我最常被问到的问题是：如何找到一处好房产。虽然比较价格和项目通常是人们首先会做的事，但一个更简单（而且免费！）的方式，是把眼光放远。如果你能在买房前的几年就开始关注楼市，你就已经可以在土地销售期间提早锁定值得关注的潜在地块。根据开发商的兴趣与市场的早期热度，这能为未来的项目做出“标记”。Springleaf 与 Faber Walk 这两个 GLS 地块就是很好的例子，目前已引来不少关注。今天，我会深入拆解这两块地，并梳理一点历史；我们也可以试着判断，未来哪些类型的买家会对哪个地块更感兴趣：
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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Springleaf GLS 地块
这是 Springleaf（Upper Thomson）地块。这个地块面积为 2.44 ha（Parcel A），我敢说你第一眼注意到的，就是它紧邻 MRT 站！它与 Thomson-East Coast Line（TEL）上的 Springleaf MRT 仅一条马路之隔。
这里规划的公寓 Springleaf Residence，也将成为该区首个高层住宅：将有 5 座塔楼，每座 25 层。其体量也接近大型项目，合计 941 套单位；只差一点就达到 1,000 套。
Springleaf 距离 Woodlands 仅 2 个车站。我知道这听起来没有紧邻 Orchard 或 Jurong East 或其他枢纽那么令人兴奋，但 Woodlands 将成为北部的区域中心。因此，待其发展更成熟后，这条连接的价值会更高。另一个方面，尽管 Woodlands 属于边缘地带，这里的车主靠近 SLE 和即将到来的 North-South Corridor，实际联通性比地图上看起来更强。
总之，Upper Thomson 这一带因靠近 Central Catchment 和 Upper Seletar Reservoir Park，被视为非常悠闲的“绿色口袋”。
顺带一提，我觉得很多人忽略了这个区域正在经历的巨大变化。
10 年前，如果你告诉别人这里会有一个 941 套单位的公寓，对方大概会问你是不是不太舒服。当时甚至还没有 Springleaf MRT 站。事实上，你得从 Yishun 或 Upper Thomson 搭巴士再步行，而 Upper Thomson Road 这一段连像样的人行道都没有。你会来这里，多半只是因为这里是一些冷门步道的入口，例如 Thomson Nature Park 的那些步道（它几年后才正式开放，但早就被徒步者所熟知）。
本地人会记得，Springleaf 最出名的是它的 prata。没错，这里就是著名的 Springleaf Prata 的发源地。那时这里是一段你会看到几排店屋、一些老洋房、除此之外并没太多其他东西的路段。
（如果你知道最早的那家 prata 餐馆是否还在，请留言告诉我。）
Faber Walk
这块地约 2.5 ha，坐落于有地住宅区，靠近 Pandan Gardens。这个 GLS 地块目前步行还无法到达 MRT；最近的 MRT 是 Clementi（EWL），需要搭巴士前往。不过这在有地住宅区算是常见的取舍；多数有地屋业主会开车，也更偏好远离 MRT 的宁静环境。
这里的一大卖点是靠近 Nan Hua Primary，距离在 1 公里以内；I’m sure 家长会希望借此地址争取优先入学，因为 Nan Hua 是口碑很高的学校。
未来会有更近的 MRT。位于 Jurong Region Line（JRL）上的 Pandan Reservoir 站，预计在 2027 或 2028 年开通。它大概率距离本区整体位置约 1 公里，但是否属于舒适的步行距离，还得等到时再看。
希望它在步行范围内，因为一旦 JRL 通车，你就可以直接搭车到 Jurong East，并便捷换乘南北线和东西线。
目前，Faber 的交通更多依赖公路。它紧邻 AYE，开车前往 NUS、One-North 或 Jurong Lake District 都相当快捷；我估计大约 10 分钟左右，如果路况不算太差。
这个区域过去常被称为“Clementi 的另一边”，当年的偏僻程度和 Springleaf 一样
当 Clementi 以公寓与新组屋快速现代化时，Faber Walk 长期都是被忽视的那一侧。这里是你开往 West Coast Road 的路上会经过的 Clementi 一边，让人怀疑自己是否拐错了路。如果你是 NUS 或 Singapore Poly 的学生，或许偶尔会在慢跑或骑车时穿过 Faber；除此之外，这里就是一个颇为冷门的住宅角落。
这里曾有许多半独立屋与步梯公寓，多年来似乎与公寓热潮无缘。没有商场、没有 MRT 线路、也没有大型小贩中心。只有宁静、树木，以及非常非常吵的蟋蟀声（如果你在这里买有地屋，要有心理准备）。
目前对两块地的关注度
开发商对 Faber Walk GLS 地块的兴趣算是稳健，反映出对基本面的信心。该地块在 2024 年 11 月截标时，收到 3 份标书，最高价来自 GuocoLand-TID 联营体，为 $350 million，约 $900 psf ppr。最高价与次高价之间 9% 的差距，显示出合理的乐观态度；我认为他们打算把项目定位为更偏高端、以家庭为核心的产品。这样的出价行为也反映了 Clementi 对新私宅的需求——尤其是在更绿化、低密度的地带。
相较之下，Springleaf 在 GLS 流程中的推进较为缓慢。这是因为最初推出的 Parcel A 要求在住宅之外配建 100 间长期服务式公寓；目前开发商似乎对这种模式兴趣不大，因此在 2024 年年中截标时未收到任何标书。
不过，URA 随后优化了概念，并在隔壁推出了 Parcel B，采用更常规的要求；这一次由 GuocoLand 牵头的合资团队成功中标。该地块将开发为 Springleaf Residence，预计会吸引既热爱自然、又重视 MRT 便利性的买家。
Faber Walk 的未来发展与增长潜力
Faber 的前景与 Jurong 息息相关，后者被定位为新加坡的“第二个 CBD”。除了靠近已经是枢纽的 Jurong East 这一明显利好外，Jurong Lake District（JLD）还将涌现大量办公、娱乐、酒店与住宅供应；这大概会在未来 10 到 15 年内持续推进。
对于 Faber Walk 一带的居民而言，这意味着相当可观的上行潜力：更近的就业与租赁需求、更多购物/餐饮选择（除了已相当丰富的 Jurong East 商场群之外），以及整体房价的提振。
在基础设施方面，Jurong Region Line 也将成为改变游戏规则的存在。到 2020 年代后期，Pandan Reservoir 站将把居民与 Nanyang Technological University（NTU）、Jurong Industrial Estate 和 Jurong Innovation District 连接起来。
设想一下，乘车前往 Jurong West 或 Boon Lay 无需换乘：对于在西部工作或求学的人是个大优点。此外，Cross Island Line（CRL）将在 2030 年代经过 Clementi，车站大概率位于 West Coast 或 Clementi 一带。别忘了还有一些“小而美”的改进：Clementi 将新增公园与步道。例如，Rail Corridor 就从 Faber 的正北方经过。
总而言之，Faber Walk 目前还偏“偏僻”，但它正处在多个重要增长节点（Jurong Lake District、One-North 等）的门口。典型的“今天还在打盹，明天可能变成热门地址”。
Springleaf 的未来发展与增长潜力
我认为，Springleaf 具备成为新加坡下一个“绿色”住宅飞地的潜力。根据 URA 的规划，约 33 公顷的 Springleaf 林地将被发展为混合用途住宅分区，可提供大约 2,000 套新居。这并不意味着要把森林都砍掉，而是要在即将兴建的项目与当地生态之间取得平衡（你可以在此处查看 URA 的规划）。
作为总体规划的一部分，我们也可以看到该区还有不少尚未开发的地块；因此未来增长空间很大。但 URA 也表示，未来开发会设有“缓冲区”，以保留绿色环境。
此外，Springleaf 也可能吸引在 Woodlands 工作、但希望选择比 Woodlands 本身更高档的私宅选项的人群。
同时，Springleaf 的位置恰好位于 Woodlands Regional Centre 与未来的 North Coast Innovation Corridor 范围内；我相当看好这里的前景。临近通往柔佛的 RTS 链接也可能带来帮助（就看这次能不能真的落地了！）
总体而言，Springleaf 的成长路径相当独特：它不会演变为另一个高密度的镇中心，而更可能成为自然爱好者的细分飞地，同时具备恰到好处的城市便利（多亏 TEL 与部分混合用途元素）。如果 URA 的愿景得以实现，短短 5 到 10 年内，Springleaf 或可成为北部一个迷你版的 Bukit Timah：绿意盎然、富庶而私密。
那么哪个地块更好？取决于你是哪一类买家
如果你是有学龄子女的家庭，尤其是目标瞄准像 Nan Hua 这样的知名小学，Faber Walk 显然更占优。
它距离 Nan Hua Primary 在 1 公里以内，而 Clementi 是成熟的教育带。未来接驳 Jurong Region Line 也使其非常适合长期的家庭自住。HDB 升级族与西部居民也会觉得 Faber 具吸引力：这里是低层、具私密性的居住飞地，却离 JLD 与 Jurong East 不远。对这类买家而言，这是一个务实、踏实的选择。
相对而言，Springleaf 适合那些希望拥有“度假式”环境又要享有优良 MRT 便捷性、但对名校距离或即刻的城市配套不那么在意的买家。
我心目中的画像包括自然爱好者、“空巢”夫妇，或实行居家办公的人。同样也适合着眼长期、看好其转型为绿色城郊飞地的投资者。
两者各有千秋，但优势所在与适合人群并不相同。
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