2025年新加坡转售公寓的佼佼者——并非都是显而易见的赢家

从2014到2025年的这段时期，是新加坡房地产市场颇为波动的一章。未预告的房地产降温措施在若干阶段抑制了买盘；新冠疫情期间的封锁打断了市场，随后几年又迅速反弹。

好消息是，自2014年以来购房的多数买家更有可能取得正回报：当时在市场相对疲弱时买入，而在近年市场走强时卖出。

但即便在这些赢家当中，表现也有差距。因此，我们深入梳理了即使在大盘上行之际仍然表现突出的公寓项目。以下按各区域列出前几名：

方法简述：

接下来，我们将考察2014至2025年间有转售交易的项目的资本收益与价格升幅。为此，我们分析了2025年备案的交易，并采用同一业主自2014年至2025年11月持有的交易记录。我们也排除了成交少于5宗的项目，以避免离群值扭曲结果。

在每个区域，我们仅列出前10名项目，并按其平均价格对应的最高百分比涨幅进行排名。

中部以外地区（OCR）

作为对比，2014至2025年间，OCR全区域（涵盖该区所有项目）的平均涨幅为40%；我们的前10名公寓显著跑赢，领先幅度接近10个百分点或以上。 

前10名项目的交易均为盈利。除The Panorama有15宗新房转二手交易外，其他全部为二手转二手。这意味着多数涨幅并非源自开发商折扣；即便以二手购入，这些公寓同样实现了盈利。 

中部其他地区（RCR） 

作为对比，RCR在2014至2025年的平均涨幅为26%。与OCR情况类似，我们的前10名也大幅跑赢平均值。比如，即便是榜单中排名最末的People’s Park Complex，仍高出区域平均约13%。不过，People’s Park Complex为1972年落成的有期限地契项目，因此是RCR内价格较低的选择之一——这自然更容易带来更高的百分比涨幅。 

所有成交均为二手转二手，因此不受开发商定价影响。没有出现亏损交易。 

核心中部地区（CCR） 

2014至2025年间，CCR的平均涨幅为15%。按百分比计，这一地区涨幅最弱，并不意外；原因在于此处房产的基准价格更高，留给增长的空间更小。 

例如，表现最强的Amaryllis Ville平均涨幅为37.07%，而One Shenton与8 @ Mount Sophia等项目的涨幅低于20%。相较之下，OCR中的Kovan Melody与Hazel Park因基准价格更低，涨幅能超过55%。 

所有成交均为二手转二手，但D’Leedon有4宗新房转二手交易。One Shenton也出现过1宗亏损成交，但这属于离群个案。

2014至2025年影响价格的两个显著因素

第一，2014年OCR与RCR/CCR之间的价格差距更大。彼时，CCR的公寓更面向富裕买家与投资者；而如今，较高的ABSD税率与更低的总价门槛正改变CCR买家结构。 

第二，2014年的买家通常更为幸运。此前一轮房价高点在2013年，随后数年政府多次出台房地产降温措施，从而令市场转弱（更多详情见此）。因此，多数2014年的买家很可能在较低价位买入，并获得更佳涨幅。 

此外，我们也注意到，这些项目多为较旧、并不引人注目的盘，开盘时并未成为头条。典型如Hazel Park、Castle Green、Guilin View、Pine Grove、Signature Park。这些并非公寓买家通常会去排队的项目。但它们往往有两大共性：占地更大，以及如今已难以复制的户型尺度。随着部分新盘单位面积愈发紧凑，这些旧项目成为那些想要更大空间、却无力承担有地住宅的买家的替代品。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。