探访 Clementi Park 公寓：自带小山与公园的超大型永久地契项目

当我第一次看到位于 Sunset Way、由 CDL 于 1986 年建成的 Clementi Park 所挂牌的一个单位时，我觉得这就是我理想住房的答案。原因如下：

• 位于新加坡西部，靠近我母亲的办公室，周边也熟悉，但没有武吉知马其他地段那么贵（大概因为它在 D21 而不是 D10；不过我非常乐意住在 D21。截止到 2021年11月，仍有单位以 $1,200 psf 成交。目前撰文时，要价 PSF 已显著上升，介于 $1,397 - $1,600 psf。（不计入顶层公寓的 $1,155 psf，因为其总价约 $7m，属于离群值。）

• 位于一个以有地住宅为主且安静的社区尽头，远离主干道，但附近也有一些商店（例如 Sunset Arcade 以及 Sunset Way 的商业单位与 HDB blocks）

• 极其宽敞：在一块 973,984 平方英尺的巨大地块上仅有 400+ 个单位。此外，这里的部分开间单位接近 1,000 平方英尺，可想而知整体现代的单位有多大！
• 尽管楼龄不小，但管理费仍算合理（以 3 房、1,900+ 平方英尺的单位为例，管理费约 $400+）。据我与中介的交流，管理方似乎也较为通融，例如允许住户把阳台与绿化带打通，以及移动空调外机以免占用过多空间。（注意我未直接向管理处核实，信息尚未确认。）

• 明亮舒适，细节考量周到。例如，对于与另一座楼正对的那面墙，设计采用了较窄的窗户（避免刺眼与风水问题），而同一房间更大的窗户则朝向无遮挡的景观。Clementi Park 多数单位的视野都不错，即便是一层单位，与对面楼栋也保持了良好的距离。
• 永久地契（我母亲的最爱，虽然如今这并非 100% 保证资产回报更佳。）

这是一个包含 487-489 个单位（不同网站给出的数字略有差异）、由高低楼混合组成的项目。我看了 2 个单位，对其户型与实用的设计印象极佳。比如在 137 座，每层只有 2 户，分列电梯两侧，即两户的大门并不相对，可有效减少邻里间的相互干扰。

此外，仅分配给 1 户的电梯厅/走道空间，竟是我目前项目（以及我看过的大多数公寓）中分配给 3 户空间的 2-3 倍！从我所见，几乎所有住户都会把这部分额外的电梯前室当作储物区使用，因此在原本已很大的单位之外，还能多出约 100-200 平方英尺的使用面积。需要注意的是，Clementi Park 不同楼栋的布局不尽相同，未必都如此。一些低楼层为无电梯步行公寓，楼梯相当陡峭（住在这里的居民体能应该都不错！）。

本项目的独特之处在于地块内有一座“小”山丘，配备露天剧场与登山步道，十分适合清晨或傍晚散步。我可以想象有年幼孩子的家庭会在这里过得很开心，尽管 1km 范围内并无小学。（最近的小学似乎是 Bukit Timah Primary School，距离略超 1km。对于有孩子的家庭，Clementi Park 也相对靠近 Methodist Girls’ School、Nan Hua Primary 与 Anglo-Chinese Junior College 等好学校。） 

公寓设施众多——泳池与会所确有几分乡村俱乐部的感觉，不过它们位于马路对面（也就是说，需要走出公寓并穿过这条（安静的）马路才能到达）。我欣赏的一点是设施群体量虽大，却与住宅保持了一定距离，减少了对单位的噪音影响。相对地，如果你住在最里面的楼栋，走到会所会稍远一些。不过这里也有几个位于访客车位，必要时也可以驾车前往。

天堂里也有烦恼
不过，也有一些值得注意的警示点。首先，几乎所有关于 Clementi Park 的文章都在称颂其环境静谧、坐落于有地住宅区之中，但往往“忘了”提 PIE 的存在——它几乎就在 137 座旁边！目前噪音水平尚可（不过你肯定能听到车流声），但在 PIE 与 Clementi Park 之间有一小条空地（见下图地图上那道长长的黄色“reserve site”），看起来未来不排除会被划作拓宽高速的用地。

（如果你在找坐北朝南的单位——在炎热的新加坡，这通常被认为是房屋最“理想”的朝向，通风好且避开早晚日晒——那么 137 座就是最“理想”的楼栋。）

截至目前，我尚未看到关于 PIE 拓宽的消息，但新加坡城市建设不断升级，似乎只是时间问题。此外，紧邻的 Ki Residences 预计将在 2024 左右 TOP，因此至少还有约 3 年的施工噪音与粉尘，尤其是靠近它的楼栋（我认为是 135 与 137 座）。等到 Ki Residences 完工时，PIE 的扩建也可能会启动。（在新加坡，城市建设的 4 年可谓“沧海桑田”。）

有些人也许不介意这些。我则在意，因为我对噪音敏感——如果你不确定贴着高速公路的噪音是否能接受，这里有一个居住在新加坡高速公路旁的人的 YouTube 视频供参考。（这个案例其实相对安静——我曾听过另一个住在公路边的录音，噪声更大，可能是因为他/她住在更高楼层，而噪音向上更易传播。可惜我没保存链接，也记不清出处了。）

除了噪音污染，住在 PIE 旁的另一个问题是交通污染。University of British Columbia 在 2020 年发表的一篇文章指出：“住在主要道路或高速公路附近，与更高的痴呆、帕金森、阿尔茨海默症以及多发性硬化（MS）发病率相关。”

在土地稀缺的新加坡，许多公寓未必有理想的地段，未必能完全避免此类情况。不过，鉴于 Clementi Park 当前不少挂牌价较 4 个月前的成交价高出约 15-33%，即便我很喜欢这个项目，也不会急于做决定。

注：上述部分为“并不理想”单位的价格（例如需爬多段楼梯、无电梯直达、且台阶陡峭，以至于我这种在英国住了多年 walk-up 的人也觉得吃力！等）。

最终，如果现在在 137 座购房，或许就看运气了。也许 PIE 会一直保持现状，或者 Clementi Park 会在 PIE 拓宽前以不错的价格 en-bloc。需注意，Brookvale Park（现为 Ki Residences）在 2018 年 en-bloc 时，成交价不到 $1,000 psf（$932）。就个人而言，只有在售价非常有吸引力时，我才会承担 PIE 扩建的不确定性，但想必每个人都会有不同的看法。

行动不便者会面临问题

可惜的是，尽管单位内部的布局规划周到，但在我看来，楼栋本身并未充分考虑人口老龄化。出于某些原因，许多楼栋的电梯大堂需通过台阶进入（无坡道）。换言之，即便有电梯可以上楼，回家的通行也并非“零台阶”。（也有少数单位是全程无台阶通行的，但我相信多在东西朝向的 135 座，即既有早晒又有午晒——在升温速度是全球平均 2x 的新加坡并不理想。）

如果家中有年长者要搬来 Clementi Park，最好祈祷他们始终健壮灵活（我的两位祖辈晚年都坐轮椅，因此我格外关注是否为“零台阶”通行）。我想管理方在必要时或许可以（为部分楼栋）加建坡道，但这会增加维护成本，而考虑到项目楼龄，这些成本未来只会更高。

如果是在 15 年前，甚至 10 年前看 Clementi Park，我会非常乐意立刻搬来。然而如今母亲已年逾 70，台阶确实让人担忧。虽然台阶不多，但对于依赖轮椅出行的人来说，进出家门的确会更具挑战性。 

此外，虽然车位有顶，但从车位到电梯大堂的（短）步道并无遮蔽，遇到雨天对老人家来说可能较为湿滑。（FYI，新加坡平均每年有 167 天在下雨——接近 50% 的时间。) 

其他需注意的事项

• 尽管 Clementi Park 公寓本身有几个出入口，但 Sunset Way 却只有一个进出通道，这里也是 Clementi Park 所在之处。该出入口为有地住宅、公寓与 HDB 共同使用，高峰期可能相当拥堵！

• 许多关于 Clementi Park 的房产文章都会提到“en-bloc”。然而考虑到地势起伏，我在想这是否会影响可建单位数量/定价？（如果我以 $1,600 psf 购买 Clementi Park 的单位，en-bloc 至少要到 $1,900 才能覆盖搬家成本、装修与潜在的额外印花税，若在购买后 3 年内en-bloc的话！）

• 项目也步入“中老年”，部分区域确实需要翻新打理。

• 位于 Sunset Way 私宅区的尽头，公共交通较为有限（步行到主干道距离不短），但公寓设有自有接驳巴士，前往 Clementi Mall/MRT，费用为 $20/月。

• 电梯偏小，如果有超大件家具可能会不便。我有位朋友就因为这个原因而放弃了一套很好的单位！

总之，Clementi Park 是一个我原本非常想喜欢的项目，但在实地考察与做足功课之后，我不确定它是否是对我或家有长者的人来说最理性的选择。可惜，因为它确实是我近来所见较为出色的项目之一。如果你和/或你的家人相对年轻，想在武吉知马寻找相对不那么昂贵的选择，且不介意交通上的不便，Clementi Park 的确值得考虑！

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文