我们每月收入 $23k，拥有一套 29 年楼龄的 HDB：我们应该卖掉换购转售 3 房公寓，还是购买较新的 HDB？

亲爱的 Stacked Homes，新年快乐！

我们是一对夫妻，合计收入为 $23k（41 岁 $16k，29 岁 $7k），目前以共同所有权持有并居住在一套楼龄 29 年的 4 卧室 HDB 转售组屋（市值约 $580k），且已满足 MOP。

我们有一个幼儿，几年后将上小学。我们希望在近期搬到新家，最好靠近一所优质小学，同时也希望看看如何布局第 2 套物业以获取租金收入。我们大约有 $450k 的现金、CPF 与流动性投资。

我们正在考虑以下几种选择：

1）出售我们目前的转售组屋，并购买一套转售 3 卧室公寓。我们更倾向于相对较新、不显陈旧的公寓；

2）对我们目前的 HDB 分拆持有（decouple），并购买一套 2 卧室公寓作投资，同时再购买一套较新的转售 HDB（至少 4 卧室）；

3）对我们目前的 HDB 分拆持有（decouple），并购买一手新盘公寓。若无法实现，或许在不分拆的情况下购买新盘，并在拿钥匙后 6 个月内出售我们的 HDB 以申请 ABSD 退还；或

4）继续持有，积累储蓄，等待更合适的时机出售并搬家。

期待您的建议！

谢谢

此致，

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

您好，

感谢来信提问。

这是一种我此前也经常为客户提供建议的情形：因为孩子的小学就读需求而引发搬家的考量。此类搬迁往往会带来关于重组置业需求、并兼顾投资角度的讨论。

根据我过往的客户经验，搬到更靠近小学的地点通常在长远上更有利。需要说明的是，这种优势并非主要体现在财务层面；相反，名校带来的便利性，以及通勤时间与压力的减少，往往可以弥补物业在投资价值方面可能存在的不足。

在探讨您考虑的各个方案之前，我们先来看一下您的可负担能力。

负担能力

出售

购买

合并预算（购买私宅）

*现金与流动资产包含出售净得，但我已扣除了您目前 OA 中的 CPF 资金（$230,334 + $450,000 – $31,000）

个人可负担能力

丈夫（购买私宅）

*我已将现金与流动资产平均分配

妻子（购买私宅）

*我已将现金与流动资产平均分配

鉴于您丈夫可获更高贷款额度，若购买 HDB，我将假设由您（妻子）作为业主。

妻子（购买 HDB）

*由于你们的家庭合并收入超过 $14K 上限，你们不符合 HDB 贷款资格，只能选择银行贷款

鉴于你们拥有相当可观的现金与流动资产，通过调整现金占比即可灵活改变各自的预算。为便于计算，我在此将其平均分配。

在对可负担能力有更清晰的认知后，我们来逐一讨论你们正在考虑的方案。

选项 1：出售 HDB，购买一套转售 3 卧室公寓

以合并预算 $3.1M 来看，在大多数地点购置 3 卧室公寓完全在你们能力范围之内。

不过，既然你们也计划购买第 2 套物业用于投资，更合理的做法是将 3 卧室自住房置于丈夫名下，以便保留妻子的名义用于再购买一套物业。

在这种情况下，以 $2M 预算，较可能需关注位于 RCR 或 OCR 的项目，这也会进一步影响可选择学校的范围。

此路径的优势之一，是有可能同时购买两处物业，缩短等待时间，并把握投资物业的潜在收益。

我们来看看该路径下的潜在成本与租金收入。为便于计算，我将假设两处物业同时购入，并持有 10 年。

自住房：以丈夫名义购买，价格 $2M

持有成本

投资物业：以妻子名义购买，价格 $1.1M，租金回报率 3%

持有成本

若采取此路径的总成本：$649,958 + $40,868 = $690,826

选项 2：出售 HDB，在业主—住户安排下再购一套 HDB，MOP 后再购私宅

这并非我第一次听到客户提出此方案，将来也可能不是最后一次。遗憾的是，与私宅不同，HDB 组屋不允许进行分拆持有（decoupling）。因此，更改所有权必须属于特殊情况。

否则，唯一能释放其中一位业主名义的方法，就是先卖掉现有组屋，再以业主—住户方案购买另一套；随后，住户须待新屋满足最短居住年限（MOP）后，方有资格购买第二套物业。

说完这些，下面是 2023-Q4 期间 5-Room 与 Executive 户型的平均成交价概览。

以 $768K 预算而言，购置 Executive 户型可能有难度。不过，也有部分 5-Room 提供 4 间卧室，或可作为可行替代。

与前述相同，我们也来看看 10 年期内的潜在成本与租金收入。

自住房：以妻子名义购买，价格 $768K

持有成本

由于丈夫将于 5 年后才能购买投资物业，其贷款额度会有所不同，我们来看看他的修正后可负担能力。

*我已计入 5 年的 CPF 累计利息

假设他的收入保持不变，5 年后再购第 2 套物业将使可负担总价减少 $143,605，这个降幅相当可观。不过，鉴于你们计划购买 2 卧室单位，$1.8M 仍应提供相当充足的选择范围。

投资物业：以丈夫名义购买，价格 $1.5M，租金回报率 3%

持有成本

若采取此路径的总成本：$160,543 + $42,698 = $203,241

选项 3：购买新盘公寓

如前所述，HDB 组屋无法进行分拆持有（decoupling），这意味着你们需要先出售现有组屋，才能重组投资组合。

若要符合额外买方印花税（ABSD）退还条件，物业须作为婚姻住房使用，这意味着新盘公寓必须以夫妻联名购买。因此，你们只能持有一处物业，或日后再进行分拆持有（decouple）以释放其中一人名义购买第二套物业。但需注意，在分拆过程中，受让一方必须具备以个人名义承担调整后贷款的资格。

此方案存在多重约束。首先，你们将受限于新盘的推出地点，可能与心仪学校的距离不一致。此外，买方印花税（BSD）与 ABSD 需在行使购买选择权（OTP）后 14 天内缴清。以 $450K 的 CPF、现金与流动性资产计，只足以支付价格为 $1.9M 物业的 BSD 与 ABSD，尚不包含首付款。因此，在出售现有组屋之前购买新盘并不可行。

选项 4：维持现状

在不了解你们具体地址的情况下，很难就是否应保留现有组屋给出针对性建议。当前价格仍处高位，这也意味着下一套物业的购置成本可能较高；同时，较高的利率也会抬升总支出。

考虑到你们的孩子仍是幼儿，距离上小学还有一段时间，的确可以先观望市场一阵子。短期内，HDB 价格不太可能出现大幅波动。再者，你们的贷款已全部清偿，维持现有组屋的持有成本相对较低。

该如何选择？

对比过去十年 HDB 与非有地私宅的平均涨幅可以看出，自 2017 年起，非有地私宅价格的升幅普遍快于 HDB。此趋势在上行周期中较为常见，如下图所示。

在比较选项 1（购买两套私宅）与选项 2（购买一套 HDB 与一套私宅）时，选项 1 可能带来更高回报，但实际表现很大程度上取决于你们所选择的具体项目。

从上表可见，两种方案在成本上的差距，明显大于租金收益的差距，尽管选项 1 的投资物业持有期比选项 2 多出 5 年。

在这两种备选方案中，考虑到购买 HDB 的成本显著更低，并且可在 MOP 期间评估市场环境，选项 2 更为稳妥。尤其是你们的目标在于获取租金收入，延长 5 年的持有期未必会带来显著更高的租金收益——当然，这建立在两处物业租金回报相近的假设之上。

总的来看，你们似乎仍处于探索下一步行动的早期阶段。好消息是，你们的财务状况稳健，即便在高利率环境下现在出手，风险也在可控范围内。

我会这样推进决策：如果你们对某所小学的需求非常明确且迫切，那么值得认真评估是否可以现在就行动。未来一两年市场走向难以精准预测，但你们不希望在必须搬家时因又遇上房市高位而被动承压。要记住，转售公寓的房源供给也并不稳定——可能遇到对项目合意，却在所需时点找不到合适房源的情况。

然而，如果只是希望靠近一所“不错”的小学（“不错”的定义本身也相当主观），你们的选择范围会更广，也可以再多花一点时间观望，看看市场会出现哪些机会。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。