建在商场之上的永久产权公寓之谜：为何 Katong Regency 的回报不如你所想

鉴于 Paya Lebar Quarter (PLQ) 的崛起以及第15邮区 (RCR) 的突出地位，理应带动周边物业表现不俗。而若说公寓项目最受新加坡人青睐的元素，莫过于“永久产权、邻近 MRT、建在商场之上”这三件套。

Katong Regency 正是如此——一座永久产权的综合体，更多人以 KINEX 商场来称呼它。但为何表现平平？这是等待被重新发现的被低估资产，还是一笔定价过高且风险偏高的买入？若你正考虑在 PLQ 附近置业，不妨看看：

Katong Regency 概览

Katong Regency 是 KINEX 的住宅部分。共有 244 套永久产权单位，位于 three-storey 商场之上。项目于 2015 竣工，但需注意，当时商场部分（KINEX）名为 One Knowledge Mall（One KM）。直到 August 2018 才重新打造为 KINEX。

Katong Regency 位于 Haig Road（正对 Market and Food Centre），毗邻老牌 City Plaza Mall。步行可至 Paya Lebar MRT 站（CCL, EWL），而近在咫尺的 Paya Lebar Quarter (PLQ) 更是集中了大量商场、写字楼、餐饮等。顺带一提，Geylang Serai 市场一带每年定期举办的 Ramadan Bazaar 也令此区颇为知名。 

项目同样靠近多所知名学校，其中 Haig Girls’ 与 Kong Hwa School 均处于优先入学范围内。 

作为位于 Rest of Central Region (RCR) 且贴近 PLQ 的位置，按理应享有强劲的升值动能。然而，Katong Regency 迄今表现并不稳健：目前共有 18 笔亏损交易对比 44 笔获利交易；且涨幅多偏小。最近一宗记录于 23rd October 2024 的成交，回报仅 1.4 per cent。另有两宗分别在 December 2023 与 February 2024 的交易，涨幅也仅 0.2 per cent。事实上，平均 ROI 约为 one per cent（下文详述）

整体价格走势亦相当波动：

不过，鉴于这是体量较小的项目（244 套在市场上属小盘），较低的成交量亦难辞其咎。

关于昔日 One KM 商场部分的一段插曲

巧合的是，笔者数年前（尚在施工期间）曾被邀约在 One KM 租下空间开设教育相关业务。当时的招商主打这是“适合开办素质提升或补习中心”的良好客源区，因此取名为“One Knowledge Mall”。 

彼时即可看出，开发商的目标客群以家庭为主；而既然后来放弃了“教育中心聚合体”的概念，可知并未奏效。就经验判断，若当时更侧重于上班族或房东群体，或许会更契合——毕竟 PLQ 是拥有 Grade A 办公空间的枢纽，而周边也欠缺多数家庭偏好的绿地空间。 

那么，为什么它并未表现理想？ 

1. 由于开盘定价偏高

这或许是回报偏低的主因。请看 Katong Regency 开盘时的定价：与 500-metre 半径内的其他项目相比，其平均 $1,673 psf 为当时最贵，比周边转售盘高出 53.4 per cent：

看起来，Katong Regency 推出之际，定价已将片区的规划升级计入在内。彼时已知 Paya Lebar 将打造为新枢纽，尽管 PLQ 要到约 2019 才落成。

但放到今天的价格对比如何？

Katong Regency 目前定价仍高于邻里（平均 $1,678 psf）。以同样的 500-metre 距离来看，对比如下：

与周边相比，这相当于约 19.8 per cent 的溢价，尽管价差已在收窄。 

为更严谨，我们亦分别考察了新售转转售、以及转售转转售的交易。这有助于剔除 sub-sale 交易的影响。这一点很重要，因为如“sub-sale 对 sub-sale”这类交易，利润可能迅速被侵蚀，从而扭曲整体回报的观察：

如前所述，平均回报仅约 one per cent，确实偏弱；事实上，这使得 Katong Regency 成为片区内倒数第三的表现者。 

因此，尽管地段优势显著，且为永久产权项目，其入场价或许从一开始就偏高，限制了价格上行的空间，极可能是整体表现较弱的主因之一。

2. 户型配比与平面布局

从近期获利情况一眼可见，赚得较多者，多为在开盘时以较低 psf 购入大面积户型的买家。

这一路径在近年的趋势中得到验证——市场对更大、适合家庭的户型需求强劲，相比之下，小卧室类型不如从前受捧。

还可看到，当年的定价策略是：小户型的 psf 远高于大户型，这也导致十多年过去，小户型几乎没有什么升值。如今这一点正在改变，我们已看到像 Sora 这样的新盘，其 3-bedders 的 psf 甚至高于 1-bedders（反映出需求的变化）。

另一可能的原因在于 Katong Regency 的户型面积与平面设计。1-bedders 尚属均值区间，但 2-bedroom + study 单位约 936 至 990 sq. ft.，已高于平均（放在今天几乎是新盘 3-bedder 的体量）。因此，总价对当下买家或不够友好——他们可能更愿意在其他项目购买 3-bedroom，即便位置未必同样便捷。

此外，2-bedroom 的阳台面积偏大；对于建在商场之上的项目而言，或未必是必要配置。

3. 过于城市化且贴近繁忙道路

我们也与一名专注第15邮区的经纪交流过，他提到：尽管靠近 PLQ，Katong Regency 的近邻街景明显比其高端“邻居”要显旧。从 City Plaza 到 Grandlink Square 一带，更让人联想到 Geylang 的风貌（长排旧店屋、咖啡店、KTV、灯饰店等）。

这当然带有主观判断，但若你对该片区感兴趣，我们建议快速在 Google Maps 上看一看，或亲自走一趟。尽管 PLQ 近在咫尺，我们确实认为在审美与整体氛围上仍有明显差异。 

项目周边明显欠缺绿地空间，且车流量常常很大。这里更适合都市取向的居住者，而非偏好公园连道、骑行等生活方式的人群。

4. 商业配套相对偏弱 

尽管完成了重塑品牌，坊间普遍认为 KINEX 的租户组合还算okay （你可在此查看directory）。日常所需基本无虞，但与步行可达的 PLQ 相比，难免失色。周边大型零售商场林立，买家也可能不再把“楼下有店”的附加便利视为加分项。

City Plaza 和 Grandlink 也在老化，且能提供的内容十分有限；以至于买家甚至不会把它们计入配套。 

尽管如此，就地段而言 Katong Regency 仍具潜力

考虑到 Paya Lebar 近年的发展，我们认为这份潜力几乎被浪费了。此盘本可成为靠近 PLQ 的更可负担选择。以 Parc Esta 的热销为例，其核心卖点便是距离 Paya Lebar 仅一站地铁之遥。 

若商业元素能获得提升（例如为强势主力租户提供租金优惠），并将目标客群定位于城市专业人士，价格仍有上行空间的可能。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。