为何我在 Springleaf Residence 购买一套 $1.7 Million 三卧室：买家案例研究

在 Penrose 之后重返房产市场

这位客户此前曾与我们合作，购买了 Penrose 的一套单位。Penrose 是位于 Sims Drive、于 2020 年推出的 566 套公寓。因此，当她再次联系到我们时，这并非一次“初次通话”的情况。我们已熟悉她的置业决策方式，这次是她房产投资计划的下一步跟进。

这一次，她希望将出售 Penrose 单位的收益重新投入下一笔投资。基于我们此前的合作，我们知道她更偏好务实性的投资，而非投机性押注。

她也具备较强的持有力，能够应对市场波动；必要时，她也愿意延长持有时间，再进行资金回收。

这是一个重要考量，因为在规划房产投资时，持有力有助于缓释部分风险。

由于她的目标已相对明确，我们达成了一个大致的房产画像：下一次购买将是约 $1.7 million 的三卧室单位。这可确保未来潜在买家池的深度，因为许多家庭——尤其是 HDB 升级者——在升级时通常会寻找至少三卧单位。

我们也希望寻找一个具备长期需求驱动因素（如靠近学校）、且拥有对未来家庭买家持续具吸引力的户型设计的项目。

然而，随着我们检视市场，这被证明相当具有挑战性

$1.7 million 价位内的三卧室选择并不如最初看起来那么多。

部分原因在于二手盘供应有限。当时由于替代房产成本上升，出售意愿降低。较高的 ABSD 以及装修成本上涨等因素，使部分卖家选择观望；因此，如果他们找不到合适的升级标的，就缺乏出售动力。

我们也在思考，对 GFA 协调框架的更新是否影响了对 $PSF 价格的感知，使协调后项目在视感上显得更小且更贵（这一现象我们在这里有解释）。

虽然客户对二手或新盘都持开放态度，但二手市场的狭窄使我们转而关注新盘。

转入一个极度拥挤的新盘市场

当时的新盘市场与二手市场相反：非常拥挤，短时间内有多个新项目入市。当时进入市场的一些项目包括：

• Canberra Crescent Residences
• Springleaf Residence
• Promenade Peak
• River Green
• Upper House

而这只是开始。随后预计在那个时段推出的项目还包括 Penrith、Skye at Holland 和 Faber Residences。

不过，现实来看，只有少数项目符合客户设定的条件。对于核心中央区（CCR）内的新盘，三卧室要压在 $1.7 million 预算内几乎没有机会。

在分析了这些新盘及其三卧室价位后，我们最终筛选出的两个项目是Canberra Crescent Residences 和 Springleaf Residence。

你会注意到这两个项目并不处于成熟地段，因此整体价位相对较低；不过我们认为 Canberra 属发展中区域，具备良好上行潜力，而 Springleaf Residence 则提供先发优势。

这与一位主要关注投资回报、并在必要时愿意延长持有期的买家画像相匹配。

对比 Canberra Crescent Residences 与 Springleaf Residence

从这里开始，我们与客户的讨论更为细致。我们解释了每个项目在其周边市场中的位置，因为将来进入二级市场时，转售买家通常会将其与附近项目进行横向比较。

在本次购置时，符合客户预算且较为突出的两个项目是 Canberra Crescent Residences 与 Springleaf Residence。

Canberra Crescent Residences 是位于第 27 区 Canberra Crescent 的 376 户项目。该项目于 2025 年 8 月推出，起价约 $1,880 psf，三卧室起价约 $1,920 psf。

Springleaf Residence 则是位于第 26 区 Upper Thomson Road 的 941 户项目。需要注意的是，该项目的起价略高，约从 $1,995 psf 起，三卧室起价约 $2,058 psf。

由于两者几乎同时入市，我们对比它们，以判断哪一个能为客户提供更强的短期投资潜力。

我们的分析聚焦于几个关键因素，包括周边转售价、交通连通性、来自 HDB 升级者的潜在需求，以及周边社区的人口结构。

检视 Canberra Crescent Residences

对于 Canberra Crescent Residences，二手市场中最接近的对比项目是 Provence Residence，这是一处位于 Canberra Crescent 的 413 户 EC。

在 Provence Residence，中低层（第二层）最实惠的豪华型三卧室单位为 1,066 sq ft，单价约 $1,022 psf，总价约 $1,089,000。最实惠的紧凑型三卧室为 883 sq ft，单价约 $1,028 psf，总价约 $907,000。

相比之下，Canberra Crescent Residences 的开盘定价明显更高。一般而言，某片区最新入市的项目往往会高于既有项目——问题在于会高出多少。

在 Canberra Crescent Residences，最实惠的豪华型三卧室为 883 sq ft，单价约 $1,928 psf，总价约 $1,701,700。而最实惠的紧凑型三卧室为 797 sq ft，起价约 $1,902 psf，总价约 $1,514,700。

我们也考虑到，在单位户型方面，Canberra Crescent Residences 受益于协调后设计指引。这对未来买家很重要，因为他们会更倾向于在明白自己并未为空调板、花台等非居住面积付费的情况下购买。

此外，这也意味着紧凑型三卧室的面积——约 797 sq ft 至 883 sq ft——更能反映单位的可居住总面积。

对 Provence Residence 有利的一点在于，其紧凑型三卧室采用哑铃型布局，被普遍认为是市场上效率较高的格局之一。其设计为卧室分列于客餐厅两侧，从而减少走道面积（也即当客餐厅本身就是卧室之间的连通空间时，就不再需要额外走道）。

我们也认为，与 Canberra Crescent Residences 的可比户型相比，Provence Residence 的客厅在开间上更宽阔。

为分析 Canberra 社区的私宅二手市场，我们也回看了该区域内公寓的最新成交数据。

在我们分析时，Provence Residence 尚无转售（sub-sale）记录。最近的一笔二手成交是一套 926 sq ft 的三卧室，于 2025 年 7 月以 $1,616 psf 售出，总价约 $1,496,000。在更广泛的 Canberra 区域，三卧室二手叫价大致介于 $1.3 million 与 $2 million 之间。

检视 Springleaf Residence

如前所述，Springleaf Residence 有些不同寻常。该项目是该片区首个大型公寓开发，此前这一带以有地住宅与低密度住区为主。

附近最接近的项目包括 The Brooks 1 and 2、Forest Hills Condominium、The Essence，以及未来可能于 Lentor GLS 区域内推出的项目。

在这些当中，最具参考价值的很可能是Lentor Mansions，其在推出时销售表现强劲。位于 Lentor Gardens 的这处 533 户公寓在 2024 年 3 月的首个销售周末卖出 400 套（70%），平均售价区间约为 $2,104 psf 至 $2,478 psf。

其产品组合与面积也具可比性，三卧室紧凑型的面积段约为 786 sq ft、818 sq ft 与 904 sq ft。Lentor Mansions 也受益于临近 CHIJ St Nicholas Girls’ School，这一属性对购买需求形成支撑。

Lentor Mansions 于 2024 年 3 月推出时，最便宜的 786 sq ft 三卧室紧凑型单位定价约 $1,761,000。

其他临近项目并非 Springleaf Residence 的理想对比对象，尽管它们是地理位置上最近的：

The Brooks 1 and 2 为商住混合项目，多数单位为一卧与两卧小户型；Forest Hills Condominium 较为老旧，多数单位面积显著更大，面向的买家群体不同；The Essence 虽于 2023 年落成，但为仅 84 户的低层精品项目，其户型组合也以一卧与两卧为主。

这对 Springleaf Residence 是利好，因为这意味着该项目不仅仅是“最新”的选择，更能在一众选项中脱颖而出。相较既有项目，Springleaf Residence 的地块规模较大、配套设施丰富、靠近 MRT，且户型遵循协调后指引设计。从投资角度看，这些均符合未来转售价值的主要考量要素。

规模更大的私宅项目、配套更为齐全，往往能覆盖更广的买家群体；而周边为低密度环境，也在一定程度上抵消了总户数较高的影响。

总体而言，我们判断 Springleaf Residence 对客户更具吸引力，但最终仍取决于摇号与选单位的结果。

同时也更深入地审视融资考量

客户 36 岁，此次购房以投资为主。根据其财务状况与 30 年贷款年期，预计可获批的贷款额约 $1.2 million。

若以 $1.7 million 的买入价计算，前期支付结构如下：

• 至少 5% 的现金首付：$85,000
• 接下来 15% 可用现金或 CPF 任意组合：$255,000
• Buyers Stamp Duty：$54,600
• 额外 5% 地基付款：$85,000

合计前期所需约 $479,600。

按买入价计算，所需贷款约 $1,275,000。然而，贷款资格约为 $1.2 million，存在约 $75,000 的差额。

对此，我们与客户讨论了两种可行方式。其一是证明具备额外资金以满足贷款要求；其二是用可用现金补足差额。

客户最终通过自有安排覆盖了这部分短缺。

接下来是摇号结果

在锁定项目并确认融资后，下一步就是摇号。

新盘摇号有时是购置过程中的最大变量。即便项目在预算与策略上完全契合，排队号也将决定心仪单位是否仍可选。

在 Canberra Crescent Residences，我们的客户拿到 260 号排队号。

这并非糟糕的结果，但也谈不上理想。轮到我们选房时，多数原先目标的紧凑型三卧室已被选走。剩余单位要么朝向门卫室，要么位于溢价楼栈，显著抬高总价。

鉴于 Canberra Crescent 在首日售出约 40% 的单位，我们认为在该项目上并无抢购压力。此外，基于前述原因，我们对 Springleaf Residence 的偏向更强。

因此，我们建议先等待 Springleaf Residence 推售时的摇号结果，再作决定。Springleaf Residence 的初始排队号结果为 495。

表面上看，这似乎更不乐观。然而，GuocoLand 为曾持有其项目的买家提供优先配售。恰好我们的客户符合该类条件——因此可以参与单独的优先选房日。

事实证明这是显著优势。这相当于我们在选房队列中的位置约为第 59 位——仍有现实机会选到此前筛选过的心仪单位。

进一步筛选楼栈

在选房日前，我们已圈定了若干在朝向与长期转售潜力上更均衡的楼栈：重点关注 12、20、5 与 6 栈。

不过，在初期放盘阶段，可选的楼栈有限，主要为 12 与 10 栈。

10 栈因面向高速公路而相对不理想。基于我们在 Penrose 的过往经验，即使定价有竞争力，临高架/高速的单位往往转售周期更长。

更有意思的是，10 栈尽管面向高速，仍需支付 $28,000 的溢价。考虑到潜在车流噪音与转售因素，我们不建议选择该栈，因此将重点放在 12 栈。

最终单位选择

到正式选房时，多数三卧室紧凑型已被选走。不过，在剩余选项里，有一套位于 14^th 楼的单位格外突出。

该单位朝向内景，享有无阻隔的林景视野。与面向高速的替代方案相比，我们认为此朝向在长期转售方面的表现更具韧性。

更重要的是，它也恰好落在客户 $1.7 million 的预算之内。

尽管我们预计 Lentor Mansions 仍会凭借较早的入市动能在该区保持强势，但我们相信 Springleaf Residence 将是紧随其后的有力竞争者。鉴于两者在产品组合与定位上的相似性，合理预期其价格表现将随时间呈相对靠拢的走势。

对我们的客户而言，锁定该单位意味着进入一个基本面扎实的项目，拥有对未来家庭买家具吸引力的户型，并以合适的入场价为未来收益铺路。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。