| Project | The Claymore | District | 09 |
| Address | Claymore Road | Tenure | 永久地契 |
| Site Area | 246,111 sqft | No. of Units | 146 |
| Developer | Tokyo Land Corporation Singapore Pte Ltd | TOP | 1985 |
The Claymore 可能是目前你能找到的，紧邻闪耀的 Orchard Road 购物带的公寓之一。
更有意思的是，它恰好是其直接周边内最老的私人住宅项目。
虽然我们并不常评测许多年代久远的公寓，但 The Claymore 的确自带一种独特的吸引力，而且似乎越陈越香（就像佳酿一般）。
这里仅逾 100 套单位，却分布在 200,000+ 平方英尺的土地上，你很快就会明白原因所在。
没错，与其他在新加坡中部涌现的New Launch豪宅相比，它的设计或许显得有些“老气”，甚至略显过时。
但必然有其原因：一套 2,680 平方英尺的单位在 1995 年以 $1,380 psf 购入，如今在 2020 年的售价几乎翻倍（即 100% 升值）。
撇开经济/楼市通胀与 Orchard Road 翻新不谈，这个永久地契项目之所以短期内毫无贬值迹象，根本原因在于其绝佳的地段，也因此进一步增强了其再开发潜力。
在深入讨论这些之前，不妨先把金钱话题放一旁，来一段简短却带些怀旧意味的回顾。
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The Claymore 内部参观
| Barbeque Area | Basement car park | Gymnasium room |
| Playground | Putting Green | 24 hours security |
| Squash court | Swimming pool | Tennis courts |
The Claymore 的入口可谓内敛低调的豪华。我敢说不少人走向 Shaw 的这条路时，并不知道其后隐藏着什么。
它看起来相当现代感，这与实际的楼体有些不匹配（毕竟建于 1985 年）。不那么理想的是，岗亭位于驶出车道旁，而不是入口车道旁。这让访客与保安都很不方便——每当有访客时，保安都得横跨车道，确实令人费解。
此入口仅有一条进入的车道，因此在对访客进行常规安检时，住户可能需要稍作等待。所幸沿 Draycott Drive 还有另一处入口可分流。
蜿蜒的车道一路开到两栋主要楼座。
The Claymore 仅有两栋楼，共 145 套单位。最好的地方？两栋楼之间距离很远，除了贴邻的项目（The Tate Residences、7 Draycott）外，你几乎不会担心对面的住户能看到你家里。
只有走进内部，你才会真正意识到这片土地有多大。246,111 平方英尺的占地，配上相对较少的单位数，显得尤为巨大。或许你会觉得我过分强调了土地面积，但在 Orchard 的高端地段，能拥有如此充裕的土地，确实非常罕见。
即便我之前没有提及落成年份，你也能从这些“老派”的室外停车位大致推断出年龄。好在每栋楼下都有住户的地下停车场。
要说大堂区域“奢华”，可能有些牵强。若你在意更当代的配置，比如空调等现代化舒适性，或许会考虑别处。话虽如此，以一个 35 年楼龄的项目而言，其保养维护确实相当到位。
大堂中有一座方正的喷泉——这类设计在 80 年代或许很流行，但并未经受太好的时间考验。另一个线索是地面的半圆形瓷砖（是否让你想起旧时的 Marina Square？）。我并不排斥这些，只是这些细节暴露了项目的年代感。
因此，你会发现这种带有年代感的设计（再加上价格）可能会劝退不少买家。话说回来，这并非全然坏事，只是会缩小潜在买家的范围。但毫无疑问，懂行的人很清楚这里土地的价值。尽管楼龄不小，价格仍然走高是有原因的。若你把现代感放在首位，The Claymore 大概并不适合你。
回到 The Claymore 最强的优势——土地。诚然，这并非该片区占地最大的项目，这一头衔应属“元老级”的 Ardmore Park。但我更偏爱 The Claymore 的位置：更靠近配套，同时又很好地保有私密性。
这条小径蜿蜒环绕项目背面，你可以看到植被十分茂密丰厚，有效阻隔了外界的窥视。
靠近尽头的第二个入口旁是多功能球场，状态看起来一尘不染。这里兼具篮球框与球门，满足不同运动需求。
不是球场很少使用，就是 The Claymore 的一切维护标准都很高。以我目前所见，更倾向于后者。
靠近 27 号楼的是沿 Draycott Drive 的第二个入口。请忽略烟雾，正好遇上喷洒灭蚊日。
27 号楼设有健身房——住在另一栋的住户需要走过来。视野也不算出色，健身时没有太多“风景激励”。
以项目的单位数量而言，健身房的器材配备还算不错。另一方面，考虑到可用空间如此充裕，没有为此划出更大的面积略显可惜。但影响不大，毕竟对于认真的健身人士，周边有不少全尺寸健身房可选。
接下来看看泳池——The Claymore 的一大惊喜。
鉴于主楼外观有些过时，我想多数人对泳池不会抱太高期望。
坦白说，我起初也有同样的顾虑。但当我第一次见到泳池时，这些想法立刻烟消云散。说“惊喜”都不为过——泳池现代、静谧，在这样炎热的天气里分外诱人。
若要挑剔，我会说泳池本身并不算很大。且没有专属的儿童池，周末时这里的噪音可能会稍多。
一旁的木制凉亭是很加分的点缀——让这里的静谧氛围更完整。
甲板座位充足，但若能像Leedon Residence 那样提供更舒适的凉亭会更理想。
周边环境也是一大优点——空间开阔，堪称闹市中的绿洲。
遮阳伞座位的造型算不上时髦，但至少池畔的座位数量很充裕。
泳池旁就是烧烤区。这里没有实体遮蔽，虽说繁茂的绿植能稍挡烈日，但遇上下雨天就只能“听天由命”了。可以肯定地说，这绝不是全城最佳烧烤点。
你或许已经注意到，这里座位并不多……
座位其实都集中在这个半露天的结构下。座位数量很多，但优点大致也就到此为止了。委婉地说，这里并不是最吸引人的区域，是迄今为止少数的“瑕疵”之一。
为弥补没有儿童泳池的不足，The Claymore 的儿童游乐场明显比一般项目更大。
应有尽有，能满足孩子们对游乐场的各种想象，而且树荫也能很好地遮挡烈日。
离开游乐场后，侧门就在泳池后方。不出几步即可直达 American Club/Tanglin Club/Shaw 等地。从这里也能明显感到道路噪音，Claymore Hill 车流较为繁忙。
再往下走，不止一片，而是两片网球场。
以 145 套单位的体量来说，这样的配置相当慷慨。与多功能球场一样，养护状态也很不错。
虽然第一栋没有健身房的便利，但楼下有一个很大的水池。
面积相当可观，虽然说不上特别赏心悦目，但依然是个适合带小孩或静静聊天的空间。
最后，车库入口很宽敞，转弯和会车十分容易。
车位普遍很宽，只是外观上能看出年代感。每个车位都对应登记在业主名下，车位上方标有你的车牌号码。
The Claymore 地段评析
多数人或许已经猜到，The Claymore 的名字来自它位于 Claymore Road 与 Claymore Hill 丁字路口旁的幽静小角落（创意分不多，权当直白）。
邻居包括 The Tate Residence 与 7 Draycott Drive，两栋楼通过一条共用的“私家”道路相连，两端均设有道闸入口。
更引人注目的是一系列购物/娱乐据点（如 Shaw Centre 与 Orchard Towers），从公寓步行不到 5 分钟即可到达。
其独特的隐蔽性与绿化覆盖也意味着这里出人意料地很少受外界噪音干扰。
公共交通
| Bus Station | Buses Serviced | Distance From Condo (& Est. Walking Time) |
| ‘Royal Plaza On Scotts’ | 5, 54, 124, 128, 143, 162, 162M, 167, 167e, 171, 700, 700A, NR1, NR2, NR3 | 400m, 5-minute walk |
| ‘Thong Teck Bldg’ | 105, 132, 190, 971E, 972, NR2, NR3 | 500m, 6-min walk |
| ‘Royal Thai Embassy’ | 7, 7B, 36, 36B, 77, 105, 106, 111, 123, 132, 174, 174e, 502, 502A | 400m, 5-min walk |
Closest MRT: Orchard Road MRT – 900m, 11-min walk
新加坡很少有（非枢纽）地点能像 The Claymore 一样享有如此广泛的巴士网络。
这里有 3 条夜班巴士，夜归乘公共交通回家会轻松不少。另请留意有快线巴士，可减少频繁停靠。
去往 MRT 略显不便一些，不过沿途多数路段有遮荫。
至于地铁线网，我们都清楚 Orchard Road MRT 的中心地位。距离 CBD/Raffles Place MRT 仅 4 站（约 7 分钟车程）。
并且距离Downtown Line（Newton MRT）1 站、距离 North-East & Circle Line（Dhoby Ghaut MRT）2 站、距离 East-West Line（City Hall MRT）3 站。
私人交通
| Key Destinations | Distance From Condo (& Est. Peak Hour Drive Time) |
| CBD (Raffles Place) | 4.8km, 16-min drive |
| Orchard Road | Immediate |
| Suntec City | 4.7km, 13-min drive |
| Changi Airport | 21.7km, 25-min drive |
| Tuas Port (By 2040) | 40.3km, 45-min drive |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 14.3km, 21-min drive |
| Mediapolis (and surroundings) | 7.1km, 17-min drive |
| Mapletree Business City | 6.9km, 16-min drive |
| Tuas Checkpoint | 29.6km, 35-min drive |
| Woodlands Checkpoint | 19km, 35-min drive |
| Jurong Cluster (JCube) | 15km, 20-min drive |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 19.4km, 23-min drive |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 6.2km, 15-min drive |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 20.5km, 25-min drive |
*注：车程以高峰时段估算
Immediate Road Exit(s): 两处出口，分别位于两栋楼所在的私家路两端。一处通往 Claymore Road，另一处通往 Draycott Drive。
Summary: 鉴于The Tate Residences 与 7 Draycott Drive 也各自拥有独立出口，再考虑到这里只有 145 套单位，我们在住户驶上这条单车道（双向）的私家路后、出至 Draycott Drive 或 Claymore Road 之前，很少会遇到拥堵。不过，由于 The Claymore 地段极为中心，日常出入仍需精心选择路线以避开拥堵。
Groceries
| Name of Grocery Shop | Distance From Condo (& Est. Walk Time) |
| Cold Storage – Orchard Hotel | 300m, 3-min walk |
| FairPrice Finest – Scotts Road | 700m, 10-min walk |
Schools
| Educational Tier | Number of Institutes |
| Preschool (within 1km walk) | 6 |
| Primary (5km-drive) | 10 |
| Secondary (5km-drive) | 7 |
| International School (3km-drive) | 4 |
| Junior College (5km-drive) | 0 |
| University (5km-drive) | 8 |
| Polytechnic (10km-drive) | 2 |
Additional Pointers
- ‘早期教育’资源丰富
The Claymore 的区位在早期教育选择上不容小觑。它毗邻 Bukit Timah Education Belt，同时驾车前往 River Valley 一带的小学与中学群也很便捷。
这里也有一整套市中心的幼教资源——主要得益于周边商场众多。像 Chatsworth 与 Furen International 等市中心国际学校选择也不在少数。
- 四周大使馆林立
根据现有数据，The Claymore 的住户中仅有 46.3% 为新加坡公民，另有 12.7% 为 PR、20.2% 为外国人。
凭借 The Claymore 的中心地段，周边分布着众多使馆，其中最近的包括 Thailand、Poland、Peru、Ireland 与 Netherlands 的使馆。
无论在紧急状况或其他情况下，家门口就有本国使馆，都会提升外籍住户的安全感与便利性，自然也增强了项目对外国人的吸引力（进而提高租赁潜力）。
- 多元的娱乐/夜生活选择
Orchard Road 以众多商场与餐饮闻名。这里的娱乐选择同样丰富，从看电影（Shaw Lido 近在咫尺）到“串酒店”应有尽有。
夜生活同样是一大卖点，尤其是臭名昭著的 Orchard Towers 就在项目旁边。当然，这或许并非大多数住户的首选场所，但也能体现住在 The Claymore 时你所能享有的广泛选择。
The Claymore 项目与地块评析
遗憾的是，我们没能拿到 The Claymore 的正式项目总平面图（我们确实努力了）。好在借助 Google Earth，我们得以放上一张相对更新的航拍图。
你会注意到两栋楼分列两端。根据你的需求（以及转售市场的可购性），选择其中任意一栋都有不同的理由。
若你更想“贴近热闹”，南侧楼或许更合适，因为它更靠近 Orchard Hotel 与 Scotts Road 的超市点、Shaw Lido 等娱乐据点，以及 Orchard MRT 站。
北侧楼则更靠近项目那座经久耐看的泳池与多功能球场。
它也“更靠近” Tanglin Club 与 Newton MRT——不过 Raffles Girls（原位于 Anderson Road）已迁至 Braddell，这可能使得此处单位的总体需求略有下降。
当然，若你主要开车通勤，两栋的位置差异影响不大；但对偏好更“原始”通勤方式的人而言，长期来看可能会是改变游戏规则的因素。
Unit Mix
| Unit Type | No. Of Units | Size of Units (sqft) |
| 3-Bedroom | 92 | 2,680 sqft |
| 4-Bedroom | 49 | 3,348 sqft |
| Penthouse | 4 | 4,919 sqft |
如你所见（也并不意外），这里的单位非常大。
出自一个重视空间的年代，The Claymore 在空间上表现出色，不过其当前平均 PSF 已达 $2,927，这意味着最小的 3 房单位也要价$7.8 million 以上。
不夸张地说，这是个惊人的数字。
没有 1 与 2 房户型，也意味着这里有限的 145 套单位主要面向富裕家庭。当然，也适合不少寻求宽敞且极其便利住处的短期与长期外籍人士。
若你考虑出租，这里的租金区间目前约为 $2.72（大面积单位） – $4.15 PSF pm。若你能将 3 房单位的租金谈至平均 $3.21 PSF pm，每月租金约为 $8,602。
这绝不是最亲民的项目（尤其以其楼龄而言——尽管维护优异），但若把其“可遇不可求”的地段与当下的空间配置（室内外）纳入考量，这一溢价似乎是合理的。
Prices for The Claymore
Price Breakdown (1st Property)
| 3-Bedroom | 4-Bedroom | Penthouse | |
| Price | $6,799,160 | $10,100,916 | $17,000,064 |
| 25% Down Payment | $1,699,790 | $2,525,229 | $4,250,016 |
| Additional Costs | |||
| Buyer Stamp Duty | $256,566 | $388,637 | $664,603 |
| Legal Fees | $2,500 | $2,500 | $2,500 |
| Valuation Fees | $300 | $300 | $300 |
| Stamping Fees | $500 | $500 | $500 |
| Total Price | $7,059,026 | $10,492,853 | $17,667,967 |
| Initial Investment Amount | $1,959,656 | $2,917,166 | $4,917,919 |
| Return on Investment | |||
| Expected Rental Price | $9,380 | $15,066 | $19,676 |
| Rental Yield | 1.59% | 1.72% | 1.34% |
Price (2nd Property)
| 3-Bedroom | 4-Bedroom | Penthouse | |
| Cost Without ABSD | $7,059,026 | $10,492,853 | $17,667,967 |
| Plus: ABSD (12%) | $815,899 | $1,212,110 | $2,040,008 |
| Total Price After ABSD | $7,874,926 | $11,704,963 | $19,707,974 |
| Initial Investment Amount | $2,775,556 | $4,129,276 | $6,957,926 |
| Return on Investment | |||
| Expected Rental Price | $9,380 | $15,066 | $19,676 |
| Rental Yield | 1.43% | 1.54% | 1.20% |
Best Stacks
这里仅有两栋楼，要选出最佳 Stack 算是我们迄今为止最容易的任务之一。核心在于你的取舍——景观还是便利？
若你更看重景观，27 号楼会是最佳选择，视野更佳，但相应地去配套要多走几步。相反，25 号楼面向 Shaw，景观受阻更多一些，但就可达性而言会稍微轻松点。
价格 / 竞品
| Project Name | Tenure | TOP | Average Price (PSF) | Comparison Point |
| The Claymore | 永久地契 | 1985 | $2,927 | |
| Elizabeth Heights | 永久地契 | 1983 | $1,712 | 年代/项目类型/位置 |
| Four Seasons Park | Freehold | 1994 | $2,736 | 年代/项目类型/位置 |
| Ardmore Park | Freehold | 2001 | $3,189 | 年代/项目类型/位置 |
The Claymore 绝对谈不上新。
基于此，将它与新盘直接比较并不容易——尤其当你把两类项目在价值主张上的巨大差异纳入考量时。
自然，较新的公寓通常在设施与设计上更显精致多样，因新颖性而定价更高；而 The Claymore 的独特卖点则在于宽阔的内部公共空间与惊人的单位面积（这同样会影响其平均 PSF 与总价）。
因此，我们选取了几处本区较老的项目，在相对位置、年代与“住房类型”上与 The Claymore 具有可比性。
不难看出，尽管年代久远，The Claymore 的 PSF 需求依旧名列前茅。
若你放大检视Elizabeth Heights 的优势，会发现它距市中心仅 890m，而 The Claymore 的差距为 1.29km。
Four Seasons Park 距市中心也更近一些，为 1.15km。
更重要的是，它距离 Orchard MRT 以及即将开通的 Thomson East Line 中的 Orchard Boulevard 与 Orchard 站都更近。同时它也比 The Claymore “年轻” 9 年。
即便如此，The Claymore 的 PSF 仍高于这两处公寓，并几乎追平 2001 年落成的 Ardmore Park，这充分体现了其充裕且优质的土地价值，使其能够获得这样的定价。
更关键的是，其显著的溢价还来自于高 en bloc 潜力——邻近的One Balmoral 与 Balmoral Gardens 已是前例。
（个别比较几乎总会因买家的不同优先级而异。若你有具体需求/想法，欢迎电邮 stories@stackedhomes.com 与我们交流。）
升值分析
我们观察过多数“中心地段”成熟公寓的整体升值趋势。
若未被开发商通过 en bloc 收购，这类项目的平均 PSF 往往会因多种原因逐年上涨。部分可归因于Orchard Road 购物带的巨大价值、新交通连接，以及周边新公寓的涌现与其极其中心的公共交通区位。
正如前文多次提到的，The Claymore 的独到之处在于其土地与单位面积的双重优势。
有限的单位数量（更别提长期的“禀赋效应”）也意味着业主往往会根据当期的放盘数量上调报价。
若我们观察其多年来的项目 PSF 均价，会发现它的价格增长相对稳定，且略高于所在分区的平均量价走势（主要源于上述因素），多年来成交量也相对较少。
其多数价格峰值（及随后企稳）发生在 21 世纪第一个十年末（2007 – 2012 年），而它相较直接竞品已略高的“价签”，说明“土地空间”这一额外因素已基本计入当前的定价中。
基于此，若没有经济/分区价格情绪的突然提振，再出现第二波价格峰值会令人意外。
话虽如此，District 9 在中短期的市场情绪看起来仍具增长潜力，这来自于政府在交通与社会活力方面的多项具体举措。
随着本区众多New Launch项目相继入市，我们很可能看到 The Claymore 获得更多关注，从而带动其价格温和上扬（至少，会提高现有单位的要价）。
我们的看法
与我们之前评测过的一些成熟公寓类似（Maplewoods 浮现在脑海），The Claymore 似乎经受住了时间考验。
这一点在实地参观中显而易见，其 PSF 多年来的持续走高亦是明证。
The Claymore 目前的转售与租赁量级相当可观：以 3 房（最小户型）计，转售价约 $8.7 million，月租约 $8,602。
就我个人而言，这里令人兴奋之处在于极其茂盛的绿意空间、充足的私密性（两栋楼体明显分隔）以及无可挑剔的地段。
若你在 The Claymore 寻找未来en bloc 的机会，你需要明白：现有住户不是已在此居住多年，就是财力雄厚。要让他们“点头”，所需的数字将十分惊人，因此必须把较长的等待期计入考量。
尽管如此，它的保值性无疑不差，再加上其优秀的隐蔽性/与单位数量相比宽敞的土地供给（尽管位于中心），我必须说，The Claymore 非常适合寻觅罕见中心居所的高净值家庭。
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