这就是 HDB 升级族被价格挤出市场的原因：解析 HDB 与公寓之间的价格差距

公寓与组屋之间的价格差距之所以重要，有几个原因——对升级族而言，它显示了是否有能力跨入私宅市场。对纯自住者而言同样相关；在权衡利弊后，有人可能会认为某些转售组屋——即便是“百万组屋”——与公寓相比仍值得购买。更广义上，它也为我们呈现过去十年里楼市发生的重大变化的一个切面：

过去十年间组屋与公寓的价格差距

尽管人们担心后疫情时期房价上涨，组屋与公寓之间的价格差距在疫情前的 2019 年其实更高。 

这很可能与 2013 年政策调整后转售组屋价格下滑有关（当时政府停止公布现金高于估值（COV）数据，并实施 MSR。两项举措令转售组屋价格连续数年下跌）。 

在 COVID-19 之后，转售价大幅回升；你可以看到自 2020 年以来价格一路上涨。不过组屋仍被私宅市场跑赢，所以尽管与 2019 年相比差距有所缩小，但与 2013 年时相比仍相去甚远。

若以绝对价格衡量，后疫情时期对升级族可能比2019年更艰难

先撇开百分比差距不谈，在 2019 年，公寓与组屋之间的每平方英尺价格差约为 $1,600+ psf 对 $415+ psf。 

但自 2023 年起，公寓价格每平方英尺跳涨逾 $400+，而转售组屋仅上涨约 $100+。因此，即便近几年以百分比来看差距更低，升级难度可能仍较 2019 年更大。

我们也来看所有成交中的平均总价（整套房的总价）：

看看 2020 年（实施“断路器措施”的一年）的价格。公寓平均约 $1.55 million，而转售组屋平均 $450,000+。 

到 2023 年，公寓均价为 $1.95 million（上涨约 $400,000+），而 HDB 均价为 $571,000+（仅上涨约 $120,000+）。 

当落实到首付款、贷款资格等现实操作时，这些数字对升级族的重要性，或许比“百分比差距”更大。

顺带一提：在 2020 年及更早，$452,000+ 的组屋平均面积比 $1.55 million 的公寓大约多 4 平方米。到 2023 年，$1.95 million+ 的公寓与 $571,000+ 的 HDB 组屋在面积上几乎无差异。差距虽小，但想想你为公寓多付了多少。

但鉴于 HDB 组屋全部为租赁产权，这样比较公平吗？

如果你在意产权年限，以下为剔除所有永久产权公寓后的对比：

可以看到，2020 至 2023 年间公寓均价大约上涨了 $400,000+，与包含永久产权项目时的走势大致相似。不过要注意平均面积差距在缩小（租赁产权公寓在相同价格带通常更小）：2020 年公寓比组屋小约 10 平方米，到了 2023 年仅小约 6 平方米。

按区域检视价格差距

以下为在 OCR、RCR 与 CCR 维度下的价格差距。因南部群岛（Sentosa）没有组屋，本次比较将其排除：

以下为不同区域的公寓/HDB 价格差距：

CCR 的价格差距收窄幅度最大；鉴于上一轮降温措施（60 per cent ABSD for foreigners 对 CCR 的影响大于其他区域——且这一切发生在市区百万组屋不断增多的背景下），我们预计这一趋势仍会延续。 

与此同时，RCR 的价格差距正逼近 2019 年的高位。 

若再次以绝对金额来看，整体情形会更直观：

以下为 2020 至 2023 年三大区域内，组屋与公寓的涨幅：

可以看到同样的模式：转售组屋仅上涨约 $100,000，而公寓涨幅远高（在 CCR 中几乎高出五倍！）

鉴于组屋更便宜且更大，这可能促使部分买家选择升级到更大或位置更优的组屋，而非公寓。这也或许解释了百万组屋持续攀升的动力。说到更大，下面对比一下单位面积：

在 CCR 面积差更小，但在 RCR 与 OCR 中，你的组屋平均会比同区域公寓更大。

能否把物业年龄因素纳入考量？

这有些挑战，部分原因在于可用成交量的限制。但我们不妨试试看：

项目年龄 20 年及以下：

截至 2023 年，在中心区域内，20 年内的转售组屋，价格不到同龄公寓的一半（$1.2 million 对 $2.7 million 的公寓均价）。

在 OCR 中，这个年龄段的转售公寓均价仅 $1.4 million；但想想同样的价格，你可以选择像 Pinnacle @ Duxton 这样的黄金地段 HDB 项目。若考虑到通达性（如前往 CBD 及其配套），单凭公寓设施或许难以支撑价差。此外，黄金地段组屋的保养与管理费用明显低于即便是 OCR 公寓的维护费（很可能仍在每月 $300 至 $400 左右）。

若看单位面积，组屋同样更占优：

这也解释了为何在当前年份，“百万组屋”在一些人看来愈发合理，且成交量与数量仍在上升。 

项目年龄 20 至 40 年：

过去三年，CCR 出现了较为显著的价格回落。这主要与面积有关：

截至 2023 年，CCR 内成交公寓单位的平均面积仅 101 平方米，而 2019/20 年则在 150 至 171 平方米之间。再次将面积维度纳入对比后，组屋相较公寓显得更为划算。 

项目年龄 40 年及以上：

达到这一房龄的项目相对较少，各项目的特殊性也更强，因此比较时需要有所保留。 

尽管如此，仍可注意到：在最老龄的组屋中，基于位置的价格差异往往更小。在 20 年及以下的年龄段，OCR 与 CCR 之间的组屋价格差超过 $500,000（见上）。 

而在 40+ 年龄段，差异仅约 $70,000，甚至 RCR 与 OCR 之间的组屋价差也不算太大。

另一个差异在于面积，因为 80 年代建造的公寓普遍比后来建造的更大：

未来某个时点，随着这些单位逐步接近 99 年租期的尾声，格局可能被打破。但就目前而言，多数仍较“新”，尚未显现明显影响。 

总体而言，在将位置与房龄纳入考量后，对于纯自住者来说，HDB 组屋目前或许是更为理性的选择。市场并未忽视这一点，这也是百万组屋步伐始终不曾放缓的原因。 

最后再补充一点：在价格更低的组屋上，补贴所起的作用可能为 HDB 价格提供显著“缓冲”。对于更便宜的组屋而言，补贴占价格的比例非常可观。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。