在新加坡，大多数公寓的易手频繁；一些单位每隔几年就会成交一次，因为业主升级、套现，或搬到更靠近工作与学校的地点。因此，当某个项目几乎毫无动静时，总是格外引人注目。在以节奏快速著称的市场里，仍有少数公寓在整整10年间只记录了一次交易。这样的“慢热型”异类，往往折射出项目本身、其住户，或其市场定位的更深层因素，因此我们决定深入一探。
10年内仅有一次交易的公寓
上述所见的显著趋势
我们无法精确解释为什么在10年间只发生那一次交易，但我们可以归纳出若干模式。根据上文，大多数公寓呈现以下特征：
- 绝大多数为永久产权/999年项目
- 户型面积很大，整体单位数量很少
- 不少位于核心CCR地带
- Geylang 和 Telok Kurau 的步梯式公寓频繁出现
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1. 绝大多数为永久产权/999年项目
最直接的解释是：部分永久产权业主不会过早出售，因为永久产权溢价往往要在更后期才体现；因此成交周转自然较低。
在前几十年里，99年租赁公寓几乎没有租约折旧，价格仍能继续上升。事实上，其价格表现有时看起来比永久产权更亮眼，原因很简单：它的入手价更低（也就是由于基数更低，带来更高的百分比涨幅）
直到更后期，约在 30 至 40 年节点，永久产权或999年项目才会显现出明显优势。此时，租赁型项目会因为租约折旧而走弱，并面临更多问题，如融资受限*。这时永久产权溢价的优势才真正体现，变得值得支付。
因此，为永久产权/999年租约支付溢价的买家，通常会更长期持有后才出售。若是打算在较短周期内出手，例如新盘持有仅 10 年就转售，那么选择更便宜的租赁型物业，往往能获得更强的涨幅。
撇开财务考量，许多大面积永久产权住房的买家，本就把它当作可传承数代的资产。有的希望一家数代都能住在自己置办的屋檐下；而对部分较老的物业而言，房子本身已是家族遗产（例如由父母留给数个兄弟姐妹）。
若购买该项目主要基于上述理由——在过往一代人中这也相当常见——那么成交量偏低就不难理解了。
*当某物业剩余租期为 60 年或以下时，最高贷款成数可能被下调，具体取决于各银行政策。对于剩余租期 30 年或以下的物业，通常无法获得融资。
2. 户型面积很大、整体单位数量很少
这并非适用于上述所有单位，但对其中许多确实如此。数据集中有些单位面积巨大，再叠加永久产权属性，形成了令人咋舌的总价，多数买家难以负担。例如，面积 3,164+ 平方英尺的 Heritage Apartments，成交价 $8.8 million。或者 Lien Towers，约 5,061(!) 平方英尺的单位，成交价 $8.4 million.
除了愿意或有资格购买这类物业的人本就不多（能负担 $4 million + 的买家，完全可以去买有地住宅），还要考虑到这类大面积单位本身的稀缺性。这些位于核心地段的大户型业主，多半并不拮据；他们也很清楚，一旦卖掉，日后很可能再也买不到同等宽敞的单位。
由于单位面积大，项目整体的户数偏少也不足为奇。名单上更常见的是精品型、小型公寓，而非大众型项目。这与多重因素相吻合：较昂贵的物业更可能坐落在低密度区域，且位置更私密。可以推测，这类买家通常有自驾条件，因此公共交通可达性并非关键问题。
而这些因素，恰恰与大众型公寓买家的偏好相反：一般买家更喜欢靠近商场与 MRT 站，且往往偏好占地更大的大型公寓，以享有泳池、健身房等更多配套。因此，即便有能力负担，这类物业的受众仍会非常小众。
3. 不少位于核心 CCR 地带
名单中有相当一部分位于 CCR：River Valley、Orchard、Bukit Timah、Newton、Novena、Tanglin 等等.
这些分区的业主普遍更为财务稳健。在 CCR，住宅更常被视为长期的财富载体，而非快速买卖的资产。如上所述，不少房产属于家族资产组合的一部分，或直接作为传承而保留。
简单说，这类业主并不关心如果他们今天出售可以卖到多少。正如一位 Tanglin 区公寓业主曾笑着对我说：“卖了还能升级到哪里？”
对许多人而言，那套房已经是“置业进阶”的终点。转售量自然因此受抑。
另一个更直接的原因，仍然是总价（quantum）。我们在这里有更深入的讨论，并指出开发商在 CCR 不得不做小户型以维持可负担性。这本身就说明，旧式、超大面积的转售单位价格已远超多数买家的预算。
4. Geylang 和 Telok Kurau 的步梯式公寓频繁出现
这一点无需赘述，但之所以特别点出，是因为它们在名单中出现得相当频繁。
Geylang 和 Telok Kurau 的步梯式公寓成交量低，原因在于其产品非常小众。在 Geylang，多数此类单位的购买目的，是出租给外籍工人。这些单位往往位于嘈杂的商业业态之上，从当铺、摩托车配件店到餐馆不等。部分还邻近声色场所，买家圈层极其有限。即便是在真正会在此置业的人群中，目的几乎也都是追求租金回报，而非专注转售收益。
在 Telok Kurau，步梯式公寓的画像虽完全不同，却同样“难动”。这里是低密度的有地/类有地片区，面向的是追求更强私密性、更大空间与更少邻居（并不介意可达性折损）的细分买家。一旦买入 Telok Kurau，通常都是长期持有。一些单位还与楼下店铺有关，属于小型家族资产，进一步降低了转售的可能性。
把这些模式放在一起看，“10年仅一笔成交”的“谜团”就会……嗯，没那么神秘了。
这些主要是小众项目，或是非常老的住宅；以其现有面积与累积价值而言，确实不易出手。其余的，则更多源自业主画像——他们几乎不打算、也不愿意搬家。在这类细分市场中，流动性并非优先考量，过去不是，将来也大概率不会是。这些房子，是为了持有而买的。
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