Tenet EC 评测：66m 无边际泳池、起步即为 3 房型，家庭友好之选

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项目：	Tenet
地区：	18
地址：	650 Tampines St 62
地契：	99 yrs
单位数量：	618
占地面积：	256,174.5 sqft
开发商：	Qingjian Realty, Santarli Realty and Heeton Holdings
TOP:	2026

我在成长阶段曾在多个社区居住，其间有一段求学时光生活在成熟社区淡滨尼。 

于我而言，淡滨尼是紧密社区的典范，藏着不少宝藏去处，便利性常有惊喜，无疑也是新加坡东部的重要组成。 

多年来目睹它的演变，仍然会被变化之快所惊讶。淡滨尼的购物群、以及 Downtown 与 East-West Line 对大多数新加坡人（尤其是东区居民）并不陌生，但我们往往忽略了这个广袤社区的其他角落。 

目前以工业区为主的淡滨尼北部，已被定位为本区下一处升级热点。未来几年，超过 20,000 套住房、Tampines North Quarry Park、集购物中心与巴士转换站于一体的综合体，以及 Tampines North MRT 站，都将陆续落成，改变天际线。 

愿景何在？作为淡滨尼新城的延伸，其目标是提供集居住、休闲与学习于一体的完整环境。  

Tenet 作为一座 99 年地契的 Executive Condominium (EC)，是率先公布的新增项目之一。

在私宅价格仍处高位的当下，越来越多人把 EC 视为次优选择并不意外。Tenet 目前是 TPE 这一侧仅有的 EC（除 Citylife EC 外），其余项目多在高速公路另一侧。 

先来深入了解一下 Tenet 的亮点。 

Tenet 深度探访 

谈到 Tenet，绕不开其命名的由来。

很多人会把这个词与那部令人费解的 Christopher Nolan 电影联系在一起，但“Tenet”本义是“某一群体所普遍接受的原则”。 

除开它正反读相同之外，中间的字母 N 也被赋予“此与彼皆至佳”（基本上万物皆优）的寓意。 

虽略显飘忽，但至少比在地名后面套用“Residences”的常规命名更有新意。 

先看 Tenet EC 的整体。占地 256,172 平方英尺，体量不小。作一比较，像 Penrose，174,648 平方英尺的土地容纳 566 套单位。 

全盘分为两排，共 11 座 15 层住宅，立面规整，色调以中性灰为主，与外围及楼栋之间的绿化形成鲜明对比。 

也正因两排布置，有相当一部分楼叠（准确说为 19 叠）彼此对望，楼间距大致在 28 – 30 米之间。 

这并非最理想的情形，但考虑到项目其余配套所提供的吸引力，预料多数买家不会过分介意。 

先从门厅回车点说起，唯一的出入口面向 Tampines Street 62。入口观感大方体面，木质色调与景观营造出温馨的归家仪式感。 

需留意的是，旁侧看似空置的地块在 URA Masterplan 中被划为宗教用地。这有时或利或弊，取决于个人的宗教信仰。 

这是回车点实景。其上覆以景观天庭，遮阳避雨，并以多样植栽点缀，观感颇佳。 

见过不少更高价的公寓入口还不及此处，因此这是个不错的开端。 

接着来看 Tenet 或许最出彩的一面 – 位于多层车库之上的设施平台。 

亮点不少，但最先映入眼帘的大概是 66 m 的无边际泳池。修长的无边际水体总能一眼吸引，这里亦不例外——尤其是中央那道利落的悬挑结构。 

这也算是巧妙“分散注意力”的做法，因为 Tenet 的这一侧面向 TPE 高速公路，难免承受车流噪音并更受业主关注。正因此，我欣赏开发商尝试将劣势转化为卖点的取向。 

这并不意味着距离非常近；开发商通过设施平台与下层球场尽可能拉开退距，最远约 69 米，最近约 47 米（少数楼叠更靠近高速）。尽管如此，仍应预期存在路噪——也因此，面向 TPE 的单位均不设阳台。最为优质的 5-bedroom 楼叠为内向面，这也说明传统意义上开发内向朝向仍被视为更佳。 

不过，这对部分买家仍是两难：是选择更安静但对望邻栋的内向面，还是选择朝向 TPE，不牺牲户外空间且景观或许更开阔？

从这一侧还能看到被大面积绿墙包裹的多层车库。此举不仅降低观感上的突兀，也有助于作为天然屏障，阻挡高速带来的尘埃、噪音与热量。 

谈到车位配置，本盘实现了 1:1 车位比，这在当今新盘中已日渐罕见。不过鉴于最小户型亦为 3-bedroom，预计车位需求仍会较为紧张。值得一提的是，园区将提供 6 个电动车充电车位。 

众所周知，新加坡家长普遍让孩子学习钢琴、小提琴等乐器，因此设置娱乐室、钢琴室、音乐室与 K Studio 等设施就显得十分契合需求。 

住户可预约钢琴室或音乐室为孩子上课，而非在家中进行。不仅节省空间（客厅无须再安置一架庞大的钢琴），也更体谅邻里，不必长期承受练习声。当然，若孩子天赋异禀，或许有邻居并不介意——但若日复一日，难免仍会困扰他人。 

不过我认为，若把健身房设在此处而非娱乐室或许更佳——边眺望开阔景致边锻炼，随后下楼即能在无边际泳池中放松，会更顺畅。 

喜爱“补充 Vitamin D”的住户，设施层亦设有摆放日光浴躺椅的空中平台可供使用。另值得注意，一楼朝向无边际泳池的单位可通过自家门廊直接通往这些设施。

儿童泳池也值得一提。本身就是一方尺度可观的无边际池，配套设有水上游乐设施，并在旁设有标准的干式游乐场。 

除户型配置之外，Tenet 的目标客群相当清晰。对于有年幼孩子的家庭而言，如此户外设施对“放电”尤为重要，实用性（与受欢迎程度）不言而喻。 

更靠近高速的一侧布置了动感类设施，包括多功能球场、运动场与网球场。对有年长、活动量更大的孩子的家庭而言，同样是很好的补充。 

园区远端还设有一片网球场。和 1:1 车位比一样，这类设施在体量较小的新盘中正日益被削减。 

球场之间设置了 3 处烧烤亭。遮阳避雨到位，并配备桌椅与烧烤设施。考虑到所处位置，这里或许不是最理想的场所，但我欣赏其与住宅楼保持了一定距离——既减少对住户的噪音影响，若在此办聚会也不必过于内疚。 

由于整体园林式布局，一个难以避免的不足在于：住户从一处设施前往另一处，甚至返回住家，行走动线可能较长。

若你以为 Tenet 的设施到此为止，也情有可原；但惊喜还在内部。这里配有标准 50m 泳道池与动感水池，适合更认真训练的泳者，另有健身房、多处亭阁，甚至还设有图书室。 

Grand Pool 周边散布日光浴躺椅，供住户休憩享受天气。整体美感在线，但对部分人而言私密性可能仍是顾虑，若能栽植更繁密的乔木将更有助益。 

一楼单位亦可通过自家阳台直达这些公共设施。 

整体环境颇为宜人；若你为丰富的设施而选择公寓，这里绝对能让人“选择困难”。 

从一排住宅望向另一排的视野 

另一端则是以家庭为主题的设施区，包括家庭泳池、家庭平台、水中座椅与泡泡池等。该侧亦设有图书室，不过其人气如何尚难断言。 

偏好在室内举办更私密聚会的住户，可预约专属餐厅与两间多功能室。其空间设计颇具品味，这也是我认为 Tenet 略胜一筹之处。 

Sunrise Lawn 亦设计雅致，空间中央点植一株大树，颇具气韵。 

开发商还在展场放置了未来安装于 Tenet 的亭阁模型，供有兴趣的买家观摩把玩，这个小巧而不突兀的安排，自然衔接到后续的样板房参观。 

目前样板房开放两种户型供参观，分别为 3 Bedroom Premium + Study (Type C2b) 与 4 Bedroom Premium + Study (Type D3)。

Tenet EC 3卧室尊贵 + 书房 C2b 户型（980 平方英尺）评测 

如前所述，Tenet 提供的最小户型为 3 卧室，其中最小的是 893 平方英尺的 3 卧室豪华 + 书房。其上可至最大的 3 卧室尊贵 + 书房，即 980 平方英尺的示范单位。 

也有“顶层公寓（penthouse）”单位可选，本质上是顶层单位，客餐厅上方拥有更高的层高。 

这里一个有趣之处在于房间的可定制性。若有需要，你可以拆除分隔卧室的墙体。如果你需要更大的客/餐厅空间，或是一个超大尺度的主卧，这都为你提供了很大的灵活性。 

地面材质方面，公用区域为瓷砖，卧室为乙烯基地板，这在这一价位的项目中较为常见。 

进入单位后，起居区、阳台与厨房便一览无遗。多数人会对空间尺度感到满意，尤其是餐区看起来相当宽阔。不过其中还有细节，下面会进一步说明。 

先从客厅说起，面积属中规中矩。可容纳日常所需，如沙发、茶几与电视柜。但需注意，虽然看起来能放下一张尺寸可观的沙发，实际展示的是更像带靠背的长凳，后方还装有一块似乎为定制的长板。也就是说，这张“沙发”尽可能贴墙摆放，从而腾出了更多空间。 

你也可以在自家采用类似做法，只是沙发背部的倚靠感可能达不到你理想中的松弛度。 

就示范单位而言，由于这款 3 卧室带有阳台，其所处为内向朝向的楼栋。若你对阳台并不执着，朝高速公路的一侧为 926 平方英尺的较小户型，价格预计也会更为便宜。 

不过，如今配合 Ziptrak，你可以把阳台打造为半室内/半室外的空间，在使用阳台时也更具私密性。 

由于室内设计（ID）的处理，这里的用餐布局有些非常规：他们没有设置更大的餐区，而是采用与客厅沙发相连的小餐位，并在厨房旁（原本餐桌应在的位置）设置了一道吧台式餐柜。 

我想多数人未必会选择这样的布局，尤其还可以把阳台作为替代的用餐空间。 

真正的用餐空间（即吧台所在处）在设计上较为尴尬。其一，你会受制于墙面的宽度（如果你在意比例是否对称）。若不在意，更宽的餐桌就会伸出到厨房入口或走道之中。 

若在两侧都设座位，同样会占用厨房通道或走廊——这也是采用吧台处理的原因。再者，厨房本身尺寸较小，因此嵌入式烤箱（Bosch）与冰箱被放置在厨房入口外侧。 

为此，我或许会在中央改用一张圆餐桌，配以一盏质感吊灯。 

如你所见，厨房这一侧因台面/橱柜转角处的“柱体”而显得有些特别。这是由于加入了“书房”所致，稍后你会看到。 

有些人可能会觉得操作台面积略显不足，但我认可厨房在若干细节上的配置。例如，不锈钢水槽（便于长期维护）与安装的 LED 灯带，为整个厨房增添了更为温馨的氛围。 

此外，防溅板与台面均为石英材质，便于打理。鉴于仅有一种配色方案，我很欣赏厨房的中性配色，相信多数人也会认同。 

不锈钢水槽，预处理与清洗均有操作空间 

燃气灶与一体式抽油烟机同样来自 Bosch，与烤箱一致。对于喜欢重油烟烹饪的人来说，设有可开启窗户，带来自然通风，这一点在我看来是个巨大加分项。 

与多数常见布局一样，后阳台与防空室位于厨房后侧。

与大多数新加坡家庭相似，防空室可用作额外收纳或帮佣房，十分实用。这里也设有一个 WC，使用方便。 

接下来看看走廊——对我而言这或许是第一次，但这里确有值得一提的亮点。 

针对“+ 书房”这一部分，设计师利用走廊做出一个恰好可容纳书桌、座椅与台式机的凹位。代价是压缩了一些厨房与浴室的空间，但若你长期在家办公（WFH），这会相当实用。 

如果你和我一样，容易把书桌弄得乱糟糟，这些滑动墙（ID 安装了小置物架）可以通过一推即合，轻松把凌乱的工作区遮起来。 

滑动墙关闭、书房被隐藏时的走廊效果图

来看第一间卧室，可舒适容纳一张 queen 尺寸床与衣柜。显然，“舒适”是相对的；但若与当下新盘相比，这里的空间算是合理。

我也得说，这里的装配品质——以衣柜为例——看起来相当扎实。 

接着看公共浴室，洗手台台面为石英材质，便于维护。卫浴配件采用常见品牌：面盆与花洒为 Hansgrohe，坐便与冲水面板为 Roca。 

当然，这间浴室配有大窗可实现自然通风，也是一大优点。 

至于另一间普通卧室，被雅致地改造成与主卧相连的育婴房。样板间也展示了可拆墙的灵活性——原有墙体被改造成带弧形的置物架一体墙，颇具潜力。 

对于衣物众多（如我）的住户，这间房也可改造成步入式衣帽间。整体在依据生活方式做定制方面潜力很大，相信大多数人都会欣赏这一点。 

与前一间相似，此卧室同样可容纳一张 queen 尺寸床与衣柜。 

看起来略小，是因为此处的置物架向前延伸，以在上方获得更多空间。 

最后是主卧，面积表现不错，可舒适摆下一张 king 尺寸床以及一侧的衣柜。 

布局并无太多惊喜，基本是当下业主所熟悉的常规配置。 

衣柜与其他卧室采用相同的饰面，并配有可上锁的抽屉。 

主浴的风格与公共浴室一致，主要差异在于增设了顶喷花洒。 

坐便采用壁挂式，便于清洁与维护。 

当然，我最喜欢也最实用的配置——可开启窗户以实现自然通风——在主浴中同样具备。

Tenet EC 4 Bedroom Premium + Study Type D3（1,367 平方英尺）评测 

Tenet 提供数量可观的 4 卧室单位，210 套，占 618 套中的约 35%。 

所有 4 卧室单位均为内向朝向（意味着都配有阳台），共有 3 种选择：1,098 和 1,109 平方英尺的 4 卧室 Deluxe，以及更大的 1,367 平方英尺（即示范单位所示）。主要差异在于更大的客餐厅与阳台面积，以及更宽敞的第 4 间公用卧室。 

与 3 房单位相同，公共区域为瓷砖，卧室为乙烯基地板。 

尽管示范中把入口展示在柜体旁，实际入户门会设置在这里。这在开门时首先看到的是厨房，也在一定程度上提升了私密性，同时无需再设置玄关。 

进入客厅后，空间感令人惊喜——我认为巨大的阳台功不可没。不过，这里因室内设计改动了原本的格局——观感出色，但未必最实用。 

原规划是客厅与餐厅并排而置，但在示范单位中，餐区被移走，以打造更奢阔的起居区。 

这种布局更常见于较大的有地住宅（能容纳 2 张标准尺寸沙发的客厅并不多见），若舍弃这里的餐区，便可实现类似效果。 

本 4 卧室单位的阳台确实巨大，横跨客餐厅并延伸至其中一间公用卧室。鉴于该公用卧室的墙体可拆（可进一步放大起居空间），整体具备相当高的可定制性。 

我更倾向把餐桌搬到阳台，当前餐区位置对日常用餐并不实用。 

从阳台望向客厅，可见入户门、沙发区、餐区以及内嵌式烤箱与冰箱。 

观感无可挑剔，只是实用性一般。 

如图，餐桌此侧摆椅会侵占通往厨房的动线。同样，若要开启烤箱或冰箱而有人就坐，亦会不便。 

我会把这里改成干式厨房岛台更为合适，毕竟内嵌式烤箱（Bosch）与冰箱也恰好位于此处（餐区则移至阳台）。 

本户型的厨房仅比前述 3 卧室单位稍大，多少有些出乎意料。不过配色、收纳与用料几乎一致。与较小的 3 卧室单位不同，这里多了一个转角台面。 

厨房尽端为工作阳台与防空避难室，并设有大窗（再次加分）以便自然通风，对喜欢重油烟烹饪的住户尤为重要。不过，也有人或许会觉得炉头数量略显不足。 

与 3 房单位一样，工作阳台与防空避难室位于厨房尽头。 

在这一版防空避难室的呈现中，室内设计团队改作衣物收纳，以配合工作阳台的功能。

接着来到卧室区，首先是两间公用卧室。本示范将分隔墙拆除，打造成适合两孩家庭的趣味双人房。 

我依然欣赏这种可随家庭成长而调整的灵活格局。参与塑造空间、让其独具个人印记，自有一番意义。 

儿童房一侧为连通阳台的卧室，这里摆放了简洁的儿童床，并设置了良好的学习角。阳台上还加了儿童游戏帐篷——大概是每个孩子的 IKEA 目录梦成真。

若两名孩子年纪相仿，或许会为谁能入住这间带阳台的“更好”卧室而争执。 

与其他卧室相同，此房亦可容纳一张 Queen 尺寸的床和衣柜。 

另一间公用卧室摆放了较短的儿童床（若换成普通床会挡住衣柜），面积与规格基本一致。 

走廊处还预留了一个凹位空间，可打造简易书房。其优势在于自带窗户，且不占用厨房或公共浴室的面积。此处也可加装推拉门，但既然有窗，我更倾向保持开敞。 

转至公共浴室，配色同样为中性大地色调。台盆采用石英材质，易于打理；壁挂式坐便器亦提升了质感。 

同样配有大窗以实现自然通风。需注意，这是 3 间公用卧室共享的唯一公共浴室；除主卧外，其余卧室均无套卫。 

最后一间公用卧室与前两间大小相近（不同于较小的 4 卧室户型），并实景展示了放置一张 Queen 尺寸床后的效果。

此处窗户相对较小，因为外侧设有空调机位。 

与其他卧室一致，配备常见的双扇层压板移门衣柜。 

最后来看本户型的主卧。入门处留有较多空地，有助于强化空间感——但受位置所限，实用性一般。 

乍看之下相当宽绰，即便放下特大床、梳妆区与床头柜，仍保有充裕的通行空间。主卧面积确实大于 3 卧室单位的主卧；若偏好更大的卧室，这会很对胃口。 

主卫外即为衣柜，尺寸较其他房间略大，但并非显著。

可轻松容纳一张 King 尺寸的床与两个床头柜 

以主卫作结：镜柜与下柜提供常规收纳，台面空间亦足以摆放日常用品。 

与前述一致，亦设有大窗以便自然通风。除雨淋式花洒外，并无特别可圈点之处。

Tenet 区位点评

尽管正对 Tampines Expressway，Tenet 的位置目前在公共交通可达性方面并不算理想。 

目前最近的 MRT 站是 East-West line 的 Pasir Ris，步行约 26 分钟；East-West 和 Downtown line 的 Tampines MRT 约 28 分钟步行。至于 Tampines North MRT，步行仅 3 分钟（但预计要到 2030 才可通车）。 

对于依赖公共交通的通勤者，巴士更为便捷。最近的车站步行 4 分钟可达，969 路连接 Tampines Interchange 或 Khatib Station，15 路连接 Tampines Station、Tampines West Station 与 Kaki Bukit Station 等。  

对于自驾或有私人交通工具的住户，项目对面即为 Tampines Expressway（TPE），往来东部十分便捷。Tampines Biz Hub、Changi Business Hub 与 Changi Airport 在常规路况下车程均少于 15 分钟。不过，前往新加坡其他区域的距离相对更远——从 Tenet 驶往 CBD 至少需半小时车程。 

本项目一大亮点在于多元的配套与生活选择，周边涵盖各教育阶段的学校，Temasek Polytechnic、Tampines Meridian Junior College、United World SEA 和 SUTD 均位于附近。 

当然，待 Tampines North Hub 于 2030 年落成后，社区优势方能更明显。就目前而言，最近的商场有 White Sands Mall、Our Tampines Hub，以及 IKEA Tampines Megastore 一带。 

这类丰富的配套与可达性往往是成熟社区所具备的优势，随着更多住宅与生活方式选择陆续进入社区，整体只会愈发完善。

配套设施 

公共交通 

公交车站	服务巴士线路	距公寓距离
Opp Blk 638a	15, 969	450m，步行 5 分钟
Blk 630b	46	550m，步行 7 分钟
Blk 637b	46	500m，步行 6 分钟
Blk 648c	46	600m，步行 7 分钟
Blk 636c	46	650m，步行 8 分钟
Blk 637 Cp	15, 46, 969	700m，步行 8 分钟
Opp Blk 525b	15, 46	1.4km，步行 18 分钟
Blk 524b	15, 15A, 46	1.9km，步行 24 分钟
Opp Blk 571	3, 3A, 15, 39, 53, 81, 89, 109, 403, 518	1.9km，步行 23 分钟
Blk 571	3, 15, 15A, 39, 53, 53A, 81, 89, 89A, 109, 403, 518, 518A	1.9km，步行 25 分钟

最近的 MRT

• Pasir Ris MRT Station，2km，步行 26 分钟  
• Tampines MRT Station，2.2km，步行 28 分钟 
• Tampines East MRT Station，2.7km，步行 33 分钟 

学校 

学校	距项目距离（及在 8.30 am 估计步行/驾车时间）
Hanis Montessori Kindergarten	3km，5 – 14 分钟车程
My First Skool at Blk 542C Pasir Ris St 51	2.4km，5 – 12 分钟车程
My First Skool at Blk 568 Pasir Ris St 51	2.3km，4 – 10 分钟车程
MindChamps Preschool @ Tampines Point	3.5km，8 – 20 分钟车程
Skool4Kidz Preschool @ Tampines GreenLeaf	2.5km，6 – 12 分钟车程
British Council Pre-School	3.3km，7 – 18 分钟车程
PCF Sparkletots @ Pasir Ris West Blk 517	2.5km，5 – 12 分钟车程
Meridian Primary School	3.5km，6 – 16 分钟车程
St. Hilda’s Primary School	4.2km，9 – 24 分钟车程
Park View Primary School	4.2km，6 – 16 分钟车程
Elias Park Primary School	2.2km，4 – 10 分钟车程
Angsana Primary School	1.6km，3 – 6 分钟车程
Gongshang Primary School	3.3km，6 – 18 分钟车程
Tampines North Primary School	3km，5 – 12 分钟车程
Casuarina Primary School	3.3km，5 – 16 分钟车程
White Sands Primary School	3.9km，6 – 18 分钟车程
Meridian Secondary School	2.3km，5 – 10 分钟车程
Junyuan Secondary School	3.4km，8 – 18 分钟车程
Pasir Ris Secondary School	3.5km，7 – 20 分钟车程
Loyang View Secondary School	3.1km，5 – 14 分钟车程
Pasir Ris Crest Secondary School	3.7km，6 – 16 分钟车程
Dunman Secondary School	3.8km，7 – 18 分钟车程
Temasek Polytechnic	4.7km，10 – 26 分钟车程
Tampines Meridian Junior College	3.4km，6 – 18 分钟车程
SUTD	7.8km，12 – 28 分钟车程
United World SEA	2.8km，6 – 12 分钟车程
Middleton International School (Tampines)	4.6km，12 – 28 分钟车程

零售设施 

目的地	距项目距离（及估计步行时间）
White Sands	2.3km，4 分钟车程
Elias Mall	3.1km，5 分钟车程
Downtown East, E!Hub	2.7km，5 分钟车程
Pasir Ris West Plaza	3.4km，6 分钟车程
IKEA Tampines, Giant Hypermarket, Courts Megastore	3km，5 分钟车程
Tampines Mall	3.5km，8 分钟车程
Tampines 1	3.4km，7 分钟车程
Century Square	3km，7 分钟车程
Our Tampines Hub	2.6km，6 分钟车程

私家交通 

主要目的地	距公寓距离（高峰时段（0830）最短驾车时间）
Changi Business Park	7.7km，12 – 35 分钟车程
Changi Airport	7.4km，9 – 20 分钟车程
Tampines Biz Hub	4.6km，10 – 28 分钟车程
Tampines North Hub (by 2029)	2.8km，5 – 10 分钟车程
CBD (Raffles Place)	20.4km，30 – 60 分钟车程
Orchard Road	20.8km，28 – 50 分钟车程
Suntec City	17.7km，24 – 40 分钟车程
Tuas Port (By 2040)	57.4km，55 – 90 分钟车程
Paya Lebar Airbase (by 2030)	10.2km，14 – 35 分钟车程
Punggol Cluster	7.7km，8 – 16 分钟车程

临近道路出入口： 

• 驶入 Tampines St 62，并右转进入 Tampines North Dr 2

Tenet 开发商评测

开发商 

Tenet 由 Qingjian Realty、Santarli Realty 与 Heeton Holdings 联合开发，为 99 年地契项目，主打舒适宜居与面积合理的户型。 

Qingjian Realty 

作为 Qingjian Group 的房地产开发部门，集团为在香港上市的 CNQC 全资子公司，业务版图遍及东南亚多地，包括新加坡、香港和澳门。 

可以说，Qingjian Realty 是在新加坡推动智慧生活与可变户型的先行者之一。2016 年，集团推出新加坡首个配置智能家居的 EC——The Visionaire。其他知名项目还包括 JadeScape 与 Forett。 

建筑师

ADDP Architects LLP 于 1986 年在新加坡成立，在本地住宅领域拥有强劲的项目履历。其代表作包括 Martin Modern、Seaside Residences 与 Park Colonial。此外，公司的核心专长还涵盖总体与城市规划，以打造更为宜居的空间。 

户型配置 

户型	面积（Sqft）	单位数	占比
3 Bedroom Deluxe + Study	947 – 1,098 sqft	140	23%
3 Bedroom Premium + Study	947 – 1,152 sqft	223	36%
4 Bedroom Deluxe	1,098 – 1,270 sqft	150	24%
4 Bedroom Premium + Study	1,367 – 1,518 sqft	60	10%
5 Bedroom Premium + Study	1,561 – 1,722 sqft	45	7%

在整个项目中完全不配置任何 2 房户型，可谓相当大胆。一般而言，开发商倾向于纳入这类户型，因为其每平方英尺售价更高，而较低的总价也意味着更容易去化。 

因此，这也体现了其面向本地家庭居住的定位——超过一半的配置为 3 房单位。 

整体而言，Tenet 的单位面积表现不错：3 房约 947 sqft – 1,152 sq ft，4 房约 1,098 sq ft – 1,518 sq ft，5 房约 1,561 – 1,722 sq ft。 

另外值得一提的是，大多数卧室（除两种特殊类型外）均可舒适摆放一张 Queen 尺寸床与衣柜。 

Tenet 楼叠分析

Tenet 总平面图 

从 Tenet 的总平面图来看，住宅楼叠占据了大部分用地，由 11 栋 15 层住宅组成。其一大亮点在于采用点式塔楼设计，每层仅 4 户。 

公用设施分布其间，较静态的配套隐藏在住宅楼之间，而更为活跃的设施则位于公寓与高速公路之间，起到缓冲带作用。 

车行出入口均设在 Tampines Street 62，不过单一出入口需服务 600+ 个单位，或多或少会带来一定压力。 

关于停车设施，项目配备 3 层停车场，住户可从任意楼叠便捷抵达。另设有 6 个电动车充电点，方便 EV 车主补能。  

Tenet 最佳楼叠

当然，“最佳楼叠”的选择最终取决于你的侧重点；不过由于各叠的座向所限，理论上可选差异并不大。 

1、2、5、6、9、10、13、14、17、18、21 与 22 号楼叠为东北朝向，面向 Tampines Expressway 与 Eco Park，以及部分更为活跃的设施，如无边际泳池与游乐场。且这些单位均为 3 房（更准确地说为 3 Bedroom Deluxe + Study 户型）。不过，考虑到社区内其他 BTOs 的密度，面向 Eco Park 的景观未必最理想。 

这些楼叠的一个特点是没有阳台，这是针对临高速朝向所作的设计取舍：既可减少灰尘与噪音问题，也能将空间用于更实用的功能。窗扇方面，也以平开窗与上悬窗替代（相比之下，推拉门的隔音并不理想）。  

相对地，3、4、7、8、11、12、15、16、19、20、23 与 24 号楼叠为西南朝向，面向更安静的设施区，包括一条 50m 主泳池。同样地，25、26、29、30、33、34、37、38、41 与 42 号楼叠也面向设施区，但为东北朝向。 

最后，26、27、31、32、35、36、39、40、43 与 44 号楼叠为西南朝向，大致可眺望 Tampines 的住宅天际线。 

总体而言，我会认为 25、26、29、30、33、34、37、38、41 与 42 号这一排楼叠是更优选择，主要因为其可避开强烈的西晒，且位于公寓更为私密的区域。这些楼叠的单位也更为高端（房间数更多）。 

不过若你更看重景观，面向高速的楼叠也未必是坏选择。住宅楼叠与高速之间约有 50 至 70m 的间距，大多数单位仍可观赏到 Eco Park 的大面积绿意。 

下午阳光最少的楼叠

毫无疑问，东北朝向的楼叠西晒最少，一整天的通风与体感也会更为舒适与凉爽，可列入你的重点考量。

相反，西南朝向的楼叠会获得更多日照。  

Tenet 价格分析评测

接下来将 Tenet 的价格与近期在新加坡推出的其他 EC 对比。 

项目	单位数	平均 $PSF	TOP	地区
Tenet	618	TBC	2026	18
Ola	548	$1,217	2023	19
Parc Canberra	496	$1,083	2023	27
Piermont Grand	820	$1,286	2023	19
Parc Central Residences	700	$1,213	2025	18
Parc Greenwich	496	$1,251	2026	28
Provence Residence	413	$1,228	2026	27
North Gaia	616	$1,298	2027	27
Copen Grand	639	$1,339	2027	24

当前价格

类型	指导价（起）	指导 $PSF（起）
3 房	$1,098,000	$1,230
4 房	$1,438,000	$1,294
5 房	$2,078,000	$1,331

请注意，这些均为起始价格，因此一旦正式价目公布，整体均价很可能更高。尽管如此，我们仍将基于这些价格，与当前可售的新盘进行对比。在此之前，不妨先看一下整体趋势。

新 EC 的 $PSF 随时间变化

新 Executive Condo 的 $PSF 走势与其他各区平均水平非常接近。鉴于 EC 具备补贴属性，定价不可能过高；但也不能过低以至于无利可图。这使得开发商在定价上与其他项目拉开差距的空间非常有限，也就不难解释其间差异不大的原因。此外，EC 的产品属性大同小异——以家庭为主，位于 OCR，且通常不临近交通枢纽。

从 2022 年的价格来看，指导价大致与当下 EC 的新盘售价相近。需要提醒的是，D18 2022 年的价格仅由 Parc Central Residences 的 5 笔成交构成（$1,208 psf）。无论如何，考虑到当前市场环境，Tenet 的起始 $PSF 高于 Parc Central Residences 这 5 笔成交的平均 $PSF 亦属预期之中。

第 18 区 vs. 新加坡（新盘）

若从整体非有地住宅的表现来看，波动幅度颇大。90 年代时，第 18 区与全新加坡的整体平均几乎持平。自 2000 年代初起，D18 之外的新盘价格与 D18 的差距持续扩大。2018 年曾短暂收窄，随后又继续拉大。

在 2022 年（截至目前），差距略有收窄，这在很大程度上归功于 Pasir Ris 8——作为综合体项目，其溢价能力显著高于普通新盘。当然，Tenet 并非综合体项目，同时它也是 EC，属于另一类别；但如前所述，鉴于当下市场活跃与价格持续走高，Tenet 的定价预计会高于以往常见的 EC 水平。

第18区 vs. 新加坡（转售）

如果要用一张图来展示在 D18 投资与新加坡其他地区相比的表现，大概就是这一张了。自 2000 年代初以来，D18 与其他分区之间的 $PSF 差距有所扩大；不过，随着 OCR 近年开始跑赢市场其他板块，这一差距又在近几年有所收窄。

转售 $PSF 差距：

有趣的是，在经济衰退时，D18 与其他分区的差距会缩小；而在繁荣期，差距又会继续扩大。几乎就像由于 D18 的定价较低，向下空间有限，因此在基本面上更稳定。也可能因为这里大多数项目以自住为主而非投资，卖方对价格更为坚挺。例外在于自 2017 年起持续缩小的差距，这与 OCR 的相对跑赢一致。

对于只关心转售 ECs 长期表现的读者，下面这张图可以说明：

与新售类似，转售 ECs 的价格走势与新加坡整体基本一致。即便在 2021 年差距扩大，2022 年迄今价格已显示追上。这表明在资产升值方面，第18区在转售 ECs 上并无明显劣势。

3卧室对比（OCR）

项目	去化率	产权年限	起价	均价	最高价	剩余单位	市场分区	区域
Tenet	0%	99 年，自 03/08/2021 起	$1,098,000			618	中央区外	东区
North Gaia	32%	99 年，自 15/02/2021 起	$1,140,000	$1,270,932	$1,501,000	354	中央区外	北区
Copen Grand	76%	99 年地契	$1,175,000	$1,236,936	$1,381,000	110	中央区外	西区
Pasir Ris 8	95%	99 年，自 05/07/2021 起	$1,934,000	$2,239,267	$2,353,000	15	中央区外	东区
Baywind Residences	71%	永久产权	$2,016,000	$2,090,857	$2,226,000	7	中央区外	东区
Ki Residences At Brookvale	97%	999 年，自 23/03/1885 起	$2,081,000	$2,366,318	$2,821,000	22	中央区外	西区
Lentor Modern	86%	99 年，自 26/10/2021 起	$2,091,800	$2,307,186	$2,647,600	58	中央区外	东北区
Sky Eden@Bedok	78%	99 年，自 05/01/2022 起	$2,199,000	$2,288,667	$2,512,000	24	中央区外	东区
The Lilium	75%	永久产权	$2,566,800	$2,590,800	$2,619,800	4	中央区外	东北区

从这张图可以清楚地看到为何 ECs 往往被视为“稳赢”。像 Ki Residences 的 999 年地契、Baywind Residences 的永久产权，以及 Lentor Modern、SkyEden 和 Pasir Ris 8 的战略位置，都促成了其更高的定价——但它们的价格仍远高于 ECs 的水平。

让我们惊讶的是，Tenet 的“起价”比两者 ECs 都低，尽管它推出得更晚。这些“起价”可能对应的是通常更贵的尾盘单位，但无论如何，这些才是买家当下可选的价格。

我们认为 Tenet 目前的定价会让 North Gaia 的吸引力显著下降，主要有 2 个原因。

其一在于位置：与 North Gaia 不同，Tenet 实际上靠近即将到来的 MRT 站（U/C 2030）：

从该地区现有的开发程度以及缺乏进一步公告也能看出，这里的改善空间可能有限。尽管距离 TOP 日期仍有 4 年，但至少可以确定会有更好的连通性——即使这仅意味着日后更容易转售，这一点也是 North Gaia 所不具备的。

其二，Tenet 的户型相比 North Gaia 更为出色。

以下是North Gaia 的 $1,140,000 户型示意：

这是一种典型的紧凑型 3 卧室户型。厨房没有工作阳台，设有阳台，而餐区也较为局促。对比之下，这是 Tenet 最小的 3 卧室：

Tenet 打破常规，彻底取消了阳台，加入了工作阳台（可放置洗衣机）以及书房。家庭防护室的位置也经过巧妙布置，可扩大你的储物/备餐区域。总体而言，对家庭来说更为实用。

此户型的不足在于入户即见餐区，私密性略逊；不过，其他优点在我们看来足以让它成为更好的布局。

其三，Tenet 在 Tampines North 分区（指区域，不是 MRT）仍在开发之际推出，时机具有战略意义，这意味着来自如 Tampines GreenRidges 等新近 MOP 的 HDB 住户的升级需求，能为该区的二级市场提供支撑。虽然义顺（Yishun）也有相当数量的 HDB 居民，但较新的分区在首次 MOP 时往往会出现更多升级者。

以上可能解释了为何在如此火热的市场中，North Gaia 仅售出 32%，而像 Copen Grand（Tengah）这类全新城区的新盘，单日去化就能超过 North Gaia 6 个月的销量。

4卧室对比（OCR）

项目	去化率	产权年限	起价	均价	最高价	剩余单位	市场分区	区域
Tenet	0%	99 年，自 03/08/2021 起	$1,438,000			618	中央区外	东区
North Gaia	32%	99 年，自 15/02/2021 起	$1,608,000	$1,681,847	$1,837,000	59	中央区外	北区
Copen Grand	76%	99 年地契	$1,657,000	$1,704,750	$1,875,000	8	中央区外	西区
The Watergardens At Canberra	98%	99 年，自 08/06/2020 起	$1,941,000	$1,977,000	$2,092,000	7	中央区外	北区
Pasir Ris 8	95%	99 年，自 05/07/2021 起	$2,596,000	$2,602,000	$2,608,000	6	中央区外	东区
Sky Eden@Bedok	78%	99 年，自 05/01/2022 起	$2,608,000	$2,690,182	$2,796,000	11	中央区外	东区
The Lilium	75%	永久产权	$2,668,300	$3,165,078	$3,829,300	9	中央区外	东北区
The Gazania	82%	永久产权	$2,865,000	$3,365,067	$3,998,000	15	中央区外	东北区
Lentor Modern	86%	99 年，自 26/10/2021 起	$3,011,900	$3,134,275	$3,362,800	24	中央区外	东北区
Parc Clematis	99%	99 年，自 08/08/2019 起	$4,530,000	$4,530,000	$4,530,000	1	中央区外	西区

以 $1,438,000 的起步价来看，Tenet 在这里确实非常有吸引力。目前它比 Copen Grand 的 4 卧室便宜 13%。

以下是Copen Grand 的 $1,657,000 户型示意：

该户型位于一层。它是 4 卧室 Premium，配有合适的工作阳台、WC，甚至设有干湿分离的厨房。

以下是 Tenet 中便宜 13% 时能买到的布局：

它同样有工作阳台和 WC，但缺少干厨房。餐区更小，且其中一间卧室仅能较为舒适地放置一张单人床。

Tenet 在这里明显处于下风，尤其是在卧室与餐区尺度方面。不过这并非完全公平的比较，因为 Copen Grand 目前仅剩 Premium 4 卧。话虽如此，Deluxe 4 卧的布局也相当讨喜，成交在 $1.5m+。

5卧室对比（OCR）

项目	去化率	产权年限	起价	均价	最高价	剩余单位	市场分区	区域
Copen Grand	76%	99 年地契	$1,876,000	$1,940,147	$2,070,000	34	中央区外	西区
North Gaia	32%	99 年，自 15/02/2021 起	$1,974,000	$1,984,000	$1,994,000	4	中央区外	北区
Tenet	0%	99 年，自 03/08/2021 起	$2,078,000			618	中央区外	东区
Parc Clematis	99%	99 年，自 08/08/2019 起	$3,080,000	$3,163,077	$3,240,000	13	中央区外	西区
AMO Residence	99%	99 年，自 30/08/2021 起	$3,171,000	$3,299,000	$3,378,000	3	中央区外	东北区

Tenet 的“起价”终于是所有其他 OCR ECs 中最高的，起步为 $2,078,000。用这个价格，你可以在 Copen Grand 买到顶层 5 卧室 Premium 户型。

以下是Copen Grand 最便宜的 5 卧室示意：

Copen Grand 的户型相当出色：设有独立玄关，右侧留有放鞋空间；干厨房面积得体；宽敞的阳台可供全家露天用餐；主卧带步入式衣帽间与次主卧，主卧还配有一处小阳台，颇为独特。

不足之处在于工作阳台较小，而以 5 卧室而言湿厨房也只能算中规中矩。

再来看 Tenet 的 5 卧室：

一眼可见的第一个缺点是：入户缺乏私密性。它还有更大的阳台并延伸至卧室 4。干厨房略小，但工作阳台面积更宽裕，并设有一个小型学习角。

还需注意的是，工作阳台旁的窗户会让洗烘叠放变得不太方便，这与 Copen Grand 的布局不同。若家中没有帮佣且常需大量洗衣，这点很关键，因为频繁晾晒会相当麻烦。

综上所述，Tenet 的起步价比 Copen Grand 最便宜的高 $202,000，甚至比最贵的还高 $8,000！因此单就布局而言，Copen Grand 看起来更有吸引力。

转售对比

转售公寓	竣工	产权年限	类型	3卧平均价	4卧平均价
Tenet	预计 2026	99年，自 03/08/2021 起	Executive Condominium	从 $1,098,000 起	从 $1,438,000 起
Oasis @ Elias	2011	99年，自 17/03/2008 起	公寓	$1,270,000	$1,514,444
Belysa	2014	99年，自 24/01/2011 起	Executive Condominium	$1,320,000	$1,600,000
Elias Green	1994	99年，自 23/07/1991 起	公寓	$1,380,000
Nv Residences	2013	99年，自 07/01/2008 起	公寓	$1,400,000	$1,700,000
The Palette	2015	99年，自 20/10/2010 起	公寓	$1,450,000	$1,630,000
Livia	2011	99年，自 07/01/2008 起	公寓	$1,500,000	$1,751,667
D’Nest	2017	99年，自 20/10/2010 起	公寓	$1,526,800	$1,825,000
Coco Palms	2018	99年，自 07/01/2008 起	公寓	$1,528,000	$1,747,000
Ris Grandeur	2005	永久产权	公寓	$1,538,000	$1,835,000

在起步价方面，Tenet 直接把周边转售项目比了下去。除非这个起步价与其余单位的定价有着巨大的差异，否则 Tenet 的整体均价看起来将与周边更老的转售公寓相当（甚至更低）。

这几乎是令人难以置信的定价。即便以比“起价”高 10% 购买一套 3 卧室，也只是 $1,207,800 – 远低于那些楼龄逾十年的公寓。

当然，这是一座 EC – 意味着价格带有补贴。不过，这也意味着在未来的转售市场中，仍有相当大的升值空间 – 尤其是当周边的 HDB 升级者作出类似对比时。

另一个需要注意的是，其区位也有所不同。Coco Palms 和 The Palette 等转售项目毗邻主要的 Pasir Ris MRT。然而，Tampines North MRT 仅 1 站之遥，沿 North-East Line 的 Hougang 也有一个换乘站，距离仅 2 站。

Belysa 是附近唯一的转售 Executive Condominium，尽管它离“最老”还差得远，按总价计却是最便宜的。以下是其自推出以来的升值表现：

图中的虚线代表 Belysa，方便参照。可以看到，它起步时属于最低的一批（仅高于租赁年期始于 1991 的 Elias Green）。不过，考虑到其起点，如今 Belysa 的价格甚至已经反超了此前定价更高的一些公寓。

Tenet 是否会重演同样走势尚难断言，但鉴于 Belysa 的定价已与部分公寓相当，Tenet 或许会让当下入场者在未来享有接近公寓水准的价格回报。

总体而言，Tenet 的定价相当有吸引力，不仅因为它是 EC（相较其他 EC 也具吸引力），还因为与周边可比转售项目之间存在不小的价差。再加上区域内有相当数量的 HDB 升级者、临近即将通车的 MRT，且为配套完善的大型项目，这些因素都有助于其未来在二级市场的受欢迎程度，并利好资本增值。

Tenet 升值分析 

• 距 Tampines North Hub & Cross Island Line 举步可达 

居住在 Tenet 最大的吸引力之一，或许在于其距离 Tampines North MRT 不足 500m，该站位于全新的 Cross Island Line (CRL) 上。 

与目前最近的 MRT 选择相比（步行至 Pasir Ris MRT 至少 2km），这一近距将极大改善本项目的可达性与宜居性。自该站出发，9 站内可衔接 East-West（Pasir Ris MRT）、North-East（Hougang MRT）、North-South（AMK MRT）、Thomson-East Coast（Bright Hill MRT）与 Downtown 线（King Albert Park MRT）。 

图片来源：LTA 

唯一的不足在于 Tampines North MRT 要到 2030 才启用，比规划的 TOP 晚 4 年。 首批住户大概要等到接近其 MOP（约 2031 年）才能享受到这一利好。对于能够等待这一时间线的买家，这项新增配套有望提升 Tenet EC 的未来价值。 

此外，附近还将新增一个综合体开发项目，有望显著提升未来的生活配套。 

• Changi City：预留的滨水分区 

Changi City 已被规划为远期的滨水分区，届时将提供令人期待的休闲配套。我认为颇为亮眼的一点，是新 Terminal 5 将实现无缝的“空—海联运”衔接。 

Terminal 5 的引入也意味着周边将更加焕新，带来新的配套，甚至可能出现全新的生活方式。  

据称，Terminal 5 的规模将大于其他航站楼之和，因此这无疑是一项重磅升级。这其中包括规划中的 Waterfront District 与 Changi East Urban District，并将引入新的休闲活动。 

• Paya Lebar Airbase 开发（至 2030） 

URA 公布的 Paya Lebar Airbase 开发是其长期规划中的关键一环，可能带来更长期的影响。  

目前，Paya Lebar 计划转型为新的居住与商业热点，其规模为 Toa Payoh 的 5 倍。这意味着将创造新的就业、住房与生活方式配套，以承接新增人流。 

• 未来 BTO 升级者的支撑

Tampines North 区域规划颇多，预计将新增 21,000 套住宅。其中约 17,000 套将为 HDB BTO，分布在 4 个分区：Park West District、Green Walk District、Park East District 与 Boulevard District。 

Tampines North 的绿色中轴还将打造一条令人瞩目的 7.5 公顷线性公园，为区域再添一处优质自然空间。 

更重要的是，这些 BTO 单位在未来部分住户计划升级时，将形成良好的市场支撑。

我们的看法 

近期 Tenet EC 备受关注，据称在开盘周末就有 超过 5,000 人涌入示范单位。作为已体验过 Tampines 生活便利性的人，看到社区将进一步升级以满足现代家庭的生活方式与需求，确实令人期待。 

随着 Tampines North MRT 和一体化商场兼巴士转换站的加入，周边地段成为极其宜居且实用之地的潜力更加凸显。 

与其他产品类似，EC 价格也将继续走高；最新的 Bukit Batok West Ave 8 已达到 $662 psf ppr 的新高（仅略高于 Tenet 的 $659 psf ppr）。 

新 EC 供应方面，Copan Grand 已售出 ¾（尽管 North Gaia 的表现不算理想）。 

但我真正欣赏的是，开发商非常专注于面向寻求良好成长环境的年轻家庭。诚然，没有哪个项目是完美的：有些人（尤其是大户型）可能不喜欢与对面邻居相望，也有人不喜欢面向高速；而要完全兑现区域规划升级的潜力也需要时间，在此之前难免经历一些阵痛。 

不过，对于希望升级生活方式的家庭而言，这里的优势在于你能清晰看到并理解其最终目标：从 1:1 车位配置到大型儿童泳池与游乐场、音乐室与各类运动场地的设置，再到仅提供 3 卧及以上户型的定位，Tenet 有诸多可取之处。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。