东部距 Katong Park MRT 4 分钟的新盘公寓：Arina East Residences 前瞻

近月来，我们看到，长期缺乏新盘供应的区域，一旦推出新盘，累积的需求便能带动强劲的销量。 

Chuan Park、The Orie，甚至较小型的Bagnall Haus，在开盘周末均录得强劲去化率——分别为 76%、86% 和 60%——显示买家对成熟社区的偏好。

如今，焦点转向 Tanjong Rhu，这是第 15 区最具辨识度的滨水社区之一。 

Arina East Residences 是该区 13 年来的首个新盘。与上述项目相似，它位于成熟社区且毗邻有地住宅区，但其以滨水环境与贴近 Meyer Road 而显得与众不同；在本区，Meyer Road 一向与高端声誉紧密相连。

更重要的是，Arina East Residences 为永久地契——这是第 15 区自住业主趋之若鹜的属性。随着市场新盘愈发向 Core Central Region (CCR) 集中，这或将成为在 Rest of Central Region (RCR) 入手永久地契新盘的最后机会之一。 

那么，这个体量较小的精品项目是否仍值得纳入考虑？以下为目前所知的关键信息。

Arina East Residences 概览 

项目名称	Arina East Residences
地点	6C & 6D Tanjong Rhu Road
发展商	ZACD LV Development Pte Ltd
地契性质	永久地契
占地面积	47,013 平方英尺
是否 GFA 统一化	否
单位数量	107
预计 TOP	预计 Q4 2028

与其周边不少项目相似，Arina East Residences 为 107 户的永久地契精品公寓，位于 Tanjong Rhu Road 的袋状路尽头。其坐落于前 La Ville 旧址——这座 40 户的精品公寓在经历三次集体出售尝试后，于 2021 年被 ZACD Group 以 $152 million（约 $1,540 psf ppr）收购（后文将有更多介绍）。

项目占地 47,013 平方英尺，地积比 2.1，将由两栋 20 层住宅楼组成。 

值得留意的是，由于该地块于 2021 年购入，Arina East Residences 不受较新的 Gross Floor Area (GFA) 统一化指引约束。这意味着空调外机平台将计入 GFA 总楼面面积，而非另行计算，因此更考验空间规划以确保效率。 

鉴于买家对户型功能性的关注度日益提高，ZACD 很可能需要在格局上进一步优化以保持竞争力。就此而言，GFA 统一化前的项目通常拥有较低的 $PSF，但由于需计入空调外机平台，整体成交总价往往更高。 

此前的 La Ville 于集体出售时的指导价为 $148 million。该项目建于 1980 年代，仅 40 户，这意味着 Arina East Residences 将带来近 2.7 倍的新增住宅。作为 Tanjong Rhu 13 年来的首发新盘，周边暂缺直接可比的定价样本；不过，其表现可作为检验本区需求的试金石。

视野稍微放大，Meyer Blue（前身为 Meyer Park）由 UOL & SingLand JV 以 $392.18 million（$1,668 psf ppr）收购。该项目在开盘周末以平均 $3,260 psf 售出逾 50% 的单位。 

户型配比与格局 

本项目提供 1 至 4 房的户型，兼顾投资与自住需求。简要如下： 

户型	面积 (平方英尺)	单位总数	预计管理费 / 月	占比
1 房	495	17	$380	15.9%
2 房 Deluxe	678	17	$456	40.2%
2 房 Premium	797 / 861	26
3 房 Deluxe	969	9	$456	29.9%
3 房 Premium	1,087 / 1,195 / 1,238	23	$456 - $532
4 房 Premium	1,324 / 1,389 / 1,615	14	$532	14%
4 房 Premium + Study	1,679	1	$532

从配比上看，Arina East Residences 同时考虑了投资与自住客群。 

超过 55% 的户型为 1 房与 2 房，其余 45% 则为 3 房与 4 房。

这并不意外，Tanjong Rhu 一直拥有强劲的外籍租赁需求——尤其是在 Tanjong Rhu Road 更靠里的大型项目，如 Costa Rhu 与 Pebble Bay。此外，随着越来越多注重地段而非面积的预算型小家庭接受以 2 房作为“上车盘”，这也可能促使本案在配比上向小户型倾斜。

接下来，我们聚焦两种 2 房格局：2 房 1 卫与 2 房 2 卫：

两种格局均设有家庭防护室、自然通风且可明火烹饪的独立厨房角，并在整体上体现出良好的空间效率，尤其以 GFA 统一化前项目而言表现不俗。不过，一个较为明显的不足在于面积不小的空调外机平台，会占去一定空间。 

若考虑周边的转售替代，位于 Arina East Residences 对面的精品转售公寓 Emerald East 所提供的 2 房 + 书房户型，也是可参考的选项。 

尽管其存在一些效率问题——如花槽与不规则形状的客厅——但其使用面积达到 1,195 平方英尺，可谓相当宽裕。作为参照，Tanjong Rhu 与邻近的 Meyer 片区一向以户型宽敞见长。

不过需要权衡的是，尽管 Emerald East 的 $PSF 或许更低，但其更高的总价门槛，可能会让买家在大面积转售与更紧凑的新盘之间多作比较。 

与其他新盘相比，Arina East Residences 在单位面积方面大体相近。作为参考，以下为数个近期项目的入门级 2 房面积：

• The Orie：592 平方英尺 
• Chuan Park：700 平方英尺 
• Meyer Blue：667 平方英尺
• Norwood Grand：624 平方英尺 
• Emerald of Katong：624 平方英尺

另需注意的是，每种户型均固定对应特定的楼叠（stack），买家无法在既定户型下再自由选择景观方向。 

不过，鉴于周边大多数项目高度介于 16 至 24 层之间，本就较难以“无遮挡景观”作为主要卖点。

公设分布于第 2、19 与 20 层，包括两座主泳池、亲子设施、会所、烧烤平台与空中健身房等。

与多数精品公寓一样，Arina East Residences 也存在取舍。其不具备大型项目常见的全套设施——例如网球场——对于重视休闲配套的住户可能是减分项。相比之下，邻近的 Costa Rhu 与 Pebble Bay 配套更为齐全，更能满足偏好度假式环境的客群。话虽如此，若更重视私密与低密度的居住氛围，这样的取舍亦属可以接受。

值得一提的是，将部分公设（尤其是空中泳池）置于第 19 与 20 层，开发商需承担更高建造成本；但在小地块条件下，此举既可最大化利用空间，又能为住户带来更高处的景观与更独特的居住体验。

Arina East Residences 预计于 2028 年 TOP。 

Arina East Residences 的地段 

Arina East Residences 位于 Tanjong Rhu Road 的袋状路段。 

对行人而言，项目预计会设有通往邻近 Jalan Batu HDB 社区的侧门，使日常配套（如 Jalan Batu Hawker Centre）更易到达。相较同一段道路上缺乏便捷步行通道的其他公寓，这点或具优势。Katong Park MRT Station 亦在短距离步行范围内。 

另一个值得关注的点，是 Mountbatten Road 沿线更大的住宅地块，已被划定为未来发展用地。尽管细节尚未公布，但这块地值得持续关注，未来几年或为本区带来新的供给与变化。

以上为截至 2024 年 6 月的周边概况。由于处于袋状路，Arina East Residences 所在一隅相对静谧，但这也意味着出入口有限。周边由公寓与较早期的 HDB 组屋混合构成，呈现多元的天际线与住房类型。

Tanjong Rhu 一直以成熟且相对私密的滨水社区著称。驾车可快速上 ECP，East Coast Park 与 Singapore Sports Hub 亦近在咫尺；公园连道为行人与骑行者提供通往 Marina Bay Sands 方向的景观路线。

过去，该区的公共交通连接性较弱；但随着 Thomson-East Coast Line 开通，情况已显著改善。

小学资源欠缺：有孩家庭需留意

对于有年幼子女的家庭，就“小学距离”而言，Arina East Residences 或并非最理想的位置。 

撰写时，项目尚无可用的 Onemap 资料；以 Emerald East 为参照，1 公里半径内无小学。

若家庭可接受稍远距离，2 公里范围内的选择包括 Geylang Methodist School (Primary)、Kong Hwa School 与 Tanjong Katong Primary School。

另一方面，该区拥有成熟的中学与初院资源，包括 Dunman High School (DHS)、Chung Cheng High School (Main)、Tanjong Katong Girls’ School 与 Tanjong Katong Secondary School。虽然这对有年幼子女的家庭或非当务之急，但对于计划长期居住者不失为一个考量要点。 

目前，指导价尚未公布 

目前指导价尚未公布，因此难以下定论进行对比。但考虑到土地收购成本，价格大概率落在 $3,000s PSF 的低至中段区间。

为判断 Arina East Residences 的潜在定位，可参考邻近项目的转售成交，包括与其一街之隔的 Emerald East，以及 2012 年本区最后两批新盘 The Line @ Tanjong Rhu 与 Fulcrum。此外，最近期开盘、距离较近的 Meyer Blue 也提供了更新的基准。

过去 6 个月内，Emerald East 无记录成交，2024 年迄今仅一宗。 

成交日期	地址	单位面积 (平方英尺)	成交价 (S$ PSF)	买入价 (S$ PSF)
16 Aug 2024	8D Tanjong Rhu Road #07-XX	1,195	1,832	1,322
23 Aug 2023	8D Tanjong Rhu Road #04-XX	1,216	1,768	676
28 Apr 2023	8d Tanjong Rhu Road #14-XX	1,916	1,638	919
12 Jul 2022	8d Tanjong Rhu Road #06-XX	1,195	1,507	803
12 Jul 2022	8d Tanjong Rhu Road #02-XX	980	1,756	1,205
22 Feb 2022	8d Tanjong Rhu Road #05-XX	926	1,664	666

由于转售活动有限，Emerald East 的价格趋势仍难以判断——这在成交自然较少的精品项目中并不罕见。

更广泛地看，以下为 The Line @ Tanjong Rhu 与 Fulcrum 的近期成交：

The Line @ Tanjong Rhu 近期成交： 

合约日期	地址	单位面积 (平方英尺)	价格 (S$PSF)	价格 (S$)
13 Dec 2024	6 Tanjong Rhu Road #17-XX	893	2,295	2,050,000
28 Nov 2024	6 Tanjong Rhu Road #09-XX	1,055	2,332	2,460,000
28 Nov 2024	6 Tanjong Rhu Road #11-XX	1,184	2,449	2,900,000

Fulcrum 近期成交： 

合约日期	地址	单位面积 (平方英尺)	价格 (S$PSF)	价格 (S$)
22 Oct 2024	33 Fort Road #11-XX	474	2,280	1,080,000

从上述成交可见，无论项目年份新旧，区域内的交易活跃度相对平淡。 

另一方面，如前所述，Meyer Blue 的平均成交价达 $3,239 PSF。惟 Meyer 一带历来较 Tanjong Rhu 享有溢价，主因在于其临海无遮挡景观，以及位于更具声望的 Meyer Road 路段。

未来规划：Kallang Alive & Long Island

于 2024 National Day Rally 提出的 Kallang Alive 总体规划，将为 Tanjong Rhu 一带注入活力，进一步巩固 Kallang 作为顶级体育、娱乐与生活方式枢纽的地位。 

对于喜爱休闲运动者而言，这一转型有望提升社区的活力与吸引力。

此外，东海岸沿线还规划了 Long Island 的大型填海项目。但鉴于仍处于早期规划阶段，对本区带来实质影响应属长期命题。

Tanjong Rhu 未来将有大量 BTO 供应

未来五年，Tanjong Rhu 预计将新增 2,875 个 BTO 单位，社区面貌势必随之变化。人口的涌入有望带来更多配套以满足需求，但也可能意味着从当下的静谧氛围，转向更为繁忙的人流与活动度。

Arina East：2025 年 RCR 最后几批新盘之一 

与多数精品项目一样，Arina East Residences 也有其取舍：配套不如大型项目全面，且仅 107 户，转售活跃度可能不及周边大盘。此外，尽管 Tanjong Rhu 是成熟社区，但其日常便利性仍不及那些具备更完整自足型商住中心的城区。

但另一方面，Arina East Residences 提供了当下日益稀缺的选择——RCR 的永久地契新盘，而且是市场重心转向 CCR 前的最后几次机会之一。对重视 Tanjong Rhu 居住氛围、偏好更安静低密度环境的买家而言，这或是不俗之选。

其长期吸引力，终将取决于买家如何权衡其“精品属性”与地段利好，例如靠近 Thomson-East Coast Line 以及 Kallang Alive 等未来规划。对打算长期留在本区的买家而言，这或许是第 15 区此一片区内，入手永久地契住宅的最后几次机会之一。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文