你好，Stacked Homes，

我们目前面临一个比较特殊的情况，想听听你们的建议。我和丈夫在 Commonwealth 的一个非常成熟的社区里拥有一套 3 房式 HDB，楼龄已有 57 年。这是我们的第一套房，因为很喜欢这个区域，而且预算与生活方式都契合（现在依然如此！）。

考虑到房龄、VERS 的不确定性，以及未来计划组建家庭，我们现在对下一步有些犹豫。我们目前合计收入为 $14k，现金大约 $100k。

我们在考虑

a) 申请该区域即将推出的 BTO，

b) 申请更远区域的 EC，或

c) 我们的邻居不幸近期去世，或许有机会买下她的单位，并把两套打通合并为一套 Jumbo 单位。

关于 c)，在未来家庭扩充之前，我们可以把部分房间出租以获得租金收入。

感谢你们的建议！

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

你好，

感谢来信。

鉴于你们目前的合计收入刚好达到 BTO 的收入上限，而略低于全新 EC 的上限，在仍然符合资格时考虑购买这两者是合理的。至于买下邻居的相邻单位并改造成 Jumbo 单位，这确实是个有意思的选项，但在此之前需要满足若干规定，我们稍后会逐一说明。

一如既往，我们先来评估你们的负担能力。

负担能力

根据你们提供的信息，我们推测你们指的是 Commonwealth Close and Drive 一带的楼，竣工年份为 1967 年。

以下为近期 3 房式成交：

由于我们不了解你们的完整财务情况，以下仅对贷款能力作估算，并假设你们具备支付 HDB 或 EC 首付款的资金。

只要你们二人都未满 35 岁，以下估算贷款额度适用。本计算采用固定月合计收入 $14K、利率 4.8%。

• HDB 可贷最高额：$732,988（25 年期）
• 全新 EC 可贷最高额：$800,510（30 年期）
• 转售 EC/公寓可贷最高额：$1,467,602（30 年期）

接下来，我们来看你们所考虑的不同物业类型的表现。

不同物业类型的表现

BTO

以绝对收益额计：

以绝对收益额计：

我们此前写过一篇探讨 BTO 盈利性的文章。虽然利润率这些年来有所下降，但多数单位通常仍可获得至少 60% 的利润。

Jumbo HDBs

*此处我们将 Jumbo 单位定义为面积超过 1,400 sq ft 的单位，因此可能也包含部分更大面积的 Executive 户型

与整体 HDB 相比，Jumbo 单位在过去 10 年的增速略胜一筹。这类单位主要分布于 Woodlands 和 Yishun，最早由 HDB 于 1989 年推出，以在 BTO 制度实施前消化未售出的存量单位。

由于位于 Central Region 的 Jumbo 单位通常更老旧，我们也单独看看它们的表现。更具体地，我们聚焦 Bukit Merah 与 Queenstown，因为你们正考虑买下邻居单位。

*此处我们将 Jumbo 单位定义为面积超过 1,400 sq ft 的单位，因此可能也包含部分更大面积的 Executive 户型

可以看到，Bukit Merah 与 Queenstown 的 Jumbo 单位表现仍与该户型的总体表现相当。尽管在 Queenstown 拥有 Jumbo 单位并不常见，但这并不能消除租约折旧的顾虑，尤其是 57 年楼龄已相当高。

接下来，看看 EC。

Executive Condominiums（EC）

在一份由 Orangetee & Tie 发布的报告中，他们分析了 2007 年至 2022 年 8 月 21 日的新售申报，并与同期（如有）相同单位的转售申报进行匹配。结果显示，样本中的 4,266 套 EC 有 99.9% 转售获得毛利润，平均每套约 S$300,000。其中有 294 套的毛利润至少为 S$500,000。

报告亦指出，转售 EC 的价格涨幅快于全新推出的 EC，显示该类物业的需求强劲。

对比转售 EC 与全部 99 年地契非有地私宅的价格走势，前者在过去十年的平均增速更快。

接着我们看看需要考虑的一些因素：

需要考虑的因素

购置目标

首先需要明确首要目标。我们推测，购买 BTO 或全新 EC 的主要目的是在仍具备资格时获取资本增值。但若你们考虑收购邻居的单位并改造成 Jumbo，尽管整栋楼已有 57 年楼龄，这更像是优先考虑扩大居住空间，而非单纯追求资本增值。

明确对你们更重要的目标，有助于有效缩小选择范围。

持有期限

另一个关键是计划持有多久。若仅为短期自住，除非出现类似疫情这类特殊事件，房价大幅波动的概率较低，此时购买较老的物业问题不大。

但若打算持有更久，尤其你们提到要组建家庭，那么选择较新的物业可能更为稳妥。

Resale levy（转售征费）

如果你们在购买现有房产时使用了 CPF 购屋补贴，那么再次购买受补贴房（如 BTO 或全新 EC）需要支付 resale levy。对于 2006 年后购买的 3 房式 HDB，该费用为 $30,000，需以现金支付。

替代居所的可用性

若购买 BTO，问题不大，因为你们有 $100K 现金，足以支付前期 10% 首付款（HDB 贷款；若为银行贷款则为 20%）及买方印花税（BSD）。剩余首付款只需在领取钥匙时支付。因此，你们未必需要动用现住房产的资金购买，可以一直住到领取钥匙。

在近期2 月的 BTO 推出中，Tanglin Halt Courtyard 的 4 房式定价介于 $565,000 至 $720,000，平均价格为 $642,500。据此，BSD 为 $13,335，10% 首付款为 $64,250，合计 $77,585。若打算采用银行贷款，或需额外动用你们的 CPF 账户资金。

若考虑购买全新 EC，首付款与 BSD 多半需要依靠现住房产的变现来支付。在没有替代居所的情况下，施工期内的租房成本可能相当可观。

无法自选地点与运气成分

若购买 BTO 或全新 EC，你们无法决定项目具体位置，是否符合偏好不一定。此外，两者都采用抽签制度，无法保证选到心仪的单位，甚至未必一定能选中。

现在，我们来分析三种选项的潜在成本与收益。

潜在成本

选项 1：购买 BTO

假设购买价为 $642,500，即今年 2 月 BTO 推出的 Tanglin Halt Courtyard 4 房式平均价格。

这里我们假设选择 HDB 贷款，并持有 10 年。

发生的成本

选项 2：购买全新 EC

以最新推出的 Lumina Grand 为例，目前其 936 sq ft 3 卧室的要价约为 $1.36M – $1.46M。为便于计算，我们以 $1.41M 为购买价，并同样假设 10 年持有期。

*假设利率 4%，30 年期

发生的成本

*物业税与维护费仅在项目取得 TOP 后开始缴付

选项 3：买下邻居单位并改建为 Jumbo 单位

购买相邻单位并改造成 Jumbo 时，有若干事项需要留意。

可在此处了解更多。

由于我们不了解你们当前未清偿贷款余额，无法给出精确测算。

我们做如下假设：

• 现有房产未清偿贷款为 $150,000
• 相邻单位以 $361,556 购入，为 Commonwealth Close and Drive 一带 3 房式在（April 和 May 2024）的平均价格
• 采用 HDB 贷款
• 合并后的估值为 $723,112（由于 Commonwealth/Queenstown 区暂无类似成交，我们以 $361,556 X 2 做简化假设）
• 前 5 年将 2 间卧室分别以 $1,000/月出租

发生的成本

你该怎么选？

如前所述，你们在不同选项间的取舍，取决于购置目标与计划持有期限。

若以资本增值为优先，选项 1 与 2 更具优势。BTO 一直以来的回报通常优于转售 HDB（几乎没有人在 BTO 上亏钱）。尤其若因组建家庭而计划更长持有期，则选择更“年轻”的房产更为合理。

对于选项 1，若能在现居一带抽到 BTO，可能会受 Prime Location Public Housing（PLH）指引约束，例如 10 年 MOP 以及日后转售时的补贴回收。这些规定旨在降低中区 BTO 的“彩票效应”。尽管如此，若采用 HDB 贷款且你们具备前期付款能力，此选项允许你们在 BTO 完工前持续居住于现有住所。

相比之下，选项 2 可能需要变现现有房产以完成购买；在没有替代居所的情况下，期间的租房支出可能相当可观。

至于选项 3，尽管该类物业具独特性，但 Queenstown 的 Jumbo 单位历史成交数据有限，难以对其表现作出明确预判。然则，该方案可获得更大的居住空间与熟悉的生活圈，同时租金收入有望部分抵消日常开支。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。