来看看保本价。 

如上所见，若转售与新盘的定价相若，5 年期末两者在成本与保本价上并无显著差异。 

在购买转售物业的情况下，尤其在高利率时期，费用中相当大一部分来自利息开支，因为交易完成时贷款会一次性全额发放。 

相对地，购买新盘虽因渐进式付款使利息开支较低，但高额租金在总体成本中占比不小。 

因此，若仅从成本考量，最终的选择仍取决于个人偏好。转售物业能让你们立刻在心仪地段挑选项目并即时入住；而新盘则取决于当下目标区域是否有项目可选。

我们此前也写过一篇比较新盘与转售公寓收益的文章，以及一篇谈到在新盘与转售间取舍的考虑因素，或许对你有帮助。 

接下来我们看看可考虑的一些项目。

可选方案

如前所述，仅以你丈夫的收入计，你们的预算约为 $2.05M。在这个预算内，你们偏好的区域中仍有少量满足需求的项目可选，我们也来看看它们的表现。 

Redhill

靠近 Redhill MRT 站，有 2 个带 3 房型的项目符合你们的条件且在可负担范围内——Alex Residences 与 Echelon。 

下图包含了转手（sub-sale）与转售（resale）交易。

与周边项目相比，Alex Residences 与 Echelon 属于步行可达 MRT 的较新项目。从图上可见，过去一年 Echelon 的平均 PSF 略微超越 Alex Residences。 

Alex Residences 成交价低于 $2.05M 的 3 房交易

Echelon 成交价低于 $2.05M 的 3 房交易

从低于 $2.05M 的 3 房成交看，在 Echelon 更有机会买到更大的单位。尽管 Echelon 的平均 PSF 更高，但其较大的 3 房型起步为 1,001 sq ft，因此总价仍控制在约 $2M；而 Alex Residences 的较大 3 房起步为 1,023 sq ft，使得总价超出你们的可负担范围。

Alex Residences 926 sq ft 户型图

Alex Residences 的 926 sqft 三卧单位在可用空间上利用得当。3 间卧室均能容纳双人床与衣柜。但厨房以及客餐厅相对紧凑。阳台尺寸尚可，可作为露天用餐区，从而拓展起居空间。

Echelon 1,001 sq ft 户型图

Echelon 的 1,001 sq ft 三卧单位配有 3 间浴室，每个房间都有各自的浴室，且厨房旁设有封闭式工作阳台。主卧面积不错，其中一间普通房相对较小，只能放置单人床。开放式厨房带来更宽敞的客餐厅，但若常进行重油烟烹饪，可能不太合适。此外，客厅与阳台的进深也提升了整体的开阔感。

在两者楼龄差距不大的前提下，且价位相近，我们更倾向于 Echelon，原因是其单位面积更大且多一间浴室。

Toa Payoh

Toa Payoh 的公寓选择有限，但有一个项目 Gem Residences，提供符合你们要求且在可负担范围内的 3 房单位。不过它更靠近 Braddell MRT 站，而非 Toa Payoh MRT 站。 

另一个选择是 Trellis Towers，这是一处 2000 年落成的永久地契项目。 

下图包含了转手与转售交易。尽管 Oleander Towers 位于附近，但由于其楼龄更老，我们未将其作为潜在竞品纳入比较。

该区项目的一个优势在于稀缺性——对于坚定要住在 Toa Payoh 的买家而言，可选公寓不多，这种稀缺可能支撑项目的需求。 

有趣的是，数据显示尽管 Trellis Towers 为永久地契，其平均 PSF 也仅略高于 Gem Residences。

Gem Residences 成交价低于 $2.05M 的 3 房交易

Trellis Towers 成交价低于 $2.05M 的 3 房交易

以相近预算，你们在两者中都能买到尺寸不错的单位，不过 Trellis Towers 的单位会更大一些。

Gem Residences 1,055 sq ft 户型图

Gem Residences 的 1,055 sq ft 单位在面积上相当舒适。厨房带通风的杂物间，可作帮佣房或储物空间。3 间卧室尺寸都不错，主卧甚至可改造出步入式衣柜。此外，阳台面积可观，也可以作为餐区，从而释放客厅空间。

Trellis Towers 1,141 sq ft 户型图

需要留意的是，Trellis Towers 的单位没有阳台，这一点见仁见智。不过没有阳台也意味着全屋面积都可作为室内可用空间。

1,141 sq ft 的单位无疑拥有舒适的面积。厨房配有工作阳台、WC 与杂物房，适合有帮佣的家庭。同时还设有储物室，方便收纳各类家居物品。3 间卧室的尺寸都不错，均可容纳双人床与衣柜（虽然平面图中普通房只画了单人床，以便留出更多活动空间）。

综合目前的推荐，如果你们不偏好户外空间，Trellis Towers 的格局最为实用。带储物间在未来雇用帮佣时也很有用，帮佣可使用杂物房；独立的工作阳台也便于放置待洗衣物和晾晒。

比较这两处项目，在价格相近或略高的情况下能买到永久地契，Trellis Towers 显得更为理性。不过该项目的成交量较低，市面上可能需要等待合适单位放盘。另需说明，Trellis Towers 的 TOP 在 2000 年，不符合你们“15 年以内”的条件。 

结语

考虑到目前组屋出售可获得的可观现金与丈夫的收入，在你们心仪的区域内，购入符合需求的 3 房单位是可行的，尽管选择可能有限。但这种限制也有利于聚焦，帮助你们在不确定性下更审慎地做决定。

在权衡转售与新盘的成本时，差距并不大，最终仍取决于你们的偏好。选择转售公寓，你们可在持有期内享受居住；而选择新盘则意味着施工期需暂时搬离，持有 3-5 年内的自住时间会被压缩甚至没有。

鉴于在你们预算内的合适项目多位于核心地段，且相对楼龄较轻，或为永久地契（如 Trellis Towers），短期内价格大幅波动的可能性较低（除非出现类似疫情那样的重大市场变化）。因此，上述选项相对稳健，亦是不错的起点，供你们进一步探索。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。