The Cornwall 评测：荷兰区巴厘风隐居之所

项目	The Cornwall	地区	10
地址	Cornwall Gardens	产权	永久地契
占地面积	80,730 sqft	总户数	99
开发商	Lum Chang Development Pte Ltd	TOP	2005

去过巴厘岛的人，多半都曾经历过至少一次刺激的摩托车之旅，也很可能常常午餐来一份 Nasi 或 Mee Goreng。

而你可能也会注意到，当地到处都是各式各样的度假村。

不论规模、造价如何，这些度假村普遍散发出一种松弛闲适的氛围——很大程度上源自那独特、宛如别墅的建筑风格。 

新加坡的 The Cornwall 与这种感受如出一辙；低层、别墅式的楼栋与和谐的色调相映成趣，波光粼粼的锦鲤池与丛林般的儿童游乐场，正召唤着向往迷人居所的人们。

可为何我们不常听到它的名字？

首先，层出不穷的新盘往往会掩盖大多数现有的公寓（无论它们多么像度假别墅）。 

其次，它仅有 99 套单位！

不过，尽管它看似低调（也可读作“更显私密”），The Cornwall 在配套设施上表现不俗，而在地段方面更是相当能打。

一端是即将崛起的 One Holland Village，另一端是体量可观的 Leedon Green，这一带正迅速成为再开发热点。  

这里的住户也许尚未察觉，但随着聚光灯再度投向声名显赫的第 10 区，这一片区域在接下来数月将迎来更多关注。 

The Cornwall 内部导览

The Cornwall 的设施

Swimming Pool	Gym	Playground
Barbeque Pit	Function Room

抵达 The Cornwall，首先映入眼帘的是茅草屋顶的门岗亭。整体观感与 Maplewoods 与 Fifth Avenue condo 颇为相似。

通过门岗后便直接进入地下车库。整条下坡车道宽敞，即便是大型车辆也不必担心空间局促或转弯半径过小。有一点比较特别——入口在 Cornwall Gardens，但出口却要从 Holland Road 离开。稍后我会再谈，但这并不是最理想的安排。

起初我以为车库可能会有些阴暗潮湿，但走进才发现层高很高且照明明亮。虽然地面不是环氧那种光滑材质，但车位普遍宽裕。

如你所知，The Cornwall 属于小型项目。因此地面层完全由楼栋与设施组成——地面上没有任何车道，通行都在地下完成。

如前所述，车库尽头设有自动门作为出口，直接通往 Holland Road；可惜的是，距离 Holland Flyover 仅差一点点。虽然称不上大问题，但若能更便捷省时就更好了——尤其常往市区方向通勤的人。外面的道路在高峰时段也容易拥堵，毕竟这是一条接驳 Farrer Road 前往 PIE 的侧向出口。

要前往住户楼层，需要在旁边面板拨号。住户以门禁卡进出，这是当今公寓的基本配置。

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电梯大堂内部中规中矩，并无空调配置——当然这算是一种享受，但从另一方面看，也意味着更低的管理费。

让我们回到入口，因为步行入内的体验相当不错。但在此之前，先提一下下客点。它的确很长，却并非以最实用的方式呈现；下雨天你可能需要多挪动车身，确保前后排乘客都不被雨淋湿——并不算最理想的设计。当然，你也可以直接走地下车库，但从 Cornwall Gardens 驶出通常更方便。

步入后会先到一座有顶的亭台。你或许会以为这里会设置一些座位，但奇怪的是，这里只是铺了木地板并摆放了一盆绿植。

接下来则是 The Cornwall 的一大亮点——通往主体园区的步道。

或许你会觉得这只是个细枝末节，但全球许多度假村都会如此设计自有其道理：它能营造一种期待，并在抵达主空间之前，先在你心里打下良好印象。

在抵达健身房前，会先经过一处面积不小的水景池。

称不上最惊艳的水池，但确实为环境增添了几分灵动。

以仅有 99 户的体量而言，The Cornwall 的健身房可谓相当出色。

首先映入眼帘的是其宽敞的空间。配合挑高与整面镜墙，几乎让人惊讶于项目为健身房所划出的面积。事实上，除各栋住宅外，健身房是园区内唯一的独立建筑。

健身房外还集中了其他设施——游乐场、烧烤台与多功能室。其位置合理，远离嘈杂的主干道，安静而私密。

游乐场被繁茂绿植环绕，几乎仿佛置身丛林之中。

我会将这片烧烤区形容为“质朴风”。两旁是高耸的棕榈树，区域完全无遮蔽，且仅设长椅座位。好在它紧邻多功能室，你可以两者一并预订——既可提供更多座位，也能在遇到坏天气时有备选方案。

自动售货机的位置非常“机敏”，靠近多功能室、烧烤台与健身房。

多功能室面积可观，座位布置选择也不少。整体走实用、朴素路线——名副其实，功能为主，不多不少。

The Cornwall 的泳池就户数而言，尺寸恰到好处。

虽然我一般不太偏好内庭式泳池，但它的确强化了“隐秘绿洲”的感受。

周末躺在泳池畔的躺椅上，理想中的度假式生活触手可及。

像这样阳光明媚的日子，更能展现 The Cornwall 的优点。除 Leedon Residence（也不过 12 层）外，周围几乎没有其他项目“俯视”而来——私密感相当明显。

短期内这种状态也不太可能改变，毕竟邻里是 Cornwall Gardens 的 GCB 飞地，加上 Holland Flyover 也不会在短时间内消失。

这里甚至还留出了儿童池的空间，旁边是一座略显孤单的亭台。

细看 The Cornwall 的设计，不难看出它要呈现的风格。那份从容的度假气息，放在任何一本酒店目的地杂志上都毫不违和。

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大多数人对 The Cornwall 的外观要么一见钟情，要么全然不喜——几乎没有中间地带。但若你追求松弛的生活方式，这里的自然氛围很难出错。

不幸的是，临 Holland Road 这一侧的楼栋，势必要承受更明显的道路噪音。

话说回来，它也有一个优势：通过侧门更靠近主干道。巴士站不在门外，但也很近，沿路走几步就到。

The Cornwall 地段解析

The Cornwall 的名称取自其紧邻的道路出口——Cornwall Gardens（毫不意外）。

项目位于 Holland Flyover 一带，因此高速公路噪音在所难免——对临路楼栋尤然。虽不至于影响巨大，但若你打算在此置业，仍值得留意。 

项目位于绵延的 Holland Road 中段，居民既可轻松前往 Holland Village，也不算远离 Tanglin/Orchard Road 一带。 

公共交通 

巴士站	途经巴士线路	距公寓距离 (& 预计步行时间)
‘Fairlodge’	7, 7B, 48, 75, 77, 106, 165	160m, 步行 2 分钟
‘Tulip Garden’	48, 93, 153, 165, 174, 186, 855, 961, 961M	500m, 步行 6 分钟
‘Aft Estoril Mansions’ (Opposite Fairlodge)	5N, 7, 48, 75, 77, 106, 165, NR8	650m, 步行 9 分钟（需过红绿灯）

最近的 MRT：Holland Village – 650m，步行 9 分钟

就地铁线路而言，Holland Village MRT 并非最中心。从这里到 CBD/Raffles Place MRT 需 8 站（车程 17 分钟），途中需换乘 2 次。 

前往 Orchard Road MRT 相对更快一些（10 分钟），共 5 站，但需要换乘 3 次。 

若你经常前往 Orchard Road 一带，可留意从 ‘Opp Tulip Gdn’ 巴士站搭乘 174 路，可能更快且不必多次换线。 

从那里出发，约 11 分钟即可到达 ‘Royal Thai Embassy’。 

Holland Village MRT 位于 Circle Line 的 Harbourfront 端，这意味着经常往返 Kent Ridge/Labrador 的学生与上班族，分别仅需 6 分钟（3 站）与 13 分钟（6 站）车程——不含步行/等车时间。

私家车出行

主要目的地	距公寓距离 (& 预计高峰时段车程)
CBD (Raffles Place)	7.4km, 车程 20 分钟
Orchard Road	4.7km, 车程 13 分钟
Suntec City	15.2km, 车程 20 分钟
Changi Airport	24km, 车程 25 分钟
Tuas Port (By 2040)	34.2km, 车程 45 分钟
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	13.9km, 车程 20 分钟
Mediapolis (and surroundings)	3.9km, 车程 10 分钟
Mapletree Business City	5.3km, 车程 15 分钟
Tuas Checkpoint	23.4km, 车程 30 分钟
Woodlands Checkpoint	18.3km, 车程 30 分钟
Jurong Cluster (JCube)	11.6km, 车程 18 分钟
Woodlands Cluster (Causeway Point)	18.7km, 车程 24 分钟
HarbourFront Cluster (Vivo City)	9.1km, 车程 19 分钟
Punggol Cluster (Waterway Point)	20.9km, 车程 24 分钟

*注：车程以高峰时段计算

就近道路出口：1 个，从 Cornwall Gardens 出口（立即接驳 Holland Road）。

总结：邻近多条主干道与高速，前往中心区域的通达性极佳；不过这里无论何时段都常见车流拥堵。Leedon Green 与 One Holland Village 的住户涌入只会加剧现状，相关部门或将调整此处交通流线。 

生活采买

超市名称	距公寓距离 (& 预计步行时间)
Cold Storage – Holland Village	1.6km，驾车 4 分钟 或 750m，步行 10 分钟
FairPrice – Holland Drive	2.2km，驾车 6 分钟 或 1.2m，步行 16 分钟

学校

教育层级	院校数量
Preschool (within 1km walk)	2
Primary (3km-drive)	3
Secondary (3km-drive)	3
International School (3km-drive)	1
Junior College (5km-drive)	3
University (5km-drive)	5
Polytechnic (10km-drive)	2

更多要点

• 教育资源（临近较少，顶级选择众多）

The Cornwall 处在新加坡两大教育走廊之间——Bukit Timah 与 Kent Ridge 教育带的正中央。

周边的 Queenstown 区域亦相距不远，进一步提升了 10 分钟车程范围内的小学与中学数量。 

不过步行可达的学前教育机构不多；相较之下，附近大专院校数量则相对亮眼。 

• 精致咖啡馆

对许多过去的购房者而言，周边是否有设计讲究的餐馆并非首要考量（至少过去如此）；但不得不承认，它确实为社区增添了乐趣与魅力。 

从丰盛主食到精致甜点，Holland Village 一带遍布此类餐饮店，既能满足味蕾，也能装满你的手机相册。 

• 通达超过 6 个节点

新加坡是座小岛。 

但对多数土生土长的我们而言，外人所谓的“便利”，未必与我们的切身感受相符。 

塞车、通勤时间长、住在“中心区”之外，都是我们常听到的抱怨。

所幸，位于第 10 区的这个位置，不论公共或私家交通，都能轻松通达多个重要分区/节点。  

Orchard、Clementi、Bukit Timah、Queensway、Buona Vista（更不用说 Holland）等板块从 The Cornwall 向四面展开，给予住户多节点的便捷通行。 

The Cornwall 开发与园区解析

The Cornwall 于 2006 年建成（当然，场地图更早发布）——因此还请见谅这张场地图的清晰度。

留意尽管这里的楼栋仅 3–4 层高，周边多为 GCB 飞地；不过北侧仍有一栋来自 Leedon Residences 的楼可一窥园区内景。

对追求绝对私密的人而言或许是减分项，但项目一以贯之的绿意（与别墅风主题相呼应）已能在很大程度上提供充足的遮蔽与私密性。

至于设施分布的细节，“丛林风”的儿童游乐场位于远离道路的一隅，这大幅减少了尾气干扰与交通安全隐患。 

相较之下，儿童池被安置在按摩池与泳道池之间，假期/周末时，后两者的宁静与私密性或多或少会受些影响。 

诚然，这里的设施并不算繁多，但考虑到户数与落成时间，我会说已然足够。

从（前文导览可见的）楼栋与园林的设计工艺来看，项目呈现出一种温暖、家居式的吸引力，这是当今新加坡少见的。

最佳 Stacks

就“最佳 Stacks”而言，我们推荐 Stacks 1 至 5，单纯因为它们面向 Cornwall 一带 GCB 区域的无遮挡景观。

相应的不足，则是来自 Holland Road 的道路噪音。

这多少因人而异；若你平时门窗常闭，噪音并不至于令人不适。

但也有人偏好为求通风而常开门窗——最终还是要看你更看重哪一点。

户型构成

Unit Type	No. Of Units	面积（sqft）
Studio	30	614 – 958 sqft
2-Bedroom	45	1,044 – 1,701 sqft
3-Bedroom	12	2,142 sqft
4-Bedroom	12	2,497 sqft

就 99 户的体量而言，户型组合不可能过于多变，但整体并不差。

值得一提的是，户型面积区间相当友好，最小的单位也已高于当下新盘的平均面积（尤其是 2 卧类型）。

且各层级的上限面积都非常宽敞。 

需要注意的是，这里的顶层单位并未配备内部电梯，年长者或行动不便者可能需要避开这类户型。

The Cornwall 价格

价格明细（首套房）

	Studio	2-Bedroom	3-Bedroom	4-Bedroom
价格	$1,150,022	$1,975,248	$3,641,400	$4,244,900
25% 首付	$287,506	$493,812	$910,350	$1,061,225
额外费用
Buyer Stamp Duty	$30,601	$63,610	$130,256	$154,396
法律费用	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500
估价费	$300	$300	$300	$300
盖章费	$500	$500	$500	$500
总价	$1,183,923	$2,042,158	$3,774,956	$4,402,596
初始投资额	$321,406	$560,722	$1,043,906	$1,218,921
投资回报
预期租金	$2,763	$4,698	$8,568	$7,491
租金回报率	2.80%	2.76%	2.72%	2.04%

价格（第二套）

	Studio	2-Bedroom	3-Bedroom	4-Bedroom
不含 ABSD 的成本	$1,183,923	$2,042,158	$3,774,956	$4,402,596
加：ABSD (12%)	$138,003	$237,030	$436,968	$509,388
含 ABSD 的总价	$1,321,926	$2,279,188	$4,211,924	$4,911,984
初始投资额	$459,409	$797,752	$1,480,874	$1,728,309
投资回报
预期租金	$2,763	$4,698	$8,568	$7,491
租金回报率	2.51%	2.47%	2.44%	1.83%

The Cornwall 价格对比

项目名称	产权	TOP	平均价格（PSF）	比较点
The Cornwall	永久地契	2005	$1,892
De Lente	永久地契	2002	$1,516	近邻/相近年代
Duet	永久地契	2005	$1,606	类似类型/相近年代
Holland Residences	永久地契	2012	$1,930	近邻
Parvis	永久地契	2012	$1,979	近邻
Leedon Residence	永久地契	2015	$2,256	近邻
Leedon Green	永久地契	2022	$2,723	近邻

The Cornwall 的紧邻项目可谓“多元到不行”。

考虑到其优越地段，我们将多数周边项目纳入对比，以便关注此片区的读者能对价格区间有更清晰的认识。

我们也将 Duet 纳入，尽管它距离稍远——主要因为它与 The Cornwall 有不少相似之处。  

若只看同属相近年代的项目（De Lente 与 Duet），你会发现 The Cornwall 在总价需求上更胜一筹。 

这或许归因于 The Cornwall 更靠近 Holland Village，同时具备极具辨识度的别墅式度假设计。 

若与你拿来与其他更新的项目相比，则会发现 The Cornwall 反而成为其中相对“更可负担”的一员（尽管差距不算大）。 

有趣的是，尽管 Holland Residences 与 Parvis 更靠近 Holland Village，且比 The Cornwall 年轻 7 年，但它们的平均 PSF 与后者仅相差无几——更凸显了“私密性/独特性”的价值。

Leedon Residence/Green 则名列前茅，毫无疑问与其“新盘”属性及“豪华”高层定位有关（在多为低层住宅的区域尤为突出）。 

在第 10 区这样一个黄金地段内拥有如此多元的私宅选择，潜在买家在明确“地段为首要”的前提下，便能更充分地根据自身其他需求与偏好进行取舍。 

升值分析

自 2000 年代初推出以来，The Cornwall 的总价表现可谓亮眼。 

当时最贵的一套为 764 平方英尺的 1 卧（Studio），成交于 $994 PSF；如今已上扬至 $1,753 PSF。 

涨幅高达令人瞠目的 76.3%。

更别提与周边“更新、更现代”的项目相比，它的楼龄已逐渐增加。 

事实上，正因为后者的存在，The Cornwall 才实现了如此可观的升值。 

随着 Holland Village 区域这几年商业与住宅的再开发，需求自然水涨船高。 

在经济与楼市同向增长的背景下，价格出现如此涨幅也就顺理成章。

不过，The Cornwall 的转售交易一直稀少零星——这或许与周边众多“竞品”项目有关。 

最近一次 The Cornwall 的成交可追溯至 2019 年 8 月（4 楼、1,044 平方英尺单位，成交于 $1,892 PSF，合计 $1,975,248）。  

考虑到项目维护良好，且在这类特质日渐稀少的区域里，能提供一种带有怀旧气息的私密体验，我会认为 The Cornwall 的单位更适合自住，而非以投资为主。

尤其是在该区已有不少住宅项目开发规模化，且伴随着 Holland Village en-bloc 频仍与商业/住宅板块迅速增长的背景下。 

我们的看法

总的来说，The Cornwall 是一个既吸引人、又偏小众的项目，同时坐拥极佳地段。 

其别墅式外观带来一种真实的度假体验，且随着岁月递增愈显魅力；再加上靠近高端的 Holland Village，夜生活与餐饮选择同样出众。 

就总价而言，The Cornwall 在同级项目中并非最低，但它所提供的居住体验，是许多现代公寓难以比拟的。 

单凭这一点，或许就值回那一点点溢价。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。