The Arden 评测：2023 年最便宜的新盘之一，提供 3.2m 层高

项目：	The Arden
地区：	23
地址：	2, 4, 6 Phoenix Road
产权：	自 2023 年 7 月起 99 年地契
总户数：	105
车位数量：	105
占地面积：	69,585 sqft
开发商：	Qingjian Realty
TOP：	预计 2027

提到 Bukit Panjang，我首先会想到两件事：大片的森林区域，以及 Teck Whye 邻里里的大型 HDB 组屋区。除此之外，这里也以体量较大的公寓见长（如 Cashew Heights、Hazel Park 和 Sol Acres）。 

从这个意义上说，今天要看的这个新盘与我们在该区常见的公寓类型有些不同。The Arden 坐落于 Phoenix Estate 的有地社区内，是一个仅提供 105 个单位的小型项目（每栋均为五层）。

它具备大多数买家看重的要素——步行可达 MRT 与 LRT 站、临近多家商场和生活配套，以及完善的学校资源。因此，The Arden 希望定位为邻近有地屋主欲调整居住面积的备选，或是 Teck Whye HDB 居民的升级之选。 

话虽如此，The Arden 并非该区唯一的新项目。就在其地块后方不远处，还有 Phoenix Residences，仅有 74 个单位，定位与 The Arden 类似。于撰文时，Phoenix Residences 已全部售罄，预计将于 2024 年内竣工。 

在收购该地块之前，这里原为 Phoenix Road Apartment and Shops，共有 36 个单位及一排商铺。随后于 2019 年被 Qingjian Realty 以 $42.6m 的价格收购，土地成本仅 $630 PSF PPR（但需注意其间有 3 年的持有成本、贷款利息及更高的土地增值费率）。 

作为对比，同样由 Qingjian Realty 开发、今年早些时候推出的 Altura EC，土地取得价为 $662 PSF PPR。另一方面，紧邻的Phoenix Residences（占地 42,750 square feet）由 OKP Holdings 以 $33.1m 购得，折合约 $774 PSF PPR（是的，价格更高）。

最后，想必不少读者也注意到，从土地收购到项目开盘的时间跨度相当大。The Arden 原定于 2022 年较早时间推出，但由于购买批准出现复杂情况而延后。 

如今项目终于向公众推出，让我们来看看 The Arden 的具体表现！

The Arden 深度导览 

如果你熟悉 Qingjian Realty 的项目，就会知道他们在取名方面颇为用心。 

以 The Arden 为例，其在古希腊语中意为“举至高处”，这与项目坐落于有地社区内的抬高地块相当契合。 

由于示范单位就设在 The Arden 的实际地块上，你能很好地感受周边环境。熟悉此区的居民都知道，项目位于名为 Phoenix Estate 的主要有地社区内，旁边仅有 Hillsta 与 The Arden 相邻。 

地块的一部分也临望繁忙的 Choa Chu Kang Road，但除此之外，整体环境仍然静谧安宁。 

先从地块本身说起。整体来看，The Arden 占地 69,585 square feet，规划 105 个单位，分布于 3 栋低层住宅楼，每栋均为 5 层。 

由于容积率较低，大部分土地用于住宅楼本体，配套设施则布置在楼栋之间。因此，场地给人的感受会偏紧凑、相互距离较近（各排之间的楼距约 12.5m 至 14.2m）。这也意味着，只有部分高楼层单位能够享有不被遮挡的有地社区视野，略显可惜。 

客观而论，这与 Phoenix Residences 相似（占地 42,750 square feet、共 74 户），其每户享有约 578 square feet 的公摊土地。受限于 1.4 的低容积率，项目密度与 The Arden 接近。 

至于住宅楼的整体立面，Qingjian 选择了简洁而不失雅致的风格，与Tenet 与Altura（均为 Qingjian 的 EC 项目）十分相似。鉴于这两盘均获得买家的热烈回应，也就不难理解为何此次并未采取激进设计——稳妥之选更能打动其目标客群。 

除抬高于街道层之外，项目外围的大量绿化也营造出更为私密与专属的氛围，我想这会得到住户的认可。 

开发商特别想强调的另一处亮点，是 The Arden 提供了高于市场平均的层高，在示范单位的这一处即可直观看到。  

多数公寓的室内层高约为 2.8m（墙上的标示可见），而 Qingjian 将 The Arden 所有单位的最小层高设定为 3.2m。

这是一个常被低估的卖点，更高层高往往出现在定位更高端的项目中（如 Bukit Timah 的Perfect Ten）。考虑到 The Arden 面向更大众的客群，这样的配置相当难得。

按惯例，顶层单位则以 4.6m 的更高层高作区别。 

The Arden 的车行入口设于 Phoenix Road，一条较长的车道从繁忙的 Choa Chu Kang Road 引入至安保岗哨。 

一方面，较长的车道使主体与主干道有一定退距，提升住户私密性；另一方面，其朝向有地社区，归家动线更显私密从容。 

不过，鉴于地块较小，现场并未设置专门的落客区，略显可惜，否则能更好地营造到达感。但我想这也是在小体量用地上的取舍。 

住户可在此右转进入地下停车场，车位与单位之比达 1:1，颇为难得。尽管 The Arden 可步行至 LRT 与 MRT 站，但看到开发商确保每户至少配备一个车位，仍是可喜之处。 

The Arden 亦将配备 3 个电动车（EV）车位，顺应新加坡向电动化发展的趋势。

接下来看看项目的设施，首先是位于 4 号与 6 号楼之间的 30m 休闲泳池。 

受制于地块较小，The Arden 仅能设置一条 30m 的泳道池，这在小型项目中也算常见。从此处可见，楼栋之间距离较近——若你对私密性有较高要求，这点需要留意。 

部分带庭院的单位还可直接通向泳池，家有孩子的住户或许会喜欢这一点。

与泳道池相配，两端各设有一个亭阁——一侧为日光躺椅环绕的池畔平台，另一侧为水疗池。受泳池布局所限，仅有一侧可设置池畔平台，意味着另一侧空间难以有效利用。 

不言自明，这一带大概会是园区内最安静的区域；其他部分要么面向繁忙主干道，要么更偏向儿童活动。 

接着，我们前往下一排设施区看看。

第二排更偏向家庭友好型设施，位于 2 号与 4 号楼之间，包括一座亭阁（命名为 family cove）、一片小型开放草坪、儿童池、庭院以及健身房。 

该排两栋楼之间的距离约为 12.5m 至 14.2m，与上一排相近。这里同样如此：一层带庭院的单位可直接通达公共区域。

继续前行，来到面向 Choa Chu Kang Road 的最后一段设施区。 

由于 The Arden 位于起伏地形上，其余设施下沉两层布局。这样的景观规划有多重益处——不仅拉开住宅楼与主干道的距离，也令 2 号楼一层的庭院单位更私密，与设施区保持一定分离。 

此处设有儿童游乐场、康体角以及两间多功能厅。与电动车充电位类似，比较奇怪的是未设置户外烧烤炉位（尽管亭阁也可作餐饮空间使用，而多功能厅内配有铁板烧炉与常见的电磁炉）。

最后，沿 Choa Chu Kang Road 设有行人侧门，更便于前往巴士站或 LRT 站（尤其是骑行时）。 

接下来，我们到示范单位内部细看。

The Arden – 2 卧室豪华型 Type B2 (67 平方米/721 平方英尺) 评测 

考虑 2 卧室单位的业主有两种选择：2 卧室 Classic（面积 657 平方英尺）和 2 卧室 Deluxe（面积 721 平方英尺）。 

两者的主要区别在于浴室数量：Classic 为 1 间，而 Deluxe 为 2 间。此外，Deluxe 版本也更适合偏好封闭式厨房的买家。

标准配置方面，公共区域均铺设瓷砖，卧室地面为实木。 

如果你错过了前文介绍，The Arden 的一大卖点是每个单位层高 3.2m（顶层单位为 4.6m）。  

示范单位展示的是 Type B2 Deluxe，为该项目中面积最大的 2 卧室户型（不含 strata void）。 

进入单位后，首先是一个适中的玄关区域，这在入口与主要起居空间之间形成了舒适的过渡，增强了起居空间的私密性。不过，也有人会认为这并非最有效率的空间利用。

在看起居区之前，先看看右侧的家用防空室。 

面积为 3 平方米，开发商将家用防空室改造为小型书房与收纳空间。 

由于本户型没有独立的学习角或书房，需要专门学习空间的住户可借鉴此设计；否则，这里也可作为收纳大型物件的实用空间。 

不过需注意，这里没有窗户，无法获得自然采光或通风。

来到餐区，可以看到精心设计的卡座以最大化利用空间。这样的安排下，通行动线不受占用，仍有足够的活动空间。

不过，若与你一样偏好传统的餐桌椅组合，选购较大的家具时需留意，可能会让空间显得更局促。

整体而言，客厅、餐区与玄关合计约 24 平方米，对 2 人而言足够舒适。需要注意的是，示范单位因未摆放常见的茶几与电视柜/电视，显得更为开阔。若仍希望观看电视，不妨考虑使用投影仪与可在不使用时收起的幕布。

此外，若采用这种较为非常规的布局，座向将面向部分家电与设备（如冰箱、烤箱及搁架区）。

接下来看看阳台与厨房——在我看来，这是本户型更有趣的部分。 

虽然这一设计在以往的新盘中已出现过（如 Grand Dunman），但我更偏好这种厨房紧邻阳台的布局。即便厨房本身不大，靠窗且毗邻阳台的设置能减轻局促感，并在烹饪时提升通风效果。 

就面积而言，阳台偏小，但仍可布置简单的休闲角以享受户外。3.2m 的层高在此同样见效，能引入更多自然采光，这是我所看重的优点。 

(所有阳台均配有电源插座。)

至于厨房，本身确实较为紧凑，操作台面也不多。坦白说，这个角落恐怕一次只容得下一人操作；若你喜欢与家人一同下厨，这点会稍显遗憾。 

不过，它也有些令人惊喜的优点。

首先吸引我的是配备了燃气灶与抽油烟机（均为 Bosch），这在 2 卧室户型中并不常见。体量较小的单位通常只提供电磁炉，因此这一配置值得点赞。

其次，厨房设有可用于通风的窗户（或许也是为燃气灶配套考虑）。尽管空间紧凑，开发商仍尽可能营造了明亮且通风良好的烹饪环境。 

随屋交付的配套中，还包括 Franke 的不锈钢水槽与 Hansgrohe 的混水龙头。 

接着通过这段短走廊，看看其余空间。 

首先是面积 4 平方米的公共浴室。受楼栋朝向影响，公共浴室没有窗户，只能依赖机械通风。 

除去常见的收纳——镜柜后方与洗手盆下方——开发商还在坐便器上方增设了吊柜，便于住户更方便地存取日用品。 

壁挂式坐便器来自 Roca，淋浴混水龙头则为 Hansgrohe。 

来到次卧（9 平方米），尽管窗外为空调机位，但更高的层高有助于提升采光与通透感。 

示范单位将此房布置为书房。即便摆放了沙发、书桌与标准内置衣柜，仍保留了可观的通行空间。 

若作常规卧室使用，也可放下 Queen 尺寸的床。 

最后来看主卧。 

主卧本身面积为 13 平方米，以当下新盘标准而言相当可观。配合落地窗与 3.2m 层高，空间显得开阔明亮。

空间足以从容容纳一张 King 尺寸的床与一组内置衣柜，并仍留有充裕的步行空间。 

此处衣柜与次卧相同，采用一致的饰面、配有可上锁抽屉与层板。不过需要指出的是，双开门的柜体对于两人衣物的收纳可能略显不足，尤其是像我这样衣物较多的住户。

然而，这并非 The Arden 独有的问题，如今多数新盘公寓都有类似限制。尽管如此，与 3.2m 层高相匹配的通顶衣柜确实提供了额外的储物空间；只是顶层搁板的取放便利性会稍受限制。

此外，衣柜旁还有一个小巧的凹位，可打造成迷你置物区，甚至梳妆角，进一步提升房间的实用性。

最后来到主卫（4 平方米），其配置与公共浴室相近，区别在于配有雨淋式花洒。同样由于没有窗户，需依赖机械通风。标配包括 Roca 的壁挂式坐便器与面盆，并配以 Hansgrohe 的混水龙头。

与公共浴室相同，功能性收纳设置在坐便器上方、镜柜后方以及洗手盆下方。

总体而言，就本户型而言卧室面积相当可观，但这也挤占了部分公共区域的空间，厨房尤为明显。另一个亮点是配有家用防空室（对 2 房来说并不常见）。 

接下来，让我们参观 4 卧室单位。

The Arden – 4 卧室 + 书房 CoSpace Type D2（129 平方米/1,389 平方英尺）评测 

对于人口较多的家庭, The Arden 提供两种 4 卧室户型的变体，其中包括 Classic Type D1（1,206 平方英尺）和 Delxue Type D2（1,389 平方英尺）单位（不包括带额外挑空空间的顶层公寓）。 

两种户型均采用 Qingjian 原创的 CoSpace 设计，通过可拆改的墙体实现灵活布局，让屋主可按自身需求打造空间。正如前文所述，The Arden 的所有普通单位均提供罕见的 3.2m 层高，而顶层公寓则可享有 4.6m 层高。 

总体而言，两种户型的格局相当相似，主要差异在于 Type D2 额外设有书房区域及更大的阳台。与刚评测过的 2 卧室示范单位相似，公共区域铺设瓷砖，卧室则采用实木地板。 

示范单位开放参观的为 Type D2，这是本项目提供的面积最大的 4 卧室户型（不含 Strata 挑空）。 

从玄关开始参观，本户型设有与干厨相连的方正凹位。这在客厅与外部区域之间形成更明确的分隔，我个人颇为欣赏。 

此外，这里也可作为存放鞋履或其他日常取用物品的指定区域（若与你我一样鞋子较多，就更显实用）。 

进入室内后，有些人可能会惊讶于公共空间的纵深与开阔感，这主要归功于开发商对书房区域所做的相当幅度的调整（稍后会看到）。 

不过在此之前，我们先看看厨房区。

本次的 Type D2 设有干厨区域（5 平方米），配备嵌入式烤箱、冰箱（均为 Bosch），并提供额外的收纳与台面空间。值得一提的是，这里还设有水槽；相较我见过一些仅作中岛而功能不足的设计，这里更为实用。

鉴于其也面向餐区（稍后会谈到），我相信这种布局很适合经常招待亲友的屋主。 

主人可在此从容准备餐点与饮品，同时与宾客保持互动，颇为贴心。 

接下来，看看湿厨。 

湿厨面积为 7 平方米，设有较深的通道，后方连接工作阳台与 WC。 

对于需要更大操作面的住户，这里提供了更充裕的台面，可便于摆放咖啡机等电器并进行备餐。 

燃气灶与抽油烟机同样来自 Bosch，台面与挡水板采用石英石材质，便于清洁保养。 

工作阳台相对紧凑，但至少提供了专属的洗衣区，并可借助大窗进行部分衣物的自然晾干。不过，其与厨房的一体化也未必人人喜欢，烹饪气味可能会影响晾晒衣物。

作为交付家电的一部分，洗烘一体机来自 Bosch。 

与工作阳台相对的位置设有 WC（2 平方米），作为清洁点对大多数家庭都相当实用。 

继续前行，我们看看公共区域（客厅与餐区合计 34 平方米），先从餐区开始。 

如图所示，开发商采用卡座与餐椅的组合方式，更高效地利用空间以容纳一套 8 人座餐桌椅。由此可保留更多通道空间，拉出椅子时也不致影响通行，这在当下不少更为紧凑的户型中并不常见。 

接着看客厅。需要说明的是，之所以显得更为宽敞，是因为开发商将原本封闭的书房与公共空间合并；若选择保留独立书房，客厅面积将明显缩小。

配合修长的阳台与高挑层高，客厅的确显得开阔，可容纳三人位沙发、小茶几与电视柜，且不占用通道。

在此布局下，沙发尺寸需拿捏精准以确保贴合空间，想要复刻此设计的业主在选择家具时需多加留意。 

归根结底，取舍在于更大的公共空间，还是一间独立书房。无论偏好如何，面向外扩阳台这一点都有助于提升采光与通透感。 

至于阳台，面积为 9 平方米，从客厅延伸至书房，起到拓展起居空间的作用。尽管进深不算特别宽，但放置一组休闲区甚至餐桌椅都较为从容，这也是当下颇受欢迎的做法。

对于如此面积的单位而言，我认为阳台尺度恰当。不过需留意，多数单位呈对望关系（这也解释了 ziptraks 的流行）。

阳台预留了两个电源点，但给水点仅在露台单位中提供。 

在参观其余卧室前，先来看一下家庭防护室。 

首先，它的设置位置颇为独特，正对书房与客厅。大多数开发商通常会将其与 WC 一并设在厨房内，对与帮佣同住或倾向用作储物间的家庭而言可能更为便捷。

这是连接至其余卧室的走廊一瞥。

公共浴室供普通卧室 2、3、4（及访客）共用，面积为 4 平方米。值得一提的是，淋浴区设有窗户，有利于自然通风。 

为确保充足收纳，镜柜后、开放式层架及洗手台下方均提供储物空间，方便收纳日常杂物。作为标准配备，壁挂式座厕与面盆来自 Roca，淋浴龙头则为 Hansgrohe。 

与 Tenet 与 Altura 的示范单位相似，卧室 2 与 3 被打通合并，以更直观地展示可拆改墙体与灵活布局的潜力。 

两间房各为 9 平方米，合并后达到 18 平方米的可观面积。3.2m 的层高与落地窗也进一步增强了开阔感。 

此处以幼童需求为设计导向，两端分别放置床位与内置衣柜，中间留出大块活动空间。我也欣赏其随家庭生命周期成长的弹性——当孩子日后需要更多私密性时，只需加建一道隔墙即可。 

鉴于两间卧室为镜像布局，我们仅选其一示例。 

儿童床正对内置衣柜，同时设置了连通另一侧的书架与书桌。此布局用于儿童房尚可，但若更换为常规尺寸的床位，则难以维持同样朝向。 

单就一间普通卧室而言，放置一张 Queen 尺寸的床也能保持良好的通道尺度。 

接着，我们看看另一间普通卧室。 

与前两间相同，普通卧室 4 面积亦为 9 平方米，摆放了一张 Queen 尺寸的床，并配备标准尺寸的双门衣柜，这也符合当下买家的普遍预期。

作为全屋最大卧室，主卧面积为 15 平方米，提供大多数双人居都能满意的实用空间。除睡眠区外，还配有步入式衣帽间（5 平方米）与主浴室（5 平方米）。 

借助落地窗，即便摆放 King 尺寸床、两张床头柜与梳妆区，房间仍显宽裕，通行空间充足。 

若希望设置梳妆区，也可充分利用墙面打造小型置物架，方便清晨梳洗打理。

不同于其他卧室常见的双门衣柜，我很喜欢主卧配置更大的步入式衣帽间，更能满足双人居的收纳需求。 

衣帽间采用黑色玻璃门，内部为六组柜体，包含抽屉与悬挂区，可分类收纳各类服饰。其紧邻主浴室的动线也使清晨梳理更为顺畅。 

最后看主浴室，面积为 5 平方米，延续公共浴室的浅色基调，设有窗户（便于自然通风），并在镜柜与洗手台下方提供收纳。 

所有洁具（如壁挂式座厕与面盆）均来自 Roca，淋浴龙头为 Hansgrohe；不同之处在于额外配备了顶喷雨淋，这也是当下普遍期望的配置。

The Arden 位置评测 

位于 Phoenix Estate 有地住宅区的入口处，The Arden 是一个小型项目，可俯瞰繁忙的 Choa Chu Kang Road 与 Bukit Panjang LRT 轨道。除有地住宅外，周边社区主要由位于 Teck Whye 一带的 HDB 组屋所组成。 

目前，最近的 MRT 车站为 Bukit Panjang MRT Station（Downtown line），步行约 10 分钟，且人行通道部分设有遮蔽。若觉得步行距离稍远，可考虑前往 Phoenix LRT，该站距 Bukit Panjang MRT Station 仅一站，步行约 4 分钟。 

诚然，在前往市区与市中心方面，The Arden 并非最为便捷。然而，它距离正在崛起的 Jurong Lake District 车程不超过 15 分钟，该区被定位为新加坡第二大 CBD。 

此外，正在建设中的 Jurong Region Line 将为社区带来令人期待的新增配套，因为它将把从 Choa Chu Kang Station（亦属 North-South line）出发的通勤者连接至 Jurong 一带。（不过该项目预计要到 2029 年才完工）。 

尽管坐落于绿意盎然的社区（通常意味着周边配套选择较为有限），The Arden 附近仍有多家商场与生活方式配套，包括 Junction 10、Hillion Mall 与 Bukit Panjang Plaza，而在 Teck Whye 一带也有多家更靠近项目的咖啡店与食肆。若住户愿意走得稍远一些，还可前往 Greenridge Shopping Centre、Senja Centre 或 Lot One。 

Teck Whye Primary School 与 West View Primary School 均位于 1-km 半径内；若家长不介意路程稍远，选择面亦相当广泛，如 Beacon Primary School、Bukit Panjang Primary School 与 St. Anthony’s Primary School 等。ITE College West 与 Jurong Pioneer Junior College 也在邻近范围内。 

最后，社区距离连接至 Tanjong Pagar Railway Station、Pang Sua Park Connector 与 Zhenghua Nature Park 的铁道走廊入口仅 5 分钟步行路程。或者，Phoenix Park 距离仅约 3 分钟步行，是热爱户外与亲近自然人士的理想居所。值得一提的是，Bukit Gombak Camp 位于 Phoenix Estate 有地住宅区的正后方，亦为区域带来更为静谧的环境。 

交通 

巴士站	服务路线	距离公寓（& 预计步行时间）
Opp Blk 26 ID: 44139	67, 160, 180, 187, 974, 974A, 976, 982E, 983, 985	160m，步行 2 分钟
Phoenix Station ID: 44141	67, 160, 180, 180A, 187, 190, 190A, 974, 974A, 975, 976, 983	230m，步行 4 分钟
Opp Phoenix StnID: 44149	67, 160, 180, 187, 190, 974, 974A, 975, 975C, 976, 983	270m，步行 4 分钟

最近的 LRT/MRT: 

• Phoenix LRT Station (Bukit Panjang LRT Line)，230m，步行 4 分钟 
• Bukit Panjang MRT Station (Downtown Line)，750m，步行 10 分钟 

私人交通可达性： 良好 

主要目的地	距离公寓（& 非高峰预计车程）
Jurong Lake District	6.8km，车程 13 分钟
one-north Business Park	13.3km，车程 20 分钟
Orchard Rd	15.8km，车程 20 分钟
Mapletree Business City	16.2km，车程 24 分钟
Bugis Street	16.5km，车程 24 分钟
Paya Lebar Airbase (by 2030)	19.7km，车程 23 分钟
Harbourfront Centre (Vivo City)	20.1km，车程 26 分钟
Suntec City	21.3km，车程 25 分钟
CBD (Raffles Place)	23.4km，车程 29 分钟
Tuas Port (by 2040)	28.3km，车程 34 分钟
Changi Airport	30.5km，车程 30 分钟

附近道路出口： 

• 沿 Choa Chu Kang Road 左转，随后沿 Teck Whye Avenue 或 Choa Chu Kang Way 右转 

杂货 

超市/杂货店名称	距离公寓（非高峰预计车程）
Sheng Siong Supermarket – Junction 10	1.1km，车程 4 分钟
FairPrice Bukit Panjang Plaza	1.3km，车程 5 分钟
FairPrice Hillion Mall	1.5km，车程 6 分钟
FairPrice Lot One	2.5km，车程 8 分钟

零售商场 

目的地	距离公寓（& 非高峰预计车程）
Junction 10	850m，车程 3 分钟
Hillion Mall	1.2km，车程 4 分钟
Bukit Panjang Plaza	1.3km，车程 5 分钟
Greenridge Shopping Centre	2.3km，车程 8 分钟
Senja Centre	2.4km，车程 8 分钟
Lot One	2.5km，车程 8 分钟
Limbang Shopping Centre	2.8km，车程 9 分钟
Fajar Shopping Centre	3.5km，车程 9 分钟
Le Quest Shopping Mall	3.6km，车程 8 分钟
HillV2	3.6km，车程 9 分钟

学校 

学校名称	距离公寓（非高峰预计车程）
Teck Whye Primary School	1.1km，车程 4 分钟
West View Primary School	1.6km，车程 5 分钟
South View Primary School	1.7km，车程 6 分钟
Chua Chu Kang Primary School	2.1km，车程 7 分钟
West Spring Primary School	2.4km，车程 7 分钟
St. Anthony’s Primary School	2.5km，车程 6 分钟
Greenridge Primary School	2.5km，车程 8 分钟
CHIJ Our Lady Queen of Peace	2.6km，车程 7 分钟
Bukit Panjang Primary School	2.8km，车程 7 分钟
Zhenghua Primary School	3km，车程 8 分钟
Beacon Primary School	3.2km，车程 9 分钟
Chua Chu Kang Secondary School	1.3km，车程 5 分钟
Greenridge Secondary School	2km，车程 8 分钟
Swiss Cottage Secondary School	2.3km，车程 5 分钟
Assumption English School	2.3km，车程 6 分钟
West Spring Secondary School	2.3km，车程 7 分钟
Zhenghua Secondary School	2.4km，车程 8 分钟
Dunearn Secondary School	3km，车程 6 分钟
Regent Secondary School	3.5km，车程 9 分钟
Assumption Pathway School	3.9km，车程 10 分钟
ITE College West	800m，车程 2 分钟
Jurong Pioneer Junior College	1.3km，车程 5 分钟

The Arden 开发商评测 

作为年内最后一个推盘，The Arden 为 99 年地契项目，坐落于绿意盎然的 Bukit Panjang 社区，由本地知名开发商 Qingjian Realty 打造。 

Qingjian Realty 隶属于香港上市的 CNQC Qingjian Group，版图不止于新加坡，同时在澳门、香港、印度尼西亚与越南等多地均有布局。 

Qingjian Realty 在新加坡现代居住形态上也颇具影响力，是率先推动智慧居家与 Flexi-layout 概念的先行者之一。其较为知名的项目包括 Tenet EC、JadeScape、Altura EC 与 Forett @ Bukit Timah，  

户型分布 

户型	类型	面积 (Sqft)	单位数量	占比	预计每月管理费
2 房 经典型	B1, B1(p), B1a (p)	657 SQFT	30	42.9%	$360
2 房 豪华型	B2, B2(p)	721 SQFT	15		$360
3 房 经典型	C1, C1(p), C1a(p)	1,012 SQFT	15	28.6%	$360
3 房 CoSpace	C2, C2(p), C2a(p)	1,109 SQFT	15		$420
4 房 经典型	D1, D1(p)	1,206 SQFT	15	28.6%	$420
4 房 CoSpace	D2, D2(p)	1,389 SQFT	15		$420

作为仅 105 套单位的小型开发，The Arden 提供自 2 至 4 房的多样化选择。其中相当部分（42.9%）为 2 房单位，但也配备更多 3 与 4 房单位，适合家庭居住。

此外，Qingjian 标志性的 CoSpace 设计亦引入 The Arden，提供灵活的平面布局与可拆改的墙体，方便业主按需深度定制居所。

在面积方面，The Arden 的入门型新盘户型略高于市场平均水平。作为参考，邻近的 The Botany at Dairy Farm 的 3 房自 883 sq ft 起步，而 Altura（请注意为 EC）则自 980 sq ft 起。

The Arden 栈位分析 

The Arden 总平面图 

位于 Phoenix Road 有地住宅区内的 The Arden，是个坐落在矩形地块上的小型项目，地块面积为 69,585 平方英尺。 

唯一的车行出入口位于安静的 Phoenix Road，一同与周边有地住宅共享，车流量通常较低。另一方面，行人可通过沿 Choa Chu Kang Road 的侧门更快抵达主干道。 

The Arden 由 3 座住宅楼（2、4、6 号楼）组成，高度为 5 层，共提供 105 套公寓。鉴于地块本身不大，开发商尽可能提高土地利用率也属情理之中。 

因此，各住宅楼彼此之间的间距相对较近，约为 12.5m 至 14.2m；与邻里项目 Hillsta 的距离约为 18m。 

朝内的单位会与对面的邻居相互对望，重视私密性的买家需多加留意。相对地，较高楼层且朝外的单位，预计可享受周边有地住宅区的开阔景观（面向 Hillsta 的栈位除外）。  

有趣的是，项目地势为自然缓坡，靠近 Choa Chu Kang Road 的配套需下楼梯方可到达。 

The Arden 设有地下停车场，共 105 个车位（与单位数量 1:1 配比），并提供 3 个 EV 车位

The Arden 最佳栈位 

与多数公寓评测相似，我将依据 3 个关键因素来挑选最佳栈位：视野、午后西晒与私密性。当然，“最佳栈位”最终仍取决于个人偏好。 

参照 URA Master Plan，可见 The Arden 位于 Phoenix Estate 有地住宅区与 Hillsta（楼高更高）之间，并面向繁忙的 Choa Chu Kang Road。 

Block 2 – Units Facing Choa Chu Kang Road

这一排单位为 B1、C1 与 C2 户型，阳台俯瞰繁忙的 Cho Chu Kang Road 与 LRT 轨道。 

尽管可能会担心噪音问题，但单位与主干道之间距离不短（约 20 – 29.6m）。此外，角落处的设施也能起到一定的降噪缓冲作用。 

需要说明的是，这些阳台为西北朝向，但预计不会有太多直射午后阳光。 

虽然面向 LRT 轨道，但 LRT 车厢的窗户为不透明设计，且没有邻居能直接对望入室内，因此这些单位的私密性仍然不错。 

Block 2 – Inward-facing Units 

相对地，这一排单位为 B2、D1 与 D2 户型，阳台朝向 4 号楼与设施区的东南方向。因此，这些单位不太会直面午后西晒，室内体感更为清凉。 

视野方面，这些单位基本会与 4 号楼的邻居相互对望，因而对私密性有一定影响。两栋楼之间的预计距离为 12.5m 至 14.2m。住户同时可欣赏到项目此区域的景观与配套，如儿童泡泡池与健身房。 

距 Hillsta 最近的楼约为 19m。 

Block 4 – Units Facing the Kid’s Pool

这些单位与 2 号楼朝内的单位在属性上相似，但其阳台为西北朝向。因此更可能受到午后阳光照射，虽预计强度不至于过高。 

如前所述，这些单位也会与对面的单位相互对望，同时可见部分公寓配套，如儿童泡泡池与健身房。两栋楼之间预计距离约 12.5m 至 14.2m。 

Block 4 – Units Facing Lap Pool

4 号楼朝向泳道池的单位为 B1、C1 与 C2 户型，阳台朝东南。因此，直射午后阳光的影响不大。 

不过，私密性方面仍与前述单位相似，因为正对 6 号楼的单位。较为可取的是，这些单位可享受相对安静怡然的 30m 泳道池景观。4 号楼与 6 号楼之间的距离约为 12.5m 至 13.5m。 

对噪音更为敏感的买家而言，这些栈位或许会更为安静。另一方面，距 Hillsta 最近的单位约 18m。 

Block 6 – Inward-facing Units 

最后一栋楼中，面向泳道池的栈位为 B2、D1 与 D2 户型，阳台为西北朝向，意味着会有一定午后阳光照射。其正对 4 号楼的单位，间距约为 12.5m 至 13.5m。 

同样地，距 Hillsta 最近的单位约 18m。 

Block 6 – Units Facing Landed Enclave

最后，这一排单位为 B1、C1 与 C2 户型，阳台朝东南方向，因此直射午后阳光不多。 

此外，这一栈位较高楼层或许是全盘中少数能欣赏有地住宅区景观的单位，因为其面向旁侧的 terrace home（3 层高），相距约 10m；与 Hillsta 的距离约为 18m。 

午后西晒分析

如前所述，栈位整体多为南北朝向，略微偏西；因此，这里的午后西晒影响并不明显。

The Arden 价格分析评述

The Arden 被称为 2023 年最便宜的新盘之一，从我们的对比来看，这一说法并非没有依据。

截至 31 December 2023 的要价如下：

类型	面积（平方英尺）	价格（起）	$PSF（最小单位）	可售单位
2卧室 经典型	657 – 753	$1,233,000	$1,877	6
2卧室 豪华型	721	$1,348,000	$1,870	1
3卧室 + 书房 Cospace	1,109 – 1,249	$1,880,000	$1,695	13
3卧室 经典型	1,012 – 1,141	$1,812,000	$1,791	9
4卧室 + 书房 Cospace	1,389 – 1,636	$2,442,000	$1,758	12
4卧室 经典型	1,206 – 1,410	$2,148,000	$1,781	11

可以看到，The Arden 的 2 卧室要价在 $1,800 以上，而 3 卧及以上的要价在 $1,700 出头。

为便于理解，我们来看看它与当下市场新盘的对比表现。

2卧室新盘对比

项目	类型	地契	2卧室起步价
The Arden	公寓	99 年	$1,233,000
The LakeGarden Residences	公寓	99 年	$1,317,200
The Shorefront	公寓	999 年	$1,468,000
The Myst	公寓	99 年	$1,493,000
Orchard Sophia	公寓	Freehold	$1,593,000
Lentor Hills Residences	公寓	99 年	$1,622,000
Bartley Vue	公寓	自 13/04/2020 起 99 年	$1,624,000
Grand Dunman	公寓	99 年	$1,627,000
Pinetree Hill	公寓	99 年	$1,702,000
The Continuum	公寓	Freehold	$1,730,000
The Botany at Dairy Farm	公寓	99 年	$1,766,000
Mori	公寓式住宅	Freehold	$1,810,000
Claydence	公寓	Freehold	$1,847,100
Terra Hill	公寓	Freehold	$1,865,000
The Landmark	公寓	自 28/08/2020 起 99 年	$1,910,888
Tembusu Grand	公寓	99 年	$1,930,000
Hill House	公寓	Freehold	$1,937,000
One Bernam	公寓式住宅	自 10/12/2019 起 99 年	$1,970,000
10 Evelyn	公寓	Freehold	$2,025,000
Grange 1866	公寓式住宅	Freehold	$2,241,000
One Draycott	公寓	Freehold	$2,360,000
TMW Maxwell	公寓	99 年	$2,404,000
Midtown Bay	公寓	自 02/01/2018 起 99 年	$2,468,000
Ikigai	公寓	Freehold	$2,560,740
Klimt Cairnhill	公寓式住宅	Freehold	$2,650,000
Perfect Ten	公寓	Freehold	$2,654,665
The M	公寓	自 03/07/2019 起 99 年	$2,691,000
Cuscaden Reserve	公寓	自 14/08/2018 起 99 年	$2,774,000
Atlassia	公寓	Freehold	$2,969,260
Boulevard 88	公寓	Freehold	$4,785,000

名副其实，如果你在寻找 2 卧室户型，The Arden 目前是市场上最便宜的新盘项目。但与同侪相比又如何？

以下是标价 $1,233,000 的 2 卧室示例：

这是一个位于二层、面积 614 平方英尺的单位，采用哑铃式户型，比同类更为高效。还预留了家用防空室的位置，但若能配备第二间卫生间，性价比会更高。就出租友好度而言，2 卧 2 卫更受欢迎，因为可分别出租两间卧室，且租客无需共用同一间浴室。

若你的预算紧绷在 $1.3 million 及以下，那么在新盘当中可选项确实不多。

但如果你能略微拉伸预算，购买地段更为优越的 2 卧室，或许 Orchard Sophia 会吸引你的目光。大约多付 $350,000，你即可在 District 9 拥有一套 Freehold 单位。

尽管名字里带有 Orchard，且为 Freehold，看起来颇为“高端”，但其便利性并不算出众。项目位于上坡地段，理论上约 10 分钟可达 Dhoby Ghaut MRT，但往返需要上下陡坡阶梯：

不论如何，与在 Bukit Batok 拥有一套单位相比，在 District 9 拥有 Freehold 单位的吸引力或许更难以抗拒，尤其当你的工作地点在 Central Area 时。

对吗？

在下结论之前，我们先换个角度看问题。Orchard Sophia 所在的飞鸢山一带周围分布着不少精品小型项目，区域内此类供应已相当充足。

此外，Mount Sophia 区域内的公寓，除了面向投资者或预算敏感、但希望留在 District 9 的自住买家外，缺乏更具说服力的退出策略。

周边的精品转售项目早已因上述原因难言理想收益，因此就地段竞争力而言，Orchard Sophia 可能面临不小的挑战。

接下来，我们看看其户型：

面积方面，这个单位比 The Arden 的更小，为 581 平方英尺。户型相当相似——同为哑铃式，且仅 1 间浴室，并设有家用防空室。

再谈价格。买家需额外支付约 $360,000（约 30%），才能获得相似（但更小一些）的布局。

综合上述因素，我不会因为其位于 District 9 且为 Freehold，就贸然选择它而舍弃 The Arden。尤其是周边的精品项目同样面临增长乏力的问题。 

以 Parc Sophia 为例，这是坐落于 Mount Sophia 区域的 152 单位 Freehold 公寓。以下是其 $PSF 走势：

该项目自 2013 年高位以来一直难以突破，或反映出其受欢迎程度有限。在此情形下，更可能是区域因素所致，而非项目本身的问题。

那么更贴近的可比项目呢？

这次我们不妨从更靠近的项目着手比较。The Arden 在该区域有一个非常相似、可比性很高的竞品——Hillsta：

这是一处有地契的项目，地契为 99 年，自 2011 起计，2016 竣工；待 The Arden 完工时，两者的楼龄相差约 11 年。以下为 2023 年的成交情况：

项目名称	成交价 ($)	面积 (SQFT)	单位价格 ($ PSF)	成交日期
HILLSTA	$1,400,000	1206	$1,161	19 Jan 2023
HILLSTA	$960,000	764	$1,256	25 Jan 2023
HILLSTA	$750,000	538	$1,394	15 Feb 2023
HILLSTA	$738,000	570	$1,294	22 Feb 2023
HILLSTA	$738,000	538	$1,371	14 Apr 2023
HILLSTA	$980,000	753	$1,301	24 May 2023
HILLSTA	$736,000	527	$1,395	27 Jun 2023
HILLSTA	$1,110,000	861	$1,289	1 Aug 2023
HILLSTA	$1,168,000	861	$1,356	14 Aug 2023
HILLSTA	$788,000	570	$1,381	14 Aug 2023
HILLSTA	$788,000	570	$1,381	25 Aug 2023
HILLSTA	$1,130,000	861	$1,312	30 Aug 2023
HILLSTA	$730,888	538	$1,358	7 Sept 2023
HILLSTA	$750,000	570	$1,315	5 Oct 2023
HILLSTA	$740,000	570	$1,297	6 Dec 2023

从上述可见，Hillsta 的 $psf 难以突破 $1,400 关口（2023 年均价为 $1,324 psf）——而且这些还是不足 600 sq ft 的单位；相较之下，The Arden 的起步面积为 614 sq ft。

以下是其 $PSF 走势图：

来源：Squarefoot

截至目前，价格仅回到 2014 年的高位；考虑到当下楼市处于新一轮高峰，这样的表现并不理想。因此，这里的不少交易并不盈利——约三分之一出现亏损：

若以 The Hillsta 在 2023 年的 2卧（861 sq ft）成交计，其平均 $psf 为 $1,319 psf。对比 The Arden 最低的 $PSF 为 $1,877 psf，The Arden 高出 42%。

日期	地址	销售类型	面积	$PSF	价格
6 Dec 2023	66 PHOENIX ROAD #07-XX	转售	570	$1,297	$740,000
5 Oct 2023	66 PHOENIX ROAD #06-XX	转售	570	$1,315	$750,000
7 Sep 2023	68 PHOENIX ROAD #12-XX	转售	538	$1,358	$730,888
30 Aug 2023	66 PHOENIX ROAD #17-XX	转售	861	$1,312	$1,130,000
25 Aug 2023	66 PHOENIX ROAD #15-XX	转售	570	$1,381	$788,000
14 Aug 2023	66 PHOENIX ROAD #20-XX	转售	861	$1,356	$1,168,000
14 Aug 2023	66 PHOENIX ROAD #17-XX	转售	570	$1,381	$788,000
1 Aug 2023	66 PHOENIX ROAD #23-XX	转售	861	$1,289	$1,110,000
27 Jun 2023	68 PHOENIX ROAD #11-XX	转售	527	$1,395	$736,000
24 May 2023	68 PHOENIX ROAD #11-XX	转售	753	$1,301	$980,000
14 Apr 2023	68 PHOENIX ROAD #15-XX	转售	538	$1,371	$738,000
22 Feb 2023	66 PHOENIX ROAD #16-XX	转售	570	$1,294	$738,000
15 Feb 2023	68 PHOENIX ROAD #13-XX	转售	538	$1,394	$750,000
25 Jan 2023	68 PHOENIX ROAD #16-XX	转售	764	$1,256	$960,000
19 Jan 2023	70 PHOENIX ROAD #03-XX	转售	1,206	$1,161	$1,400,000

不过，若从总价角度来看，差距就更接近了。The Hillsta 的 861 sq ft 平均为 $1,136,000，而 The Arden 最小的 2卧售价为 $1,233,000，仅高出 8.5%。

考虑到 The Arden 的地契新逾 10 年，这样更窄的溢价或可被视为值得。不过，若从户型配置来看，转售市场可能会面临一定挑战。

来看一下 The Hillsta 的 861 sq ft 户型：

现在，我们来看 3卧户型，这更偏向自住需求，而非投资者。

3卧室价格

项目	类型	地契	3卧室最低价
North Gaia	Executive Condominium	99 yrs from 15/02/2021	$1,167,000
Altura	Executive Condominium	99 yrs	$1,389,000
The Arden	Condominium	99 yrs	$1,812,000
The Myst	Condominium	99 yrs	$1,828,000
Royal Hallmark	Condominium	Freehold	$1,835,000
Sceneca Residence	Mixed Development	99 yrs	$1,864,000
Zyanya	Condominium	Freehold	$1,869,900
The Botany at Dairy Farm	Condominium	99 yrs	$1,898,000
The LakeGarden Residences	Condominium	99 years	$1,942,800
Lentor Hills Residences	Condominium	99 yrs	$1,958,000
Bartley Vue	Condominium	99 yrs from 13/04/2020	$1,999,000
Orchard Sophia	Condominium	Freehold	$2,100,000
Lentor Modern	Condominium	99 yrs	$2,170,000
Hill House	Condominium	Freehold	$2,210,000
Mori	Apartment	Freehold	$2,213,000
Sky Eden@Bedok	Condominium	99 yrs	$2,232,000
Pasir Ris 8	Apartment	99 yrs from 05/07/2021	$2,292,000
Tembusu Grand	Condominium	99 yrs	$2,302,000
The Continuum	Condominium	Freehold	$2,317,000
Ki Residences At Brookvale	Condominium	999 yrs from 23/03/1885	$2,320,000
Grand Dunman	Condominium	99 yrs	$2,350,000
Terra Hill	Condominium	Freehold	$2,352,000
Pinetree Hill	Condominium	99 yrs	$2,353,000
Blossoms By The Park	Condominium	99 yrs	$2,386,000
Atlassia	Condominium	Freehold	$2,402,424
Claydence	Condominium	Freehold	$2,528,600
Enchante	Condominium	Freehold	$2,743,900
The Reef At King’s Dock	Condominium	99 yrs from 12/01/2021	$2,801,200
The Landmark	Condominium	99 yrs from 28/08/2020	$2,898,360
The Shorefront	Condominium	999 years	$2,958,000
10 Evelyn	Condominium	Freehold	$3,375,000
Ikigai	Condominium	Freehold	$3,465,280
One Bernam	Apartment	99 yrs from 10/12/2019	$3,626,000
Cuscaden Reserve	Condominium	99 yrs from 14/08/2018	$4,289,000
Midtown Bay	Condominium	99 yrs from 02/01/2018	$4,714,000
Perfect Ten	Condominium	Freehold	$4,759,920
Leedon Green	Condominium	Freehold	$4,783,000
Klimt Cairnhill	Apartment	Freehold	$4,880,000

不出所料，若不计目前两处 Executive Condominiums，The Arden 依然是最便宜的新盘。

以下为 The Arden 最便宜的 3卧户型：

这是目前可选中最小的 3卧户型，但以新盘标准来看并不算小。其面积为 1,012 sq ft，设有 household shelter，且两间浴室均为明卫；厨房为带明窗的封闭式设计。以该面积而言，不能指望有 service yard，但配备 household shelter 对家庭而言非常实用。

就新盘而言，与 The Arden 最相近的可比对象是 The Myst，步行仅 16 分钟：

The Myst 距离 Bukit Panjang MRT 稍远一些，但考虑 The Arden 的买家无疑也会拿它与 The Myst 作比较。以下为最便宜的 3卧户型：

从户型上看，The Myst 可能不如 The Arden 的最小 3卧更受欢迎。其面积为 850 sq ft，这个紧凑型 3卧没有明厨，两间浴室也均非明卫。入户门直对客餐厅，私密性一般，但鉴于面积较小，这一点尚可理解。

相较之下，The Arden 的每间浴室与厨房均为明通风；此外，厨房也可打开以增强通透感（若不需要封闭式）。再者，还配有 household shelter，十分实用。

若只谈户型，且两者目前价格相近，我会选择 The Arden。

但也有其他因素需要权衡。The Myst 位于 16 层，且对面是低密度学校；相比之下，The Arden 位于 2 层。对于不愿住低楼层的买家而言，这或许就是一票否决的因素。

此外，The Myst 为体量更大的项目，并配有网球场；单就这些因素，我也能理解为何有人会优先选择 The Myst 而非 The Arden。

归根结底，这还是个人取舍。

最后，我们来看看 4卧 的对比。

4卧室对比

项目	类型	地契	4卧室最低价
North Gaia	行政公寓	99年，自 15/02/2021 起	$1,635,000
Altura	行政公寓	99年	$1,702,000
The Arden	共管公寓	99年	$2,148,000
Zyanya	共管公寓	永久地契	$2,308,700
The Botany at Dairy Farm	共管公寓	99年	$2,462,000
Mori	公寓	永久地契	$2,479,000
Lentor Hills Residences	共管公寓	99年	$2,587,000
Pasir Ris 8	公寓	99年，自 05/07/2021 起	$2,596,000
Sky Eden@Bedok	共管公寓	99年	$2,647,000
The Myst	共管公寓	99年	$2,746,000
Atlassia	共管公寓	永久地契	$2,746,026
The Shorefront	共管公寓	999年	$2,757,000
The LakeGarden Residences	共管公寓	99年	$2,797,400
Sceneca Residence	综合发展	99年	$3,046,000
Grand Dunman	共管公寓	99年	$3,053,000
Pinetree Hill	共管公寓	99年	$3,205,000
The Continuum	共管公寓	永久地契	$3,240,000
Tembusu Grand	共管公寓	99年	$3,288,000
Blossoms By The Park	共管公寓	99年	$3,364,000
Terra Hill	共管公寓	永久地契	$3,451,000
Enchante	共管公寓	永久地契	$3,533,400
Midtown Modern	共管公寓	99年，自 10/12/2019 起	$4,539,000
Claydence	共管公寓	永久地契	$5,085,400
Canninghill Piers	共管公寓	99年，自 03/09/2021 起	$5,544,000
AMO Residence	共管公寓	99年	$5,588,000
Wallich Residence	共管公寓	99年，自 21/02/2011 起	$9,098,000
Irwell Hill Residences	公寓	99年，自 13/04/2020 起	$9,452,000

与其 3 卧室单位相似，The Arden 在私人新盘板块中拥有目前市面上最便宜的 4 卧室单位。以下为其平面图：

面积为 1,206 平方英尺，The Arden 的 4 房型相对紧凑。但其仍满足 4 房型的基本配置，配有工作阳台、WC 与家庭防护室。入口设有玄关，可避免直望客厅，提升居住私密性。

你也会发现，两间浴室与厨房同样为自然通风。

位置可比的下一个更便宜的新盘 4 卧室为 The Botany At Dairy Farm，价格为 $2,462,000，约高出 15%。

该单位面积 1,270 平方英尺，略大一些。拥有较长的入户走道通往客厅/餐厅，空间可灵活配置。就实用性而言，配备更宽裕的工作阳台、杂物间以及 WC。

由于面积紧凑，仅设 2 间浴室，且均为通风设计。湿厨房台面更为充裕，更具实用性；同时配有干厨房，也为设置会客娱乐区提供了可能。

不言而喻，The Botany At Dairy Farm 的平面更佳，但价格也比 The Arden 高出 15%。此外，The Botany At Dairy Farm 的最便宜单位位于第 1 层。The Arden 虽也不算高，仅在第 2 层，但我也知道不少人绝不会选择底层单位。

鉴于上述价差，我认为 The Arden 的定位，是为在当下市场环境中希望购入全新且更可负担产品的注重预算的买家提供选择——在可比项目已整体高出 15% 的前提下，可选空间并不多。

当然，也必须正面讨论最关键的问题——The Arden 对比 Phoenix Residences 

很自然地，打算购买 The Arden 的买家会将其与最接近的替代品 Phoenix Residences 作比较。两者体量相近、地理位置接近，均为相同地契的新盘，并提供低层次的生活方式。 

以下为买家在这两个项目中愿意支付的价格水平： 

项目	地契	竣工	户型	面积	平均（$）	平均（$PSF）
Phoenix Residences	99年租赁地契	2024	1 卧室 + 书房	560 / 581 平方英尺	$862,099	$1,511.60
			2 卧室	603 / 721 / 732 / 743 平方英尺	$1,119,178	$1,604
			2 卧室 + 书房	861 平方英尺	$1,304,932	$1,515.60
			3 卧室	1,023 / 1,033 / 1,98 平方英尺	$1,434,437	$1,525
			3 卧室 + 书房	1,367 平方英尺	$2,018,991	$1,477
The Arden	99年租赁地契	2027	2 Bedroom Classic	657 / 753 平方英尺	$1,233,000	$1,877
			3 卧室	1,012 平方英尺	$1,812,000	$1,791
			3 卧室 + 书房	1,109 平方英尺	$1,880,000	$1,695
			4 卧室	1,206 平方英尺	$2,148,000	$1,781
			4 卧室 + 书房	1,389 平方英尺	$2,442,000	$1,758

如前所述，两者画像非常相似。两项目的主要差异在于户型段（Phoenix Residences 提供 1 至 3 卧室单位，而 The Arden 提供 – 至 4 卧室单位）以及竣工时间：Phoenix Residences 预计 2024 年 TOP，而 The Arden 为 2027 年。 

根据相关户型的历史成交 $PSF，价差介于 7% 至 11.1% 之间： 

户型	The Arden-Phoenix Residences 溢价
2 卧室	9.2%
3 卧室	20.8%

两项目的画像非常接近，但溢价差异可能与 The Arden 的 TOP 时间更晚及平面差异有关。Phoenix Residences 也位于有地住宅区更内侧，某种程度上是一体两面。 

一方面，它享有更为安静的环境与更多无遮挡的有地景观；另一方面，对依赖公共交通通勤的人来说，出行便捷性会略逊一筹。 

我们接着来看两项目的 2 与 3 卧室单位。我选取了各自总价最低的对应户型进行对比。 

Phoenix Residences 2 卧室单位（603 平方英尺）

Phoenix Residences 最便宜的 2 卧室单位为第 1 层，成交价 $900,000（$1,493 PSF）。鉴于面积更小且 $PSF 更低，Phoenix Residences 的 2 卧室单位价格低于 The Arden。 

其户型相对常规，是当下新盘中常见的布局。但需留意的是，公共卧室距离入户门较近，若对噪音较为敏感需注意。 

不过仅配备 1 间浴室，且主卧并不与浴室直接相连。 

由于 The Arden 的 3.2m 层高是一大卖点，Phoenix Residences 也以 3.15m 的层高提供了类似的居住体验。

我注意到的另一个问题是空调机位（AC ledge）偏大，横跨整个主卧的宽度。对于这样一个紧凑型单位而言，这是一个较大的劣势。 

我们再来看 Phoenix Residences 的 3 卧室单位。

Phoenix Residences 3 卧室单位（1,023 平方英尺） 

Phoenix Residences 最小的 3 卧室单位为 1,023 平方英尺，以新盘标准而言相当宽敞。最便宜的单位成交价 $1,487,340，折合 $1,454 PSF，位于第 2 层；以武吉班让一带的新盘而言，价格颇为亲民。 

从平面来看，我喜欢其没有过长玄关，空间利用率更好；但这也意味着走廊行人可能会直接看到客厅。另一个明显之处是配有两处阳台（喜忧参半，取决于个人喜好）。 

杂物间的动线也较为灵活，可从主走廊与厨房两侧进入；若与帮佣同住，这样的布局会更显优势。

尽管两间浴室均为自然通风，但空调机位（AC ledge）较长，横跨公卫与主卫外侧。 

同样地，其 3.15m 的层高也与 The Arden 相当。 

总体而言，我认为 Phoenix Residences 的 3 卧室户型相当理想，适合家庭居住（尤其是与帮佣同住的家庭）。 

替代 转售对比 

项目名称	地契	单位数量	TOP	平均价格（$PSF）	价格差距
The Arden	99年租赁地契	105	预计 2027	$1,767
The Myst	99年租赁地契	408	2027	$2,076	-17.5%
Hillion Residences	99年租赁地契	546	2017	$1,725	2.4%
Phoenix Residences	99年租赁地契	74	2024	$1,560	11.7%
Altura EC	99年租赁地契	360	2027	$1,474	16.6%
Sol Acres Condominium	99年租赁地契	1,327	2018	$1,383	21.7%
Hillsta	99年租赁地契	396	2016	$1,348	23.7%
The Linear	999年租赁地契	221	2006	$1,333	24.6%
Cashew Heights	999年租赁地契	596	1990	$1,298	26.5%
Hazel Park	999年租赁地契	696	2000	$1,276	27.8%
The Tennery	99年租赁地契	338	2014	$1,167	34%
Maysprings	99年租赁地契	636	1998	$1,118	36.7%
Palm Gardens	99年租赁地契	694	2000	$1,034	41.5%

比较邻近公寓的平均 PSF 价格时，大多数落在 $1,000 PSF 以上至 $1,800 PSF 以下（即将推出的 The Myst 除外）。尽管 The Arden 是最新项目，但并非名单中最贵，这看起来是件好事。

先谈本区单价最高的项目，The Myst 在此区域的平均叫价为 $2,076 PSF。除了其新盘身份外，距离 Cashew MRT Station 步行 5 分钟、距 Bukit Panjang MRT Station 与 Hillion Mall 步行 9 分钟，使其区位更具吸引力。但由于其体量远大于 The Arden，二者直接对比并不太公平。 

若只看价格，Hillion Residences 与其差距仅 2.4%，算是接近的竞争者。然而，两者差异明显，尤其 Hillion Residences 为综合体项目（与 Hillion Mall 相连），且住宅体量更大。基本上可视为 Bukit Panjang MRT 的上盖公寓。

鉴于其一体化属性，我预期其价格会有一定溢价，毕竟这是该片区的标杆项目。它的楼龄也不算久——自起租至今仅 10 年。然而与 The Arden 的价差并不算大。$2,088,000 的 3 卧室价格对应一宗位于第 21 层的成交，因此也需将楼层因素纳入考量。

因此，对于预算在 $200万出头的买家而言，Hillion Residences 的整体吸引力似乎更强。

预计于 2024 年完工的 Phoenix Residences 则更具可比性。它同样是小体量项目，与 The Arden 地积比相近、地契相似，且就位于 The Arden 后方。两者都属新盘，但目前已存在 11.7% 的价差。 

若将其与毗邻的 Hillsta 相比，那里一套 3 房型的成交价为 $1,400,000，约比 The Arden 的要价低 25%。该成交单位为 1,206 平方英尺，位于第 3 层。

虽未找到经核实的平面图，但相关挂牌显示，该单位为完整配置的三房型，带干厨房、家庭防护室、工作阳台与 WC。

相较 The Arden $1,812,000 的 3 Bedroom Classic，Hillsta 的 1,206 平方英尺单位对家庭而言更为实用。若追求实用性，即便是 The Arden 的 1,109 平方英尺户型也未配备 WC 与工作阳台。虽然多了一个客房，对有帮佣的家庭或许有用，但若能配备工作阳台与 WC 则会更实用。

此外，区域内真正可比的选择并不多，其他项目整体体量更大（多数超过 350 户），且不具备同样的新盘属性。尤其是较早期项目（TOP 1990 – 2000），以单位面积宽敞著称，这也会影响到总价的支出。 

最后，我将 Altura 一并纳入（也是 Qingjian 的项目），尽管它是 EC。其预计完工时间与 The Arden 接近，户型面积也相似，这有助于观察私宅项目与 EC 之间的差异。 

The Arden 升值分析 

• 社区内新的综合用途住宅项目、Phoenix Residences 以及保留地块 

除了大片绿色地块（划为 Bukit Gombak Camp）之外，Bukit Panjang 主要是一个住宅密集的社区，Teck Whye 一带以高层 HDB 为主，而 Phoenix 有地住宅区内则以低层项目为主（不包括 Hillsta）。 

因此，The Arden 并非社区内唯一可期待的项目。事实上，附近还有 Phoenix Residences，预计在 2024 年完工。不仅如此，周边还分布着数个保留地块（黄色标示），买家应予留意。 

尤为值得一提的是，紧邻 Bukit Panjang MRT Station 的大片空地已被划定为社区内第二个综合用途开发（第一个为 Hillion Mall and Residences），惟该地块仍有待未来进一步的详细规划。 

因此，可预期周边将有更多配套设施，以支撑社区内住房供应的增加。 

• 邻近 Tengah Forest Town 及大量 BTO 推出 

图片来源：HDB 

规划将提供近 42,000 套新公寓，Tengah 是新加坡正在崛起的“森林”社区，旨在提供大量绿地与生活方式选择。当然，这一新增供应还将得到即将开通的 Jurong Region Line 的进一步支持。 

HDB 于今年早些时候推出了 Tengah 迄今规模最大的 BTO 项目，包含近 1,980 套单位。 

图片来源：HDB 

该社区的理念之一是倡导可步行道路与低私车出行的社区形态，以推动新加坡更环保的生活方式转变。 

由于 The Arden 距离这一新社区仅短程车程，待 Tengah 建成后，居民可受惠于其外溢效应。 

• Jurong Region Line 接入 Choa Chu Kang MRT Station 

图片来源：LTA

鉴于临近 Jurong 是 The Arden 的一大卖点，Jurong Region Line 接入 Choa Chu Kang MRT Station 将成为提升通达性至这一新兴片区的关键因素。 

从 The Arden 出发，前往 Choa Chu Kang MRT 约 7 分钟骑行或 16 分钟巴士车程。 

• 毗邻 Jurong Innovation District 与 Jurong Lake District 

被称为新加坡第二个 CBD 的 Jurong 区域，近年来因其发展与社区配套而备受瞩目。关于 Jurong Innovation District 与 Jurong Lake District 的宏大规划，已吸引众多自住者考虑在近距离范围内置业。 

图片来源：JLD 

占地 600 ha 的 Jurong Innovation District 是亚洲领先的先进制造业枢纽，预计将创造逾 95,000 个新岗位。这将转化为对周边住房的更高需求。 

图片来源：JTC 

另一方面，Jurong Lake District 有望成为新加坡第二大 CBD。未来三十多年将新增超 120 ha 的开发，目标到 2050 年创造逾 100,000 个就业岗位。 

• Choa Chu Kang 振兴计划 

作为 Remaking Our Heartland（ROH）计划的一部分，最新公告指出，Cho Chu Kang 已规划在现有 CCK MRT Station 旁增设新的综合交通枢纽，并将在未来十年配套新的商业与社区设施。 

此外，随着该镇预计于 2027 年引入首个小贩中心，居民亦可期待更为亲民的餐饮选择。 

我们的看法 

总体而言，这是我对 The Arden 的一些喜爱之处：步行可达 Phoenix LRT station、巴士站与 Bukit Panjang MRT Station，是一大优点。附近也有商场与咖啡店，日常可达性与便利性不错。 

此外，我也欣赏所有单位最低 3.2m 的层高，且户型灵活，适合希望更掌控自家空间设计的人士（不过这并非独有，Phoenix Residences 同样提供更高的层高）。 

另一方面，The Arden 地块较小，导致楼栋之间距离很近，居住环境偏密集。受景观设计所限，各户的视野也相对受限。 

尽管如此，我认为这一新兴片区仍有可期之处。其靠近 Jurong Lake District、Tengah 社区以及 Choa Chu Kang 区域的更新，预示着未来十年左右生活配套与设施将有起色。 

开发商表示，主要买家群体多为 Bukit Panjang 的长期居民，无论是希望缩小居住面积的有地屋主，还是寻求升级的 HDB 业主。与周边在售产品相比，The Arden 以更为精巧的布局与更易入手的总价，呈现为一座小而雅的项目；而可相提并论的邻居，基本仅有即将推出的 Phoenix Residences。 

新加坡其他许多地区价格涨幅明显，这也可能促使更多买家关注岛屿这一侧。我相信多数人会认同，在当前环境下，The Arden 以 $1,731 PSF 起步价的新盘定价颇具吸引力。如今大多数新盘定价都高于 $2,000 PSF，邻近的 J’den 便是例证（开盘价为 $2,300 PSF）。同时，Altura EC 的部分单位价格亦高于 $1,500 PSF。 

作为一个社区，Bukit Panjang 或许并非所有人清单上的首选，但对于欣赏此种生活方式、偏好小而静项目的人而言，The Arden 可能是值得考虑的选择。 

毕竟，若你在该片区正寻找这类产品，可选项确实并不多。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。