The Hyde 公寓评测：对精品公寓的新颖诠释

项目：	The Hyde
地区：	10
地址：	11 Balmoral Road
产权年限：	永久产权
单位数：	117
占地面积：	66,951 平方英尺
开发商：	Aurum Land
TOP：	2022

尽管开发商常常试图在样板房里塞进各种细节，但没有什么能比得上在项目建成后亲眼看到实景的体验。 

这也是为何在新盘初期入手的买家，往往能在财务上获得回报——毕竟他们承担了“未见其屋先下订”的一定风险。结果可能非常出色，也可能比你想象中更为平平。 

因此，我总是很期待看看一个新盘从样板房到现实落地后，究竟呈现成什么样。

今天，我要评测 The Hyde。这是一座坐落于 Balmoral 一带的独特精品公寓（关注我们的读者应该记得 – 这正是Ghib 和 Reuben 在样板房里待了 24 小时的那个项目！）。 

我必须说，这里的设计在现实中得到了很好地还原与呈现。事实上，你在样板模型中所见，可能还不足以体现其真实质感。就我个人而言，立面设计与色彩搭配拿捏得恰到好处。它给人的感觉，正是现代、时髦且高端的开发项目应有的样子。 

这或许并不意外，因为 Aurum Land 以精品项目与大胆的设计理念而闻名。它背后还有 Woh Hup 的支持（这是一家承建了 Jewel at Changi、Gardens by The Bay 和 D’Leedon 等地标的建筑公司），因此绝对不是什么来路不明的承包商。 

我想你一定也很好奇成品究竟如何，那就让我们进入惯常的 Insider Tour。 

The Hyde 深度导览 

先说最重要的——先回答关于 Balmoral Road 车流的问题。根据我实地探访的经验，这条路相对安静，偶尔才有几辆车经过。不过我到访的时间大约在 上午10点，这通常属于非高峰时段，所以你的体验可能会有所不同。 

不过需要说明，Balmoral Road 为单车道，且没有公交线路经过——因此并不会像你想的那样拥堵。路面也设置了减速带，有助于避免跑车呼啸而过的噪音。也就是说，这里没有巴士固然让环境更清静，但在公共交通便利性上就有所取舍。 

看到 The Hyde 的入口，你大概就会察觉到设计是本项目的核心强项之一。比如，保安岗亭也采用了与整栋建筑相同的设计风格。这类细节常被忽略，多数项目通常选择更为简单的处理。 

不太理想的是，访客来访时这里缺少雨棚。对住户本身当然影响不大，但如果遇上下雨天，还得摇下车窗与保安沟通，多少有些不便。 

另外需要注意的是，入口只有一条车道。若在某个特别繁忙的时段有不少访客排队，你就得在后面等待进入。好在这里仅有 117 套单位。 

The Hyde 的立面由深色镜面板与木质细节相结合，并与周边绿意相得益彰。整体更为精致，也与周遭多为白色基调的项目形成鲜明对比，显得十分抢眼。 

趣闻：The Hyde 的设计概念灵感源自伦敦举世闻名的 Hyde Park 中的 Serpentine Pavilion——确实能在细节处看出些许相似之处。 

通过安保闸门后，车库入口一目了然，进出与停车都很便捷。 

现在谈车位供应还为时尚早。不过这里的车位配比为 1:1——以当下环境来看相当健康。1 卧与 2 卧单位为主力户型，若这些单位用于出租，我认为车位供应方面问题不大。

在车库出入口左侧是下客点。巨大的灰色立柱为下客区带来了开放而现代的诠释，同时也起到实用的遮阳作用。下客区随后连接通往项目核心区的主楼梯。 

虽然看起来空间不小，但下客区似乎还有提升空间。侧边的景观做得不错，不过车道显得有些空旷——仿佛还缺点什么。我也留意到，来访的德士因立柱关系，掉头并不算轻松。要一次完成，需要更大的转弯半径——当然，对住户来说倒也谈不上什么实质性问题。

在带你看主区域前，不妨先上到本项目最令人印象深刻的部分之一——Sky Terrace。等待上行电梯时，首先映入眼帘的是紧邻下客点的电梯大堂。 

那块镶有 The Hyde 标志雕刻的绿色大理石绝对不会被错过。我认为它很好地营造出“来到与众不同之所”的第一印象。 

说实话，我对 13 层的屋顶并没有太高期待。无论如何，这并不算高，我原以为会是一次再普通不过的屋顶体验。

但踏上 Sky Terrace 的那一刻，我不得不说被这里的氛围惊喜到了。尽管 Balmoral 并非最为密集的地段（而且楼层也不算高），这里的视野开阔程度仍令人印象深刻。 

很大一部分当然要归功于开阔无遮挡的 Goodwood Hill 区域，但我完全能理解为何这会成为一大卖点。 (我们很快就会谈到景观)。

悬挑的 Sky Club 通过折叠推拉门巧妙分隔为 2 个区域，必要时可容纳更大型的活动。图中展示的是 Sky Club 的露天部分，是一个适合与宾客小聚的雅致角落。 

我也喜欢这里明亮的彩色家具，为空间增添了几分活力。 

也可以选择使用空调室内空间，同时仍可饱览 Goodwood Hill 与 Orchard 的壮阔全景天际线。这里的落地窗确实不负这番景致。看看建筑与绿意相互映衬的画面，的确赏心悦目。 

在这样炎热的天气里，拥有一个空调室内空间就太有必要了。 

除用餐区域之外，这里也配有起居式休憩区，方便饭后小酌小憩。 

与户外一致，室内的缤纷家具为空间定下基调。氛围轻松又俏皮，若不说明，我甚至会以为这是某个社交会所，而非公寓里的配套空间。

再来说说这片景色。关键在于整片 Goodwood 绿地，仿佛你坐在头等舱，景致就在眼前铺陈开来。

身处优质核心地段，本已不言自明；还能享有如此开阔的绿色景观，无疑是一种奢侈。

（屋顶另一端也设有观景点）。

沿着屋顶继续前行，你会发现很难从这幅如画的景致中移开视线。修剪得当的植栽也为屋顶空间勾勒出赏心悦目的前景。 

不过需要注意的是，这里的景观未必永远维持现状。Goodwood 这块土地在 URA 总体规划中被标注为大型预留地。未来会如何、何时发生，尚无人知，但至少意味着长期来看它并非一成不变。 

在 Sky Terrace 的另一端是 Sky Pool，让人联想到 Marina Bay Sand’s 的无边际泳池缩小版。以一个小型项目而言，The Hyde 共设 4 个泳池——想要下水畅游并不成问题。 

不过，Sky Pool 的宽度较窄，更适合泡水放松，而非真正来回游泳。若只是想在此奢享一番、顺便欣赏景色？几乎完美。 

就屋顶体验而言，我必须说成品比预期更让人满意。诚然并非十全十美：若能增设更多躺椅，并提供更多遮蔽，让酷热或雨天的可用性更高，会更理想。但总体来说，拥有这样的设施确实难能可贵，尤其是当你的单位位于低楼层时。 

回到最初的下客点一带，绝大多数其余设施都集中在这里。我喜欢这种在抵达主泳池区前逐步铺陈的动线：一来制造期待感，二来也能在主干道的视线之外提升私密性。 

与屋顶相似，我也坦白被这里的开阔度所惊喜。诚然，周边散布着其他公寓，但并不会出现在人口密集区域常见的逼仄感。 

这也清楚提醒我们，不能只依赖效果图或 Google 地图——亲临其境往往会带来截然不同的感受（可能好也可能坏）。所幸在 The Hyde 的案例中，这份差异显然是正面的。 

你大概也会对可用空间之充裕感到意外。诚然，它并非 Parc Oasis 那般规模，但以小型项目而言，已相当可观。

由于我是在白天到访，自然无法呈现 Constellation Pool 的亮点。这样的设计在其他项目中并不常见（不过你可以在我们的视频中看到），据我所见，夜幕降临后的观感相当酷炫。这类小巧思也让 The Hyde 有别于大多数精品项目。

不过在白天，主泳池区依然赏心悦目，独特的曲线造型尤为亮眼。  躺椅与带顶棚的凉亭也可使用，为区域增添了几分精致。 

此外，躺椅配有软垫，池畔休憩的舒适度更胜一筹。

我一向乐见池畔凉亭（而且这些看起来确实颇为雅致），不过它们彼此距离较近。不太适合在此进行私密对话！

如前所述，The Hyde 实际上设有 4 个泳池——Sky Pool、Constellation Pool、Wading Pool 与 Secret Pool。 

Wading Pool 本质上是浅水池，更适合儿童使用，其圆形设计与 Constellation Pool 相呼应。池周布置了小石子，观感不错，但或许并非幼童的理想活动区域——这里需要格外留意安全。 

隐藏在灌木与绿化之间的是 Secret Pool。这个泳池更像是住户的按摩池，也是个适合下午时分稍作隐蔽放松的去处。

这类空间体量较小，一旦有人先到，多数人自然会避让——基本就是先到先得！

不得不说，除去周边项目可能对这里形成一定的视线俯瞰，这里确实是个很适合放松的角落。 

泳池附近设有健身房，置于类似亭阁的建筑中，面向 Constellation Pool。设备齐全，就本项目的户数而言，面积也足够。 

我见过更大体量的公寓，其健身房尺寸也不过如此——因此这里已绰绰有余。

紧邻健身房的是儿童游戏室，提供遮蔽且舒适的玩乐空间。不过为开放式设计，未必符合所有人的偏好。

健身房旁还有户外游乐场，设有秋千与攀岩墙等设施。更不用说那条滑梯，连我都忍不住想试一试。 

这算是对场地高差的巧妙运用。而且他们还贴心增设了带踏沿的坡道，作为除楼梯外的另一种上行方式。

以整体规模而论，项目为儿童活动区划出了相当可观的面积。

继续往前走，这里设有多处用餐亭可供使用。

这是带顶棚的 BBQ Pavilion，住户可在此招待宾客与举办聚会。关键词是“带顶棚”——以免因天气而打乱计划。现场亦配有多台风扇，通风良好，整体体验更为清凉。 

我也欣赏这里配备了高端烧烤炉与酒柜，令烹饪更高效、体验更愉悦。 俯瞰泳池的景致亦相当宜人，而且这些亭子彼此间距也布置得较为分散。

另一处名为 Social Pavilion，面向 Constellation Pool，配置了别致有趣的家具，本质上也是家长等待孩子时的舒适驻足点。 

最后但同样重要的是, The Hyde 还设有名为 Garden Club 的空间，供住户交流聚会与举办晚宴。 

这是地面层最大的空间，适合承办更大型的聚会。

与其他设施一致，Garden Club 亦设有顶棚、通风良好，并提供充足座位，便于舒适地小坐交谈。 

当然，这里也配备了更多烹饪与备餐设施。

The Hyde 公寓地段评测

坐落于Bukit Timah Road 东段以南的地带，The Hyde 与 Belmond Green、The Oliv 等一样，属于该区众多高级住宅项目之一。

其地理位置可同样便捷地通达 Novena、Orchard 与 Stevens 区域，同时又避免了住在核心地段常见的（多业态带来的）额外噪音。 此外，许多人看中这一 Balmoral 区域的关键原因在于附近的学校——The Hyde 距 ACS Primary 与 SCGS 均在 1km 范围内。 

不过，或许最大的问题在于步行至 MRT 站的距离。相对而言，若是自驾，则能更快速抵达各处。

交通 

巴士站	服务线路	距公寓距离（及预计步行时间）
‘Aft Draycott Park’	105, 132, 190, 971, 972, NR2, NR3	280m，步行 4 分钟
‘Aft Balmoral Road’	105, 132, 190, 971, 972	350m，步行 4 分钟

最近的 MRT： 1km，步行 13 分钟

步行 13 分钟到 MRT 站，确实不近，这是 Balmoral Road 居民众所周知的不足。 

不仅是 MRT，对依赖巴士的人而言，居民也得步行至 Bukit Timah 或 Stevens Road 才能乘车 – 巴士并不沿 Balmoral Road 行驶。

需注意 – 人行道也没有遮蔽，遇到下雨天会颇为不便。

此外，Bukit Timah Road 的那一段在下班高峰时常会拥堵至缓行，所以值得庆幸的是，那里正进行整改工程，计划于 Q3 2020 完成。

工程包括在相关路口增设 4 处掉头设施；车道拓宽，以及建设有顶人行道、巴士候车亭与排水沟。

高速/主要道路	距公寓距离（及非高峰预计车程）
Bukit Timah Road	400m，车程 2 分钟
Stevens Road	450m，车程 2 分钟
Orchard Road	1.6km，车程 3 分钟
Thomson Road	1.9km，车程 3 分钟
Serangoon Road	2.8km，车程 4 分钟
Adam/Farrer Road	2.9km，车程 4 分钟
CTE	1.7km，车程 4 分钟
AYE	6km，车程 8 分钟
PIE	2.3km，车程 4 分钟
ECP	4.9km，车程 7 分钟
KPE	7.4km，车程 7 分钟
BKE	7.3km，车程 8 分钟
SLE	12.5km，车程 10 分钟
KJE	12.4km，车程 12 分钟

驾车通达性： 极佳

The Hyde 的区位优势，确实在于当你拥有一辆车。坦白说，从 The Hyde 所吸引的客群类型（以及其价格水平）来看，可想而知这里的大多数潜在住户也具备负担汽车的财力。

如前所述，住户可轻松通达 Novena/Toa Payoh、Orchard 或 Bukit Timah 区域。

你也可以将 Balmoral Road 视作“双向出口”的公寓通道——直连两条主要道路，并由此通往不同分区。

有趣的是，ECP 也仅 7 分钟车程，为驾车者提供良好的连通性。

最后，开发商显然意识到本区公共交通方面的痛点。这也是为何这里提供 1-1 的车位配比——在当今新推项目中已越来越罕见。

杂货/超市

超市名称	距公寓距离（及非高峰预计车程）
Cold Storage – Alocassia	1.4km，车程 3 分钟
Cold Storage – Orchard Hotel	1.4km，车程 5 分钟
Cold Storage – United Square Mall	2km，车程 6 分钟
FairPrice Finest – Scotts Square (Orchard)	1.4km，车程 4 分钟
FairPrice – Square 2 (Novena)	2.5km，车程 9 分钟

学校 

学校	距公寓距离
Raffles House Preschool	0.6km
Barker Road Methodist Church Kindergarten	0.7km
Far Eastern Kindergarten	0.9km
Gracefields Kindergarten	0.9km
SCGS Primary	< 1km
ACS Primary	< 1km
Catholic Junior College	1.9km
NUS Faculty of Law	2.9km
Chinese International School	1.5km
Italian Supplementary School	1.5km

居住在 Balmoral 的最大吸引力之一，便是可就读邻近的 Anglo-Chinese School 与 Singapore Chinese Girls School。两所学府历年来皆培育出众多杰出校友，正如其所言——The Best Is Yet To Be. 

同一片区内同时有小学与中学，能为孩子提供具有吸引力的 10-year 教育路径。这无疑是部分家庭积极在此一带寻觅住房的关键原因。 

购物商场

商场名称	距公寓距离
Balmoral Plaza	0.9km (10 mins walk)
Novena Mall Cluster	1.6-2.2km，车程 6 分钟
Cluny Court (Bukit Timah Road)	2.8km，车程 5 分钟
(Furthest) End of Orchard Road Shopping Belt	2.9km，车程 10 分钟
Great World City	3km，车程 8 分钟
Toa Payoh Heartland Cluster	3.7km，车程 9 分钟
City Square Mall (Farrer Park)	4km，车程 12 分钟
Clarke Quay Cluster	5.2km，车程 14 分钟

距离最近的商场（若可称之为商场）无疑是 Balmoral Plaza，它一直深受周边学校学生的欢迎。 

同样地，对自驾者而言，毗邻 Orchard Road 绝对是 Balmoral 备受青睐的重要原因。开车到 Orchard 距离之近，我几乎会认为可以忽略不计——除了高峰时段车流较为拥堵。

你也可以轻松抵达 Novena 商圈，那里有 United Square、Novena Square 和 Royal Square 等多个商场。

The Hyde 开发用地评测

Facilities in The Hyde

Guard House	Playroom	Gym
BBQ Pavilion	Lawn	Pool
Poolside Cabanas	Changing Room	Rain Shower
Jacuzzi	Clubhouse	Yoga Deck
Wading Pool	Playground	Washroom
Concierge	Bicycle Parking	Sky Pool
Sky Clubhouse	Sky Garden

The Hyde 作为精品项目，以配备 4 个不同泳池而出众，其中包括一座颇为雅致的 50m 星座泳池，以及位于空中露台、可眺望 Goodwood Hill 的泳池。

关于项目用地，我有两点特别的感受。其一，对于体量不大的开发而言，它在 Balmoral Road 上拥有相当可观的沿街面——更重要的是，布局上也十分巧妙，可俯瞰地势较低、绿意盎然的 Goodwood Hill。

其二，通往后方的道路并非贯通路，仅服务于 Treasure On Balmoral 与 Palm Springs 两个项目。这意味着此处车流量可能非常小，多数时段应当相当安静。

开发商备注

Aurum Land 是建筑巨擘 Woh Hup 的地产开发部门，Woh Hup 是新加坡规模最大的建筑公司之一。其所参与的地标项目鲜有公司能匹敌——从 MacDonald House 到 Gardens by the Bay 与 Jewel Changi Airport；作为本项目的主承建商，你大可对 The Hyde 的品质放心。 

至于 Aurum Land，其以审美出众的精品开发著称，如 Mount Sophia 的 1919、Pasir Panjang 的 The Orient，以及靠近 Botanic Gardens 的 The Asana。公司由 Michelle Yong 领衔，她以细致与前瞻著称，并创立了健身与健康平台 Core Collective 以及联合办公空间 Found8。 

户型分布

户型	面积	单位数量
1 卧室	495 – 689	31
2 卧室	678 – 1,130	53
3 卧室	1,249 – 1,475	22
4 卧室	1,572 – 1,798 sqft	11

除 The Sloane Residences 与 One Balmoral（于 2016 年 TOP）外，本区鲜有 1 卧室户型。即便在 Balmoral 一带，2 卧室的面积也往往偏大，例如 Belmond Green 的 2 卧室多在 900 sqft 以上。The Hyde 似乎正试图据此定位——相较老项目以更低或相若的总价，切入 Balmoral Road。 

此外，尽管体量不大，所提供的选择却相当多样。

午后日照移动分析

The Hyde 的单位朝向为东南或西北；自然地，面向西北的单位会受到午后日晒的影响。

01 与 05 号栈的西侧为主卧，且北西侧为墙体，因此在 10 月至 2 月期间，西晒主要照射到混凝土墙体，影响不算太大。而在 4 月至 9 月间，午后日晒会开始影响 01、02、03、06、07、08 与 11 号栈。

03、04、09、10 与 11 号栈最为清凉，不受午后日晒影响。事实上，住户可于 9 月至约 5 月间受益于晨光，且在 12 月至 1 月间迎来充足的清晨日照。

最佳楼栈

与那些仅有 1 栋楼的其他项目类似——例如 The Landmark，本项目也只有 2 个朝向。对于 The Hyde 而言，Stacks 03-05 与 08-11 为东南向，而 Stacks 01-02 与 06-07 为西北向。 

对大多数亚洲家庭而言，往往会回避西向，因为对热带新加坡来说被认为过于炎热。在这里，这一考量更因东南向单位面向 Goodwood Hill 及 Orchard Road 一带而得到强化，这也正是本项目着力宣传的亮点。因此，对我个人而言，东南向的单位无疑是更偏好的栈号。 

尽管如此，即便你选择西北向单位，也可放心其并不会承受最强烈的西晒。此外，它面向 Balmoral Road 的支路，只有 Pine Springs 公寓在对面，虽然没有景观，但反而可能更为宁静。 

The Hyde 最新价格评述

项目名称	产权类型	TOP	平均价格 (PSF) 2022	Nov 2020
The Hyde	永久地契	2022	$3,045	$2,871
Sloane Residences	永久地契	2022	$2,940	$2,758
Belmond Green	永久地契	2004	$2,180	$1,657
Goodwood Residence	永久地契	2013	$2,583	$2,397
Three Balmoral	永久地契	2014	$1,742	$2,139
One Balmoral	永久地契	2016	$2,430	$2,007
Juniper Hill	永久地契	2022	$2,886	$2,573
Perfect Ten	永久地契	2026	$2,914	–

自 2020 年以来价格上涨幅度之大，确实令人惊讶；这也说明在 2020 年疫情仍不明朗之际入市的买家，如今看着当前价格应当颇为满意。除 Three Balmoral 外，这里的其他项目均已出现价格上涨。

如果你在关注 Three Balmoral，它是一个位于此处、仅有 40 个单位的精品项目，因此可供参考的成交不多。文中所指的这一宗，是 2021 年唯一的一笔交易，成交价为 $1,742 psf。它也相当“离群”，因为除去 2 套超过 3,800 psf 的顶层公寓外，自 2011 年推出以来，其他每个单位的成交价均高于 $2,000 psf。

如今，周边区域的价格大多平均在 $2,000 psf 及以上，且 The Hyde 已突破 $3,000 psf。该区域另外 3 个新盘（Sloane Residences 与 Juniper Hill 等）的价格也相当接近，分别为 $2,940、$2,886 和 $2,914。还值得注意的是，该区域的 3 个新盘（不含 Perfect Ten，因为其仅在 2021 年 12 月推出）尽管单位数量相对较少，至今仍未完全售罄。

2021 年 12 月的降温措施显然不利于这些新盘的去化，因为针对第二套房买家、PRs 与外国人的 ABSD 上调幅度相当可观。这些措施直接冲击了更偏高端新盘的目标客群；尤其是 Perfect Ten，因其在降温措施出台前夕开盘，首当其冲。结果它不得不下调价格，但近来销售表现不错，多数单位的成交价略低于 $3,000 psf。

Sloane Residences 的销售节奏一直较为平稳，或许受到了 Perfect Ten 带动的影响。两者相近面积单位的定价大致相当，因此一些无法等待 Perfect Ten 建成的买家，或许会转向其他这些新盘。

可以说，在该区域的 4 个新盘中，Juniper Hill 的地段相对最弱。准确而言，是通达性较逊；但若你更重视私密性与安静氛围，它反而可能是最佳选择。目前其仍有一定数量的 2 房与 3 房单位在售，而其 3 房新盘单位的总价亦是本区中最便宜的之一。这里的 3 房 + 书房单位更为紧凑，为 1,109 平方英尺，另有更小的 3 房户型为 915 平方英尺。再者，若你有更迫切的入住需求，Juniper Hill 目前也已可交付入住。

截至撰文时，The Hyde 仅剩 23 个单位。1 房与 2 房的存量最多，而 3 房与 4 房则各仅剩 3 个单位（本就数量不多）。对于在本区寻找 3 房单位的买家而言，定价与 Perfect Ten 相去不远，但可即刻入住这一点是显著优势。

在转售竞争方面，Belmond Green 的涨幅看起来是较为显著的之一。但若深入查看成交数据，会发现 2020 年（我们首次评测 The Hyde 的时间）仅有一笔成交，为一套 1,270 平方英尺的单位，成交价为 $1,657——因此看起来价格偏低。自那以后，所有成交基本处于 $1,9 – $2,100 区间，只有 2021 年 5 月出现过一宗 $1,716 psf 的交易。这也反映了本区新盘所面临的挑战：Belmond Green 与其他项目的 3 房单位在总价上存在明显差距。当然，撇开楼龄差异不谈，本区其他项目皆为永久地契——这也使得从旧盘跃迁到新盘的价差更难以被合理化。

增值分析

Balmoral 一向被视为住宅区，周边分布着众多年代较久的项目。多年来支撑其房价的关键因素在于其中心地段、临近优质学校，以及从自住角度出发的整体宜居性。

如果你查看 2019 年总体规划，可以看到一大片黄色地块——这意味着它为保留地（基本上是尚未被分配具体用途的区域）。

若你还未完全辨清方位，那片巨大的黄色地块其实就是现今的 Goodwood Hill。若你担心眼前的开阔景观会在不久将来被遮挡——就目前而言，我认为大可不必过于担心。毕竟自 2003 年总体规划起，它就被标注为保留地。

另一方面，若未来为这幅地块规划了重要用途——也可将其视为推动区域发展的潜在利好。

话虽如此，眼下 Balmoral 临近地带并无能产生强烈影响的利好——更多的变化仍在周边区域。

其一，规划中将打造一条长 6 KM 的绿色廊道，连接新加坡植物园，经由乌节路通往珍珠山城市公园。

此外，Novena 正在推进升级，到 2030 年将建成新加坡最大的医疗综合体——Health City Novena。该项目规模庞大，占地 17 公顷，构建起可支撑每日 30,000 人次的医疗服务生态系统。若从积极角度看，或将带来一定的外溢效应；但如前所述，反对者也会指出 Novena 与此处仍有一定距离。

最后但同样重要的是，这里有相当数量的老旧项目未来可能进行en bloc，从而在长期内对整体价格形成温和推力。

我们的看法 

The Hyde 并非适合所有人。有些人会因为其距离最近的 MRT 仍有一段距离而对其较高的 psf 单价有所质疑。但 The Hyde 并不试图面面俱到——它之所以定位为精品项目，自有其理由。 

没错，它面向的是小众市场。但对于品味独特、寻求与众不同之作的买家而言——The Hyde 的确有充足的卖点。

它或许并非最务实的选择，但有时买房确实关乎情感。我认为，其所锁定的目标客群会从项目对细节的雕琢中，理解并认可这一点。

Balmoral Road 沿线的物业吸引的是特定的一群买家——要么因为你在此长大，是 ACS 的校友或 SCGS 的校友；要么你由衷欣赏其通达乌节路及新加坡其他区域的便利性。对前者而言，Balmoral Road 自有难以言喻的独特魅力；对后者而言，则更多出于务实考量。 

The Hyde 公寓深度导览（旧）

汲取自位于伦敦海德公园的 Serpentine Pavilions 之灵感，The Hyde 由 FDAT Architects 设计（该事务所由前 WOHA 建筑师 Francis Goh 和 Donovan Soon 领衔）。

不出所料，这一灵感也与它本身的名字呼应。

在我看来，The Hyde 是一座颇为大胆的建筑，配色也相当张扬。外立面大量运用橙色，使 The Hyde 在周边以素雅色调为主的邻里建筑中格外醒目。

你会注意到，那些仿 Corten 钢质感的立面鳍片借鉴了 Richard Serra 的开创性作品，同时兼具立面与景观艺术的功能。带有肌理的氧化钢外观源自自然，与利落的玻璃和铝制建筑形成对比并相得益彰。这一点他们已在示范单位中有所呈现——我想实际建成后的体量会更具气势。

我很欣赏他们尝试做出更具原创性的东西——这确实把它与当下常见的新盘公寓设计区分开来。

我们先来点不同，从项目的顶层开始——位于 13^th 层、对所有住户开放的空中露台。这是个相对简单的空间，仅设 2 项主要设施——悬挑的 Sky Club，通体橙色，仿佛在向驶过的车辆昭示：这里的住户尽享令人向往的景观。

据我所知，整条 Balmoral Road 沿线的公寓都没有类似的屋顶设施。若想享有这种视野，通常得花大价钱买顶层单位。

这也正是空中露台的最大亮点——随之而来的景观。得益于相当宽阔的面宽，可环顾 Goodwood Hill 及更远处的全景，远方还能望见Nouvel 18、Ardmore Park 和 The Draycott 等项目。（足见你所处社区的档次。）

所以在我看来，这是个相当不错的开端。我喜欢这里繁盛的绿意与景观，更欣赏其对所有住户开放。  

此外，这里还有一座 26m 的 Sky Pool。由于池身较窄，更适合下水消暑而非正式划水——楼下还有一条 50m 的泳池，稍后再谈。

这里能更清楚地看到它——不妨把它当作一条用于边泡水边看景的长池，以免抱有过高期待。

从正面看或许感觉不出，但 The Hyde 的大部分用地其实藏在后方。

The Hyde 实际上是由 2 个项目整合而成——Balmoral Gardens，收购价为 $83m ($1,812 psf) 和 11 Balmoral，收购价为 $73.8m ($1,750 psf)。这种整合的优势在于让 The Hyde 占据了更大的地块，并拥有更佳的 Goodwood Hill 朝向面宽。 

因此，其用地面积为 66,951 平方英尺，几乎是其最接近的新盘竞争对手，Sloane Residences 的两倍。

尽管这谈不上是块大地，但以精品公寓而言已相当可观。

这里还额外设有 3 个泳池，加起来在仅 117 个单位的项目中一共有 4 个。先从其中最令人印象深刻的说起——50m 的星座泳池。我直言不讳——在各个新盘公寓中，这确实是我认为最出色的泳池之一。

我认为这座碗状泳池的灵感来自2012 年 Serpentine Gallery Pavilion（由 Herzog & de Meuroon 和 Ai Wei Wei 创作），不过 FDAT 又更进一步，在池底加入 LED 灯光，使其在夜晚熠熠生辉。

鉴于这些设施都位于后方，环境相对安静，配合夜间的 LED 灯光，应能营造出相当放松的泡池氛围。

这也充分体现了开发商在打造差异化方面所做的努力。在众多新盘公寓纷纷走向千篇一律设计与概念的当下，这里对细节的把控确实值得称道。

而且并非为求与众不同而不同，整体概念彼此呼应、相当契合。

我也很欣赏开发商在池畔设置多组凉亭与躺椅，方便住户沉浸式享受这里的氛围。 

别忘了泳池周边的空间配置——非常开阔，带来更宽广的感受——这在体量较小的项目中往往难得一见。

当然，最终还得等实际建成后评判——但从图纸与规划来看已相当可圈可点。

如上所述，尽管一层设有 3 个泳池，其余的主要还是供人放松享受之用。

因此，除 50m 的星座泳池外，项目后方与侧翼还设有按摩池（Secret Pool）与 Wading Pool，进一步提升休闲体验。 

至于其他社交空间，星座泳池周围分布着常见的烧烤亭（BBQ Pavilion）以及花园会所（Garden Club）、社交亭（Social Pavilion）等公共区域。好在这些设施均有遮蔽，可挡风遮雨日晒。

这一层还设有健身房与游戏室，面向草坪与星座泳池。 

由于临近 ACS 与 SCGS，The Hyde 大概率会吸引不少有年幼孩子的家庭。考虑到这一点，我觉得开发商在这里加入了一些有趣的设计，颇为贴心。

我很喜欢他们利用台地式的场地设计，设置了一条从 1^st 层（抬高）一路延伸到底的滑梯。以这样的体量而言，能额外用心让孩子们更有归属感，总是值得肯定。该区域也名副其实地被称为游乐场（Playground），旁边还设有秋千与浅水池。 

最后来到项目主入口，The Hyde 仅设 1 个出入口。这已绰绰有余，因为它只有 117 个单位。

迎宾车道的设计也颇为不同：你在下车时并不会一眼望尽所有设施，只有沿台阶步行向上，景观草坪与泳池才会逐步呈现——不妨把它视作一种刻意营造的“期待感”。

如前所述，坐落于 Balmoral Road 既有优势也有不便。虽然不及 Bukit Timah Road 繁忙，但这是一条双向各 1 车道的道路，可能会被等待转入各自公寓的车辆耽搁。

但稍感欣慰的是，你至少可以选择经由 Bukit Timah Road 或 Stevens Road 进出。车位配比为 1 比 1，全盘 117 个单位配备 117 个车位。鉴于靠近 MRT 站并非 The Hyde 的强项，多数住户或许会拥有一辆（或两辆）汽车，因此这一点颇受欢迎。 

此外，项目也会为不驾车的住户提供前往 MRT 的接驳巴士服务。按照惯例，该服务将先运营 1 年，之后是否续办则由住户决定是否愿意自费继续。

The Hyde 公寓 1卧室评测

这个示范单位的 1 卧室为顶层单位，拥有 5m 的双层挑高。由于计入了高挑天花所形成的挑空面积，实用面积为 603 sqft。同一叠的其他单位为 495 sqft，在当下市场算是中规中矩。

想必到现在你已经知道我对这类双层挑高单位的看法——我非常喜欢高挑天花所带来的空间感，以及它赋予户型的灵活性。当然不言而喻，这部分额外空间需要支付溢价，对某些买家而言是合理的。

踏入单位，你会注意到玄关处的层高较低——没有太多气派的进门感觉。所幸这里本就没有设置过多玄关空间，可以说 Aurum 在提升本户型的空间效率方面做得不错。 

注意左侧那一条空白带了吗？那是通向空调机位的窗户。这非常棒，因为这意味着卧室可以做到落地窗，对于当今市场的 1 卧室单位来说几乎是少见的。

此外，这扇窗也能为厨房乃至整个单位提供更好的通风。买家或许会低估这一点，但我认为 1 卧室布局能配备落地窗是非常难得的优点——若面向 Goodwood Hill 的单位则更为难能可贵。

在这种开放式厨房里，你会看到来自法国高端品牌La Maison De Dietrich 的家电，自 1684 年以来一直专注于烹饪领域。抛开华丽辞藻不谈，De Dietrich 是 Brandt Group 的高端产品线，历年来受到众多豪华公寓开发商的青睐。

De Dietrich 的配套包括 2 区感应炉灶与抽油烟机、烤箱、冰箱以及洗烘一体机。水龙头采用 Gessi，水槽为 Telma。此外（也要给开发商点个赞），还配备了 Tomal 净水龙头。我认为这是相当贴心的配置，也体现出他们在户型规划上的用心程度。 

如你在此处清楚所见，高挑层高带来了更为通透的空间感——不过油烟或热气也的确会往上聚集。

或者，如果你想利用这部分空间，在这个挑空处铺上一张绳网，也能成为一个额外的放松角落——而且施工成本并不高。

接下来是用餐区。从地毯上看不出来，但公共区域所提供的地面铺装为大理石。

坦白说，这里并不是一个很理想的空间——餐桌较小，尽管可容纳 3 人，但用餐势必有些局促。这或许也是他们在阳台上设置吧台式用餐区的原因。

在这间顶层阁楼单位里，你会发现有一处内凹空间，被改造成了可供 2 人就坐的长凳。我其实很喜欢这个小角落的温馨感，尽管也能理解有时可能会稍显压抑。

餐后这里也可变成一个不错的小型阅读角。 此外，这里的窗户能很好地为空间引入更多采光。

此外，旁边那道看似普通的木饰面后面——意外不意外——就是收纳空间！我非常欣赏这些细节上的考量，因为在 1 卧室单位中收纳真的非常难得。基准线本就很低，能有这些已属加分。

来到主客厅，5m 的层高真正发挥作用。效果天差地别，而那扇异常高大的窗户所带来的进光量，再次成为本单位的点睛之笔。

这里可以摆放一张小型沙发，但座位数量确实有限。

不过，双层挑高也让这间 1 卧室更为多变，因为随屋附送了夹层平台。

虽然楼梯较为狭窄，但窗户的存在大大缓解了通常在小型 1 卧室阁楼中会出现的压迫感。

沿着台阶上到平台，你会看到已配备的开放式层板书架。开发商能把这些都考虑进来非常难得；如果你想把这里改成书房，也能轻松摆放一些工具书等物件。

另外，我认为这块空间虽然不大，但若有朋友来家里短住 staycation 也足够使用。 

来到阳台，你会看到已安装的获批阳台百叶。阳台形状偏方正，尺寸对一间 1 卧室来说也恰到好处。

虽然市面上多数 1 卧室单位采用 Jack-and-Jill 式双入口浴室，The Hyde 则选择更为私密的做法。取而代之的是在客厅与主卧之间设置了一个小玄关，通往全屋唯一的浴室。

它也可以通过随屋附带的滑门进行封闭。虽然这确实提升了屋主的私密性，但毕竟寸土寸金，我个人认为对于较小的户型来说，这个玄关或许有些多余。

浴室通常属于“所见即所得”的空间——而我很高兴地说，这里有着高端酒店的质感。黑色点缀、黑色顶喷花洒与壁挂式混水阀均来自意大利高端品牌 Gessi。坐便器为 Laufen 的壁挂式款式，搭配 Geberit 隐藏式冲水系统；台盆亦来自 Laufen。此外，墙面与台面所采用的材质也是大理石，确实为项目增添了奢华感。 

至于主卧，你同样能享受 5m 的层高，这总是令人愉悦：既带来更强的空间感，也让充足的阳光洒入房间。

这组 2 扇衣柜并不会一直延伸到顶（合乎情理），但高度仍达到其他单位常见的标准。卧室面积中规中矩，可放下一张 Queen 尺寸床与两张较小的床头柜。

地面铺装为白橡木天然实木，通常比其他项目常见的复合木地板更为昂贵。 

这里的另一个亮点是采用了无窗框的 sashless windows；据 The Hyde 称，这是首个在高层住宅中使用该系统的项目（稍后还会详细介绍）。

The Hyde 公寓 3卧室评测

以 1,249 平方英尺计，这个 3卧室 户型比市场平均更大，市场普遍在 800 至 1,100 平方英尺之间。

这正是优质地段项目的特点——3 与 4卧室 户型往往比平均更大，因为明显面向愿意为空间支付更高溢价的家庭。

不过就本套 3卧室 而言，我不至于称之为“大到以空间为主要卖点”——显然也存在一些局限，我会在参观过程中提到。

The Hyde 的所有 3卧室 户型均配备私家电梯入户；考虑到此类单位价格在 $3m 以上，这基本在预期之中。

电梯打开后即抵达私家电梯前厅，这里有 2 扇门——1 扇通往自家单位，另一扇通往共用电梯。关于私家电梯前厅，尽管这块面积或多或少要计入并付费，但确实能强化单位的豪华感。 

此户型还有一点值得注意：即便不在家，也可通过智能门锁为外卖或包裹提供临时进入权限。另有智能包裹柜与礼宾服务可供替代。

公共区域（包括私家电梯前厅）均铺设大理石地面。我非常欣赏 The Hyde 的层高标准，接近 3.1m，较市场常见的 2.8m 高出 10%，明显提升了空间的开阔感。

进入单位，首先映入眼帘的是干区厨房，其中一条较长的中岛为视觉焦点。我喜欢它的尺寸，既可在备餐时充当台面，也方便朋友来家中聚餐或烘焙时使用。中岛内置 Vintec 台下酒柜，且下方提供充足的收纳空间。

干区厨房还配备 De Dietrich 的 2 扇门冰箱，隐于木质饰面柜门之后，带来更为利落的观感。

这里还设有 Telma 哑黑色 2 槽水槽（常下厨的人都知道双槽的好用）。与 1卧室 一样，亦配备 Tomal 净水龙头。

配合中岛，我敢说干区厨房的收纳对大多数家庭而言足够。

如图所示，干区厨房在背后与四周都留有相当可观的活动空间。把厨房视为生活方式延伸的家庭会喜欢，但经常重度烹饪的人可能会对湿区厨房的面积感到失望。

严格来说，整个厨房的总面积并不小；只是干湿比例是否合适，取决于你的日常使用习惯。对我而言，湿区面积对一套 3卧室 来说偏小。

湿区配备 De Dietrich 3 区电磁炉。若你偏好明火，可能会失望——即便是较大户型，The Hyde 也不提供 City Gas。还有一点颇为反直觉：窗户设在干区厨房水槽后方，而非更靠近电磁炉的位置。

请注意，带有 The Hyde 标志的大型玻璃墙为 ID 处理，交付时将提供为白墙。

厨房更内侧设有 De Dietrich 洗烘一体机、家务区与 W/C。4卧室 还配有洗碗机。

有趣的是，洗烘一体机可用开发商配备的柜门隐藏起来。此外，我也喜欢家务区内设有一组内置衣柜——若家中有帮佣，尤其实用，可满足其收纳衣物之需。 

本质上，这是将家务与杂物空间合二为一。因此，若你需要独立的后阳台加上帮佣房，这里可能并不理想——请仔细考量你日常如何使用这些常被忽视的区域。

回到客餐区，我喜欢其平行布置，且阳台横跨整段面宽。此种布局在单位面积普遍 1,000+ 平方英尺时颇为流行，随着户型缩小而少见，因此我很高兴 The Hyde 在这套 3卧室 中延续了它。

此处餐区面积相当可观，轻松容纳 8 人餐桌。

不过需指出，靠墙一侧的就坐者可用空间较为局促。好在背后的层架为 ID 处理，若不设置，宾客的活动空间会更充裕。

起居区整体尚可，但需留意进深与开间，避免沙发溢出至走道。样板间未摆放电视柜；若你需要，也要预留相应空间。 

至于阳台，面积达 12 平方米（比普通卧室大三分之一），相当可观。若身处高楼层，享有 Goodwood Hill 与 Orchard 区域的开阔景观，这样的配置更为合理。

你甚至可考虑把餐桌移至阳台——近年露台用餐颇为流行！无论如何，我不认为目标客群会对此有所顾虑；相反，结合此处的生活方式属性，这或许还是一大卖点。

普通卧室2 面积为 9 平方米，属市场平均水平，略大于常见尺寸。可放置 Queen 尺寸床和一张小边几。若有孩子，改为 Single 床并配学习区或更为合适。地面为天然橡木实木地板，通常较许多项目使用的工程木更为昂贵。 

普通卧室3 的情况相似，面积同样为 9 平方米。放置 Queen 床也可，但我个人更倾向于 Single 床，以便更灵活地在房内设置书桌。

此普通卧室的设计也体现了本套 3卧室 高于平均的层高——在此放置双层床也较为轻松。

在这里也能清楚看到无框窗的优点。若错过了 1卧室 的参观，所谓无窗框窗（sashless window）本质上就是“两片玻璃在开启或闭合时相互重叠”。你既可获得近乎无割裂的视野，又能在需要时开启窗户通风。

公用浴室面积中规中矩，但除去顶喷花洒外，配置与主卧浴室同级：配备 Laufen 台盆与壁挂式坐便器，搭配 Gessi 龙头与淋浴喷头。

我也喜欢这里预留的置物台，可放洗漱用品；细节虽小，却十分实用。

尽管两间普通卧室面积一般，主卧室则达 18 平方米，明显更宽裕，这一点相当不错。

可容纳 King 尺寸大床与床头柜。然而，这里略显突兀的是角落处的结构柱。

虽然结构柱显然无法拆改，但也为房间带来独特一隅。话虽如此，我也理解有人会介意其阻断了原本近乎整面的转角窗景。

更可取的是，浴室旁配有 L 形步入式衣帽间，收纳充裕。如今多数项目仅提供 2 扇门衣柜，我知道对许多人来说并不够用，因此我很高兴这里为此分配了更多空间。

同时，抽屉内部也做了分隔细节，便于存放日常配饰。

另一个独特之处在于，抽屉侧面带有 The Hyde 浮雕标志，进一步强化项目品牌感。  

主卧浴室墙面采用大理石饰面，进一步凸显项目的高端质感；还设有双台盆，清晨无需再为使用洗手台而“抢位”。

这里同样配备 Laufen 与 Gessi 的高端洁具，如壁挂式坐便器与顶喷花洒。多数为角落朝向的堆栈也意味着浴室采光充足，但请放心，玻璃为磨砂处理。 

价格回顾（旧）

项目	平均psf	TOP
The Hyde	$2,871	2022
Sloane Residences	$2,758	2022
Belmond Green	$1,657	2004
Goodwood Residence	$2,397	2013
Three Balmoral	$2,139	2014
One Balmoral	$2,007	2016
Juniper Hill	$2,573	2022

如你所见，我选择以Balmoral Road沿线较新的项目作为比较基准，因为较旧的项目往往单位面积很大，可能会拉低平均psf。 

根据我们对Sloane Residences的评测，The Hyde和Sloane Residences的平均psf似乎都有所小幅下调，这对潜在买家而言是利好。

区域内另一处新盘 – Juniper Hill。同样如此。撰写时，它仅售出其115个单位中的11.3%，表现相当疲弱。自2019年上半年推出以来，它在2020年仅售出2套，最近的一套为592平方英尺单位，成交价为$2,573 psf。这无疑较最初$2,700 – $2,900 psf的开价有所下调。

此外，你会注意到，与其他项目相比，其价格差距其实并不大，这表明The Hyde（以及Sloane）实际上定价相当合理。诚然，Belmond Green显著更便宜，但我怀疑这一psf受2020年10月成交的一套一层3卧室单位影响而被拉低。它相较之下也更为老旧，且是在楼市低迷期推出。 

总体而言，如果你在寻找District 10 Bukit Timah的房产，你在心理上应已对接近$3,000的psf有所准备。

鉴于整个区域皆为永久产权项目，这里无需讨论永久产权/租赁产权的溢价。

在这种情况下，让我们比较一下2卧室单位，因为这在The Hyde中所占比例最大。对于关注1卧室单位的买家，周边即时供应并不多 – 你周围大多是旧项目，因此在这方面并没有太多选择。

项目	2卧室价格	面积	PSF
The Hyde	$1,862,000	678	$2,746
Sloane Residences	$2,217,200	743	$2,985
Belmond Green	$2,000,000	980	$2,042
Goodwood Residence	$2,461,800	1,119	$2,199
Three Balmoral	$2,718,000	1,292	$2,104
One Balmoral	$2,239,000	969	$2,311
Juniper Hill	$1,523,000	592	$2,573

这或许并非各项目之间最公平的比较方式，但主要是为你提供一个参考，了解在Balmoral区域若寻求相对较新的项目，你将面对的不同价格区间。

需要注意的是，仅有The Hyde和Juniper Hill属于2卧1浴类型 – 其余均为2卧2浴。上述数据均基于过往真实成交，但为各自最新记录（未必处于同一时间段）。

最后，我未将不同朝向与装修计算在内 – 因此这也可能导致价格出现差异。

尽管如此，从这张简单的表格可以看出，在该区域2卧室单位的入场价格方面，The Hyde位居第二。它或许比不过Juniper Hill的价格，但在我看来，其在便利性上的区位更胜一筹。

当然，如此面积的2卧室单位未必适合你 – 但相应更大的单位在总价上也会有不小的跳升。

 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。

Frequently asked questions

What is the main consideration when choosing between Newton and Redhill for property investment?

The main consideration is whether to prioritize convenience for the next stage of life, such as proximity to a child's school, or to focus on long-term investment fundamentals and resale demand.

Based on the article, what is the estimated maximum affordable property price for the family?

The estimated affordability limit for the family is around $2 million, based on their financial profile and maximum loan calculations.

Which district has seen quicker property price appreciation over the past decade, according to the article?

District 3 (D3), which includes Redhill, has seen quicker property price appreciation over the past decade compared to District 11 (D11) that includes Newton.

How do leasehold property prices compare between Amaryllis Ville and Tanglin View?

Amaryllis Ville generally commands a higher price per square foot, but Tanglin View has recorded a slightly stronger annualized growth rate and is usually cheaper, fitting the family's budget better.

What are some differences between Amaryllis Ville and Tanglin View in terms of land size and unit mix?

Tanglin View sits on a larger land parcel with lower density, while Amaryllis Ville has a wider unit mix including one-bedders, but this does not suit the family's needs.