我们已年过60并在宏茂桥拥有一套HDB：该缩小至3房、申请BTO，还是购买EC？

Hi Stacked Homes,

我是 Stacked Homes 的粉丝，也非常喜欢你们的分析，能帮助读者为未来的家做出决定。希望你们也能为我和我的先生在下一阶段的人生给予一些帮助。

目前情况：

• 我和先生即将退休（我们在60多岁）。我希望明年退休 
• 我们目前住在宏茂桥（AMK）的一套5房式 HDB 组屋。

我正在考虑的选项：

1. 出售我们目前位于 AMK 的5房式 HDB 组屋，缩小至一套3房角落单位。
2. 申请一套 BTO 预购组屋（我们为第二次申请者）。
3. 在义顺购买一套新的 EC。
4. 在 Hougang Ave 1 购买一套5房式复式单位，并把楼上出租以获取租金收入。
5. 购买一套 jumbo 3房单位，翻新后出租其中一户。*
6. 继续居住在我们 AMK 现有的5房单位，尽管随着年纪增长它已过于庞大、不易打理。*

考量因素：

• 随年龄增长的维护与保养问题。
• 潜在租金收入。
• 对退休后生活方式与舒适度的影响。
• 财务影响与可行性。

请求：

• 请帮助我们做出明智决定。我们不想因为年龄与人生阶段而仓促做决定。

先行感谢你们的建议。 

此致，

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

您好，

很高兴您喜欢我们的内容，也感谢来信。

鉴于您计划在不久后退休，我们假设下一处房产将会是你们的长期自住房。

这件事可从不同角度考虑，取决于你们是否有子女，以及是否重视传承规划。

在 HDB 与私宅之间，后者的继承通常更容易。如果传承规划是重点，您也许需考虑房龄，以确保其价值能在较长时间内保持。

不过，如果传承不是考虑重点，决定就更简单了。在这种情况下，选择你们喜欢、并能让你们舒适享受退休生活的房产即可。毕竟，你们为此努力了那么多年！

由于我们没有你们的收入资料，我们将假设你们所列选项都可以通过现有房屋出售所得来支付，且你们二人都已在 CPF 达到 Full Retirement Sum（FRS）。

在逐一讨论每个选项前，我们想提醒，你们在适当时候也可考虑参与租赁回购计划（Lease Buyback Scheme）。

该计划适用于年龄在65岁及以上的屋主，并适用于所有户型。参与该计划意味着你们需将至少20年的租期回售给 HDB 以套现。

但请留意资格条件，如年龄门槛及 Minimum Occupancy Period（MOP）。这并不能立即进行，但一旦 MOP 期满，你们就有资格参与此计划，以便为退休筹集更多现金。我们认为这是购买 HDB 的一大优势，因为你们在货币化组屋方面更具弹性。

你们也可阅读我们对租赁回购计划的更多看法。

接下来我们将对你们考虑的六种方案进行数字测算，并针对各自的考量点逐一回应。

可能的路径

1) 缩小至3房角落单位

以下为 Q1 2024 3房 HDB 转售中位数价格。 

（ – ）表示该镇/户型在该季度转售成交少于20宗。由于样本不足，这些个案的中位数价格不具代表性，因此不显示。

鉴于你们未指定偏好的 HDB 组屋区，我们保守起见，假设选择成本最高的中央区（Central Area），这样一来你们的实际成本只会更低。为便于计算，我们采用10年持有期。 

以下是可能产生的成本： 

总成本：$500,000 + $18,400 = $518,400

你们提到若能与租客分隔生活空间，便考虑出租；但3房 HDB 无法实现这种分隔。因此在本情境中，我们假设你们不会出租多余卧室。

针对你们的考量：

2) 申请 BTO

以下为今年2月最近一轮 BTO 推出的价格：

具体价格取决于地点与户型大小。 

该选项下有几点需要考虑。 

• 转售征费（Resale levy） – 由于你们是二次申请者，需支付转售征费。5房单位的应付金额为 $45,000，且必须以现金支付。

• 优先度较低 – 二次申请者分配比例较小，中签机会更低。以下是配额比例：

• 非成熟区

• 成熟区

不过，若你们考虑申请 2-room Flexi 单位，且有已婚子女，可在你们当前住所4公里内，或你们已婚子女的住所4公里内，按 Senior Priority Scheme（SPS，乐龄优先计划）申请，将获得更高优先度。 

至少40%的 2-room Flexi 单位会预留给年长者，其中一半配给符合 SPS 条件者。请注意，若你们选择靠近子女的单位，子女须在你们单位的 Minimum Occupation Period（MOP）内持续居住在其现有房产。

不过我们也不太建议 2-room Flexi，这类单位更适合单人居住，面积偏小，二人同住的私密性与舒适度较低。

该路径的一些缺点包括：

• 运气成分 – 由于采取抽签制度，能否选到心仪单位取决于排队号是否靠前，这在很大程度上取决于运气。而二次申请者的优先度最低。 

• 地点受发布影响 – 可选地点取决于当期发布，不一定在你们偏好的区域。

• 等待时间更长 – 这是否构成问题，取决于你们是否有明确时间表。

为便于计算，假设你们以 $250,000 购买一套3房 BTO，等待期为4年，在此期间继续居住于现有房产。

剩余资金：$250,000 + $58,530 = $258,530

该选项在其他考量上与购买转售3房 HDB 相同，但财务影响与可行性有所不同。

在 BTO 的情境下，你们需在等待交房期间继续居住在现有住所，这意味着在此之前无法释放现有组屋的价值。资金被占用在房产而非投资于其他地方，效率较低。而如果你们目前并不看重5房单位的额外空间，那么继续等待也意味着错失其他投资回报。

3) 在义顺申请购买新 EC

目前市场上有三处新推的 Executive Condominium（EC）：义顺的 North Gaia、Lumina Grand，以及位于武吉巴督的Altura。其中，North Gaia 的价格最为亲民，约 $1.2M 起即可购得 969 sq ft 的3卧单位。

我们不清楚你们的整体财务状况，但宏茂桥5房转售组屋的中位价为 $905,000。若你们的单位已付清并售出，仍需补上 $295,000（我们假设你们不申请贷款，因为贷款年龄上限为65岁，而你们距离该年龄不远）。

鉴于我们尚未计入你们可能持有的额外 CPF 或现金储蓄，以下测算将假设你们有足够资金完成购买。作为二次申请者，你们在此情境下仍需支付转售征费。

在付款方面，购买 EC 与购买 BTO 略有不同。BTO 需支付期权费、按所选贷款（HDB 或银行）支付 20-25% 的首付，以及买方印花税（BSD）；余款或贷款拨付在取钥匙时完成。

购买新 EC 与 BTO 类似，需要支付 25% 首付与 BSD，但余款会按工程进度分期支付。若你们需要变现现有房产的资金，则可能在等待期间需外租过渡，这将非常不便，因为意味着要搬两次：一次搬至租住房，项目完工再搬一次。

或者，你们可考虑 Deferred Payment Scheme（DPS，延期付款计划），在项目取得 Temporary Occupation Permit（TOP）时再支付余款。需注意并非所有发展商都提供 DPS，且采用 DPS 的买价通常会较 Progressive Payment Scheme（PPS，按进度付款）略高。但 DPS 可免去搬两次及额外租金的麻烦。

若以 DPS 购入，假设溢价 4%，则 $1.2M 的单位总价约为 $1.248M。我们亦假设 EC 的等待期为4年，在此期间你们将继续居住于现有 HDB。

总成本：$1,248,000 + $115,740 = $1,366,140

针对你们的考量：

4) 在后港购买5房复式，并把楼上房间出租

你们特别提到了 Hougang Avenue 1，以下是这段路上一些近期成交：

这些复式单位的价格与宏茂桥5房单位相当。

上图为典型5房复式平面图。楼上通常有2间公共卧室与1间主卧。假设你们以每间公共卧室 $800、主卧 $1,200 出租。同样采用10年持有期假设。

总收益 = $281,550

针对你们的考量：

5) 购买 jumbo 单位并出租其中一侧

目前并无“Jumbo”的官方分类；在 HDB 成交数据库中最接近的是“Adjoined Flats”，以下为部分近期成交，以供参考价格区间：

以过去6个月的相连单位平均价格估算，约为 $926,650。我们将此作为购买价假设。 

上图为由两套相连3房单位组合而成的典型 jumbo 户型平面图。 

根据 Q1 2024 HDB 租赁统计，3房单位的平均租金为 $3,064。我们将其作为该 jumbo 单位“一侧”的租金假设。 

总收益：$307,461

针对你们的考量：

6) 维持现状

正如先前提到的，你们似乎只在能与租客实现一定分隔的前提下才考虑出租。因此我们假设，你们不会考虑在现有单位内出租多余卧室。

在这种情况下，与其继续持有对你们来说过大的单位、坐拥未变现的资产，不如将其变现更为合理。尤其当你们并不看重更大的空间时，这样的持有效率较低。

您该如何选择？

我们对你们考虑的5个选项做个简要汇总。在此，我们还假设你们的5房单位已付清贷款，且属于较老楼龄的组屋，宏茂桥估值约 $750,000。这样可推算出你们在卖旧买新后的“现金头寸”（可投资资金），或是需要补款的差额：

现金头寸指出售旧屋与购置新屋后的可投资资金。BTO 选项为 N/A，因为你们不会出售现有5房单位。

首先，我们认为购买新 EC 并不可行。你们提到“财务影响”是考量因素之一，我们推测成本对你们很重要。以你们当前住处来看，即便售出，仍需在售价之上再大额补款（且此假设还是在房贷已结清的情况下）。

此外，你们还需承担每月逾 $300 的管理费，这与退休期间追求被动收入的方向相反。

即便从传承角度考虑，将私宅传给子女（如有）的好处，也难以抵消其财务负担。

因此，这会是我们在五个选项中的最后之选。唯一可能合适的情形，是你们意图在 MOP 一到便出售以兑现资本增值。但届时你们已接近70岁，我们推测在那个年纪再次搬家并非你们所愿。

再看复式/相连（jumbo）选项。购买5房复式或 jumbo 可带来被动租金收入，但总价更高，若需大规模装修，成本也可观。更高的房价也意味着更高的税费，包括房产税和印花税。

此外，管理租客可能颇为费心。随着年龄增长，你们或许不想再费心于装修与维护。 

最后，即便计入租金收入，所能留下的剩余资金也不及前两种“缩小居所”的方案。在新加坡投资房产的优势在于价格稳定与可加杠杆（贷款）。既然你们并不会贷款，我们不认为在更高持有成本下、将资源用于追求租金回报，比把多余现金配置到其他投资更有意义。

这使我们聚焦于前两个选项。

在“缩小居所”的方案中，申请 BTO 的确可在财务上留下更可观的资金。但主要问题在于，你们将再在现有5房单位里等待4-5年，迟迟不能释放资产价值。再者，BTO 的排队时间与不确定性，也可能导致你们在5房单位上继续“锁住时间”。

你们或许会问：BTO 不是将来可能赚得最多吗？确实如此，但我们倾向认为这将是你们最后一次换屋。如前所述，在70岁再搬家会很有压力。HDB 也无法办理住房净值贷款（home equity loan），因此除非出售，否则无法释放这部分增值，而出售并非你们的打算。因此，我们认为这并不是关键考量。

最终，我们认为五个选项中，缩小至3房转售组屋是最佳选择。

尽管该选项不带来租金收入，但它可释放你们现有5房单位的资本，用于其他地方获取被动收入；或将其留在你们的 CPF Retirement Account（RA）中，每年可获得 4% 的利息。这既能支持退休，又免去管理租客的烦恼。此外，小户型更易打理；且如前所述，除非你们确实需要更大的客厅与额外卧室，否则生活品质差异并不大。这点十分主观，只能由你们自行权衡。若仍有顾虑，也可考虑非成熟区的4房转售组屋：既能从宏茂桥的5房单位中释放可观资金，又可选择把一间卧室的墙体打通，做成更大的客厅，或保留作一间额外卧室。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。