Union Square Residences 评测：位于 Clarke Quay 的生活方式综合体，起价 $1.38m

项目：	Union Square Residences
地区：	1
地址：	28 Havelock Road
地契：	99 Years
单位数量：	366
占地面积：	~67,146 sqft
开发商：	City Developments Limited
TOP:	Est. 2028

Union Square 是 Central Mall 与 Central Square 的重生，这两处商住项目已存在超过 20+ 年。尽管名副其实“位于中央”（无双关之意），我并不记得曾踏足其内——如果你也没有，我也不会意外。 

因此，我将此次重建视为为两家开发商 CDL 与 Far East Organization 释放价值的积极一步。听我说——虽然 Union Square Residences 的综合体仅由 CDL 独立开发，但他们拥有 Central Mall，而 Central Square 则为 FEO 所有。因此，他们需要以 $315 million 的价格从 Far East Hospitality Trust（FEHT）处取得 Central Square 的 99 年租赁权，以整合成更具规模的地块。Central Square 所在土地为永久地契，因此其回归永久地契权益仍将由 FEHT 持有。 

对 CDL 而言，这同样是战略举措：Union Square 是新加坡河分区内首个受益于 URA Strategic Development Incentive Scheme 的项目，获得了 67% 的 GFA 提升。这也是 CDL 在中央区域继 Canninghill Piers 与 Newport Residences（尚未正式推出）之后的第 3 个更新项目。鉴于 CDL 同时拥有 Canninghill Piers，重建此地块将进一步巩固其在 Clarke Quay 分区的布局。 

Canninghill Piers 于 2021 年 11 月推出，距离今天似乎已有 3 年，但其亮眼表现仍历历在目。项目在开盘周末以平均 $3,000 psf 售出 77%（538 套），其中 8,956 sq ft 的顶层以 $48 million（$5,360 psf，且据称有多方竞购）成交。鉴于如此强劲的成绩，CDL 以相近价位推出 Union Square Residences 以期复制成功也就不足为奇。 

Union Square Residences 的开盘价格如下：

1 Bedroom (463 sq ft) – 起价 $1.38 million ($2,981 psf)

2 Bedroom (700 sq ft) – 起价 $1.998 million ($2,854 psf) 

3 Bedroom (990 sq ft) – 起价 $2.82 million ($2,848 psf)

4 Bedroom Premium (1,518 sq ft) – 起价 $4.62 million ($3,043 psf)

Sky Suites (2,476 sq ft) – 起价 $9.288 million ($3,751 psf)

话不多说，我们开始参观示范单位！

Union Square Residences 内部探访

Union Square 的命名灵感来自纽约曼哈顿的同名地点，原本是为纪念城中两条主干道（Broadway 与 Fourth Avenue）的“union（汇合）”。同样地，新加坡版希望成为商业、居住与娱乐活动的交汇点。 

这里的愿景，是让住户与周边居民在无车街道两旁的保留店屋内享受零售与餐饮体验。Union Square 的综合体将包括住宅、办公、共居与零售空间。 

当然，今天评测的重点在 Union Square Residences——一座 40 层高的住宅塔楼，共 366 套公寓，1、2 层为商用单位。话虽如此，我也会简单介绍其他组成部分你可期待的内容。 

Union Square Central 将为一座 20 层的办公楼；共居空间预计 ~130 间客房，分布在一栋 3 层建筑以及保留建筑的 2、3 层。

商用单位将位于现址保留建筑的 1 至 3 层。Union Square 的边界为 Havelock Road、Merchant Road、Magazine Road 与 Keng Cheow Street，其前两者为较繁忙的道路。由于 40 层与 20 层的高度，Union Square Residences 与 Union Square Central 将成为天际线中更醒目的部分。 

为方便定位，Union Square Residences 位于 Havelock Road 沿线、临 Keng Cheow Street（对面为 Ministry of Manpower）；而 Union Square Central（办公）同在 Havelock Road，但临 Magazine Road（对面为 Holiday Inn Atrium）。共居与商业部分也位于 Magazine Road 一带。 

附近有多处宗教场所，包括 Magazine Road 的 Tan Si Chong Temple，这并非一般的庙宇——建于 1878 年，为陈姓宗亲祠堂，并被国家文物局列为国家古迹。位于 Union Square Residences 正对面的 Masjid Omar Kampong Melaka 则是新加坡最古老的清真寺，由 Aljunied 家族于 1820 年兴建，同样被 NHB 指定为历史遗址。

零售空间（预计 65 家）将分布于住宅、办公与共居空间的 1、2 层，以及周边区域。建筑之间还设有开放广场，作为人行通道串联彼此。

Union Square 的建筑设计灵感源自其历史与环境。此区域自 1850s 起为 Kampong Melaka 所在，是来自马六甲及邻近马来港口（如 Palembang）的马来与爪哇土生商人重要聚集地。因此，你在此发现新加坡第一座清真寺并不意外。正如所述，多座现有店屋将被保留纳入 Union Square。主设计事务所 Aedas 进一步以新建体量呼应历史元素——在住宅塔基座新增坡屋顶建筑，以与店屋相得益彰；该新建筑将容纳大量商业单位。 

项目旨在营造“城中村”的对比美学——新旧并置，正如我们在 CBD 常见的场景。例如，Tanjong Pagar 与 Duxton Hill 的店屋，以 Guoco Tower、Capital Tower 等摩天楼为背景。就 Union Square Residences 而言，建筑立面呈现独特的 U 形轮廓，象征两处旧址（Central Square 与 Central Mall）之“union”，也象征两大区域（Singapore River 与 CBD）之交汇。 

若你驾车，Union Square Residences 的车行出入口可由 Keng Cheow Street 或 Magazine Road 进入。前者为住户主要出入口（住宅区所处），后者靠近办公楼。无论如何，双出入口有助于缓解高峰期拥堵，属于利好配置。 

我们正处在私家车拥有的“十字路口”——一方面，MRT 网络扩张推动社会向无车化转型；另一方面，EV 的兴起又刺激了购车兴趣。对于 Union Square Residences 住户而言，你已身处 Core Central Region，且步行至 Clarke Quay 与 Chinatown MRT 皆少于 10 分钟。因此，CDL 只为 51% 的单位配备车位（共 186 个）并不意外。此外，74% 的单位为 1 与 2 Bedroom，目标客群多为专业人士或租户，未必需要用车。在 186 个车位中，3 个为 EV 充电位，另有 26 个为 EV-ready——这非常不错。毕竟，我一直担心家中缺少 EV 充电位会劝退潜在车主（包括我自己）。

行人方面，无论是从楼下用餐返回，或从 MRT 步行回家，Havelock Road 与 Keng Cheow Street 路口将设有人行入口。可将 Keng Cheow Street 视为 Union Square Residences 的“主”入口，私召车的上下客也将在此进行。为避免交通滞留，零售落客点将通过 Havelock Road 转入的 Solomon Street，商用落客点在 Magazine Road。 

我先说在前：Union Square Residences 的用地并不大——67,000 sq ft，较 8@BT（~50,000 sq ft/156 户）也大不了太多；此处则为 366 户。因此，不要期待会有网球场、慢跑道等设施。

设施主要分布在 3 层与 43 层，同时在 3 层（wellness pod）、8 层（fitness pod）、12 层（relaxation pod）、16 层（serenity pod）、21 层（cosy pod）、25 层（leisure pod）与 29 层（vista pod）设有空中花园。这些更像是小型会客角落，而非完整的“设施平台”。

先看 3 层的大部分设施。主泳池位于 Union Square Residences 边缘，长 30m。虽然朝向 Singapore River 与 Clarke Quay，但恐怕视线会被 Raffles Education Square（4 层）与 Riverside Piazza（8 层）挡住；不过泳池左侧仍可望见 Singapore River，聊胜于无。

如你所料，泳池旁设有躺椅，部分位于水中（aqua lounge），部分位于池畔（pool deck）。数量看起来不多，加之此处景观一般，我想住户更会期待 34 层的 Sky Pool（可越过邻近建筑），后文再述。另设有小型水中健身区，适合强度较低的运动。 

除主泳池外，另有更为惬意的 wellness pool，适合炎热天气里下水消暑。此处也有少量躺椅，环境或将更为清静。该池面向 Old State Court Building（2 层，距离近 100m）与更远处的部分 HDB，景观会更开阔些。 

此层还设有 Secret Garden，为区域增添了难得的绿意。

紧邻 wellness pool 的是 gourmet pavilion，配有烧烤炉与座位，适合亲友来访时小型聚会。对于 1/2-Bedroom 占比较大的项目而言，这类更大的社交空间尤为重要。

若偏好空调环境，3 层还设有 club social room。约 8 把椅子搭配长桌，配备中岛与独立沙发，是个适合小型聚会的温馨空间。

令人意外的是，旁边还有 kids’ club，可让小朋友在炎热/下雨天也能尽情玩乐，对家长尤其实用。

kids’ club 旁是 social lounge，似设有桌上足球与沙发。我认为若家中有青少年，这是放学后的有趣去处；偶尔大人们来一场桌上足球亦不失乐趣！ 

若你更喜静，也不用担心——旁边配有瑜伽室，方便进入“禅定模式”。

3 层我想提到的最后一处是 co-working studio——尽管越来越多公司恢复 100% 在办公室办公（Grab 近期在新加坡如此），仍有部分人保有弹性安排；这会是享受免费空调、改变居家办公环境的理想之处。 

来到 34 层，你会发现 sky gym，可俯瞰包括 Old State Courts、Family Justice Court 与新 State Courts（35 层，距离 125m）在内的司法建筑群。以 366 户规模而言，这间健身房的体量算得上可观，无可挑剔。我也喜欢其位于顶层的安排——这在公寓并不常见（多数往往设于底/低楼层）。

本层的功能室 Club Union 将是配套中的亮点。其朝向与 sky gym 一致，空间显得颇为豪华。效果图展示了大片落地窗，可一览全景。 

从效果图看，这像是“空中洋房”，配齐烤箱、炉具与酒柜等厨房家电。大尺度的岛台十分吸引人；为 12 人而设的餐桌与 U 形沙发区相得益彰。整体而言，功能室尺度充裕，待客时相当有面子。 

34 层另一项令人兴奋的设施是 sky pool，与 3 层的 lap pool 相辅相成。它采用无边际设计，更适合享受景观。泳池面向 Singapore River、Clarke Quay 与 CDL 的另一项目 Canninghill Piers，可轻松越过邻近的 Raffles Education Square（4 层）与 Riverside Piazza（8 层）。这正是你为 $3,000+ psf 所买单的——新加坡河与周边的全景，妥妥的“百万美元景观”。

话虽如此，目前如此不代表永远如此。Raffles Education Square 近年多次挂牌出售，最近一次为 2023 年，标价 $200 million。若其成交并与毗邻的 Riverside Piazza 一并重建，新发展也可能申请 GFA 提升。当然，这一切纯属推测，即便成行，也需数年时间。 

内部探访告一段落，我们去看示范单位！

Union Square Residences – 2 Bedroom + Study Type B5S (69 sqm/743 sq ft) 评测

Union Square 有 169 套 2-Bedroom，占全盘 46%。面积介于 700 至 743 sq ft，示范单位为 5 种户型中最大的（且均为 2 个浴室）。较为不同的是，多数户型并非“哑铃格局（dumbbell）”，而示范单位则是唯一带 study 的版本。层高 2.75m 在新盘中属常规，但以其豪宅定价，我会更期待略高一点的层高。地面材质更显高端：公共区域为工程石材，卧室为工程木地板。

入户后左手边即为 3 sqm 的 study。部分项目的 study 可达 5–6 sqm，甚至能通过翻床（Murphy bed）兼作客房/女佣房；此处面积偏小，较难实现。

更受限之处在于，这里还设置了 DB box 与一处内置收纳；意味着并非“白板”，还需为开启门板预留空间。室内设计师将其演绎为 lounge——摆上红酒与威士忌架，观感不错，但从实用角度看，真正会照搬者恐怕不多。

继续向内是开放式厨房与用餐区。住在 Union Square 意味着极高便利，餐饮近在咫尺；开发商大概也不指望你在家中进行大规模“烹饪实验”。因此，便于与宾客互动的开放式厨房相当契合定位。

开放式厨房的优势之一是节省空间，仅占据 L 形区域。此处采用工程石材台面与挡板，上柜为黑色烤漆玻璃，更显奢华。配备来自 Corten 的一体式电磁炉灶，以及同材质一体水槽，使台面更为连贯——若非重度烹饪用户，这样的无缝台面能极大释放可用空间，我很喜欢。

家电配置较同级新盘更胜一筹：抽油烟机与烤箱为 V-Zug，洗烘一体为 De Dietrich，嵌入式冰箱（右侧）为 Liebherr。选购 >$3k psf 段位产品的买家，多半听过这些来自瑞士、法国与德国的高端品牌。 

用餐区靠侧墙布置，示范为 4 人餐桌。此处具一定弹性，若不介意占用过道，换作可延展餐桌亦可容纳至 6 人。无论如何，考虑到楼内与周边的多样餐饮选择，这样的尺度对该类买家而言已足够。

相邻的客厅开间约 2.8m，属行业均值。可放下 3 人沙发、茶几与紧凑型电视柜（更适合定制内嵌）。 

若想维持示范同等的通透感，选择长条形长椅式沙发会更合适。

阳台为 6.1 sqm，以此户型而言算是得体。比例较方正，ID 定制长凳与桌面很好地“抠”出了空间。天气宜人时，这里很适合放松或小酌用餐。

接着看公共卧室，面积 8.9 sqm。属标准尺寸——你大概已猜到我会说什么：虽可放下 Queen-size，但若还要书桌、梳妆或床头柜，Single 会更实用。

与多数新盘相似，开发商交付 2 扇移门衣柜。由于空调机位设在本房外侧，窗户为半高窗。 

公共浴室为 4.4 sqm，地墙面皆为工程石材。低饱和度的配色颇有 Aesop 陈列的氛围——仿佛开发商“心有灵犀”，示范单位里摆放的正是该品牌的洗护用品。看似简约，但材质触感照片难以传达——若你是 Aesop 爱好者，这会很对味。

配置上，有带工程石材台面的洗手柜与一体式台盆，龙头为 Hansgrohe；手持花洒与混水阀同为 Hansgrohe，壁挂式坐便器为 Geberit。本卫无窗，依赖机械通风。 

接下来看主卧，面积 12.2 sqm，以 2-Bedroom 而言尚可。示范摆放 King-size，可见床侧略显局促，床头柜会轻微阻挡至内置衣柜的通道。若计划加入梳妆台或小边几，Queen-size 会更合适。

此外，主卧的 2 扇衣柜旁还配有一组饰品柜（仅主卧提供）。

主卫为 5.6 sqm，比公共卫大约 30%。两者在地墙面材质、工程石材台面与一体台盆等方面相似。

五金同样为德国 Hansgrohe 与瑞士 Geberit，包含壁挂坐便、面盆龙头、手持与顶喷花洒。与公共卫的主要差别在于主卫配有大尺寸的顶喷花洒，带来“雨淋”感受。另需注意本卫亦无窗，依赖机械通风。

Union Square Residences – 3 Bedroom Premium Type C2P (99 sqm/1,066 sq ft) 评测

Union Square 共 57 套 3-Bedroom，占比 16%。项目显然更侧重 1 与 2-Bedroom，考虑到其中心地段，家庭客并非核心客群。尽管如此，3-Bedroom 面积表现不错，分别为 990 与 1,066 sq ft，两者格局相似，仅示范单位多出 wc、yard 与 store。层高 2.75m 中规中矩；公共区域为工程石材，卧室为工程木地板。

入户近处设有内置柜体，容纳 DB box 并提供一定收纳；你也可沿走廊再做一排柜，与现有柜体衔接。做个参照，入户走廊宽度与 2-Bedroom 示范一致，约 1.5m。

Union Square Residences 的 3-Bedroom 一大特色是 dry kitchen。此处提供额外台面，并配有 Corten 一体式电磁炉。造型极为“无缝”，不使用时可作扩展台面，非常好用。

干区的质感进一步由带灯光的有色玻璃吊柜与玻璃面板下柜强化，视觉更显高档，与其定价相匹配。

除电磁炉外，干区还配有来自瑞德混血品牌 Liebherr 的内置酒柜。干湿分区之间以推拉玻璃门相隔。

干区紧邻 6 人位餐区。或许这也是在非大户型里配置 dry kitchen 的代价：你会发现餐位摆放更“被动”。

餐椅难免阻碍厨房通行，而将餐桌反向又会挡住卧室走廊。你也可选可延展餐桌至 8 人位，但会压缩入户门厅。总体而言，餐区偏紧凑。 

封闭式湿区两侧均有台面：一侧为 Liebherr 冰箱、V-Zug 烤箱、3 头明火灶与油烟机；另一侧为 Blanco 水槽与 Hansgrohe 龙头。

上下柜由开发商交付，均为亮面材质，手感更佳。家电选择来自口碑优良的高端品牌，与 Union Square 的定位一致。唯一小抱怨是 Blanco 水槽略小，希望能更大些。 

yard 位于厨房窗旁，同时安置 De Dietrich 洗烘一体机。尽管空间不大，若偏好晾晒，仍可安装 Steigen 晾衣架。

2.4 sqm 的 store 与 WC 紧邻 yard，可作为女佣区。 

回到客厅，开间 3m，较 2-Bedroom 示范的 2.8m 更为友好，可摆放稍大的茶几；进深也足，可容纳 3–4 人沙发。 

阳台面积 7.6 sqm，偏大。尽管示范仅放 2 张椅子，但从地毯范围可见，若改作室外餐位，4 人不成问题。故若你想室内外双餐区并存，此处可行；或布置为花园/健身角，同样有足够空间。

公共卧室 2 与 3 面积同为 8.9 sqm。事实上，几乎全盘（若非全部）公共卧室皆为此尺寸，包括 2 与 4 Bedroom 示范中的房间。 

面对两间同尺的公共房，开发商通常会一间示范 Single，另一间示范 Queen。果不其然，卧室 2 为 Single + 小书桌；卧室 3 为 Queen + 小边几。 

两房皆为落地窗（空调机位设于厨房旁），并配标配内置衣柜，卧室地面为工程木地板。 

公共房与访客共用 bath 2，面积 4.2 sqm。配置中规中矩：地墙为工程石材的中性色调；手持花洒与面盆龙头为 Hansgrohe，壁挂坐便为 Geberit。公共卫无窗、无顶喷，需依赖机械通风。

主卧面积 15.9 sqm，可容纳 King 与两个床头柜。取决于你的生活方式，若需要较合适的梳妆台，换 Queen 会更理想。内置衣柜与公共卧室相近，但旁边多了一组饰品收纳。

主卫 5.6 sqm，略大于公共卫。除尺度外，主要有两点不同：其一，带窗可自然通风（因靠近淋浴间，建议加装百叶）；其二，配有 Hansgrohe 顶喷（更像加高的手持花洒）。其余为常规的洗手柜、工程石材台面一体盆与 Geberit 壁挂坐便。 

Union Square Residences – 4 Bedroom Premium Type D1P (141 sqm/1,518 sq ft) 评测

Union Square Residences 共 35 套 4-Bedroom，集中于同一列堆栈，面积均为 1,518 sq ft。每户配私人电梯厅，采用“哑铃格局”：一侧为次主卧，另一侧为 3 间卧室。层高 2.75m 常规；地面材质为公共区工程石材、卧室工程木地板。

步出私人电梯即见 2.8 sqm 的私梯厅，计入你的 strata 面积。关于私梯厅，众口难调——有人希望更大，有人干脆不想要。此处偏小，但能满足隐私与缓冲的需求，同时将占用控制在较低水平。

私梯厅配有内置柜体，容纳 DB box 并可收纳部分鞋履。以 4 房而言，你或许需要更多鞋柜，可在另一侧自行增设。 

在此类单位中，私梯厅尤为重要，因为与餐区相隔的仅是一扇木质推拉门。我曾在旧项目见过私梯门直接开向客厅、同梯多户逐层停靠的“奇妙”体验——此处的分隔显然更合理。 

餐区示范为 8 人位，我很喜欢其可塑性。其与湿区厨房一墙之隔，且该长条形厨房有两扇独立滑门；若你不介意开门烹饪，主人与宾客之间可有更多互动。 

事实上，按户型图（请自行核查），两扇门中间的立面似可拆除。若如此，你甚至可自行增设中岛，打造真正开放式厨房（尽管外侧已有一处）。取决于你的生活方式——是否常做饭、偏好菜系、是否常招待宾客——这些都会影响你未来的装修取舍。 

来看湿区厨房，可从中段两侧进入。

10 sqm 的湿区配备 V-Zug 内置烤箱、5 头明火灶、Blanco 水槽、Hansgrohe 龙头与 Liebherr 双门冰箱等；4-Bedroom 还额外配有洗碗机。 

厨房尽端为 6.7 sqm 的 yard，有趣的是与厨房窗位相对。无论如何，这里安置 De Dietrich 的独立洗衣机与干衣机（或许本就意在以烘干为主）。

yard 尺度尚可，旁设 WC，可作女佣区，但通风或略逊。 

通往公共电梯厅的后门亦位于 yard 一带，收货或采购归家可直达冰箱。 

本户型除湿区外，另有与餐区平行的 dry kitchen。若你常做饭或偶尔简餐，干区的配置已足够应付。

这里同样为工程石材一体电磁炉（Corten）与同材质一体水槽，配 Hansgrohe 龙头；并配有 Liebherr 酒柜。类大理石的挡板亦提升整体观感。

客厅开间 3.5m，较 2-Bedroom 的 2.8m 与 3-Bedroom 的 3m 都更宽。平面图示意 3+2 沙发组合；示范取消了 2 人位，但若你重视座位数，可参考该布局。

示范仅摆放 3 人沙发，配中等尺寸茶几与简洁电视柜，空间观感宽绰（浅色调也有加分）。

阳台面积 9.5 sqm，偏大且方正。若走户外餐饮风，椅子会更舒服地摆放；示范采用吧台+高脚凳，更贴近 Clarke Quay 的调性。重点是空间充裕，你有足够选择去定义露台用途。 

现在去看与其他 3 间卧室分开的次主卧与其套卫。次主卧 14.8 sqm，尺度舒适；但入门一段过道略有浪费，实际可用面积会少一些。

当然，放下 Queen 仍绰绰有余，体感明显优于公共卧室；配落地窗与通高衣柜为标配。 

次主卧套卫 4.3 sqm，地墙与台面皆为工程石材。整体更偏“低调奢华”，较过去流行的浮夸金色更显经典耐看。Hansgrohe 五金（面盆龙头、手持与顶喷花洒）在 4-Bedroom Premium 及以上户型为黑铬涂装，小户型为常规亮铬。此卫无窗，完全依赖机械通风。

其余两间公共卧室同为 8.9 sqm，与本盘其他户型一致。卧室 4 靠近客厅，示范为内置装饰搁架 + Queen。

可以看出，床占据了大部分面积。若家有学龄儿童、追求实用性，可参考卧室 3。 

卧室 3 示范为 Single + 正规书桌。除去日晒（可用百叶缓解）外，这会是我个人更偏好的布局，也更显宽敞。 

两间卧室均为标准 2 扇移门衣柜配置。

两间卧室无套卫，共用 4.2 sqm 的 bath 3。其一优点是配有窗户，可自然通风。4-Bedroom 及以上的 Hansgrohe 五金为黑铬涂装，更显现代，包含面盆龙头、毛巾杆与手持花洒。 

其余用材较次主卧与主卫更为浅色，风格仍属低调奢华。

本户的“压轴戏”是主卧，面积 20.5 sqm。包含一间来自 Rimadesio、Made in Italy 的独立步入式衣帽间，部件高度可灵活调节，并配上下内置照明。

我常抱怨主卧衣柜与其他卧室“无甚差别”，而开发商这回显然希望在正确的地方“做出差异”。衣帽间还配窗，有助于通风与防霉。

卧室本体也相当宽敞，可放下 king-size；如示范所示，旁侧仍可留出紧凑梳妆区。由于衣柜独立成间，卧室更趋方正、观感更大。

主卫为本户最大，8 sqm。其尺度主要源于配有 Geberit 浴缸，Hansgrohe 提供浴缸龙头与手持花洒。浴缸——爱者恒爱，厌者恒厌；但在此面积等级，往往是加分点。 

不过，小遗憾是未能容纳双台盆。

我必须说，这间浴室的观感也很“有性格”。与次主卧相同的深色大规格砖，置于更大的空间里更显气场，是我认为较为“耐看”的选择。

如前所述，4 Bedroom Premium 及以上户型的 Hansgrohe 五金为黑铬涂装，更显高雅；淋浴间配独立雨淋与混水阀，毛巾杆与面盆龙头同为黑铬。主卫的壁挂坐便还配电子坐便器。此外，浴室带窗，自然通风。 

Union Square Residences 区位评测

Union Square Residences 所在一带，长期以来可谓“低调”。部分原因或在于附近本就少有住宅；此外，此段 Havelock Road 周边被更“响亮”的地标环绕，如 Chinatown、Clarke Quay，稍显“存在感不足”。

话虽如此，若客观评估其区位，Union Square Residences 的条件相当吸引。与最近竞争对手 Canninghill Piers 相比，步行至 MRT 并非“零距离”，但 7–8 分钟步行至 Chinatown 或 Clarke Quay 其实并不远。别忘了，这些站点本就十分“中心”——例如 1 站到 Dhoby Ghaut、2 站到 Downtown、2 站到 City Hall 等。你可身处新加坡的核心，又在这片人气相对不那么密集的地段享有一分安宁。

若驾车，下方行车时间可谓我评测过的“天花板”。主因在于距 CTE 极近，车行 3 分钟可上；至 Suntec City 与 Orchard Road 皆少于 10 分钟，甚至 Jurong East 与 Changi Airport 等更远地点在 20 分钟内（畅通时）可达。中心地段的确在公共与私家交通上皆具优势。 

至于日常所需，如生鲜或餐饮，Union Square 的综合体应能满足——预计有 65 家商铺，我预见其中不少为餐饮，至少也会有一家杂货。否则，Chinatown Point、Clarke Quay Central 或即将面的 Canninghill Square 也不远；若考虑更亲民的熟食选择，Chinatown（People’s Park Complex、Smith Street Hawker Centre 等）亦近在咫尺。

小学学区方面，Union Square Residences 与 Canninghill Piers 类似：1km 内仅有 River Valley Primary School；2km 内另有 4 所（Alexandra Primary School、Cantonment Primary School、St. Margaret’s School (Primary)、Zhangde Primary School）。对于无任何关联的年轻家长而言，这相当有利——许多人或许以为市中心住所会在小学入学上“吃亏”。 

或许最需要坦诚的一点是其邻近宗教场所：Tan Si Chong Su Temple 与 Masjid Omar Kampong Melaka。意味着 Union Square Residences 一侧为陈氏宗祠（陈为新加坡最常见姓氏之一），另一侧为新加坡第一座清真寺，两者皆具历史地位。我尚未在宗教节日亲临现场，但不排除届时道路更拥堵；同时，也有买家基于其他考虑，不倾向于住在礼拜场所附近。 

最近的 MRT：Clarke Quay 与 Chinatown MRT (0.6km, 7–8 mins walk)

学校

公共交通 

巴士站	服务路线	距公寓距离（及预计步行时间）
Ctrl Sq Stop ID: 06189	51, 143, 174, 174e, 186	门口
Blk 2 Stop ID: 06161	51, 64, 123, 186	290m, 25 mins

购物商场

目的地	距公寓距离
Union Square 商业店铺	门口
Chinatown Point	650m, 10 mins walk
Clarke Quay Central	750m, 11 mins walk
Canninghill Square	850m, 12 mins walk

私家交通 

主要目的地	距公寓距离（高峰期最快 [0830] 车程）
CBD (Raffles Place)	1.8km, 4 mins
Orchard Road	4.1km, 7 mins
Suntec City	3.1km, 6 mins
Changi Airport	19.0km, 16 mins
Tuas Port (By 2040)	37.7km, 40 mins
Paya Lebar Quarters	8.3km, 12 mins
Mediapolis (and surroundings)	8.6km, 12 mins
Mapletree Business City	8.0km, 12 mins
Tuas Checkpoint	27.3km, 24 mins
Woodlands Checkpoint	29.5km, 26 mins
Jurong Cluster (Jem)	15.3km, 16 mins
Woodlands Cluster (Causeway Point)	26.9km, 26 mins
HarbourFront Cluster (Vivo City)	4.7km, 7 mins
Punggol Cluster (Waterway Point)	21.0km, 18 mins

临近道路出入口：2 个——分别接入 Merchant Road 与 Havelock Road；经后者转 New Bridge Road 少于 4 分钟即上 CTE。 

Union Square Residences 开发商评析 

开发商简介

City Developments Limited 是新加坡规模最大的地产开发商之一，长期深耕本地市场，并活跃于新盘领域。近年的项目包括 Canninghill Piers、Sengkang Grand Residences（与 Capitaland 合作）、Irwell Hill Residences、Haus on Handy、Amber Park 与 Boulevard 88 等。作为丰隆集团（Hong Leong Group）成员，CDL 足迹遍布 29 个国家，全球已开发超过 47,000 套住宅，并在住宅、商办与酒店等资产类别合计拥有超过 23m 的可出租楼面。公司在新交所上市，市值约 $6.5Bn。 

建筑师简介

Aedas 由威尔士建筑师 Keith Griffiths 于 2002 年创立，总部位于香港，现于亚太、欧洲、中东与美国设有 12 个办公室、逾 1,000 名员工，涉足酒店、住宅、教育等多元领域。在新加坡，Aedas 曾担任 Marina Bay Sands 的主力顾问，与 Moshe Safdie（主设计建筑师）合作；亦参与了 Star Vista 与 The Sandcrawler 的设计，两者在某些层面上也颇为相似。 

户型配比

户型	面积 (sq ft)	数量
1-Bedroom	463 – 506	102	28%
2-Bedroom	700 – 743	169	46%
3-Bedroom	990 and 1,066	57	16%
4-Bedroom	1,518	35	10%
5-Bedroom	2,476	3	1%
合计		366

Union Square Residences 的户型配比可谓更偏向投资/职业人士，1 与 2-Bedroom 占 74%。这一比例与 CDL 近邻项目 Canninghill Piers 相似，后者 1 与 2 Bedroom 占 76%。

但我会说，Union Square Residences 在大户方面略显“保守”——Canninghill Piers 的 4 Bedroom 起步为 1,755 sq ft，且拥有 25 套 5-Bedroom 与 Super Penthouse，面积从 2,788 sq ft 到 8,956 sq ft；而 Union Square Residences 最大户型为 2,476 sq ft，且仅 3 套。某种程度上，这反映出买家与开发商更为克制的取向：与其做小众产品，不如聚焦“基本盘”的 2 与 3-Bedroom。也可能是开发商认为 Canninghill Piers 已经满足了该区对超大户豪宅的需求，或折射出当下 60 per cent foreigner ABSD 氛围。至于 1-Bedroom，因总价更低，始终有投资者与成功单身客的稳定需求。 

Union Square Residences 楼栈与朝向分析 

Union Square Residences 总平面图

下午西晒

Union Square Residences 推荐楼栈

朝向方面，6–11 号堆栈基本为正南/正北；5 号略带东向晨光；1、2 号会有部分西晒。 

景观方面，我认为最具溢价的是 Singapore River、Marina Bay 与 Orchard 的远景。此“特权”属于 5–8 号堆栈，涵盖 1 + Study 至 4 Bedroom、Sky Suite 与 Penthouse 等类型。虽说 8 层以上应可望见 Singapore River，但要想看见 Marina Bay，楼层需再高一些。

相对地，1、2 与 9–11 号堆栈高楼层可望 Pearl’s Hill 的大片绿意，也不失为不错的景观。但此“特权”多半属于较高楼层——Chin Swee Road 与 People’s Park 一带的 HDB 楼虽距 100m+，但达 20 层，会遮挡低楼层的视线；而 35 层高、现代化的新 State Courts 亦会进入视野（虽非直线对景）。 

至于高区（如 34 层以上），自然“一切都好”，甚至还能越过 Pearl’s Hill 远眺近期落成的 One Pearl Bank。 

Union Square Residences 价格分析评测

若你在考虑 Union Square Residences，势必会与周边对手比较。以下是横向对照：

项目	户数	Psf	TOP	地契	价差
Union Square Residences	366	$2,848*	2028	99 Years
Canninghill Piers	696	$2,960	2025	99 Years	–
One Pearl Bank	774	$2,550	2024	99 Years	+18%
The Landmark	360	$2,826	2025	99 Years	+6%
Riviere	527	$2,836	2023	99 Years	+6%
The Avenir	376	$3,686	2024	Freehold	(19%)

明确一点，Union Square Residences 的起步价为 $2,848 psf，与 Canninghill Piers 的 $2,836 psf 起步相差无几；后者开盘周末的平均 psf 最终约 $3,000。 

为保持透明，Union Square Residences 的开盘价格如下：

1 Bedroom (463 sq ft) – 起价 $1.38 million ($2,981 psf)

2 Bedroom (700 sq ft) – 起价 $1.998 million ($2,854 psf) 

3 Bedroom (990 sq ft) – 起价 $2.82 million ($2,848 psf)

4 Bedroom Premium (1,518 sq ft) – 起价 $4.62 million ($3,043 psf)

Sky Suites (2,476 sq ft) – 起价 $9.288 million ($3,751 psf)

作为对照，我纳入了：（1）最近的新盘劲敌 Canninghill Piers；（2）第 1 区内最近两处新盘 One Pearl Bank（已 TOP）与 The Landmark；（3）River Valley 的两位对手，虽与 Union Square Residences 相对距离更远，但具参考意义。 

Union Square Residences 预计以与 Canninghill Piers 相近的价位入市。尽管有人会认为 Canninghill Piers 更便捷（楼下即商场、直连 Fort Canning MRT），但其 3 年前已推出、如今基本售罄。若你偏好同等区位下、更少喧嚣的环境，Union Square 可打钩。此外，两盘皆由 CDL 打造，后者在高端市场（如 South Beach Residences、New Futura 等）口碑扎实——项目交付层面更让人安心。 

与 One Pearl Bank 与 The Landmark 的对比更有意思：两者数年前推出，前者已竣工、后者即将 TOP。坦白说，我对当前 One Pearl Bank 的 psf 低于 The Landmark 颇感意外。撇开这一点，两盘均更靠近 Outram Park MRT，与 Union Square Residences 并非完全同类。但我认为仍会有一部分买家在价格维度上横向比较。就“生活方式”而言，Union Square 更“潮”；Outram/Chinatown 一带的环境与建筑（如 People’s Park Complex 等）仍显陈旧，虽提供了更多价位亲民的配套。Union Square Residences 相比 One Pearl Bank 与 The Landmark 分别贵 18% 与 6%。One Pearl Bank 某些户型呈扇形，或解释其较低的 psf——尽管我也喜欢其标志性建筑与内装。至于 The Landmark，6% 的差距并不算大，考虑到这几年价格通胀，以及其位于 Chin Swee Road 的“趣味性”不及前者。 

最后，纳入 River Valley 最新的 Riviere 与 The Avenir，虽然距离较 Outram 一带更远，但我认为更“对味”——因为 River Valley 与 Robertson Quay 的生活方式与 Union Square 的愿景更相近。The Avenir 为永久地契，因此溢价明显；Riviere 全部户型皆享河景，也有其独特卖点。Riviere 同为综合体（服务式公寓与商业），但体量较小、业态更少，因而多样性略逊。

我会先把 The Avenir 剔除在外——这更关乎预算与是否执着永久地契。至于 Riviere，其 psf 与 The Landmark 相近；Union Square Residences 贵 6% 老实说不算大差距，尤其考虑到其为新项目、建造成本更高。

以上为简要横评；更完整的价格观点请留意我们后续更新。

Union Square Residences 升值分析

1. Clarke Quay 振兴

Union Square Residences 对面即为 Clarke Quay 分区，近期完成 $62 million 的焕新，于 4 月重开，引入包括 Fairprice Fitness 在内的新租户，并保留了如 Zouk 等既有租户。该地虽仍是夜生活热点，但白天也有了更多选择——整体策略是让 Clarke Quay 全天更有活力、进而更宜居。待 Canninghill Piers 交付后，Canninghill Square 的加入亦将锦上添花。事实上，Union Square Residences 自身 65 间零售也将为这片区域注入新动能。 

2. URA 的 Strategic Development Incentive（SDI）scheme

CDL 正是借助 SDI scheme 获得 67% 的 GFA 提升，将沉寂多年的 Central Mall 与 Central Square 打造为今日的 Union Square——办公塔、住宅塔、共居与零售并举。这或许只是开始，尤其当像 Union Square Residences 这样的项目取得成功时。事实上，Knight Frank 在为 Union Square 邻地 Raffles Education Square 招标时，亦特别提到了 SDI scheme。由此，SDI 或将鼓励在 Clarke Quay 等战略位置涌现更多综合体，带动周边配套进一步完善。 

我们的看法 

尽管地段居中，且许多人或曾驾车路过此区——但大多数人或许并不会立刻把这里视为“理想之家”。 

某种程度上，这里是被低估的——它在生活方式上给予了很多，却又离 CBD 稍远，足以让你不至于“住在办公区”。即便不出 Union Square，自身 65 个零售已经能够满足多数组合需求——很可能会迎来一批潮流餐饮与社交小店。稍远一点，完成转型的 Clarke Quay 提供从白天到夜间的丰富活动；待 Canninghill Piers 入伙后，新的业态也会逐步补齐。 

若你偏好更“本地化”的生活方式，Chinatown 也不远，那里有多处熟食中心及全岛最大的湿巴刹之一——Chinatown Complex。

置业考量，许多人都在强调——location, location, location。即便 Chinatown 与 Clarke Quay 并非“出门即达”，从家门到 Downtown、City Hall、Dhoby Ghaut 等站，多半也在 15–20 分钟之内。对能负担此处的买家而言，时间就是金钱；区位带来的时效红利，不容小觑。

Union Square Residences 以其第 1 区 RCR 的属性，力求在当下拥挤的新盘市场中给出尽可能“有竞争力”的定价。考虑到连 OCR 的价格在部分项目中也已逼近甚至超越这个水平，对于重视核心地段、又希望维持在“尚可企及”价位的买家而言，Union Square Residences 的确具备成为选项的理由。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。