URA 2025 年总体规划为未来 10 至 15 年新加坡景观的变化提供了重要一瞥。TL;DR，80,000 套新住宅将分布于 10 个社区兴建，包括 Newton/Monk’s Hill/Scotts Road 组团、Dover–Medway/One-North，以及 Kranji 的前 Turf Club 用地。
此外，现有社区也将增建新住宅，包括 Changi East Urban District、Yishun、Commonwealth、Ang Mo Kio、Tanah Merah 和 Choa Chu Kang。
除 Changi East Urban District 与 Tanah Merah 外，其余均属于“重塑家园”（Remaking Our Homeland，ROH）计划的一部分，这是 HDB 为满足新加坡不断增长的需求而推进的、针对老社区的全面更新计划。
在此增建新住宅的好处在于：URA 及其他政府机构通常会同步为不断壮大的社区规划配套设施（例如交通连接、学校、公园）。但在某些情况下，新开发也可能意味着视野被遮挡、人流与车流上升、小贩中心与商场更拥挤，以及公共交通等候时间更长。
所以，当你家附近那片空草地忽然长出一座 BTO 或新公寓时也别惊讶——来读读我们对你可能错过的 URA 2025 年总体规划的解读。
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URA 2025 年草案总体规划：你可能错过的社区更新
1. Changi East Urban District
近期有关 Changi 的最大消息之一，是总理 Lawrence Wong 宣布 Changi Airport Terminal 5（自 2013 年 URA Master Plan 以来便有建设端倪）将于 2025 年 5 月动工，并在 2030 年代中期启用。
在全面运营后，预计 100-ha 的 Changi Airport T5 将成为新加坡最大的航站楼，体量超过现今最大航站楼 T3（约 28ha）的三倍。在第一阶段，它将接入樟宜机场第三跑道，每年可处理约 50 million 名乘客，超过 T3 当前处理量（约 22 million）的两倍，从而把樟宜机场的整体年吞吐能力提升至 140 million 名乘客。
值得一提的是，T5 将成为首个设置专属地面交通中心的航站楼，改善目前仅通过 EWL 与 DTL（经 Expo MRT）可达的状况。预计 TEL 延伸线与未来 CRL 也将直接连通该航站楼，这是一次重大升级，可更好地把机场与岛上各地衔接起来。
在北端，Woodlands North MRT（新加坡 RTS Link 车站将于附近兴建）将进一步强化新马两地之间的公共交通衔接。
与此同时，横贯 Jurong Lake District 至 Changi 的 CRL 将加强全岛东西向连通性。意味着未来 Changi East 的居民与上班族，无需再经由中央 MRT 线路换乘，也能更顺畅地前往 Ang Mo Kio、Pasir Ris 与 Clementi 等区域。
T5 也是更广泛 Changi East 开发的一部分，范围自 Changi South Avenue 延伸至 Changi Coast Road，并包含沿着 Singapore Strait 的填海土地。未来 15 年，这里或将兴建数以万计的新住宅与商业设施，打造“住—工—娱”一体化社区。
2. Yishun
Yishun 作为新加坡较早发展的社区，预计将增建约 38,600 套新组屋。这将有助于为现有住宅邻里注入活力，并吸引希望与父母近居的年轻买家留下来。
若你住在 Yishun Central 一带，或许会觉得这里的人口已相当密集。因此，这批新住宅中会有相当部分通过在现有用地上重建的方式实现，替代原有设施。
Yishun Central 临时巴士转换站将不复存在
Yishun Central 临时巴士转换站自 2015 年至 2019 年投入使用，其间 Yishun Integrated Transport Hub（ITH）建成并启用。
此后，该临时转换站在 2021 年前作为巴士辅助停车空间使用，并在 COVID 期间用于其他用途。
2025 年 6 月，LTA 发布招标，拟与 Compassvale Bus Interchange（自 URA Master Plan 2019 起为保留地）一并拆除。随着该地块（现已标注为住宅用地）的清场工作启动，我们或许很快就能看到将兴建何种住宅的进一步消息。
鉴于其曾作为 Yishun 的巴士转换站，未来居民将步行不远即可到达 Yishun MRT、ITH 与 Northpoint City。周边生活设施包括 SAFRA Yishun Country Club 与 Yishun Pond Park，适合喜爱户外活动的居民。
他们也很可能处于多所小学的 1 公里范围内，包括 Yishun、Xishan、Ahmad Ibrahim、Jiemin 与 Huamin Primary School。对于有年长子女的家庭，Yishun Innova Junior College 也只需搭乘几站巴士即可抵达。
Orchid Country Club 将被改作他用
Orchid Country Club 自 Lower Seletar Reservoir Park 延伸至 Yishun Dam。整个 107ha 的地块一直伸展至 Seletar Reservoir 滨水区，未来将改建为新住宅。
若这听起来似曾相识，你或许会想起 2024 年新加坡 Turf Club 的情况：这座占地 20ha、毗邻 Kranji MRT 的赛马场被宣布将于 2027 年停止运营，以腾出空间兴建新住宅、休闲节点与生活设施。最后一场赛马于 2024 年 10 月举行。
如今我们知道，政府计划在 2035 年前再开发 4 个高尔夫球场，其中 2 个已确定用于兴建新住宅：位于 Yishun 与 Choa Chu Kang 的 Orchid Country Club 与 Warren Golf & Country Club（后文详述）。
这将使高尔夫球爱好者在本地仍有 12 个球场可供使用。
新加坡高尔夫球场与后续分区用途
| 高尔夫球场 | 后续规划 |
| Orchid Country Club | 新住宅 |
| Warren Golf & Country Club | 新住宅 |
| Mandai Executive Golf Course | 由 MOE 打造的户外教育中心 |
| Keppel Club (Sime Road) and Singapore Island Country Club (Bukit) | 合并为一座新的高尔夫球场 |
| Tanah Merah Country Club (Garden) | 尚在评估，鉴于靠近 Changi Airport，或与机场相关用途 |
| Marina Bay Golf Course | 尚未确定，可能为即将到来的 Bay East Garden 与 Founders’ Memorial 的保留地 |
Marina Bay Golf Course 已于 2024 年 10 月率先关闭。Mandai Executive Golf Course 预计将在 2026 年底关闭，其后是 2030 年关闭的 Orchid Country Club 与 Warren Golf & Country Club。Tanah Merah Country Club（Garden）目前计划最晚于 2035 年关闭。Keppel Club（Sime Road）与 Singapore Island Country Club（Bukit）将合并为一座 18 洞高尔夫球场。
与此同时，Singapore Island Country Club（Island）、Sentosa Golf Club（Serapong 与 Tanjong）、Changi Golf Club、National Service Resort & Country Club，或 NRSCC（Kranji 与 Changi）、Tanah Merah Country Club（Tampines）、Laguna（Championship 与 Masters）以及 Seletar Country Club 的租约已延长至 2040 年。
Khatib camp 将被迁出
Khatib camp 占地约 10.8ha，距 Yishun MRT 仅数站巴士（靠近上文提到的 Yishun 临时巴士转换站地块），也将清场用于兴建新住宅。
该地块毗邻即将建成的 North-South Corridor（NSC），在 URA Master Plan 上仍以其原名“North-South Expressway”（NSE）标示。NSE 原本仅服务道路交通，连接 Woodlands 与 East Coast Parkway（ECP）。不过在 2016 年，考虑到将纳入巴士、自行车与行人通道等其他交通形态，遂更名为 NSC。
NSC 于 2018 年开工建设。高架段（自 Admiralty Road West 至 Lentor Avenue）预计 2027 年通车；隧道段（自 Lentor Avenue 至 ECP）预计 2029 年通车。
该邻里的新居民将可充分享受覆盖全岛的巴士线路、近距离的 Khatib 与 Yishun MRT，以及便捷接驳 NSC 的优势。不过，最靠近且面向 NSC 的住户在高峰时段可能会面临噪音干扰。
Yishun 居民或许会如何看待这些变化
在既有社区增建新住宅，总要经历新旧住户共同适应的阶段——但如果当前社区已面临一些问题，大量新增住户可能会使其加剧。
就目前而言，部分 Yishun 居民已觉得社区过于拥挤。随着 URA 最新计划再开发如 Orchid Country Club 与 Khatib camp 等大片地块，迄今新增住宅的规模可能带来接近 50 per cent 的新增人口！
对 MRT 车站拥挤度的担忧
有些居民认为 Yishun 与 Khatib MRT 在高峰时段经常过于拥挤。而这两站甚至并非换乘站，乘客不会在此切换线路以实现更广的出行覆盖。
最新的 TEL 确实在一定程度上缩短了从北部前往 Caldecott（CCL）、Stevens（DTL）、Outram Park（NEL）与 Marina Bay（CCL、NSL）等中央换乘站的时间，但 Yishun 与 Khatib MRT 仍然拥挤。即将到来的 NSC 或可分流部分客流，前提是这些人开车或有巴士能更快送他们到达工作地点等。
Seletar Line（SLL）在 2019 年《Land Transport Master Plan 2040》中首次被提出，或将服务 Yishun 居民，线路覆盖 Woodlands、Sembawang、Sengkang West、Serangoon North、Whampoa、Kallang 与 Greater Southern Waterfront。这将进一步纾解 Yishun 的高客流 MRT 车站，但其是否建设尚未确认。
总体而言，当前关于 Yishun 最明确的规划似乎更侧重于“新增居民”，这也让部分现有居民对当下与未来自身需求如何被优先满足持观望态度。
Chencharu，会是“新”Yishun 的一角？
话虽如此，Yishun 最新在 Chencharu 推出的新住宅，显示仍有新加坡人对该区的再开发前景抱持信心。
Chencharu 是一块 70ha 的地块，过去用于种植业。2024 年 3 月宣布将改建为住宅社区，至 2040 年将建成近 10,000 套新住宅，其中 80 per cent 为 HDB 组屋。
该地块正位于 Khatib camp 之南，Chencharu 居民将近距离受益于 NSC。还将设有仅供巴士使用的 Chencharu Link 通道，以提速往来社区内主要交通枢纽的通勤，包括 Chencharu Bus Interchange 与 Yishun MRT。
首个 Chencharu BTO 项目于 2024 年 6 月推出，合计约 1,270 套，整体申请比率达 3.69。更实惠的定价或是关键因素之一，但申请者的长期考量也可能在于，相信政府会在 Yishun 住房激增的同时，同步规划充足的配套设施。
3. Queenstown
Queenstown 作为新加坡最早开发的社区之一，未来 10 至 15 年也将迎来一次重大“焕新”。
值得关注的重点包括：
- 出色的公共交通可达性：经 Queenstown MRT，2 站可达 Buona Vista（CCL），3 站可达 Outram Park（NEL、TEL）
- 生活配套：IKEA Alexandra 旗舰店、Anchorpoint 商场、Alexandra Retail Centre 与 Queensway 购物中心
- 亲近自然与休闲：Alexandra Park Connector、Kent Ridge Park、HortPark 与 Singapore River Promenade，均为 PCN 的一部分
不过，吸引自住买家的并不只是未来规划。就当下而言，Queenstown 因其中心位置、优越的公共交通连接，以及公私混合的住房选择，已是最具吸引力的住宅社区之一。
许多 Queenstown 居民在此居住数十年，与较新的社区相比，这里拥有独特的文化与人情味。反过来说，这也意味着这里的许多住宅已相当老旧。大量 HDB 组屋正逐步走到 99 年租期的尾声，其中相当一部分未进行过大规模翻新。
对于为自住而购买、并计划在此抚育子女乃至与孙辈同住的年轻家庭，一个新的张力也在上升：Queenstown 的区位与生活方式是否足以支撑他们购买一套老龄化的组屋？
没错，Queenstown 对“百万级”HDB 交易并不陌生，尤其是在 Dawson 与 Margaret Drive 一带。但随着时间推移，这些房屋仍会继续面临老化与租约折旧。某个时点，这些组屋的市值会否出现明显回落？
Tanglin Halt 重振计划
Tanglin Halt 作为 Queenstown 的重点片区之一，将分两期重建，合计约 5,500 套新住宅。
第一期，Tanglin Halt 将新建一座小贩中心与市场，取代原 Commonwealth Drive Food Centre。
在这一期全面落成后，第二期将启动：在现有 Tanglin Halt Market 上方兴建包含 HDB 组屋、店铺与社区设施的综合体。届时，居民可期盼更便捷的人行与骑行路径通往 Commonwealth MRT 与 Rail Corridor——目前分别需要步行约 15 与 10 分钟。
2023 年 10 月与 2024 年 2 月，两个 Tanglin Halt BTO 项目先后推出，整体申请比率约为 1.1 与 2.9。鉴于其均为 PLH 组屋，定价相对更高且 MOP 为 10 年，这些比率显示该片区对住房的需求相当强劲。
居住在周边 Queenstown 与 Commonwealth 的居民也可期待片区更新。例如被 Kay Siang Road 与 Tanglin Road 围合的地块。
由于该地块距 Commonwealth MRT 比 Tanglin Halt 更远，未来或将发展出不同定位的项目。步行至 Redhill MRT 约 9 分钟，且位于 2025 年 7 月 BTO 推出的东侧地块对面。
目前该地块的最终用途尚未确定。然而周围多为 HDB，通常会带来面包店、咖啡店、诊所、理发店与便利店或超市等日常配套——因此该地块也很可能进一步提升该片区的活力与便利性。
另一个更靠近 Tanglin Halt 的新住宅区位于 Commonwealth Avenue 与 Queensway 之间。你或许会注意到，Queensway 对面相邻的住宅区最近已更新为容积率（GPR）5.0。这意味着项目高度将超过 36 层。
4. Ang Mo Kio
Ang Mo Kio 是另一座以公共交通便捷著称的老社区，距 Bishan MRT（CCL）仅 1 站，距 Orchard MRT（TEL）6 站，Ang Mo Kio 东部部分居民也与 Mayflower MRT（TEL）相当接近，未来也将迎来大幅焕新。
预计该区将新增约 3,300 套住宅。
Ang Mo Kio 的一项重大再开发发生在 2023 年：占地 1.82ha 的 Kebun Bahru Primary School 被改划为住宅用地。该校已拆除，未来可容纳最多约 750 套公寓单位，或约 500 至 550 套 HDB 组屋。该地块步行至 Mayflower MRT 约 10 分钟。
URA 2025 年总体规划中另一处值得注意的住宅区位，紧邻 Nanyang Polytechnic。若真有“离学校/工作 0 分钟通勤”这回事，未来该院校的学生与教职员工或将非常乐意在此租住。
5. Tanah Merah
位于东部、相对安静的 Tanah Merah，也将被进一步发展。目前规划在 3 个地带内兴建约 900 套私人住宅——Seneca Residence、Tanah Merah Kechil Link（Plot A）与一个 Bedok GLS 地块。
另一个地带 Tenah Merah Kechil Link（Plot B）同样为住宅用地，但预计可兴建的住宅数量尚未公布。
若你此前对 Seneca Residence 关注不多，这一点别错过：该综合项目由 MCC Land 打造，其亦是 The Poiz 的开发商。预计将引入精心策划的商业租户组合并配备超市，因此 Tanah Merah 及周边公寓的生活配套将有显著提升。
Bedok GLS 地块
Bedok GLS 地块是 Tanah Merah 附近的另一处重要住宅发展，尽管诸如单位数量等细节仍未披露。该地块将补充区域内日益增长的住房选择，也将推动社区的渐进式增密。
尽管目前尚无专为 Tanah Merah 规划的新 MRT 车站或巴士路线，但该区将从周边公共交通基础设施升级中受益。位于 Tanah Merah MRT 附近的 East Coast Integrated Depot 将提升多条 MRT 线路（包括 EWL、DTL 与 TEL）的运营效率与可靠性。
此外，Tanah Merah MRT 附近一段废弃的铁路高架桥预计将被改造为步行与骑行的绿廊，促进主动出行并增强社区连通性。
通往 T5 的 TEL 延伸线也将进一步改善连通性，因为目前只有 DTL 与 EWL 可直达 Changi Airport。
6. Choa Chu Kang
如前所述，Choa Chu Kang 最新规划的住宅区位将来自 Warren Golf & Country Club 的再开发。
Warren Golf & Country Club 占地 42ha，地块由 KJE 与 Sungei Tengah 运河围合。目前公共交通抵达性不算便捷，但此次再开发将包括与未来靠近 Choa Chu Kang MRT 的 ITH，以及即将开通的 Jurong Region Line（JRL）各站之间的更佳连接；后者将把居民与 Jurong Lake District、Jurong Industrial Estate 与 Nanyang Technological University（NTU）衔接起来。
此外，还将配套小贩中心、综合诊疗所（polyclinic）、乐龄住房与社区会所等设施。居民也能较为便捷地到达 Choa Chu Kang Park。
除了日常配套，居民还将享有两项面向各年龄段的骑行亮点。第一项是具备起伏地形、富有挑战性的 BMX 赛道——势必吸引追求强度的年轻骑行者。
第二项是一条 11-kilometre 的骑行网络，连接 Choa Chu Kang Community Club、Lot One、Teck Whye Shopping Centre、Sunshine Place 与 Yew Tee Point 等关键地点。该网络于 2024 年建成，可与现有公园连道无缝衔接，进一步提升前往 Choa Chu Kang 与 Yew Tee Parks 等绿地的可达性。此线路旨在配合更广的 Islandwide Cycling Network，助力新加坡在 2030 年前建设约 1,300km 骑行路径的目标。
因此，尽管新加坡房地产市场似乎每天都在发生变化——某种意义上确实如此——令人感到踏实的是，新发展与土地销售的公布，背后都有着最长可达 15 年的国家建设长期规划。
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